2017138 – Misnøye med saksbehandlingen

Klage nr 2017138

 

Behandlet av Reklamasjonsnemnda den 15. januar 2018. Nemnda har bestått av:

 

Per Racin Fosmark, formann

Ingrid Berdal, oppnevnt av Norges Eiendomsmeglerforbund og Eiendom Norge

Line Jeanette Klefstad, oppnevnt av Forbrukerrådet

 

Innklaget:                      EiendomsMegler 1 SR-Eiendom AS avd Bergen sentrum

 

Saken gjelder:               Misnøye med saksbehandlingen

 

 

Saksfremstilling:

 

Klageren inngikk oppdragsavtale med innklagede om salg av en eiendom. Klageren er misfornøyd med meglerens håndtering av salgsprosessen. Han er ikke fornøyd med kommunikasjonsmåten megleren benyttet og mener at megleren ikke ivaretok hans interesser i salget. Klageren anfører at megleren har opptrådt i strid med god meglerskikk og krever at meglerens vederlag settes ned med kr 45 000, og erstatning på kr 100 000.

 

Fagansvarlig hos innklagede er eiendomsmegler.

 

Nemnda kom til at klagen ikke førte frem.

 

Klageren har i korte trekk anført:

Klageren inngikk oppdragsavtale med innklagede om salg av en eiendom. Salgsprosessen var preget av misforståelser, beskyldninger og uprofesjonell fremtoning. Klageren er sterkt misfornøyd med meglerens håndtering av oppdraget.

 

Klargjøring av bolig og annonsering

Megleren ønsket å gi råd i forhold til innredning og klargjøring av boligen til fotografering og visninger. Klageren ønsket en åpen dialog rundt hva som ville få leiligheten til å se mest presentabel ut i markedsføringen. Ved det andre møte i forbindelse med plassering av sofa i forbindelse med bildetaking var klagerens samboer uenig med megleren i å plassere sofaen foran vinduene slik at den stengte for lyset. Megleren klarte ikke å håndtere uenigheten og i etterkant av dette opplevdes megleren som noe frekk og ubehagelig, samt passiv og fraværende. Meglerens opptreden resulterte i at klageren måtte aktivt arbeide med å få meglerens synspunkter frem for å få rådgivning. Meglerens fremtoning førte til at klageren satt med følelsen av at leiligheten ble ufullstendig stylet og ikke presentert på den best mulige måten.

 

Ifølge megleren var fotografen dyktig, og som hun ofte benyttet. Klageren er generelt misfornøyd med bildene, da de fremstår som rotete. Det er også detaljer som fotografen skulle sett. Under fotograferingen spurte klagerens samboer flere ganger om de skulle rydde eller flytte møbler for å gi et renere inntrykk, men fotografens anbefaling var å la alt stå slik det var. Dette resulterte i at det var vanskelig å velge ut bilder som representerte salgsobjektet på en god måte, samt at dette påvirket hvordan annonsen generelt ble seende ut. Under samtale med fotografen kom det frem at han ikke hadde kjennskap til megleren og hadde ikke hatt et lengre samarbeid med henne. Klageren ønsker ikke å betale fullpris for fotografens arbeid.

 

Klageren hadde takst på leiligheten fra før, og denne ble sendt til megleren. Da annonsen var klar og skulle godkjennes, fremgikk det av annonsen at det var en 2-roms leilighet med walk-in closet. Klageren mener dette var en grov feil fra meglerens side da det i takstrapporten fremkom at det var en 3-roms, og at klageren hadde valgt å gjøre om det ene rommet til et klesskap, men at rommet uten tvil oppfyller alle krav til godkjent soverom. Da klageren tok opp dette med megleren, stilte hun seg tvilende til klagerens ord og taksten, og valgte å ikke endre salgsoppgaven frem til hun forhørte seg med egen takstmann. Det er uansvarlig av megleren å ikke lese takstrapporten. Denne hendelsen i kombinasjon med senere episoder underbygger klagerens følelse av at megleren representerte kjøperen mer enn selgeren i ønsket om et hurtig oppgjør.

 

Visning

Under det første møtte uttrykte klageren at de ikke ønsket å avholde private visninger. Klageren mener at å avholde visninger er et arbeid som blir best utført av megleren selv. Som en del av meglerens argumentasjon for valg av innklagede som oppdragstaker var hennes tilgjengelighet gjennom sommeren og høsten, og viljen til å påta seg private visninger.

