Saksframstilling

Klagerne kjøpte leilighet gjennom innklagede.

Det klages over flere feil og manglende opplysninger i salgsoppgaven, samt at undersøkelsesplikten ikke er overholdt.

Faglig leder for foretaket er statsautorisert eiendomsmegler.

Klageren anfører:

Den aktuelle leiligheten ble kjøpt av klagerne 30.06.05. Det klages over flere kritikkverdige forhold.

Manglende ferdigattest/ manglende godkjenning av soverom:

Den delen av leiligheten som befinner seg på loftet, er ikke godkjent som oppholdsrom, og hovedsoverommet faller med dette bort. Leiligheten er altså ikke treroms, men toroms. Det ble gitt byggetillatelse for utbedring av dette i 1995, men dette ble aldri gjort, og ferdigattest foreligger altså ikke.

Klagerne mener innklagede klart har forsømt sin undersøkelsesplikt ved ikke å forsikre at de nødvendige attester og godkjenninger forelå.

De manglende opplysninger medførte at klagerne ikke våget å sitte med leiligheten, og foretok derfor dekningssalg, med de tap dette medførte.

Uriktige opplysninger om bod i gangen:

Salgsoppgaven viser at det finnes bodplass i gangen. Realiteten er at det bare finnes en symbolsk lagringsplass i trappen, felles med de øvrige tre seksjonene. Dette fører til at leiligheten ikke tilfredsstiller kravene som gjaldt bodplasser på oppføringstidspunktet.

Bodplassen er viktig og en slik feilinformasjon er svært sentral for en leilighet i tredje etasje. Heller ikke boden inne i leiligheten tilfredsstiller kravene til innebod, hva angår størrelse. Disse forhold ble lovet brakt i orden av innklagede og selgeren, noe som dessverre bare ble med løftene.

Uriktige opplysninger om varmekabler i gang:

I salgsoppgaven opplyses det at gangen har varmekabler. Dette er uriktig.

Arealavvik:

Arealmålinger i etterkant av kjøpet viser et klart avvik mellom areal oppgitt i taksten, og hva som er realiteten. Eierforsikringsselskapet aksepterer avviket, men det gir ikke grunnlag for mangelskrav.

Tilbakeholdelse av deler av kjøpesum:

Flere av manglene ble oppdaget ved overtakelsen og nedskrevet i protokollen. Klagerne gav beskjed om tilbakeholdelse av et forholdsmessig beløp inntil forholdene var avklart. Det ble bekreftet at oppgjørsavdelingen ville etterkomme dette ønsket, men beløpet ble likevel overført.

Generelt:

Da innklagede ble gjort oppmerksom på ovennevnte forhold, ble det ikke gjort noe fra deres side for å være behjelpelige i prosessen.

Innklagede anfører:

Innklagede mener at takstmann, selger eller forsikringsselskap er rette adressat for klagen, og stiller seg uforstående til henvendelsen til Reklamasjonsnemnda.

Om manglende ferdigattest og godkjenning:

Det hevdes at det ikke foreligger ferdigattest for loftsarealet. Det fremkommer imidlertid ikke noe i verditaksten til takstmann som skulle tilsi at loftet ikke tilfredsstiller kravene til oppholdsrom. Sammenholdt med innklagedes egen befaring foreligger det ingen forskriftsbrudd for loftets del. Innklagede mener spørsmålet om hvorvidt loftet er forskriftsmessig ligger utenfor Reklamasjonsnemndas kompetanse å avgjøre, og at dette punktet derfor må avvises.

Hvis klagerne har rett i at loftet ikke er forskriftsmessig, skal det fra innklagedes side påpekes at ferdigattest ikke er et vilkår for bruk av bolig. Det påligger uansett ikke innklagede noen plikt til å sjekke boligens byggesaksmappe hos plan- og bygningsetaten. Innklagede har innhentet og kontrollert de opplysninger klagerne med rimelighet kan forvente. Forholdet ville heller ikke vært oppdaget selv om innklagede hadde foretatt undersøkelser langt utover det som er vanlig. Selgeren, som er nærmest til å vite noe om forholdet, opplyste ikke noe om at loftet ikke var forskriftsmessig.

Uriktige opplysninger om bod i gangen:

Det er ikke korrekt at innklagede skal ha lovetklagerne å besørge retting av ovennevnte forhold. Innklagede kan vanskelig gjøre annet enn å videreformidle opplysninger om boder, gitt av selgeren. Innklagede ble under befaring vist bodplassen, som etter innklagedes syn fremsto som tilfredsstillende. Innklagede hadde ingen grunn til å betvile de opplysninger selgeren ga. Etter det innklagede kjenner til, skal disse opplysningene også ha blitt benyttet ved klagernes resalg av leiligheten.

