Klage nr 2017146
Behandlet av Reklamasjonsnemnda den 15. januar 2018. Nemnda har bestått av:
Per Racin Fosmark, formann
Kåre Mæland, oppnevnt av Norges Eiendomsmeglerforbund og Eiendom Norge
Line Jeanette Klefstad, oppnevnt av Forbrukerrådet
Innklaget: Privatmegleren Arendal
De Presno & Partnere AS
Saken gjelder: Budgivning
Saksfremstilling:
Klageren la inn bud på en eiendom som var formidlet av innklagede. Budet ble akseptert av selgeren. Forutsetningen for at klageren kunne finansiere kjøpet var at foreldrene stilte som kausjonister. Dagen etter budaksept opplyste klageren om at foreldrene ikke ville stille som kausjonister. Klageren hevder at megleren ikke hadde rett til å kreve at klageren skulle legge frem finanseringsbevis én virkedag etter budaksept, og mener at hun innen oppgjørstidspunktet ville hatt mulighet til å finansiere kjøpet. Eiendommen ble solgt til budgiver 2, for kr 80 000 mindre enn klagerens bud samme dag som klageren fikk aksept for sitt bud. Klageren mener at megleren truet henne til å akseptere at eiendommen ble solgt til budgiver 2, og at hun må betale kr 50 000 til selgeren. Klageren krever at megleren betaler kr 50 000 til selgeren. Innklagede hevder megleren har opptrådt i samsvar med god meglerskikk etter eiendomsmeglingsloven § 6-3 og bestrider klagerens krav.
Fagansvarlig hos innklagede er eiendomsmegler.
Nemnda kom til at klagen avvises.
Klageren har i korte trekk anført:
Klageren ga bud på en eiendom formidlet av innklagede etter en privatvisning. Budet var på kr 2 000 000 med akseptfrist samme dag. Budet ble avslått av selgeren. Prisantydningen var kr 2 190 000. Megleren opplyste at selgeren kanskje ville komme med et motbud dagen etter. Klageren mottok SMS om at det var kommet inn et bud på kr 2 050 000 dagen etter. Budrunden ble avsluttet ved at klageren ga det høyeste budet på kr 2 330 000.
Klageren hadde ikke nok egenkapital til å få finansiering fra banken da hun la inn det siste budet på kr 2 330 000. Hun ga opplysninger til banken og megleren om at hun trodde foreldrene ville kausjonere. Megleren fikk bekreftet fra banken at klageren ikke hadde finansieringsbevis i orden før akseptfristen var utløpt. Megleren forklarte klageren risikoen ved å legge inn bud uten å ha finansiering i orden, og det er ikke dette forholdet klagen gjelder. Foreldrene til klageren ville ikke kausjonere, og klageren formidlet dette til megleren dagen etter budrunden (fredag). Megleren opplyste om at eiendommen ville legges ut som dekningssalg dersom klageren ikke fremskaffet finanseringsbevis innen førstkommende mandag. Det endte derfor med at budgiver 2 samme dag kjøpte huset, og at klageren skylder selgeren kr 50 000.
I ettertid har klageren forstått det slik at det ikke finnes lovhjemmel som gir megleren rett til å kreve finansieringsbevis innen en bestemt dato. Oppgjørsdatoen var én måned etter salget, og klageren vet at hun hadde fått nok egenkapital innen oppgjørsdatoen. Klageren forklarte megleren at hun kunne få finansieringsbevis innen én uke, men megleren krevde at klageren måtte fremskaffe finansieringsbeviset innen én virkedag etter budet var gitt.
Megleren skjelte klageren ut etter at klageren ga tilbakemelding om at hun synes at megleren hadde opptrådt i strid med god meglerskikk.
Klageren reagerer på at megleren aksepterte og videreformidlet budet til tross for at banken hadde gitt beskjed om at klageren ikke hadde finansieringsbevis i orden, og deretter ønsket å legge ut eiendommen som dekningssalg fordi klageren ikke kunne fremskaffe finansieringsbevis innen én virkedag etter at klageren hadde gitt budet.
Klageren hevder hun ble truet til å akseptere avtalen om at budgiver 2 kjøpte eiendommen.
Klageren krever at innklagede skal betale kr 50 000 til selgeren.
Innklagede har i korte trekk anført:
Klageren la inn bud på kr 2 000 000. Budet ble avslått av selgeren, og selgeren skulle vurdere om de ønsket å komme med et motbud påfølgende dag.
