2016142 – Feil eller manglende opplysninger

Klage nr 2016142

 

Behandlet av Reklamasjonsnemnda den 15. januar 2018. Nemnda har bestått av:

 

Per Racin Fosmark, formann

Kåre Mæland, oppnevnt av Norges Eiendomsmeglerforbund og Eiendom Norge

Line Jeanette Klefstad, oppnevnt av Forbrukerrådet

 

Innklaget:                      Kaland og Partners Torgallmenningen

Torgallmenningen Eiendomsmegling AS

 

Saken gjelder:               Feil/manglende opplysninger

 

 

Saksfremstilling:

 

Klagerne kjøpte en tomt formidlet av innklagede. Klagerne hadde planer om å bygge bolig på tomten. Klagerne har fått endelig avslag fra fylkeskommunen om å bygge bolig på tomten på grunn av en rekke restriksjoner. Klagerne inngikk rettsforlik med selgeren. Klagerne hevder megleren har opptrådt i strid med sin undersøkelses– og opplysningsplikt og god meglerskikk, jf. eiendomsmeglingsloven §§ 6-7 og 6-3, og krever erstatning. Innklagede bestrider klagernes krav.

 

Fagansvarlig hos innklagede er eiendomsmegler.

 

Nemnda kom til at klagen førte delvis frem.

 

Klageren har i korte trekk anført:

Klagerne kjøpte en boligtomt formidlet av innklagede i mars 2015. Klagerne har fått endelig avslag fra fylkeskommunen på grunnlag av flere restriksjoner som uregulert tomt, byggefri sone (60/60 sone), frisikt sone, gul støysone, fremtidig utvidelse av vei, samt at tomten ikke egner seg som boligtomt. Klagerne ble ikke opplyst om disse restriksjonene før kjøpet.

 

Klagerne spurte flere ganger før kjøpet om det var restriksjoner som kunne ha betydning for oppføring av bolig. Megleren avviste dette og markedsførte tomten som en attraktiv boligtomt hvor vann og avløp var klargjort, og at det ikke skulle være vanskeligheter med å få bygge på tomten. Megleren viste til krav om bygging som fremkom i kommuneplanen, noe klagerne

hadde satt seg inn i, samt henviste klagerne videre til kommunen. E-posten fra megleren gjenspeiler samtalene på telefon mellom klagerne og megleren. Megleren presiserer i en e-post at det kun er kommunen som kunne svare på spørsmålet om hva som kunne bygges på tomten. Megleren opplyste ikke om at også Statens vegvesen måtte kontaktes for ytterligere informasjon om oppføring av bolig.

 

Etter overtakelse skrev klagerne kontrakt med Hellvik Hus AS som tok hånd om søknadsprosessen om oppføring av bolig. Klagerne fikk etter dette kjennskap til at tomten grenset til en fylkesvei, og at de måtte søke kommunen og Statens vegvesen om dispensasjon om byggegrense ved oppføring av bolig.

 

I juni 2015 fikk klagerne avslag fra Statens vegvesen på søknad om dispensasjon fra byggegrensene hvor det ble fremhevet at tomten ligger i en byggefri sone, og at tomten var uregulert. I tillegg skal fylkesveien som grenser til tomten utvides.

 

I august 2016 påklagde selgeren avslaget til Statens vegvesen. Statens vegvesen fattet et nytt avvisningsvedtak i februar 2016. De viste til nye restriksjoner på tomten som frisikt sone og gul støysone. Statens vegvesen fremhevet også at tomten ikke egner seg som boligtomt.

 

I etterkant av kjøpet har kommunen opplyst til klagerne at megleren visste at det var en uregulert tomt, og at eiendommen lå i et uregulert område. Kommunen har også opplyst om at de ikke kunne gi informasjon om nevnte restriksjoner som har kommet frem i avslagene om oppføring av bolig fordi det ikke var deres ansvarsområde.

 

Etter det andre avslaget fra Statens vegvesen ble saken tatt videre til fylkeskommunen som også har hatt befaring på tomten. Klagerne fikk endelig avslag i september 2016 fra fylkeskommunen. I avslaget fremhever fylkeskommunen, slik som Statens vegvesen, byggefri sone, utvidelse av fylkesvei, frisikt sone, gul støy sone, samt at tomten er uregulert og ligger i et uregulert område.

