Klage nr 2017001

 

Behandlet av Reklamasjonsnemnda den 15. januar 2018. Nemnda har bestått av:

 

Per Racin Fosmark, formann

Ingrid Berdal, oppnevnt av Norges Eiendomsmeglerforbund og Eiendom Norge

Line Jeanette Klefstad, oppnevnt av Forbrukerrådet

 

Innklaget:                      EiendomsMegler 1 SR-Eiendom AS avd Ryfylke

 

Saken gjelder:               Feil eller manglende opplysninger

 

 

Saksfremstilling:

 

Klageren kjøpte en fritidseiendom formidlet av innklagede i 2016. I salgsoppgaven var det opplyst at tomtearealet var på 1 612 kvm, men det reelle tomtearealet er på ca. 1090 kvm. Klagerne hevder at innklagede har opptrådt i strid med undersøkelsesplikten og krever erstatning for verdiforringelsen på ca. kr 300 000. Innklagede bestrider klagernes krav.

 

Fagansvarlig hos innklagede er eiendomsmegler.

 

Nemnda kom til at klagen ikke førte frem.

 

Klagerne har i korte trekk anført:

Klagerne kjøpte en hytte formidlet av innklagede i 2016. Tomtestørrelsen viste seg å være mindre enn det som fremgikk av salgsoppgaven. Det ble opplyst i salgsoppgaven at tomtestørrelsen var på 1 612 kvm, men den er bare på ca. 1090 kvm. Bakgrunnen for avviket er avvik mellom kommunens grunnkart og grensene i marka.

 

Visning

Etter første visning, hvor selve hytten hadde hovedfokus, ble klagerne fortalt av hyttenaboen at det var noe som ikke stemte med de inntegnede grensene på kartet. Klagerne gjorde megleren oppmerksom på dette, og tok en ny befaring for å se nærmere på tomtegrensene. Klagerne så på grensene nøyere med megleren. Klagerne spurte spesifikt om hvorfor gjerdet tilsynelatende var satt opp langt inne på tomten i forhold til det som var angitt på grunnkartet.

 

Klagerne la inn bud med forbehold om at tomtearealet skulle måles opp. Kravet ble avvist av selgeren med forsikringer om at megleren hadde hatt kontakt med kommunen og fått bekreftet at størrelsen på tomten var korrekt, og at dersom det skulle forekomme avvik, ville disse i så fall være minimale. Det ble altså ettertrykkelig fastslått av megleren at den faktiske tomtestørrelsen ville være omtrent som angitt i salgsoppgaven.

 

Kontraktsmøte

På kontraktsmøtet etterspurte klagerne igjen om den faktiske tomtestørrelsen, og hvordan de skulle forholde seg dersom denne mot formodning skulle avvike betydelig fra den oppgitte tomtestørrelsen. Klagerne fikk igjen forsikringer både fra megleren og selgeren at tomtearealet var korrekt ifølge kommunen. Megleren bekreftet pr. telefon på direkte spørsmål at dette ble sagt på kontraktsmøtet. Etter klagernes ønske bestilte selgeren oppmåling som han tok på sin regning. Det ble konkludert med at faktisk tomteareal var ca. 1,1 mål, altså et avvik på over 0,5 mål.

 

Klage på arealavvik

Etter at oppmålingsforretningen var ferdig, tok klagerne straks kontakt med megleren om dette. Klagerne trodde saken enkelt og greit ville bli løst ved at de fikk et forholdsmessig prisavslag. Megleren avviste ansvar, og henviste klagerne til å ta saken videre med selgerens eierskifteforsikringsselskap.

 

Det er flere indikasjoner som tilsier at megleren burde oppdaget at arealet var feil. Det aller viktigste er at gjerdet er plassert langt inne på det som etter kartet skulle være tomtegrensen. Eiendommen har tinglyst gjerdeplikt og det ville være underlig om tidligere eier ikke fulgte eiendomsgrensene ved inngjerdingen. Det er også veldig lett å kjenne igjen karakteristiske punkter i terrenget. Som det fremgår av grunnkartet, vil grensepunktet øverst ligge inntil hytten på naboeiendommen.

