2017148 – Misnøye med saksbehandlingen

Klage nr 2017148

 

Behandlet av Reklamasjonsnemnda den 15. januar 2018. Nemnda har bestått av:

 

Per Racin Fosmark, formann

Kåre Mæland, oppnevnt av Norges Eiendomsmeglerforbund og Eiendom Norge

Line Jeanette Klefstad, oppnevnt av Forbrukerrådet

 

Innklaget:                      iHus avd Grønland

Komplett Eiendomsmegling AS

 

Saken gjelder:               Misnøye med saksbehandlingen

 

 

Saksfremstilling:

 

Klageren inngikk oppdragsavtale med innklagede om salg av en borettslagsleilighet i 2015. Klageren er misfornøyd med innklagedes håndtering av oppdraget. Klageren mener at megleren skulle opplyst om at hun kunne ta forbehold om å ta med seg et Miele kombiskap, og at hun ikke fikk opplysninger om merkostnaden som påløp ved at takstmannen måtte måle opp leiligheten på nytt. I tillegg hevder klageren at megleren skulle opplyst at kjøperen var en oppkjøper som skulle selge leiligheten videre etter oppussing kort tid etter kjøpet. Klageren hevder også at det ikke er noen andre tilsvarende leiligheter i borettslaget som er solgt for lavere salgssum enn leiligheten til klageren ble solgt for. Klageren krever at meglerens vederlag settes ned betydelig, og at innklagede erstatter verdien av Miele kombiskap.

Innklagede bestrider at det er grunnlag for vederlagsnedsettelse og erstatning.

 

Fagansvarlig hos innklagede er eiendomsmegler.

 

Nemnda kom til at klagen førte delvis frem.

 

Klageren har i korte trekk anført:

Klageren inngikk oppdragsavtale i august 2015 med innklagede om salg av en leilighet. Det ble avholdt to visninger i midtuke i august. Totalt seks personer kom på visning, noe som er uvanlig lite til å være i slutten av august dersom megleren gjør jobben sin. Megleren ville ikke avholde visning i helgen fordi han mente det var dårlige dager, og dessuten jobbet han ikke i helgene. Klageren fikk heller ikke lov til å være tilstede på visningene.

 

Det kom inn bud langt under prisantydning, som klageren avslo. Megleren opplyste at han hadde en potensiell kjøper i sin portefølje. Klageren sa at hun ikke ville selge under takst. Interessenten la inn bud på kr 3 700 000, som klageren aksepterte. Kjøperen møtte imidlertid aldri opp på kontraktsmøtet.

 

Klageren ønsket å ha med seg et Miele kombiskap, som kostet kr 12 000. Hun spurte først megleren om kjøperen ønsket å kjøpe skapet fordi hun ellers ville ta det med seg. Megleren uttalte at hvitevarer alltid skulle følge med. Megleren skulle opplyst at klageren kunne tatt forbehold i kontrakten om å ta med kombiskapet.

 

Klageren måtte betale mer til takstmannen enn avtalt fordi takstmannen måtte tegne opp leiligheten på nytt. Klageren ble ikke informert om at hun måtte betale kr 1 200 ekstra for nye plantegninger. Alle mål og tegninger takstmannen mottok av klageren var nøyaktige fra OBOS, bortsett fra en liten utvidelse på noen få kvadratmeter på hemsen som var veldig enkelt å legge til opprinnelige tegninger. Klageren aksepterte en pakkepris og ble ikke opplyst om at denne ble dyrere på grunn av ekstra plantegning. Dette var en avgjørelse som megleren og takstmannen foretok uten klagerens aksept.

 

Leiligheten var ferdigstilt i 2000, og det var bare klageren som hadde eiet leiligheten. En leilighet i samme bygg i andre etasje ble solgt noen uker før klagerens leilighet for kr 3 457 477 inkl. andel fellesgjeld. Leiligheten har blant annet dårligere beliggenhet, mindre nettoareal, ikke hems/bod, ligger i andre etasje med støy og eksos fra gaten osv. Klagerens leilighet er en attraktiv loftsleilighet i fjerde etasje med store takvinduer. Naboleiligheten var i dårligere stand, men ble solgt for en mye bedre salgssum. Innklagede tar feil når de hevder at klagerens leilighet ikke kan sammenlignes med den som ble solgt i andre etasje. Leilighetene er opprinnelig helt like på gulvplan, bortsett fra at det i klagerens leilighet hadde høyt tak og lå i toppetasjen. Klageren gjorde også flere tilvalg da hun kjøpte leiligheten, mens leiligheten i andre etasje hadde ingen tilvalg og var meget slitt.

