Klage nr 2017132

 

Behandlet av Reklamasjonsnemnda den 11. desember 2017. Nemnda har bestått av:

 

Per Racin Fosmark, formann

Kåre Mæland, oppnevnt av Norges Eiendomsmeglerforbund og Eiendom Norge

Line Jeanette Klefstad, oppnevnt av Forbrukerrådet

 

Innklaget:                      Privatmegleren Asker

Solli & Partnere AS

 

Saken gjelder:               Feil eller manglende opplysninger

 

 

Saksfremstilling:

 

Klageren kjøpte en eiendom formidlet av innklagede. Klageren hevder innklagede ga villedende opplysninger om fellesgjeld muntlig under budrunden, og at megleren som følge av dette har opptrådt i strid med god meglerskikk etter eiendomsmeglingsloven § 6-3 samt opplysningsplikten etter eiendomsmeglingsloven § 6-7. Klageren krever erstatning på kr 50 000. Innklagede bestrider dette.

 

Innklagede er representert ved advokat fra sitt ansvarsforsikringsselskap.

 

Fagansvarlig hos innklagede er eiendomsmegler.

 

Nemnda kom til at klagen førte delvis frem.

 

Klageren har i korte trekk anført:

Klageren kjøpte en eiendom formidlet av innklagede. Klageren ga bud på kr 3 600 000 som eneste budgiver. I salgsoppgaven var det opplyst at andel fellesgjeld var kr 96 716. og at fellesutgifter utgjorde kr 1 741. Klageren opplyste til megleren at budet til klageren var det høyeste beløpet hun hadde mulighet til å finansiere.

 

Megleren ringte klageren opp igjen etter få minutter og sa at han hadde veldig gode nyheter. Han opplyste om at andel fellesgjeld i salgsoppgaven var feil, og at fellesgjelden kun var på

kr 6 000 slik at klageren kunne gi høyere bud i henhold til finansieringsbeviset. Klageren aksepterte meglerens forslag om å gi bud på kr 3 650 000.

 

Klageren krevde at de nye opplysningene om fellesgjeld måtte fremgå av kjøpekontrakten. Megleren sendte opplysninger om andel fellesgjeld. Klageren oppdaget at forretningsføreren allerede i april sendte en e-post til megleren der hun opplyste om at andel fellesgjeld kun var 1/16 av det tidligere oppgitte. E-posten var kun på tre linjer, med denne opplysningen som eneste saksopplysning.

 

Klageren er misfornøyd med meglerens opptreden på flere punkter:

  • unnlatt å rette opp i alvorlige feil om fellesgjeld
  • utnytte kjennskap om finansieringsgrensen
  • kontakte klageren pr. telefon for å si at han hadde veldig gode nyheter om at andel fellesgjeld bare var ca 1/16 av det opprinnelig opplyste i salgsoppgaven.
  • unnlate å opplyse om at gjeldbyrden og fellesgjeld ikke er korresponderende, og at reduksjon av fellesgjeld hadde null realøkonomisk betydning for klageren.
  • bruke de villedende opplysningene om fellesgjeld til å oppnå et høyere bud

 

Klageren har fått et nettotap på et lån som tilsvarer kr 50 000 som følge av villedende opplysninger fra megleren. At det neppe ville blitt handel om klageren ikke økte budet, siden selgeren allerede hadde avslått budet på kr 3 600 000 er irrelevant. Klageren hadde ingen problemer med å akseptere å ikke få tilslaget på leiligheten. Klageren var med i en annen budrunde på en eiendom som innklagede også formidlet på et rimeligere objekt.

 

Megleren har opptrådt i strid med eiendomsmeglingsloven § 6-7 om å gi skriftlige opplysninger om fellesgjeld og spesifikasjon av månedlige utgifter. Det må kunne kreves at opplysningene er korrekte. Megleren ga opplysningene muntlig til klageren. I mangel av skriftlighet mener klageren at megleren som et minimum måtte forsikre seg skriftlig om at klageren hadde forstått alle konsekvensene av de nye opplysningene.

 

Klageren mener det er bevist, gjennom budjournal og finansieringsbevis, at hun ikke kunne by mer enn kr 3 600 000, og at det var meglerens spontane, muntlige opplysninger som førte til at klageren ga bud på kr 3 650 000 på feil grunnlag. Klageren mener at den feilaktige handlemåten fra megleren førte til at klageren ble påført et rent økonomisk tap på kr 50 000 fordi lavere andel fellesgjeld ikke endret gjeldsbyrden og har derfor ikke økonomisk betydning.

 

Klageren hevder megleren har opptrådt i strid med god meglerskikk og krever at innklagede erstatter kr 50 000.

