Klage nr 2017144

 

Behandlet av Reklamasjonsnemnda den 11. desember 2017. Nemnda har bestått av:

 

Per Racin Fosmark, formann

Kåre Mæland, oppnevnt av Norges Eiendomsmeglerforbund og Eiendom Norge

Line Jeanette Klefstad, oppnevnt av Forbrukerrådet

 

Innklaget:                      Kaland og Partners Vestkanten,

Vestkanten Eiendomsmegling AS

 

Saken gjelder:               Misnøye med saksbehandling

 

 

Saksfremstilling:

 

Klageren inngikk oppdragsavtale med innklagede om salg av en bolig. Ved annonseringen ble boligen annonsert som en «4-roms familiebolig», men boligen var en «6-roms familiebolig». Klageren gjorde megleren oppmerksom på feilen ca ett døgn etter at boligen ble annonsert. Klageren hevder megleren har opptrådt i strid med god meglerskikk og krever at meglerens vederlag settes ned med kr 30 000. Innklagede hevder de rettet opp i feilen, og at det ikke hadde innvirkning på salget. Innklagede bestrider klagerens krav.

 

Fagansvarlig hos innklagede er eiendomsmegler.

 

Nemnda kom til at klagen førte delvis frem.

 

Innklagede har rettidig varslet om at de ikke vil følge avgjørelsen.

 

Klageren har i korte trekk anført:

Klageren engasjerte megleren hos innklagede for salg av boligen fordi hun var lokalkjent i området. I utkastene til annonsene var det mange små feil og mangler. Klageren hadde gitt opplysninger til megleren om hva han ønsket at skulle fremgå av annonsen, men det hadde ikke megleren tatt hensyn til. Det virket derfor som om teksten var skrevet av en annen enn megleren.

 

Klagerens eiendom var en 6-roms firemannsbolig i rekke. I overskriften i annonsen sto det «4-roms familiebolig». Klageren var opptatt med å rette de andre små feilene i annonsen. Han la dessverre ikke merke til feilen i overskriften før annonsen hadde vært på FINN.no og facebook, samt andre digitale annonseringer som klageren hadde betalt for, i ca. ett døgn, og etter at den var sendt til avisen for annonsering der.

 

Klageren mener at megleren må vite hvordan en bolig skal annonseres, selv om klageren kanskje burde ha oppdaget det ved gjennomlesningen av utkastet til annonsen. Klageren ga beskjed til megleren om feilen i annonsen, og megleren la seg flat og sa at hun skulle forsøke å ordne opp så fort som mulig.

 

På kvelden to dager etter annonseringen ga megleren beskjed om at hun hadde oppdatert annonsen på FINN.no til «6-roms familiebolig». Klageren og megleren snakket sammen på telefon samme kveld, og klageren sa at han ville at megleren skulle lage en ny annonse med et nytt forsidebilde. Megleren ville ikke lage ny annonse, men sa at hun kunne kontakte FINN.no for å få de til å legge boligannonsen på toppen med nye varslinger til de som hadde automatiske varslinger om nye boliger. Klageren fryktet derimot at når en slik annonse først er ute, så vil folk huske bildet de ser første gangen. Slik at når de har avvist boligen en gang, så vil de ikke registrere at teksten er endret, men huske bildet og avvisningen de allerede har gjort. Det samme gjelder delingen av annonsen på facebook. En oppdatering av teksten 1,5 døgn etter lansering vil ikke hjelpe like mye som en ny annonse. Feilen er uansett et faktum, men megleren var ikke med på denne argumentasjonen og ville heller legge ut samme annonse en ekstra gang.

 

Klageren prøvde å dele annonsen på facebook etter å ha snakket med megleren, men det sto fortsatt at boligen var en 4-roms på FINN.no. Klageren tok på ny kontakt med megleren. Dagen etter fikk klageren beskjed om at megleren hadde sett på FINN.no, og at annonsen nå var endret. Klageren prøvde på nytt å dele annonsen, men det sto fortsatt at det var en 4-roms. Det ble konkludert med at mange datamaskiner har minnefunksjon på nettsider, og at dette kanskje kunne spille inn. Dette betyr at flere ikke ville se at annonsen var endret fra 4-roms til 6-roms.

 

Dagen etter salget sjekket også klageren annonsen på FINN.no. Eiendommen var oppdatert til solgt, men det sto fortsatt at det var en 4-roms.

 

Annonsen skulle vært lagt ut som en ny annonse. Feilen på første annonse utgjør en potensiell stor skade. Første gangs annonsering er i utgangspunktet den beste annonseringen, og klageren mener at ved å legge ut uriktige opplysninger om eiendommen så har ikke alle potensielle kjøpere kommet på visning. Eiendommen var en typisk barnefamiliebolig på 117 kvm, i rolig blindgate med lekeplass i sameiet. Ved å skrive 4-roms kan klageren ha mistet mange interesserte barnefamilier. På visningen kom det ingen barnefamilier, og eiendommen ble solgt til den eneste budgiveren til prisantydning. Dette til tross for at det er et veldig populært område for barnefamilier, og at det ofte er veldig mange på visning i området.

