Saksframstilling

Krav om erstatning som følge av at innklagede skal ha håndtert salg av klagernes bolig på en mangelfull måte.

Faglig leder for foretaket er advokat.

Klageren anfører:

Det ble inngått avtale om at innklagede skulle selge klagernes eiendom. Klagernes advokat har forgjeves forsøkt å få tilsendt oppdragsavtalen, men uten å lykkes. Det vites således ikke om det er inngått skriftlig oppdrag.

I forbindelse med salget ble det oppdaget mangler ved eiendommen. Innklagede rådet selgeren til å selge eiendommen til full markedspris for deretter å betale kostnadene for utbedringene. I forbindelse med klagernes kjøp av eiendommen i 2001 ble det tegnet eierskifteforsikring. Innklagede uttalte at eierskifteforsikringen ville dekke manglene og rådet derfor klagerne om å påta seg ansvaret for utbedring av manglene. Følgende ble inntatt i kjøpekontraktens punkt 7, andre avsnitt: «Det gjøres oppmerksom på at skifte av syll (bjelker mot grunnmur) skal utbedres av selger. På grunn av forsikringsoppgjør vil dette ha en frist fram til 01.06.06 å utbedre. Takrenner ved inngangspartiet skal også utbedres for selgers regning».

Klagerne har nå mottatt melding fra forsikringsselskapet som forsikret salget av eiendommen i 2001, om at det ikke ville blitt utbetalt noe forsikringssum i forbindelse med de avdekkede manglene. Det fremstår som klart at innklagede skulle ha informert klagerne om at det ville være problematisk å få dekket manglene gjennom forsikringsordningen som gjaldt ved forrige overdragelse av eiendommen. Ved overdragelsen var det i tillegg uklart hva kostnadene med å utbedre manglene ville forløpe seg til.

I stedet for å skape den situasjon som eiendomsmegleren her har skapt, skulle eiendommen vært solgt med de mangler som var avdekket og til en noe lavere pris. I tillegg til å gi feilaktige råd i forbindelse med overtakelsen av eiendommen, ble oppgjøret betydelig forsinket.

Klageren mener at innklagede her har opptrådt i strid med god meglerskikk. På bakgrunn av redegjørelsen ovenfor bes det om at klagerne gis rett til tilbakebetaling av meglerhonorar som er innbetalt til innklagede. I tillegg bes det om kompensasjon begrenset oppad til kr 100.000.

Innklagede anfører:

Innklagede mener at klagernes advokat er inhabil til å opptre som klagernes fullmektig i saken. Årsaken til dette er at advokatens nåværende kontorfelle, på det tidspunkt hvor salget ble gjennomført, var faglig leder hos innklagede.

Innklagede har vedlagt en rekke beviser i saken, og fremhever at taksten her er særlig aktuell. Det fremgår av denne på side 3 at «råteskadet svill i krypekjeller». Det vises videre til taksten side 7 under punkt 14, markedsverdi, hvor det fremgår at «det ble stedvis registrert råte i grunnmurssvill noe som må utbedres, taksten er basert på at dette utføres på nåværende eiers regning». Det er også vedlagt et brev fra takstøkonom Rasmussen til klagerne. Innklagede ber Reklamasjonsnemnda å bemerke seg at både brevet fra takstøkonomen og selve taksten i tid lå forut for selve kjøpekontrakten.

Klagerne hevder at «megler rådet selger til å selge eiendommen til full markedspris for deretter å betale kostnadene for utbedringen». Dette er korrekt.

Klagerne skriver også i klagen at det var tegnet eierskifteforsikring da klagerne kjøpte eiendommen i 2001. Denne forsikringen er aldri forevist noen hos innklagede. Om forsikringen finnes er derfor et åpent spørsmål. Det er heller ikke avklart om det var daværende selger eller klagerne som tegnet forsikringen. Klagerne hevder at innklagede sa til dem at eierskifteforsikringen ville dekke manglene, og at de derfor rådet klagerne til å ta ansvaret for disse. Påstanden er feilaktig. Slik rådgivning blir aldri gitt fra innklagedes side, og selvsagt kunne ikke innklagede stå inne for utfallet av etkrav som ble presentert for den eierskifteforsikringen som ble tegnet i 2001.

For så vidt gjelder kjøpekontraktens punkt 7, 2. avsnitt erkjennes det at 2. setning er noe uheldig. Dette tas det selvkritikk på, men hensikten var utelukkende å videreformidle klagernes henvisning til eierskifteforsikring.

Klagerne har fremholdt at innklagede har opptrådt klanderverdig ved at han har skapt en uklar situasjon, og at eiendommen heller skulle vært solgt med de mangler som er avdekket, men til en noe lavere pris. Kritikken tilbakevises. Det har ingen betydning for klagerne om man lot skadene taksere før salg fant sted eller umiddelbart etterpå. Klagernes krav om kompensasjon på kr 100.000 må derfor anses uberettiget. At det i tillegg forlanges refusjon av meglerhonorar er heller ikke lett å forstå all den tid klagerne selv er de som bringer uklarhet i kjøps- og salgsforholdet ved utelukkende å henvise til en eierskifteforsikring fra 2001. Påstandene mot innklagede ser ut til å gjøres i bevisst hensikt fordi man har mottatt regresskrav fra kjøperne av eiendommen.