 

Likevel viste megleren seg å være utilgjengelig og alltid fullbooket når interessentene ønsket private visninger. Resultatet ble at klageren avholdt én privatvisning, og at det var planlagt at klageren skulle holde to til. I etterkant av første visning hadde klageren behov for nøkkel da han skulle reise bort i forbindelse med jobb. Av dette føler klageren at megleren konkluderte med at mangel på nøkkel førte til at hun ikke kunne holde private visninger. Hun stilte seg veldig passiv og unnlot å ta kontakt med klagerens samboer slik som hun ble instruert. På dette tidspunktet var klageren ganske sliten etter meglerens kommunikasjonsmåte og tok derfor ikke noen videre diskusjon, da klageren følte at dette kunne påvirke salget på en negativ måte.

 

En potensiell kjøper vurderte en dagstur til byen for å se leiligheten på en dag da klageren var borte. Av en ukjent grunn antok megleren at det var klageren som skulle ta visningen, og da klageren oppsummerte avtalen grunnet tidligere misforståelser, valgte megleren å besvare at hun ikke kunne avholde privatvisninger fordi hun ikke hadde nøkkel. Megleren kontaktet ikke klagerens samboer denne dagen, men påfølgende dag. Interessenten valgte heldigvis ikke å ta turen til byen. Dette er bare én episode som fremhever den uheldige kommunikasjonen megleren brukte som kunne føre til alvorlige konsekvenser for salget. Klageren har i flere samtaler med innklagede gjort det klart at han er bortreist i forbindelse med jobb, og at megleren måtte kontakte klagerens samboer. Megleren kontaktet ikke klagerens samboer på en forsvarlig måte. Hun sendte ikke ved noen av anledningene en informativ SMS da hun presenterte seg og ba om å bli kontaktet. Et ukjent nr som ringer, kan like godt være en telefonselger.

 

Løsøre og tilbehør

Megleren var klar over at klageren solgte leilighet for første gang. Med denne kunnskapen burde hun opplyst om hvilket løsøre som normalt skal følge med leiligheten i forbindelse med salg. Klageren fikk ikke opplysninger om dette og fikk dermed ikke mulighet til å påvirke hva som fulgte med leiligheten ved salget. Det medførte at kjøperen fikk gjenstander som klageren ikke hadde planlagt å selge med leiligheten.

 

Prisantydning

Innklagede har flere ganger hevdet at prisantydningen på leiligheten var feil. Klageren opplyste til megleren at han ønsket at leiligheten skulle annonseres med en pris på
kr 2 950 000, men ønsket ikke å selge for under kr 3 100 000. Dette fordi han ønsket å inkludere FINN.no brukere med toppsøk på kr 3 000 000. Klageren var åpen og klar om strategien, og megleren var i første møte enig med klagerens strategi. Megleren opplyste ikke om at en slik prising var i strid med regelverket.

 

Klageren ønsket også budrunde med flere interessenter da dette trolig ville føre til at eiendommen ble solgt for riktig pris.

 

Ved første møtet var megleren enig i at det ikke forelå noen vanskeligheter med å selge leiligheten til rundt kr 3 100 000, men under salgsprosessen har klageren opplevd sterkt press om å selge til en lavere pris. Megleren har gjennom hele salgsprosessen benyttet ubehagelige pressmidler i et forsøk på å avslutte salget fort. Megleren opplyste blant annet at klageren var pliktig til å selge til prisantydningen, som de hadde akseptert i salgsoppgaven. Megleren påpekte også at enkelte interessenter synes at prisen var høy, og at noen av argumentene var at leiligheten var slitt.

 

Megleren opplyste om at hun var i kontakt med Norges Eiendomsmeglerforbund i forbindelse med salget av eiendommen og kom frem til at hun ikke ønsket å arbeide med saken grunnet usikker pris. Klageren opplevde dette som truende og aggressivt fra meglerens side.

 

Etter at klageren valgte å avslå bud på kr 3 000 000 og kr 3 100 000, ble megleren irritert og stilte seg uforstående til klagerens valg. Klageren sitter igjen med følelsen av at megleren representerte interessentene og ikke klageren.

 

Megleren har ved samtlige anledninger påpekt at salget gikk utover hennes omdømme på grunn av prisen. Klageren valgte å inngå oppdragsavtale med innklagede for et ryddig salg, og for å få best mulig pris for eiendommen. Megleren leverte ikke denne tjenesten.

 

Eiendommen ble også benyttet i en reklamekampanje uten godkjenning fra klageren.

 

Klageren ønsker fastslått at megleren har opptrådt i strid med god meglerskikk og krever erstatning på kr 100 000. Klageren krever også nedsettelse av meglerens vederlag med kr 45 000.

 

 

Innklagede har i korte trekk anført:

Innklagede tar til etterretning at klageren er misfornøyd med jobben som er gjort. Klageren kunne trukket oppdraget når som helst i salgsprosessen uten at det hadde kostet ham noe. Likevel valgte klageren å gjennomføre salget med påfølgende reklamasjon.