 

Eiendommen lå ute for salg i over to år, så det har vært rikelig med tid til å undersøke dette nærmere. Hyttenaboen sier at feilen på grunnkartet har vært tema ved tidligere visninger, og at han også ved tidligere visninger har gjort interessentene oppmerksom på dette. Naboen mener at megleren må ha vært kjent med forholdet fra starten på salgsprosessen. Fastboende naboer som klagerne har snakket med stiller seg helt uforstående til at megleren eller kommunen har tatt så ettertrykkelig feil av tomtegrensene. Uansett burde megleren etter at klagerne påpekte dette overfor megleren etter første visning ha undersøkt forholdet nærmere.

 

Klagerne har flere ganger spurt innklagede om hvilke opplysninger selgeren ga megleren ved salget uten at innklagede har svart på dette. Ifølge opplysninger gitt fra selgeren til selgerens eierskifteforsikringsselskap fremgår det at selgeren skal ha vært tydelig overfor megleren om de faktiske forholdene vedrørende tomten, det vil si at tomtearealet følger inngjerdet område. Både selgeren og tidligere eiere skal hele tiden ha oppfattet det slik. Selgeren skal videre ha lagt merke til at inngjerdet område ikke var i overenstemmelse med kommunens kartgrunnlag og tydelig formidlet dette videre til megleren. Klagerne kan imidlertid ikke se at megleren har foretatt seg noe for å rette opp i arealangivelsen i salgsoppgaven basert på opplysningene fra selgeren. Megleren har et ansvar for at opplysningene er korrekte basert på tilgjengelig informasjon.

 

Det er tre ulike salgsoppgaver om eiendommen, hvorav to hadde inntegnet ulikt areal, men arealangivelsen har alltid vært den samme. Innklagede hevder også at det har vært en avklarende runde i 2014 med kommunen med tanke på avviket som var observert mellom kart og inngjerding. Dette hadde ikke klagerne kjennskap til, og det ble heller ikke gitt opplysninger om dette til klagerne. Megleren fremsto som svært overrasket da klagerne påpekte avviket på den andre visningen.

 

Innklagede har vist til forbeholdet som er tatt inn i salgsoppgaven i forbindelse med de forskjellige teigene eiendommen består av: «Arealet kan avvike fra det oppgitte ved senere oppmåling. Eventuelt arealavvik aksepteres av kjøper». Klagerne ser at denne definitivt er i deres disfavør. Det står slik i salgsoppgaven: «9/29 og 9/59 er ikke oppmålt, kun skylddelt.» Ut fra andre tilsvarende saker, og ut fra sammenhengen det står i, er det tenkt på det avviket som naturlig nok vil kunne oppstå når det benyttes mer «moderne metoder» (enn skylddeling) ved oppmålingen. Klausulen omfatter ikke ethvert arealavvik. I dette tilfellet fremstår arealet nærmest som «vesensforskjellig», da det er tale om ca. 1/3 av totalarealet.

 

Kommunens forbehold under kartbildet er tatt inn i salgsoppgaven: «Det tas forbehold om at det kan forekomme feil på kartet, bl.a. gjelder dette eiendomsgrenser, ledninger/kabler, kummer m.m. som i forbindelse med prosjektering/anleggsarbeid/fradeling må undersøkes nærmere». Slik det står, bør det være klart at dette forbeholdet ikke dekker klagernes tilfelle som gjelder kjøp/salg.

 

Klagerne hevder at megleren ikke har overholdt sin undersøkelsesplikt. Megleren burde ha undersøkt det faktiske tomtearealet nærmere før salget. Klagerne krever erstatning for verdiforringelsen klagerne har blitt påført som følge av arealavviket på tomten. Klagerne har engasjert et uavhengig eiendomsmeglerforetak til å foreta en verdivurdering av arealavviket på tomten. Arealavviket er estimert til å utgjøre en verdireduksjon på ca kr 300 000.