Dagen etter kom det inn et bud på kr 2 050 000 fra en annen budgiver. Klageren la inn bud på kr 2 190 000 etter at den andre budgiveren hadde lagt inn bud på kr 2 200 000. Klageren formidlet muntlig at hun håpet at selgeren ville velge henne fremfor de andre, noe selgeren ikke ønsket. Muntlig hadde klageren gitt uttrykk for at hun ikke hadde mer å gå på i forhold til finansiering.
Rett før megleren skulle videreformidle selgerens aksept på budet fra den andre budgiveren på kr 2 200 000, ga klageren et bud på kr 2 300 000. Megleren ble overrasket over klagerens budforhøyelse og ringte henne for å høre om hun hadde fått ordnet med finansieringen. Mens denne samtalen pågikk ga den andre budgiveren et bud på kr 2 310 000. Klageren økte umiddelbart sitt bud til kr 2 330 000, selv om hun ikke hadde avklart finansieringen med banken eller kausjonister.
Megleren ga klageren rådgivning om risikoen ved å ikke ta finansieringsforbehold i budet. Til tross for at klageren ikke fikk kontakt med banken eller sine foreldre vedrørende kausjonistansvaret ga hun bud med meget korte frister og uten finanseringsforbehold. Klageren uttalte at hun var sikker på at finansieringen gikk i orden.
Megleren fikk før akseptfristens utløp kontakt med banken til klageren som bekreftet at banken var avhengig av å få på plass en kausjonist før de kunne gi en finansieringsbekreftelse. Ut fra dette mener innklagede at megleren gjorde det han kunne for å prøve å avklare situasjonen.
Selgeren aksepterte klagerens høyeste bud. Dagen etter ble megleren kontaktet av klageren som meddelte at foreldrene likevel ikke ville kausjonere. Ettersom det var dette som hindret klageren i å få finansieringsbevis fra banken, forsto megleren det slik at hun ikke hadde finansieringen i orden. Dette bekreftes av at klageren sendte også en e-post til selgerne fire dager etterpå hvor hun opplyste om at hun ikke hadde finansieringen i orden.
Megleren anbefalt klageren at de skulle kontakte budgiver 2 for å høre om de ønsket å stå ved sitt tidligere høyeste bud for å hindre at et dekningssalg ble iverksatt. Erfaringsmessig er dette den beste måten å begrense et tap både for selgeren og for budgiveren, som ikke har fått i orden finansieringen. Det ble selvsagt også informert om hvilke økonomiske konsekvenser som klageren kan bli påført ved dekningssalg, det vil si differansen mellom akseptert salgssum og ny salgssum, omkostninger ved nytt salg og meglerprovisjon.
Megleren forhandlet frem en salgssum på kr 2 250 000 hvilket er kr 60 000 over prisantydningen, men kr 80 000 under det aksepterte budet fra klageren. I tillegg forhandlet megleren med selgeren og reduserte kravet mot klageren med kr 30 000. Klageren aksepterte løsningen skriftlig. Megleren opplyste til klageren at dersom ovennevnte løsning ikke gikk i orden, måtte eiendommen raskest mulig legges ut for dekningssalg. Innklagede synes det er vanskelig å forstå at klageren følte seg truet av megleren.
Megleren har vist til eiendomsmeglingsloven § 6-3 når klageren har etterspurt lovhjemmel for at megleren kan kreve finansieringsbevis. Megleren kunne ikke vente helt til oppgjørstidspunktet med å få kontroll på klagerens finansieringsmulighet. Det ville kunne få fatale følger for selgerne, som var avhengig av at eiendommen ble solgt fordi de skulle overta ny bolig en måned senere.
Megleren har opptrådt i samsvar med god meglerskikk og omsorgsplikt. Megleren minimaliserte klagerens tap og sikret selgeren salg.
Reklamasjonsnemnda bemerker:
Saken gjelder påstått brudd på god meglerskikk og krav om erstatning.
I saksfremstillingen er partenes anførsler gjengitt i hovedsak. Nemndas medlemmer har fått alle sakens dokumenter.
Nemnda har kommet til at saken må avvises, da den reiser bevisspørsmål som vanskelig kan klarlegges i forbindelse med nemndas skriftlige saksbehandling. Det vises her særlig til den nærmere dialogen mellom klageren og megleren dagen etter budaksept, da klageren opplyste at foreldrene likevel ikke ville kausjonere. På dette punkt er det nødvendig med umiddelbar bevisføring, det vil si partenes muntlige forklaringer.
Saken avvises etter dette.
Avgjørelsen er enstemmig.
Konklusjon:
Saken avvises.