 

Klargjøring av bolig og annonsering:

Megleren ønsker alltid å presentere eiendommene på best mulig måte. Megleren kommer gjerne innom kunden før fotografering for tips og råd i forbindelse med klargjøringen. I tilfeller hvor megleren ser det er nødvendig booker hun inn stylist. Klageren av denne leiligheten hadde god smak, og de ble derfor enig om å style på egen hånd.

 

På klargjøringsdagen flyttet megleren og klageren rundt på blant annet sofa for å finne den optimale plasseringen. De prøvde med sofaen foran vinduet, men uten noe diskusjon ble de enige om at det ikke var den beste plasseringen. Der megleren forslo å ha stolen, valgte klageren å plassere en rosa puff som de gikk til innkjøp av etter at megleren hadde vært der. Klageren virket fornøyd da megleren dro fra eiendommen.

 

Fotograf

Alle på kontoret bruker samme firma til å fotografere eiendommene. I perioder når fotografene for eksempel er på ferie stepper de inn for hverandre. Innklagede er fornøyde med begge fotografene, og bildene ble som alltid bra i dette tilfellet også.

 

Megleren mottok ikke negative kommentarer på bildene fra selgeren før han sendte reklamasjonen til innklagede. Det var kun ett bilde de diskuterte at kunne ha vært annerledes, ellers var alt bra.

 

Takst

Klageren engasjerte selv en takstmann. Dette var ikke noe problem for megleren. På befaringen omtalte klageren selv boligen som en leilighet med ett soverom og ett garderoberom/gjesterom. Eiendommen var også innredet slik.

 

Megleren opplyste til klageren at hun ville ringe takstmannen som hadde vært der for å være sikker på at det ble korrekt. Takstmannen bekreftet til megleren at leiligheten hadde to fullkomne soverom.

 

Visning

Klageren hadde selv én privatvisning. Megleren hadde ikke nøkkel eller mulighet for å avholde privatvisning etter interessentenes ønske en fredag ettermiddag og spurte derfor klageren i forkant av visningen om han kunne holde den. Megleren avholdt én privatvisning etter at de fikk nøkkel.

 

Etter at klageren ba om å få nøkkelen tilbake, avtalte megleren en annen privatvisning, i henhold til instrukser fra klageren om når det passet best. Klageren ønsket at megleren skulle avholde visningen likevel, og megleren opplyste om at det måtte være en misforståelse. Dersom megleren skulle holde privatvisning, ønsket hun å avtale etter sin egen timeplan. Klageren opplyste om at de ville avholde visningen.

 

Megleren fikk beskjed om å kontakte klagerens samboer for å avtale andre eventuelle privatvisninger. Det ble ikke aktuelt med flere privatvisninger. Klagerens samboer hadde også fått meglerens telefonnummer. Dersom det var noe hun lurte på, kunne hun kontakte megleren. Megleren hadde også snakket med klagerens samboer på telefon én gang i løpet av salgsprosessen. At hun ikke hadde lagret meglerens telefonnummer og av den grunn ikke svarte de andre gangene megleren ringte, mener megleren at hun ikke kan lastes for.

 

Løsøre og tilbehør

Klageren mottok en standard e-post fra innklagede med henvisning til tilbehørslisten som er utarbeidet av Norges Eiendomsmeglerforbund. Her står det at garderobeskap medfølger dersom ikke annet er avtalt.

 

Prising

I henhold til befaring og inngåelse av oppdragsavtalen ble megleren og klageren enige om en pris på kr 3 000 000. Klageren samtykket også til denne prisen i forbindelse med godkjenning av salgsoppgave og annonse.

 

Etter å ha mottatt bud på prisantydning etter første visning, forsto megleren raskt at denne prisen var et godt stykke under hva klageren faktisk var villig til å selge eiendommen for. Det hadde skjedd en misforståelse mellom klageren og megleren. Megleren presiserte at før en ny visning måtte de endre prisantydning til en sum han var villig til å akseptere. Ny prisantydning til neste visning ble satt til kr 3 150 000.

 

Samme budgiver som hadde lagt inn de tidligere budene, la inn bud på kr 3 150 000. Budgiveren spurte megleren om det var noe vits i det hele tatt da selgeren virket uinteressert og avslo gang på gang. Budgiveren var altså i ferd med å gi seg. Budet på kr 3 150 000 ble også avslått av klageren.

 

Megleren fikk deretter et motbud fra klageren på kr 3 250 000, som til slutt ble akseptert av budgiveren.

 

Megleren oppfattet situasjonen som problematisk i forhold til mulig lokkepris. Meglerens opptreden er ikke kritikkverdig med tanke på fokuset som har vært på dette temaet i det siste. Innklagede er fornøyd med at megleren uttrykte problemsstillingen overfor klageren.