 

Dersom det hadde blitt avholdt budrunde, kunne eiendommen fort blitt solgt for kr 300 000 mer enn prisantydning. Klageren forstår at det er umulig å bevise, men mener at megleren ikke har utført oppdraget slik som avtalt, og at feilen i markedsføringen tilsier at klageren har krav på vederlagsreduksjon. Klageren har ikke betalt for avisannonsen, men mener at den digitale markedsføringen, samt usikkerhet og potensielt tap gjør at klageren har krav på kr 30 000 i vederlagsreduksjon.

 

Til orientering mener klageren at innklagede har vært saklig etter at klageren fremmet kravet, og de har hatt hyggelige samtaler selv om de er uenige i kravet.

Innklagede har i korte trekk anført:

Innklagede innrømmer at boligen ble feilannonsert som en «4-roms familiebolig» på FINN.no. Megleren kontaktet FINN.no etter at klageren gjorde megleren oppmerksom på feilen. Boligen ble relansert på FINN.no som en «6-roms familiebolig». Boligen kom da øverst på FINN.no som en ny bolig, samt nye autosøk mailer til finnsøkere ble sendt ut. Annonsen ble også korrigert på meglerforetakets hjemmeside, samt på facebook. Det ble tatt flere tester for å se om alt ble riktig publisert på facebook ved delinger etc. Boligen ble hver gang delt som en «6-roms familiebolig».

 

En digital tilleggspakke med fem dagers kampanje ble annonsert med korrekt angivelse av boligen. Avisannonsen var allerede gått i trykken da feilen ble oppdaget. I avisannonsen fremgikk det tydelig boligen hadde fire soverom, men headingen beskrev boligen som en «4-roms familiebolig». På bakgrunn av denne feilen ble klageren ikke belastet for kr 8 400 som er kundens kostpris for denne annonsen.

 

Med bakgrunn i at boligen ble relansert øverst på FINN.no, nye autosøk på e-post ble sendt ut og hele den digitale kampanjen var riktig, ser ikke innklagede at det er grunnlag for å gi klageren en ytterligere kompensasjon. All annonsering er også på forhånd godkjent av klageren.

 

Som et tilsvar til argumentet fra klageren om at man kunne oppnådd flere hundre tusen mer dersom boligen hadde blitt annonsert riktig første gang, har innklagede fremlagt en utskrift fra eiendomsverdi. Dette er en oversikt over de fire siste salgene i gaten de siste tre årene. Klageren solgte boligen for kr 200 000 mer enn den høyeste prisen de andre boligene har blitt solgt for. Eiendommen ble også solgt dagen etter første visning til angitt prisantydning i et marked som innklagede opplever som rolig, og hvor man stort sett har hatt én budgiver å forhandle med. Mange boliger selges under prisantydningen i dag, og budrunder avholdes stort sett på boliger som er helt unike eller i områder hvor det sjelden er boliger som kommer for salg. Innklagede mener at boligen ble solgt til den høyeste prisen markedet var villig til å gi for boligen.

 

 

Reklamasjonsnemnda bemerker:

 

Saken gjelder påstått brudd på god meglerskikk og krav om vederlagsnedsettelse etter eiendomsmeglingsloven § 7-7.

 

I saksfremstillingen er partenes anførsler gjengitt i hovedsak. Nemndas medlemmer har fått alle sakens dokumenter.

 

Det er på det rene at boligen ved en feil ble annonsert som en «4-roms familiebolig» og ikke en «6-roms familiebolig». Selv om opplysningen i salgsoppgaven var riktig, var denne feilen alvorlig. En viktig del av en meglers arbeidsoppgave er å utarbeide annonsen. En annonse gir som regel førsteinntrykket for potensielle boligkjøpere. Selv om klageren ikke oppdaget feilen da han fikk annonsen til godkjennelse, og megleren raskt rettet opp feilen, er feilen såpass alvorlig at det gir grunnlag for vederlagsnedsettelse, jf. eiendomsmeglingsloven § 7-7. Det har i denne forbindelse ingen betydning at klageren har sluppet å betale for den feilaktige annonsen.

 

Nemnda har kommet til at vederlaget, inkludert tilretteleggingshonorar og oppgjørskostnad, reduseres med kr 20 000, som tilsvarer ca. 25 prosent av meglervederlaget.

 

Klagen fører etter dette delvis frem.

 

Avgjørelsen er enstemmig.

 

 

Konklusjon:

 

Kaland og Partners Vestkanten, Vestkanten Eiendomsmegling AS, må tilbakebetale 20 000 kroner til klageren.