Om varmekabler i gangen:

Innklagede har fått opplyst at det er varmekabler i gulvet i gangen. Hvorvidt disse virker eller ikke kan ikke lastes innklagede. Salget ble gjennomført om sommeren, og innklagede stilte ikke spørsmålstegn ved at kablene ikke var på under befaring og visninger.

Arealsvikt:

Et eventuelt avvik kan ikke lastes innklagede. Innklagede har selv ikke målt opp leiligheten. Et så marginalt avvik som det her er snakk om, er ikke mulig å avdekke ved befaringen. Eventuelle feil ved oppmålingen må derfor tilskrives takstmannen.

Oppgjør – tilbakehold:

Det synes som om klagerne har misforstått reglene om tilbakehold. I overtakelsesprotokollen er det kun tatt inn bemerkninger fra klagerne, men ikke noen instruks om tilbakehold av beløp på innklagedes konto. Klagerne overtok dermed eiendommen uten å gi innklagede instruks om tilbakehold. At klager ønsker å holde tilbake midler dager etter overtakelse, kan ikke innklagede ta hensyn til. Kjøpesummen er da ikke lenger under innklagedes instruks, og var utbetalt til selgeren.

Innklagede er uenige i at det er forsøkt å få i stand en minnelig løsning. Klagerne var svært hissige da det var kontakt, noe som vanskeliggjorde en slik prosess.

Klagerens ytterligere anførsler:

Innklagede er pålagt å innhente og kontrollere nødvendige opplysninger om eiendommen så langt det synes rimelig. Rimelighetsvurderingen må her tilsi at et sentralt dokument som ferdigattest må inngå i denne kontrollen.

Det er ikke lagt varmekabler i gangen.

Klagerne fikk beskjed om at dersom det sto minst to punkter på oppgjørsskjemaet, ville de automatisk bli kontaktet for ytterligere oppfølging før overføringen fant sted. Denne informasjonen fikk de også når de henvendte seg til oppgjørsavdelingen.

Det påpekes også at hvis oppgjørsavdelingen får kunnskap om en potensiell konflikt før beløpet er overført, vil det være mest hensiktsmessig å søke å skape klarhet i dette før gjennomføring av transaksjonen.

Klagerne har på ingen måte oppfattet at innklagede var åpen for noen dialog.

Innklagedes ytterligere anførsler:

Det er intet i overtakelsesprotokollen som tilsier at det er gitt instruks om tilbakehold. Informasjonen klagerne hevder er gitt om automatisk kontakt før overføring er ukjent for innklagede. Det er opp til klagerne å gi innklagede klar instruks om dette. I dette tilfellet kom henvendelsen flere dager etter at kjøpesummen var utbetalt til selgeren.

Reklamasjonsnemnda vil bemerke

Klagen gjelder påståtte feil ved innklagedes saksbehandling. Klagen gjelder i hovedsak forhold som manglende ferdigattest for loftsrom, uriktige opplysninger om bodplass, uriktige opplysninger om varmekabler, arealavvik og manglende tilbakehold av en del av kjøpesummen.

Første spørsmål er om innklagede har opptrådt kritikkverdig ved at det ikke er avdekket at loftsrommet mangler ferdigattest og godkjenning til varig opphold. En eiendomsmegler har ingen alminnelig plikt til å undersøke om det foreligger ferdigattest. Når det gjelder loftsrommets manglende godkjenning, synes det ut fra de fremlagte bilder ikke som om det kan kreves at innklagede burde ha undersøkt nærmere om soverommet var lovlig, jfr. emgll. § 3-7.

Reklamasjonsnemnda kan, ut fra den dokumentasjon som foreligger, ikke tastilling til forholdene rundt innklagedes angivelige uriktige opplysninger om boden, da dette ville kreve en bevisføring som Nemnda ikke har anledning til å foreta.

Innklagede kan ikke være ansvarlig for uriktige opplysninger om varmekabler, da dette er et forhold mellom kjøper og selger. Innklagede kan heller ikke være ansvarlig for arealavviket, da arealet er målt opp av en takstmann og det ikke er dokumentert at innklagede burde ha undersøkt om dette var korrekt.

Neste spørsmål er om innklagede har opptrådt kritikkverdig ved at det ikke er blitt holdt tilbake penger slik klagerne skal ha bedt om. Det er ikke fremlagt dokumentasjon fra klagerne om at de har bedt innklagede om å holde tilbake penger, og innklagede bestrider at klagerne har fremsatt et slikt krav. Reklamasjonsnemnda kan ikke ta stilling til påstanden, da man ikke kan tillegge den ene partens anførsler større vekt enn den andres.

Reklamasjonsnemndas konklusjon

Klagen fører ikke frem for så vidt gjelder ferdigattest og manglende godkjennelse av soverom.

For øvrig avvises klagen.

Oslo, den 21. november 2006.