 

Tomten ble i salgsoppgaven og takstrapporten omtalt som regulert boligtomt. Tomten viser seg å være en uregulert tomt, og det er ikke kommuneplandel for området. Megleren ga feil opplysninger vedrørende regulering av tomten. Formålet med kjøpet av tomten var å bygge bolig på den, og det kan ikke gjøres. Opplysningene om at tomten ikke var regulert til bolig, og at det ikke forelå kommuneplandel for område fremgår av en e-post kommunen har sendt til megleren sammen med meglerpakken før tomten ble markedsført og lagt ut for salg. Det fremgår også av kjøpekontrakten at tomten ligger i et regulert område.

 

Det fremkommer heller ikke opplysninger i salgsoppgaven eller takstrapporten at tomten grenser til fylkesvei. Det stilles også spørsmål ved at megleren ikke fremhevet vanskeligheter ved oppføring av bolig da tomten grenser til både kommunal- og fylkesvei. Ei heller har megleren henvist videre til Statens vegvesen, kun til kommunen.

 

Megleren skulle ha undersøkt nærmere vedrørende planer for fylkesvei og forhørt seg med Statens vegvesen, jf. Finanstilsynets brev datert 11. oktober 2011 – Formidling av boliger under oppføring, samt innhenting av offentlige planer. Statens vegvesen kunne ha informert om gjeldende lovverk som viser til restriksjoner som gul støysone, frisikt sone, byggefri sone samt byggegrense fra midtpunkt av vei (15/60) m). Man trenger ikke søke om tillatelse om oppføring av bolig for å finne ut av nevnte restriksjoner.

 

Det stilles også spørsmål ved om selgeren og megleren har holdt tilbake informasjon om tomten da selgeren selv vurderte å bygge på tomten. Selgeren og megleren burde visst om fremtidige planer og vanskeligheter vedrørende oppføring av bolig og har eventuelt holdt tilbake informasjon. Dette gjelder særlig informasjon om hva tomten er regulert til. Klagerne viser også til brev fra Finanstilsynet av 6. oktober 2011, hvor det fremkommer: «Likeså vil det være påkrevet å gi opplysninger om særlige forhold som vil kunne begrense normale utnyttelsen av eiendommen». Meglere har en utvidet undersøkelsesplikt ved salg av ubebygd tomt.

 

Det foreligger villedende markedsføring, jf. markedsføringsloven § 6. Både salgsoppgaven og overskrift på www.FINN.no markedsfører tomten uriktig som regulert boligtomt.

 

I tillegg frarådet megleren klagerne å legge inn bud med forbehold da det var en selvfølge at klagerne fikk oppføre enebolig på tomten. Dette ble sagt pr. telefon, og klagerne har dessverre ikke skriftlig bevis på dette.

 

Megleren har opptrådt i strid med undersøkelses – og opplysningsplikten i eiendomsmeglingsloven § 6-7. Megleren har også opptrådt i strid med god meglerskikk ved å ikke ivareta klagernes interesse i handelen, jf. eiendomsmeglingsloven § 6-3.

 

Innklagede viser til at den ene av klagerne er eiendomsmegler. Det har ingen betydning for kjøpet at den ene av klagerne er eiendomsmegler. Megleren må likevel gi riktig og relevante opplysninger om eiendommen som kan ha innvirkning på avtalen.

 

Klagerne reklamerte raskt til megleren og ønsket å heve kjøpet etter møte med Hellvik Hus AS. Hellvik Hus AS kunne ikke se at klagerne kunne bygge på tomten da det var byggefri sone på nesten hele tomten. Innklagede opplyste om at klagerne måtte gå på selgeren dersom de ønsket å heve kjøpet.

 

Klagerne krever at innklagede erstatter det økonomiske tapet de har blitt påført som følge av kjøpet av tomten. Klagerne inngikk rettsforlik med selgeren om heving av tomtekjøpet. Selgeren tilbakebetalte kr 1 200 000 til klagerne i rettsforliket. Kjøpesummen inkludert omkostninger var på kr 1 446 472. Klagerne krever at megleren erstatter kr 246 472 som tilsvarer avviket mellom kjøpesum og tilbakebetalingen fra selgeren.

 

I tillegg krever klagerne at innklagede erstatter forskuddet de måtte betale ved inngåelsen av kontrakten til Hellvik Hus AS på kr 52 200.

 

Klagerne krever også at innklagede erstatter kr 4 500 til ny takst på tomten, som ble utført etter at nye opplysninger fremkom.

 

Klagerne krever også erstatning for påløpte renter på lån som klagerne måtte ta opp ved kjøp av tomten, samt for advokatkostnader på kr 20 000.