 

Ved overtakelsen ringte kjøperen på ute i gaten, og klageren åpnet via dørklokken. Kjøperen fant ikke frem til korrekt leilighet som han hadde kjøpt. Kjøperens unnskyldning var at han hadde sett på mange leiligheter. Det er i ettertid tydelig at megleren og kjøperen hele tiden har villet holde skjult for klageren at kjøperen aldri selv skulle bo i leiligheten, og at han var en oppkjøper.

 

Etter syv uker ble klageren oppringt av naboen som fortalte at klagerens solgte leilighet igjen lå ute for salg. Innklagede formidlet også dette salget og har derfor kassert inn meglerhonorar to ganger i løpet av åtte uker for salg av samme leilighet. Leiligheten ble til slutt solgt for

kr 700 000 mer enn klageren solgte den for. Jo lavere pris klageren aksepterte, jo mer attraktiv var leiligheten for oppkjøper, og dermed også for innklagede som kunne selge leiligheten på nytt i løpet av kort tid og dermed oppnå provisjon to ganger. Det er en grunn til at megleren holdt skjult at kjøperen var en oppkjøper. Megleren aksepterte også at oppkjøperen krysset uriktig av på overtakelsesprotokollen at han skulle flytte inn i leiligheten selv om megleren visste at kjøperen ikke skulle bo i leiligheten.

 

Klageren tok initiativ til et møte med ledelsen hos innklagede og klaget på meglerhonoraret på kr 80 071. Klageren krever som absolutt minste kompensasjon et betydelig avslag i meglerhonoraret, og at megleren må erstatte Miele kombiskapet samt ekstrautlegg til takstmann.

 

Megleren ivaretok ikke klagerens interesser på en god måte ved salget. Det er ingen av loftsleilighetene i borettslaget som er blitt solgt til en så lav pris i 2014 eller senere.

 

Innklagede har i korte trekk anført:

Det ble gjennomført et helt ordinært salg på det åpne markedet med to gjennomførte visninger og tilhørende budrunde dagen etter siste visning. Prisantydningen på leiligheten var på kr 3 700 000 ekskludert andel fellesgjeld (fellesgjelden var på kr 281 633 ved salgstidspunktet). Det var én budgiver som la inn bud på kr 3 450 000 og kr 3 550 000. Begge budene ble avslått av selgeren. Megleren arbeidet godt med interessentene og budgiver for å forsøke så godt han kunne å få bud opp til et prisnivå som selgeren ønsket. Da dette skulle vise seg å være umulig, jobbet megleren videre med sin portefølje som kunne være interesserte i leiligheten. Tre dager etter budrunden la kjøperen inn bud på kr 3 600 000 som ble avslått av selgeren, deretter bud på kr 3 650 000 som også ble avslått før budgiveren la inn bud på kr 3 700 000 som selgeren aksepterte. Den første budgiveren ble informert om alle budene som budgiver 2 ga, men hun var fast bestemt på at kr 3 550 000 var maks av hva hun var villig til å betale for leiligheten. Ingen av de andre interessentene på visningslisten var interessert i å legge inn bud på leiligheten.

 

Leiligheten ble markedsført på vanlig måte. Det medfører ikke riktighet at megleren ikke ville avholde visninger i helgene, og at han ikke arbeidet i helgene. Megleren anbefaler visningstidspunkter etter det som er mest hensiktsmessig for salget. På søndagen hvor det var aktuelt å avholde visning, var det veldig mange andre visninger. Det er erfaringsmessig slik at etter fellesferien kommer det et «boligrush» i august. Megleren formidlet til klageren at han ville unngå at leiligheten «druknet» i alle andre konkurrerende leiligheter i markedet. Det kan resultere i færre besøkende på visning om interessentene har veldig mange andre tilsvarende boliger å velge i, hva gjelder pris, standard og størrelse på leiligheten. Dette hadde selgeren full forståelse for, og de ble enige om å annonsere hverdagsvisninger.

