2017150 – Budgivning

Klage nr 2017150

 

Behandlet av Reklamasjonsnemnda den 15. januar 2018. Nemnda har bestått av:

 

Per Racin Fosmark, formann

Kåre Mæland, oppnevnt av Norges Eiendomsmeglerforbund og Eiendom Norge

Line Jeanette Klefstad, oppnevnt av Forbrukerrådet

 

Innklaget:                      Sem & Johnsen Eiendomsmegling

Frogner Eiendomsmegling AS

 

Saken gjelder:               Budgivning

 

 

Saksfremstilling:

 

Klageren inngikk oppdragsavtale med innklagede om salg av en eiendom. I budrunden kom det inn et hemmelig bud på kr 12 700 000 som klageren aksepterte. Klageren mener megleren opptrådte i strid med eiendomsmeglingsforskriften § 6-3 første og andre ledd, og krever at meglerens vederlag settes ned med 50%. Innklagede bestrider klagerens krav.

 

Fagansvarlig hos innklagede er eiendomsmegler.

 

Nemnda kom til at klagen ikke førte frem.

 

Klageren har i korte trekk anført:

Klageren inngikk oppdragsavtale om salg av en eiendom med innklagede i juni 2017. Klageren hevder megleren har opptrådt i strid med eiendomsmeglingsforskriften § 6-3 første og annet ledd ved gjennomføringen av budrunden.

 

Klageren hadde gitt beskjed til megleren om at han i utgangspunktet ikke ønsket å motta hemmelige bud. Klagerens inntrykk etter at han aksepterte et hemmelig bud på kr 12 700 000, var at det ikke var andre budgivere som ønsket å by høyere i budrunden. Budjournalen og telefonloggen viser at megleren ikke kontaktet de andre interessentene i budrunden med bekreftelse på at de ikke lenger var interessert før klageren aksepterte det hemmelige budet. Megleren har utelukkende opptrådt som kjøperens representant i budrunden, og dermed vært en vesentlig årsak til at budrunden ble avsluttet for tidlig.

 

Budjournalen viser at det kom inn to bud 2 og 6 minutter etter budaksept, hvor det ene er identisk med det aksepterte budet, og det andre kun kr 50 000 under. Klageren fikk etter budaksept flere telefoner fra interessenten som hadde gitt identisk bud med det tidligere aksepterte hemmelige budet som lurte på hvorfor han ikke hadde blitt kontaktet av megleren. Interessenten la inn bud på kr 13 000 000 etter at klageren hadde akseptert det hemmelige budet.

 

Megleren opptrådte i strid med pliktene etter eiendomsmeglingsforskriften § 6-3 første og andre ledd, og klageren stiller seg tvilende til at megleren har opptrådt i henhold til god meglerskikk etter eiendomsmeglingsloven § 6-3.

 

Innklagede hevder at det er viktig å holde seg innenfor akseptfrist, og at det er en viktig faktor for meglerens handlingsmønster. Likevel gikk megleren flere ganger ut over de samme akseptfrister, inkludert budet som tilslutt ble akseptert. Det er forunderlig at megleren ikke prioriterte å kontakte andre budgivere når det fremdeles var 4-6 aktive budgivere i budrunden.

 

I tillegg hevder innklagede at budrunden varte i nesten tre timer. Det var fremdeles aktive budgivere i budrunden, og således bør ikke dette være en begrunnelse for å avvike fra forskriftens regelverk. Megleren er fremdeles selgerens representant.

 

Verdivurderinger som ble foretatt gjennom året før salget, illustrerer at boligens verdi åpenbart var høyere enn prisantydningen, og at salgssummen ikke er ekstraordinær på noen måte.

 

Klageren krever at meglerens vederlag settes ned med 50% av det avtalte som utgjør

kr 79 375, jf. eiendomsmeglingsloven § 7-7.

 

Innklagede har i korte trekk anført:

Klageren var i dialog med megleren tidlig i budrunden vedrørende hemmelige bud. Megleren kan likevel ikke annet enn å registrere mottatte bud og anmode budgiveren om å legge inn bud uten slike forbehold. Hvis budgiveren ikke ønsker å følge anmodningen fra megleren, må megleren ta imot bud og underrette selgeren om budet med dets forbehold. Det påpekes også at megleren flere ganger underveis i budrunden ba om at budgiverne satte lengre akseptfrister, men budgiverne fulgte ikke hennes anmodninger.

 

Det ble inngitt åpent bud på kr 12 600 000 kl. 12:44 med frist 13:00. Klokken 12:47 varslet innklagede øvrige budgivere om budet.

 

Klokken 12:49 mottok innklagede hemmelig bud på kr 12 700 000, som bare kunne videreformidles til selgeren. I SMS fra budgiveren informerte han om at han etter kl. 12:56 ville være utilgjengelig, og at han derfor hadde satt frist til kl. 12:55.

 

Klokken 12:52 sendte innklagede i tillegg ut SMS til budgiveren med åpent bud på kr 12 500 000, og spurte om hun ville komme med høyere bud.

 

Mot slutten av budrunden sto det altså mellom to bud: et åpent bud på kr 12 600 000 og et hemmelig bud på kr 12 700 000.