 

Innklagede har i korte trekk anført:

Klagerne kjøpte en tomt som ikke lot seg bebygge slik de ønsket. Statens vegvesen ville ikke gi dispensasjon fra byggegrenser, samt at vegvesenet anså at tomten befant seg på et område hvor det forelå uavklarte fremtidige offentlige arealbehov. Det bemerkes at den ene av klagerne er utdannet eiendomsmegler.

 

Selgeren ga megleren i oppdrag å selge en tomt. Megleren innhentet verdivurdering fra byggmester. Fra side 2 i denne vurderingen fremheves følgende som er relevant:

 

«Løyve – […] kommune: Dato 15.08.2012 Løyve til å nytte avkjørsel fra kommunal vei. Løyve gjeld avkjørsel til bustad. Dato 08.02.2013 Rett til å benytte nåværende avkjørsel for videre adkomst til egen tomt.»

 

Megleren bestilte på vanlig måte «meglerpakke» fra kommunen. Tomtens reguleringsmessige status ble beskrevet i salgsoppgaven, og megleren tok inn følgende ordlyd:

 

«Offentlige planer/konsesjonsplikt

Tomten er regulert til boligområde. …»

 

Og videre:

«Oppføring av bolig reguleres av Kommunedelplanens arealdel 2011-2022, samt Plan og Bygningsloven. Interesser oppfordres til å sette seg inn i gjeldende regler for oppføring av bolig.»

 

I tillegg fremgikk et vedlegg til salgsoppgaven fra kommunen hvor det var krysset «nei» for at det forelå reguleringsplan, og «ja» for at det forelå kommuneplan. Kommuneplanen var også vedlagt salgsoppgaven, og det var inntatt flere kartutsnitt.

 

Salgsoppgaven inneholdt videre informasjon om at det var flere reguleringsplaner under arbeid på tidspunktet for salget, og det sto uttrykkelig at:

 

«Det presiseres at nye eiere må søke kommunen om oppføring av bygning».

 

Tomten ble lagt ut for salg høsten 2014, og relansert i januar 2015.

 

Klagerne var selv i kontakt med kommunen før de la inn bud på eiendommen vedrørende muligheter for å bygge. Kontrakten ble inngått i mars 2015. Klagerne har erkjent at eiendommens reguleringsmessige status var kjent ved kjøpstidspunktet, jf. kjøpekontrakten 11.

 

Etter salget søkte klagerne kommunen om byggetillatelse på tomten. Kommunen godkjente planene med forbehold om at Statens vegvesen ga godkjennelse. Statens vegvesen ga imidlertid avslag på søknad med henvisning til byggegrenser, men også med uavklarte fremtidige offentlige arealbehov. Klage på Statens vegvesens vedtak førte ikke frem, slik at det ikke har vært mulig å bygge det huset klagerne ønsket seg.

 

Klagerne reiste søksmål mot selgeren i oktober 2016 med krav om heving av kjøpet. Selgeren regresssaksøkte megleren, for det tilfelle at hun skulle bli dømt. Sakene ble forent til felles behandling i tingretten. Rettsmekling ble gjennomført mellom klagerne og selgeren, og disse løste saken seg imellom ved et hevingsoppgjør. Megleren deltok ikke i meklingen, da megleren var av den oppfatning at det ikke var påvist et ansvarsgrunnlag for megleren. Til orientering ble regresssaken senere løst ved at megleren betalte kr 25 000 til selgeren. Beløpet var ment å tilsvare sparte kostnader ved å unngå en to dagers hovedforhandling. Det var således en ren kost/nytte vurdering som lå til grunn for forliket.

 

Når det gjelder avslaget fra Statens vegvesen, vises det til informasjon som fremkom av verdivurderingen, hvor det var angitt at kommunen hadde gitt godkjenning til å benytte avkjørsel. Det var da ingenting som tilsa at megleren skulle iverksette særskilte undersøkelser vedrørende hvordan Statens vegvesen ville vurdere en byggesøknad.

 

Selv om megleren skulle ha gjennomført slike undersøkelser ville han neppe fått avklart forholdet. Statens vegvesen ønsker normalt at denne type spørsmål er en del av den kommunale saksbehandlingen, og ville aldri forhåndsbundet seg overfor en eiendomsmegler.

 

Den eneste måten megleren kunne avklart hvordan Statens vegvesen ville stille seg til søknaden, var ved selv å sende søknad, og det ligger langt utenfor eiendomsmeglerens plikter å legge til rette for byggesaken på en slik måte. En avklaring måtte nødvendigvis ligge på klagerne. Megleren beskrev derfor i salgsoppgaven at nye eiere måtte søke kommunen om oppføring av bygning.