 

Klageren nevner også at hun ikke fikk lov til å være tilstede på visningene. Dette er etter innklagedes anbefaling og gjelder alle salgene. Innklagede ønsker å ha full kontroll på hva som blir formidlet til interessentene under visningene for å være sikker på at informasjon blir formidlet riktig, og at selgeren ikke opplyser om feil som kan føre til en potensiell klagesak.

 

Vedrørende Miele kombiskap snakket megleren med selgeren om bransjens retningslinjer om hva som skal følge med ved salg. Det er normalt at hvitevarer på kjøkken følger med dersom ikke annet er avtalt. Megleren tar selvkritikk på at kommunikasjonen mellom selgeren og megleren kunne vært klarere på dette. Megleren fikk ikke beskjed om at klageren ønsket å ta med seg skapet, og la til grunn at det skulle medfølge leiligheten.

 

Klageren reagerer på at kjøperen var en oppkjøper som hadde til hensikt å pusse opp leiligheten for å senere selge leiligheten med gevinst. Megleren tar selvkritikk for at det ikke ble belyst bedre at kjøperen hadde til hensikt å pusse opp leiligheten og selge den videre, men dette hadde ingen negativ innvirkning på salgsprisen og var kun positivt for salget. Megleren anså risikoen for at klageren kunne oppnådd en lavere salgspris enn kr 3 700 000 som absolutt tilstede. Megleren opplyste til klageren at han var redd for at det skulle bli mindre besøk på neste visning, og at leiligheten skulle henge igjen i markedet. Megleren anså det som stor sannsynlighet for at markedet ikke var villig til å gi høyere bud enn den første budgiveren eller i verste fall at det bare ville bli gitt lavere bud. Det var en annen megler på innklagedes kontor som solgte leiligheten på nytt for kjøperen. Megleren fikk ingen provisjon og var ikke innblandet i resalget på noen måte, og hadde heller ingen interesse i å få en lavere salgssum slik klageren påstår.

 

Når det gjelder kjøperens avkrysning på overtakelsesprotokollen om at kjøperen krysset av for at han skulle flytte inn i leiligheten, var ikke megleren tilstede på overtakelsen. Utfyllingen av dette er for at oppgjørsavdelingen skal registrere kjøperens riktige adresse. Det er ikke meglerens ansvar å fylle ut overtakelsesprotokollen. Megleren kan heller ikke se at dette er av betydning for denne saken.

 

Det var også god statistikk fra markedsføringen, og det var lite som skulle tilsi at det ville bli vesentlig bedre besøk på en eventuell neste visningsrunde. Leiligheten var på salgstidspunktet 15 år gammel og tilbakemelding fra interessentene var at leiligheten bar preg av slitasje, og at det var en stor oppussingsjobb som måtte gjennomføres. Når det gjelder tilvalgene klageren gjorde ved kjøpet av leiligheten, kan innklagede ikke se at dette hadde nevneverdig innvirkning på prisen 15 år etter kjøpet. Leiligheten klageren viser til i andre etasje kan ikke sammenlignes med klagerens leilighet i henhold til salgssum. Leiligheten var 20 kvm større enn klagerens leilighet. Klagerens leilighet ble også solgt for kr 525 000 mer enn hva leiligheten klageren viser til ble solgt for.

 

Klageren nevner også at taksten ble dyrere på grunn av en plantegning som takstmannen laget. Dette ble kommunisert til selgeren. Klageren hadde en plantegning som var feil. Hun gjorde endringer på hemsen slik at den opprinnelige plantegningen ikke var riktig. Megleren anbefalte derfor at det ble tegnet en ny plantegning som var riktig og i tillegg så presentabel ut. Megleren ønsket helst ikke å kopiere en gammel plantegning som var feil og i tillegg var av dårlig kvalitet da den var gammel. Klageren var enig i dette.

 

I møtet med klageren på innklagedes kontor i desember 2015, var klageren av den oppfatning at salget hadde gått bra og forstod innklagedes motsvar til klagerens påstander. Innklagede har ikke hørt noe om denne saken fra klageren siden desember 2015, og det er svært overraskende at saken blir tatt opp igjen. Leiligheten ble solgt til en pris klageren forventet som samsvarte med meglerens verdivurdering av leiligheten. Salget ble gjennomført redelig og godt, samt med en maksimal innsats fra megleren som profesjonell part.