 

Når det gjelder punktet om reklame så står det i oppdragsskjemaet under punkt 13:

 

«FULLMAKT: … oppdragstaker får fullmakt til å informere om/markedsføre eiendommens salgssum/areal/adresse m.v.». Dette er et forhåndssamtykke til at innklagede, om ønskelig, kan levere ut «nabokort» om eiendommen etter at den er solgt.

 

Klageren hevder at det var på grunn av hans standhaftighet at han fikk så mye for eiendommen. Det kan være, men uten meglerens anstrengelse overfor kjøperen, ville klageren mistet denne kjøperen. Kjøperen var oppriktig oppgitt over klagerens krav om høyere pris, og megleren var utilpass i denne situasjonen, jf. SMS-korrespondansen med kjøperen. På et tidspunkt følte megleren at situasjonen ble for uholdbar, slik at hun selv måtte si opp oppdraget, men så ble det heldigvis et salg.

 

Innklagede bestrider klagerens krav i sin helhet.

 

 


 

Reklamasjonsnemnda bemerker:

 

Saken gjelder påstått brudd på god meglerskikk, krav om vederlagsnedsettelse og erstatning.

 

I saksfremstillingen er partenes anførsler gjengitt i hovedsak. Nemndas medlemmer har fått alle sakens dokumenter.

 

Reklamasjonsnemnda baserer sine avgjørelser på hva som kan dokumenteres skriftlig. I tilfeller der partene forklarer seg ulikt, kan Reklamasjonsnemnda normalt ikke tillegge den ene partens versjon større vekt enn motpartens. I den foreliggende saken har partene forklart seg ulikt om klargjøringen av boligen, fotografen og visninger. På disse punkter reiser saken derfor bevisspørsmål som vanskelig kan klarlegges under nemndas skriftlige behandling.

 

Klageren har krevd at meglerens vederlag settes ned med kr 45 000. Det følger av eiendomsmeglingsloven § 7-7 at det må foreligge en «ikke ubetydelig pliktforsømmelse» fra meglerens side for at vederlaget kan settes ned.

 

Selgeren har ingen plikt til å akseptere et bud på prisantydning. Megler kan imidlertid ikke bevisst sette prisantydningen lavere enn det selgeren på markedsføringstidspunktet er villig til å selge for, eller hva meglers objektive vurdering skulle tilsi, jf. Bransjenormen for markedsføring av boliger punkt 3.2.4. Megleren må derfor forsikre seg om at selgeren er villig til å selge til den prisen eiendommen blir markedsført med. I forbindelse med godkjenning av utkast til salgsoppgave sendte megleren en e-post til klageren hvor det blant annet ble henvist til bransjenormen for markedsføring av bolig og at prisantydningen som settes skal gjenspeile den prisen klageren i utgangspunktet er villig til å selge for. Det er ikke dokumentert at megleren visste at klageren ikke ønsket å selge til den første prisantydningen eiendommen ble annonsert med. Etter at det ble inngitt bud på prisantydning, og megleren derfor ble klar over at klageren ikke ønsket å selge til prisantydningen, opptrådte megleren korrekt ved å endre prisantydning. Det er ikke sannsynliggjort at megleren har opptrådt kritikkverdig på dette punktet.

 

Når det gjelder opplysninger om hvilke løsøre og tilbehør som normalt følger med i handelen, sendte innklagede en e-post til klageren med listen som er utarbeidet av Forbrukerombudet, Forbrukerrådet, Den Norske Advokatforening ved Eiendomsmeglingsgruppen, Eiendom Norge og Norges Eiendomsmeglerforbund. Klageren har ikke bestridt dette. Klageren er ansvarlig for å gjøre seg kjent med hva som følger med i handelen, og dersom han hadde noen spørsmål knyttet til hva som fulgte med, kunne han kontaktet megleren.

 

Etter at klageren påpekte at han ønsket at leiligheten skulle markedsføres som 3 roms endret megleren dette og definerte leiligheten som en 2(3)-roms, og at de disponible rommet ble brukt som walk-in/gjesterom.

 

Nemnda har etter dette kommet til at det ikke foreligger en «ikke ubetydelig pliktforsømmelse» fra meglerens side, og det er derfor ikke grunnlag for vederlagsnedsettelse.

 

Erstatningskravet kan heller ikke føre frem. For at innklagede kan bli erstatningsansvarlig må det foreligge et ansvarsgrunnlag, en adekvat årsakssammenheng og økonomisk tap. Nemnda viser til det som er sagt ovenfor om meglerens håndtering av oppdraget. Megleren har ikke opptrådt uaktsomt.

 

Konklusjon: Megleren har ikke opptrådt i strid med god meglerskikk, jf. eiendomsmeglingsloven § 6-3. Det er ikke grunnlag for vederlagsnedsettelse, jf. § 7-7, eller erstatningskravet.

 

 

Konklusjon:

 

Klageren gis ikke medhold.

 

 

 

 

 

Kommentarer er stengt.