 

Innklagede har i korte trekk anført:

Det er beklagelig at det i etterkant av salget viser seg at tomtearealet er såpass feil i forhold til de kartskissene som lå med salgsoppgaven. Innklagede mener at dette er en sak mellom kjøperne og selgeren. Klagerne har også reklamert til selgerens eierskifteforsikringsselskap og har fått avslag på sitt krav om erstatning. Klagerne står fritt til å akseptere dette eller forfølge kravet sitt overfor selgeren.

 

Som megler og mellommann er innklagede avhengig av å få korrekte opplysninger fra eksterne leverandører når de skal angi tomtegrense og tomteareal. I dette tilfellet fikk innklagede kartskisser fra kommunen, som viste hvordan tomten fremkom.

 

På den første visningen som ble avholdt i 2014 (hvor det ikke kom interessenter), var inngjerdingen et tema mellom megleren og selgeren. Selgeren trodde at tomtegrensen gikk der gjerdet var satt opp og ikke det kartet viste. På bakgrunn av dette tok megleren på ny kontakt med kommunen. Kommunen beroliget både megleren og selgeren med at kartet stemte, kun med mindre avvik. Dette forholdt innklagede seg til i resten av salgsprosessen. Tomtegrensen ble ikke et tema igjen før klagerne kom på banen.

 

Det er her viktig å presisere at kommunen normalt er etterrettelige når det gjelder kartgrunnlag. Innklagede har forholdt seg til kommunens saksbehandler i over 15 år, og når hun «går god» for et kartgrunnlag, har innklagede alltid hatt god grunn til å stole på opplysningene. Innklagede har hele tiden fortalt klagerne hvem som er opphavet til opplysningen. Likevel har innklagede på vanlig måte tatt de nødvendige forbehold i salgsoppgaven fordi den aktuelle eiendommen ikke er koordinatfestet.

 

Klagerne tok forbehold om tomtens grenser i budet. Selgeren aksepterte ikke dette budet. Som følge av at selgeren forsto at dette var av betydning for budgiveren, bestilte selgeren en oppmålingsforretning samme dag for å få fastsatt grensene. Klagerne kunne avventet situasjonen til oppmålingen var gjennomført, og deretter eventuelt kjøpt eiendommen. Det var ingen andre budgivere/interessenter som presset klagerne til å by på eiendommen. Megleren oppfordret heller ikke klagerne til å gi nytt bud.

 

Megleren husker ikke å ha snakket med naboen om eiendommens grenser. Det ble sett på grensene på kartet, og hvor gjerdet var satt opp sammen med klagerne på den andre visningen. Klagerne ble informert om at selgeren var arving til eiendommen, og kjente ikke til historikken til eiendommen og gjerdene eller grensene.

 

Kommunen mottok rekvisisjon på oppmåling samme dag som klagerne la inn bud med forbehold. I tillegg var selgeren i kontakt med kommunens saksbehandler og fikk bekreftet den samme informasjonen som innklagede hadde mottatt om at det bare ville foreligge små avvik i forhold til kartet som var vedlagt salgsoppgaven. På kartet som ligger ved salgsoppgaven står det: «Det tas forbehold om at det kan forekomme feil på kartet, bl.a. gjelder dette eiendomsgrenser, ledninger/kabler, kummer mm som i forbindelse med prosjektering/anleggsarbeid/fradeling må undersøkes nærmere».

 

Det ble medtatt i kjøpekontrakten at selgeren hadde bestilt oppmåling av eiendommen. Det var altså ikke etter ønske fra klagerne at selgeren bestilte oppmåling.

 

Da innklagede fikk informasjon om at kartet de hadde mottatt fra kommunen kunne være feil, sjekket de med saksbehandleren. Etter hva innklagede har fått forståelse for, er det hun og hennes avdeling som har laget kart over eiendommer som ikke er oppmålt, men skylddelt slik denne eiendommen er. At gjerdet ikke står i eiendommens grense er ikke uvanlig.