 

Klagerne har selv bekreftet at de var i kontakt med kommunen vedrørende spørsmålet før de la inn bud. Den ene av klagerne er selv eiendomsmegler, og var således kompetent til å undersøke mulighetene for utbygging hos kommunen. Klagerne la inn bud to måneder etter tomtens relansering og hadde således både tid til å undersøke, vurdere og rådføre seg med andre før avtalen ble inngått. Det faktum at klagerne la inn bud etter å ha undersøkt forholdene hos kommunen, understøtter at det ikke var mulig å utlede, ved kommunale undersøkelser, at Statens vegvesen skulle forespørres og langt mindre hvordan Statens vegvesen ville stille seg til en søknad. Det er derfor vanskelig å se hva megleren skulle gjort ut over de undersøkelser som ble foretatt.

 

Det er riktig at klagerne var i kontakt med megleren og lurte på hva slags type bolig man kunne oppføre på eiendommen. Megleren henviste klagerne til å ta kontakt med kommunen vedrørende spørsmålet. Anførselen om at megleren skal ha sagt at det var en «selvfølge at en fikk oppføre enebolig på tomten» faller på sin egen urimelighet og er udokumentert.

 

Eiendommen var ikke undergitt reguleringsplan, men var i henhold til kommuneplanen vist som eksisterende boligområde uten plankrav. Etter eiendomsmeglingsloven § 67 andre ledd nr. 10 er megleren forpliktet til å opplyse om «forholdet til endelige offentlige planer».

 

I lovens kommentarutgave fremkommer det at hvor eiendommen ligger i et uregulert område, «må dette opplyses, samtidig som megler innhenter og fremlegger et enkelt kartutsnitt». Samtlige plikter er oppfylt fra meglerens side. Meglerens bruk av uttrykket «regulert til» kan ikke tas til inntekt for at det forelå reguleringsplan.

 

Det er tydelig at kommuneplanen var gjeldende for eiendommen. Denne var også sin i helhet vedlagt salgsoppgaven.

 

Megleren har undersøkt forholdene ved salgsobjektet og videreformidlet opplysninger om objektet i salgsoppgaven i tråd med god meglerskikk, jf. eiendomsmeglingsloven § 6-3 og § 6-7. Innklagede bestrider at det er grunnlag for erstatningsansvar.

 

Dersom det forelå hevingsgrunn i forholdet mellom klagerne og segleren, skulle klagerne fått tilbakeført kjøpesummen med omkostninger. Det bestrides at klagerne kan inngå et forlik med selgeren og uten videre kreve det resterende tapet dekket av megleren.

 

Klagerne har angitt en rekke kostnader de har pådratt seg. Det bemerkes at det ikke er tatt høyde for fradragsberettiget tap og der igjen hvilket beløp som må rapporteres til skattemyndighetene. Kravet slik det er fremført i klagen er for høyt.

 

 

Reklamasjonsnemnda bemerker:

 

Saken gjelder påstått brudd på god meglerskikk og undersøkelses – og opplysningsplikten samt krav om erstatning.

 

I saksfremstillingen er partenes anførsler gjengitt i hovedsak. Nemndas medlemmer har fått alle sakens dokumenter.

 

Nemnda bemerker at det er på det rene at megleren har gitt feil opplysninger i salgsoppgaven, da det er opplyst at «tomten er regulert til boligområde». Dette medfører ikke riktighet, og stemmer heller ikke med opplysningene megleren fikk ved innhenting av meglerpakke fra kommunen. Meglerens uriktige opplysning i salgsoppgaven om tomtens reguleringsmessige status, er i strid med meglers undersøkelses- og opplysningsplikt, jf. eiendomsmeglingsloven § 6-7.

 

Når det gjelder erstatningskravet, har ikke nemnda tilstrekkelig grunnlag for å ta stilling til det. Det er blant annet ikke fremlagt nærmere opplysninger rundt inngåelsen av rettsforliket, og bakgrunnen for at innklagede ikke var part i rettsmeglingen.

 

Klagen fører etter dette delvis frem.

 

Avgjørelsen er enstemmig.

 

 

Konklusjon:

 

Megleren hos Kaland og Partners Torgallmenningen, Torgallmenningen Eiendomsmegling AS har opptrådt i strid med undersøkelses- og opplysningsplikten. For øvrig fører klagen ikke frem.

Kommentarer er stengt.