 

Megleren prioriterte å kontakte klageren for å informere om de to høyeste budene. Megleren informerte om at hun ikke kunne videreformidle det hemmelige budet til de andre budgiverne. Klageren valgte å akseptere budet på kr 12 700 000, selv om dette var et hemmelig bud.

 

Megleren videreformidlet budaksept skriftlig til budgiveren kl. 12:57 etter at akseptfristen var utløpt. Dog hadde megleren i forkant av dette, etter å ha fått muntlig aksept fra klageren, ringt budgiveren kl. 12:55:56 og gitt beskjed om at hun hadde mottatt muntlig aksept fra klageren, og tok forbehold om at hun avventet skriftlig aksept fra selgeren før megleren ville sende endelig budaksept skriftlig. Endelig budaksept ble mottatt av megleren kl. 12:57, og ble umiddelbart videreformidlet til kjøperen.

 

Uten å ha respondert på meglerens SMS som ble sendt kl. 12:52, eller på annen måte gitt indikasjon på at hun vurderte å gi høyere bud økte budgiveren med bud på kr 12 500 000 sitt bud til kr 12 650 000.

 

Klokken 13:01 mottok innklagede også et bud på kr 12 700 000 etter at akseptfristen på det åpne budet var utløpt. Den samme budgiveren hadde dagen i forveien forsøkt å kuppe eiendommen med bud på kr 12 500 000 fordi han ikke kunne være med i en potensiell budrunde dagen etter.

 

For megleren er det viktig å holde seg innenfor akseptfrist. Uansett hadde megleren måttet sende en aksept til den ene eller andre budgiveren på dette tidspunktet for å holde seg innenfor akseptfristen. At man etter budaksept mottar bud fra andre budgivere uten å ha fått noen som helst varsel fra dem om dette, selv etter purring, er ikke kritikkverdig. Budrunden hadde også vart i nesten tre timer.

 

Klagerne har vist til verdivurderinger utstedt av andre meglere. Disse varierer fra kr 12 000 000 til kr 13 000 000 og er utferdiget på forskjellige tidspunkter. Megleren ga verdivurdering på kr 12 000 000, og som det fremgår av SMS logg underveis i budrunden var klageren fornøyd med det.

 

Innklagede bestrider at klageren har krav på vederlagsnedsettelse.

 

 

Reklamasjonsnemnda bemerker:

 

Saken gjelder påstand om at megleren har brutt orienteringsplikten om bud etter eiendomsmeglingsforskriften § 6-3 første og andre ledd, at megleren har opptrådt i strid med god meglerskikk etter eiendomsmeglingsloven § 6-3, samt krav om vederlagsnedsettelse etter eiendomsmeglingsloven § 7-7.

 

I saksfremstillingen er partenes anførsler gjengitt i hovedsak. Nemndas medlemmer har fått alle sakens dokumenter.

 

Klageren krever at meglerens vederlag settes ned med 50%. Det følger av eiendomsmeglingsloven § 7-7 at det må foreligge en «ikke ubetydelig pliktforsømmelse» fra meglerens side for at vederlaget kan settes ned.

 

Klageren hevder at megleren har opptrådt i strid med orienteringsplikten under budrunden, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3 andre ledd. Det følger av eiendomsmeglingsforskriften
§ 6-3 andre ledd tredje setning at «Oppdragstaker skal så langt det er nødvendig og mulig orientere oppdragsgiver, budgivere og øvrige interessenter skriftlig om mottatte bud, herunder budets størrelse, forbehold og akseptfrist, og legge til rette for at disse får rimelig tid til å områ seg».

 

I dette tilfellet var det en åpen budrunde i tillegg til at det ble gitt et hemmelig bud. Dersom det blir gitt et bud med forbehold om at det ikke kan videreformidles til andre budgivere, må megleren orientere selgeren om budet og konsekvensene, jf. f.eks. LG-2010-180804.

En megler kan ikke nekte å motta et hemmelig bud som ikke kan videreformidlet til andre budgivere, selv om slike bud generelt ikke er å anbefale. Dersom megleren videreformidler budet til andre interessenter, vil ikke lenger den hemmelige budgiveren være bundet av sitt bud.

 

I dette tilfellet orienterte megleren selgeren om det hemmelige budet. I tillegg kontaktet megleren budgiveren med det nest høyeste budet i den åpne budrunden for å avklare om vedkommende ønsket å komme med ytterligere bud før klageren aksepterte det hemmelige budet. Det hemmelige budet hadde akseptfrist til kl. 12:55, mens det høyeste åpne budet hadde akseptfrist til kl. 13:00. Megleren har også opplyst at hun forsøkte å få budgiverne til å sette en lengre akseptfrist, men at budgiverne ikke ønsket dette.

 

Nemnda mener megleren håndterte budrunden på en korrekt måte, og at hun ikke er ansvarlig for at en budgiver valgte å gi et høyere bud ett og et halvt minutt før akseptfrist på det åpne budet gikk ut, og etter at klageren hadde akseptert det hemmelige budet. Det er selgeren som må ta stilling til om de ønsker å akseptere bud eller ikke, uansett om det er hemmelig eller ikke.

 

Klagen fører etter dette ikke frem.

 

Avgjørelsen er enstemmig.

 

 

Konklusjon:

 

Klageren gis ikke medhold.

 

 

 

Kommentarer er stengt.