 

Spørsmålet om tomtegrensen var en sentral del av klagernes første bud, og det er den viten som var kjent på det tidspunktet som må legges til grunn for hva innklagede visste om tomtegrensene, og hva innklagede formidlet til klagerne.

 

Eiendommen var for salg i over 2 år. I de første 2 salgsoppgavene som ble produsert la innklagede med situasjonskart over kun bnr. 29 (hovedeiendommen) som var tydelig markert med farge. De andre bnr. som eiendommen besto av fremkom også på dette kartet, men var ikke fargelagt. Det var slik kommunen leverte sitt kartmateriell i 2014. I 2016 la innklagede eiendommen ut for salg på ny etter en pause. I og med at det hadde gått over 2 år siden sist innhentede kommunale opplysninger, måtte disse innhentes på nytt. Da hadde kommunen «spisset» kartmateriellet og uthevet både bnr. 29 og de andre bnr. som eiendommen bestod av. Eiendommen fremstår dermed mer tydelig på situasjonskartet enn den gjorde ved den første salgsoppgaven. Grensene som er avmerket er uansett helt samsvarende i begge versjonene. Det er ingen motstridende opplysninger i de forskjellige salgsoppgavene.

 

Innklagede kan ikke se at de har opptrådt erstatningsbetingende ansvarlig og bestrider klagernes krav.

 

 

 

Reklamasjonsnemnda bemerker:

 

Saken gjelder påstått brudd på meglerens undersøkelses- og opplysningsplikt i henhold til eiendomsmeglingsloven § 6-7 og krav om erstatning.

 

I saksfremstillingen er partenes anførsler gjengitt i hovedsak. Nemndas medlemmer har fått alle sakens dokumenter.

 

Etter § 6-7 andre ledd nr. 5 plikter megleren å opplyse om «grunnarealer», det vil si tomtens størrelse. Opplysninger om grunnareal kan fremgå av matrikkelbrev/målebrev, eventuelt skylddelingsforretning, og/eller av verdi- og lånetaksten.

 

I salgsoppgaven er det oppgitt at tomtens areal var 1 612 kvm. Etter oppmåling er korrekt areal ca 1 090 kvm. Megleren bygget på opplysninger fra kommunen da hun oppga i salgsoppgaven at tomtens areal var 1 612 kvm.

 

Som det fremgår av salgsoppgaven under «Informasjon om eiendommen», består tomten av fire teiger. De to minste teigene er benevnt «veigrunn». Vesentlig er imidlertid at det er opplyst at de to største teigene ikke er oppmålt, men kun skylddelt. Det er også opplyst at arealet kan avvike fra det oppgitte ved senere oppmåling, og at eventuelle arealavvik aksepteres av kjøper, det vil si klagerne. Skylddelingsforretningene er også vedlagt salgsoppgaven.

 

Klagerne fikk følgelig klar beskjed om at de to største teigene ikke var oppmålt, og at de i henhold til salgsoppgaven aksepterte eventuelle arealavvik. Klagerne hadde også et bevisst forhold til arealet, da de i det første budet tok forbehold om at arealet stemte med opplysningene i salgsoppgaven. Nemnda vil også bemerke at det ved fritidseiendommer med en slik beliggenhet ikke er uvanlig at et gjerde ikke plasseres i tomtegrensen.

 

Nemnda har på denne bakgrunn kommet til at det i dette tilfellet må være klagerne som bærer risikoen for at arealet var mindre enn det som var angitt i salgsoppgaven. Innklagedes megler har ikke opptrådt erstatningsbetingende uaktsomt, og erstatningskravet kan ikke føre frem.

 

Klagen fører etter dette ikke frem.

 

Avgjørelsen er enstemmig.

 

 

Konklusjon:

 

Klagerne gis ikke medhold.