 

Innklagede har i korte trekk anført:

Klageren la inn bud på kr 3 600 000, som ble avslått av selgeren. Prisantydningen var
kr 3 750 000. Megleren fikk opplysninger om at kr 3 600 000 var budgiverens maksgrense på grunn av fellesgjelden på i underkant av kr 100 000. Megleren ble klar over motstridende informasjon vedrørende fellesgjelden i salgsoppgaven. Megleren opplyste budgiveren og selgeren om feil opplysninger. Fellesgjelden var ifølge forretningsføreren kr 96 716/16 = kr 6 045.

 

Megleren fastholder at han ga opplysninger om andel fellesgjeld, og ikke at de månedlige felleskostnadene var endret som følge av dette. Opplysningene om korrigert fellesgjeld ble gitt muntlig. Klageren la etter dette inn bud på kr 3 650 000, som ble akseptert av selgeren. Klageren ga selv inn et høyere bud frivillig. Budet var kr 100 000 under prisantydning. Det er budgiver selv som gir bud de ønsker, og det er selger som aksepterer budet. Hva som ble gitt av opplysninger til megleren under budrunden kan ikke innklagede se er uvanlig, og det er heller ikke påvist at megleren har utøvd noe form for press eller påvirket klageren i den ene eller andre retningen.

 

Megleren har opptrådt i samsvar med god meglerskikk etter eiendomsmeglingsloven § 6-3. Riktige opplysninger om fellesgjeld ble gitt før klageren ga det siste budet, og det foreligger ikke brudd på eiendomsmeglingsloven § 6-7.

 

Megleren har ikke opptrådt erstatningsbetingende uaktsomt, og klageren har ikke lidt et økonomisk tap. Boligen ble kjøpt under prisantydning. Denne prisantydningen ble satt på bakgrunn av en høyere fellesgjeld. Det er selgeren som aksepterer budet, og at klageren valgte å øke budet sitt er ikke et økonomisk tap.

 

Budet på kr 3 600 000 ble ikke akseptert av selgeren. At felleskostnader ikke blir justert ned selv om fellesgjelden reduseres er svært vanlig. Ved utstedelse av finansieringsbevis hensyntas andel fellesgjeld. Det er derfor prisantydning og fellesgjeld som er total sum. Det vil det også være når dokumentavgift skal betales.

 

Det kan synes som om klageren har lagt til grunn egne forutsetninger hva gjelder betjening av fellesgjeld og privat gjeld. I en eiendomshandel er det alltid kjøper som bærer risikoen for sine egne forutsetninger. Innklagede kan ikke se at det er et tap og betjene egen gjeld fremfor en fellesgjeld i et sameie på generelt grunnlag. Lånebetingelser for et sameie er også ofte dårligere enn for privatpersoner.

 

Innklagede bestrider at megleren har opptrådt i strid med god meglerskikk og klagerens krav på erstatning.

 

 

Reklamasjonsnemnda bemerker:

 

Saken gjelder påstått brudd på god meglerskikk og krav om erstatning.

 

I saksfremstillingen er partenes anførsler gjengitt i hovedsak. Nemndas medlemmer har fått alle sakens dokumenter.

 

Det er på det rene at det i salgsoppgaven ble opplyst at andel fellesgjeld var kr 96 716, mens det korrekte beløpet var ca. kr 6 000. Felleskostnader var oppgitt til kr 1 741 pr. måned. Nemnda legger til grunn at partene synes å være enige om at andel fellesgjeld ble korrigert i tide, det vil si før klageren innga sitt siste bud som ble akseptert.

 

Det må legges til grunn at megleren ikke opplyste noe om at dette også medførte lavere felleskostnader. Klageren synes imidlertid å ha lagt til grunn at endringen i fellesgjelden også ville få betydning for størrelsen på felleskostnadene, og at dette var bakgrunnen for at klageren forhøyet budet sitt med kr 50 000. Spørsmålet blir derfor om megleren burde presisert at fellesutgiftene ikke ble endret som følge av den korrigerte opplysningen om andel fellesgjeld, særlig tatt i betraktning at megler opplyste at han hadde en veldig god nyhet vedrørende andel fellesgjeld. Nemnda har kommet til at megler her burde opplyst at det ikke var noen endring i fellesutgiftene, og at denne unnlatelsen er i strid med god meglerskikk.

 

Nemnda mener imidlertid at erstatningskravet ikke kan føre frem. Budet på kr 3 600 000 var avslått. De erstatningsrettslige vilkårene om økonomisk tap og årsakssammenheng mellom meglers forsømmelse og eventuelt tap er ikke oppfylt.

 

Klagen fører etter dette delvis frem.

 

Avgjørelsen er enstemmig.

 

 

Konklusjon:

 

Megleren til innklagede har opptrådt i strid med god meglerskikk. For øvrig fører klagen ikke frem.