 

Når det gjelder klagerens påstand om at ingen av loftsleilighetene i borettslaget er solgt til en lavere pris hverken i 2014 eller senere, viser innklagede til at det ikke er solgt noen loftsleilighet lik klagerens størrelse siden 2015.

 

 

Reklamasjonsnemnda bemerker:

 

Saken gjelder påstått brudd på god meglerskikk og krav om vederlagsnedsettelse.

 

I saksfremstillingen er partenes anførsler gjengitt i hovedsak. Nemndas medlemmer har fått alle sakens dokumenter.

 

Reklamasjonsnemnda baserer sine avgjørelser på hva som kan dokumenteres skriftlig. I tilfeller der partene forklarer seg ulikt, kan Reklamasjonsnemnda normalt ikke tillegge den ene partens versjon større vekt enn motpartens. I den foreliggende saken har partene forklart seg ulikt om visningstidspunkter. På dettet punktet reiser saken derfor bevisspørsmål som vanskelig kan klarlegges under nemndas skriftlige behandling.

 

Miele kombiskap

Bransjens veiledende tilbehørsliste ble fremlagt for klageren i forbindelse med salget. Det fremgår her at hva som skal følge med av hvitevarer og lignende, kan fravikes ved avtale. Eventuelle avvik må opplyses i forbindelse med markedsføringen av boligen. Megleren har tatt selvkritikk på at han ikke hadde informert klager om dette i tilstrekkelig grad før salg. Slik saken er opplyst, synes imidlertid ikke kombiskapet å ha vært noe tema mellom selger (klager) og megler før budaksept. Det er for sent å kreve at kombiskap eller andre hvitevarer ikke skal følge med etter inngåelsen av avtalen. Ifølge klageren tok hun opp etter budaksept om kjøperen kunne være interessert i å kjøpe kombiskapet.

 

Nemnda har etter dette kommet til at det ikke er noe grunnlag for erstatning for kombiskapet.

 

Utgifter til takstmann kr 1 250

Det er ikke tatt noen forbehold i oppdragsavtalen om dette tillegget på utgifter til takstmannen. Nemnda mener derfor at innklagede ikke kan kreve dette dekket.

 

Fakturaen fra takstmannen er for øvrig sendt direkte til selgeren. Nemnda forutsetter derfor at klageren ikke er belastet dobbelt for dette beløpet (kr 4 250), og at innklagede korrigerer dette hvis det motsatte skulle være tilfellet.

 

Manglende opplysning om at kjøper var en profesjonell oppkjøper

Nemnda mener at klagen på dette punkt klart ikke kan føre frem. Det er hverken i eiendomsmeglingsloven m/forskrifter eller annen lovgivning, noe krav om at megleren skal gi opplysning om at kjøperen var en profesjonell oppkjøper. En annen sak er om selgeren uttrykkelig spør megleren om hvem som er kjøper. Riktignok har megleren tatt selvkritikk på at han ikke belyste bedre at kjøperen hadde til hensikt å pusse opp leiligheten og selge den videre. Nemnda kan imidlertid ikke se at dette har hatt noen betydning for salget. Når det gjelder salgsprisen, er det markedet til enhver tid som bestemmer hvor mye en eiendom er verdt. Det er også vanskelig å sammenligne ulike salg. Forhold som er av betydning for salgsprisen er blant annet tidspunktet for salget og eiendommens kvaliteter.

 

Vederlagsnedsettelse

Det følger av eiendomsmeglingsloven § 7-7 at vederlagsnedsettelse forutsetter en «ikke ubetydelig pliktforsømmelse» fra meglers side. Nemnda finner det klart at det ikke er grunnlag for vederlagsnedsettelse.

 

Klageren gis etter dette delvis medhold.

 

Avgjørelsen er enstemmig.

 

 

Konklusjon:

 

iHus avd. Grønland, Komplett Eiendomsmegling AS, må refundere klageren 1 250 kroner. Forøvrig fører klagen ikke frem.

 

 

Kommentarer er stengt.