Innklagede kan ikke se å ha utført oppdraget på en kritikkverdig måte. Klagen tas derfor ikke til følge.

Klagerens ytterligere anførsler:

Klagerne har opplyst at det trolig var de som brakte på banen at de aktuelle manglene kunne erstattes gjennom eierskifteforsikringen som ble tegnet da de kjøpte eiendommen. Klagerne mener uansett at det ikke får betydning for vurderingen av innklagedes opptreden hvem som brakte spørsmålet om bruk av eierskifteforsikring på bane. Kjøpekontrakten er skrevet av innklagede. Det er innklagedes ansvar at ordlyden i kontrakten utformes slik at det ikke oppstår unødvendige komplikasjoner mellom kjøper og selger i ettertid. Innklagede kan ikke skjule seg bak at hensikten kun var å videreformidle ønsker fra klagerne.

Vedlagt følger oppgjørsskjema fra innklagede. Sammenholder man dette med oppdragsskjemaet av 2. september 2005, ser man at kostnader knyttet til markedsføring og annonsering skal følge av avtalen. Noen slik avtale er ikke fremlagt av innklagede. Det bes derfor om at innklagede fremlegger denne avtalen. Selv om dreier seg om et lite beløp, er det fakturert for innhenting av kartutsnitt med kr 1.500. Ut fra oppdragsskjema synes det som om utgiften faller inn under posten «tilrettelegging», hvor blant annet innhenting av informasjon, utarbeidelse av salgsoppgave i farger, kopiering, porto og telefon en inntatt.

Reklamasjonsnemnda vil bemerke

Klagen gjelder misnøye med innklagedes rådgivning vedrørende feil og mangler ved eiendommen, og innklagedes avregning av kostnader i forbindelse med salget m.v.

Innklagede anfører at klagernes advokat er inhabil som klagernes fullmektig i saken fordi advokatens nåværende kontorfelle, på det tidspunktet hvor salget ble gjennomført, var faglig leder hos innklagede. Dette er eventuelt et advokatetisk spørsmål, som faller utenfor Nemndas kompetanse å vurdere.

Innklagede har rådet klagerne til å selge eiendommen til full markedspris for deretter å betale for å utbedre råteskader og takrenner. Ut fra de opplysninger som er gitt av partene, fremstår faktum omkring bakgrunnen for denne rådgivningen som noe uklart for Reklamasjonsnemnda. I brev fra klagerens advokat av 05.07.2006 opplyses det at klageren har informert om «at det trolig var han som brakte på banen at de aktuelle manglene kunne erstattes gjennom eierskifteforsikringen som ble tegnet når de kjøpte eiendommen». Har innklagede gitt råd på grunnlag av denne opplysningen fra klageren, kan ikke Reklamasjonsnemnda se at innklagede har begått noen feil i sin rådgivning på dette punktet.

Innklagede anfører at det ikke er gitt slik rådgivning som klagerne anfører. Der det er påstand motpåstand som i denne saken, kan ikke Reklamasjonsnemnda for Eiendomsmeglingstjenester tillegge den ene partens anførsler større vekt enn den annens. Saken må derfor avvises når det gjelder dette spørsmålet.

Når det gjelder innklagedes krav på betaling av kartutsnitt med kr 1.500, mener klagerne at dette er dekket under posten «tilrettelegging». Reklamasjonsnemnda for Eiendomsmeglingstjenester kan se at dette kanskje kan misforstås, men innhenting av kart er nedfelt i oppdragsskjemaets punkt 5, hvor det står at utlegg ved innhenting av informasjon fra off. etater m.v. skal belastes oppdragsgiveren. Kart over eiendommer innhentes fra infoland eller direkte fra kommunen. Denne posten er således korrekt avregnet. Dersom beløpet kr 1.500 inneholder et element av fortjeneste, skal posten inntas i oppdragsskjemaets punkt 4A. Reklamasjonsnemnda kan imidlertid ikke ta stilling til om det er begått en feil her.

Klageren har anført at oppgjøret kom en måned for sent. Av oppgjørsoppstillingen synes det imidlertid som om oppgjøret var ca to uker forsinket. Ytterligere dokumentasjon for klagerens anførsel er ikke fremlagt, og Reklamasjonsnemnda kan derfor ikke ta stilling til anførselen.

Reklamasjonsnemndas konklusjon

Klagerne gis ikke medhold i klagen.

Oslo, den 21. november 2006.

sign.	sign.	sign.
Vegard Syvertsen	Tore Bråthen	Knut Kopstad
Forbrukerrådets representant	formann	Den norske advokatforeningsrepresentant/ Eiendomsmeglerforetakenes Forenings representant