Saksframstilling

Klageren solgte leilighet gjennom innklagede.

Klagen gjelder saksbehandlingen, herunder gjennomføringen og oppfølgingen, og særlig innklagedes opptreden ved et dekningssalg.

Faglig leder for foretaket er advokat.

Klageren anfører:

Oppdrag ble avtalt med innklagede i november 2004.

Det meldte seg raskt en interessent med forkjøpsrett, og salget så ut til å gå kjapt. På kontraktsmøtet valgte imidlertid kjøperen å trekke seg fra det bindende budet, og dekningssalg måtte gjennomføres. Det var etter dette ingen aktiv oppfølging av kjøperen som trakk seg fra salget. Det var heller ingen påbegynt prosess for å få gjennomført dekningssalget.

Da leiligheten omsider ble annonsert, henvendte flere interessenter seg til klageren, fordi de ikke oppnådde kontakt med innklagede. Etter krav fra kommunen, måtte eventuelle kjøpere oppfylle visse vilkår for å kunne overta leiligheten. Disse betingelsene måtte avklares med innklagede før bud kunne gis.

Oppdraget ble overført til en annen megler i samme foretak etter 6 måneder uten fremgang. Det ble nå straks aktivitet, og salget ble gjennomført. Det tok likevel urimelig lang tid før oppgjør ble overført til klageren. Det er heller ikke beregnet renter for tiden mellom overdragelse av leiligheten og utbetaling av oppgjør til klager.

Det har under hele prosessen vært vanskelig for klageren å få kontakt med innklagede. Klageren har også skrevet flere brev som innklagede ikke har besvart.

Klageren mener innklagede må være solidarisk ansvarlig med kjøperen som trakk seg, ved å ikke følge opp dekningssalget. Klageren er påført et økonomisk tap fordi salget ikke ble gjennomført innen rimelig tid.

Klageren sitter igjen med en følelse av at innklagede ikke tok oppdraget som interessant da det var avtalt en makspris for vederlag på forhånd, og det ikke var muligheter til å øke fortjenesten gjennom budrunder. Klageren føler seg derfor nedprioritert av innklagede.

Klageren mener at det mangler kr 115.810 på endelig oppgjør. Innklagede mener oppstillingen viser at dekningssalget har kostet kr 162.371. Det burde derfor være i innklagedes interesse å kreve kjøperen f or de påførte kostnadene og refundere klageren sitt tilgodehavende.

Innklagede anfører:

En av beboerne (XX) i borettslaget ønsket å benytte seg av forkjøpsretten sin for å sikre seg eiendommen.

Forkjøpsretten ble sendt på prøving ut i fra avholdt verditakst. XX ønsket å benytte forkjøpsretten. På kontraktsmøtet meddelte han at han likevel ikke ønsket å stå ved kjøpet. Innklagede gjorde XX oppmerksom på at han kunne bli økonomisk ansvarlig for dekningssalget.

Det er ikke korrekt at innklagede ikke har fulgt opp dette overfor XX. Innklagede har formidlet klagerens krav, men kan ikke tvinge gjennom et salg hvor kjøperen velger å trekke seg.

Annonsekostnader for dekningssalget er ikke belastet klageren.

Saken synes noe fastlåst, men hvis klageren ønsker å gå videre mot XX er det mulighet for det.

Når det gjelder kravets størrelse, mener innklagede det er kompensasjon for en noe sen ny annonsering, og dens virkning på salgssummen som kan kreves dekket.

Det innrømmes at det gikk noe tid før eiendommen ble fullannonsert, og dette er beklagelig. Det var imidlertid flere like leiligheter til salgs samtidig, og ingen interessenter meldte seg.

Når det gjelder forsinkelsen av oppgjøret, var klageren helt inneforstått med dette, da han hadde kjennskap til sykdomsinnleggelsen til kjøperen. Overtakelse ble likevel gjennomført fordi klageren og kjøperen var enige om dette.

Klagerens ytterligere anførsler:

Klagerens påstand er fremdeles at innklagede må være solidarisk ansvarlige med XX på grunn av den urimelige lange tiden det tok å få i gang nyttsalg. Innklagede kan ikke tvinge gjennom et salg, men kan sørge for at et dekningssalg blir gjennomført så raskt som mulig.

Innklagedes henvisning til dårlig marked er irrelevant. Det var flere interessenter som tok kontakt med klageren fordi de ikke fikk kontakt med innklagede. Det er ikke mulig å vite om noen av disse ville ført til salg, men innklagede bør være ansvarlig for kostnadene forsinkelsen medfører når de overhodet ikke greier å følge opp henvendelsene.

At innklagede hadde mye å gjøre på grunn av omorganisering, fritar ikke for ansvar.

I et brev allerede 31.05.05 fra XX til innklagede, hevder XX at han ikke har lagt inn bindende bud på leiligheten. Dette styrker påstanden om at innklagede må være solidarisk ansvarlig.

Reklamasjonsnemnda vil bemerke

Klagen gjelder påstander om dårlig saksbehandling i forbindelse med dekningssalg.

På generelt grunnlag er ikke megler økonomisk ansvarlig for at en kjøper trekker seg fra et bud. En slik situasjon er en sak mellom selger og kjøper, hvor kjøper kan bli erstatningsansvarlig etter alminnelige kontraktsrettslige prinsipper. I dette tilfellet kan ikke Reklamasjonsnemnda se at innklagede har opptrådt uaktsomt, og klager må derfor rette sitt krav mot kjøper.

Hvorvidt dekningssalget drøyde uforholdsmessig lenge, er vanskelig for Reklamasjonsnemnda å ta stilling til. Så vidt Nemnda kan se av den dokumentasjon som foreligger, kommer innklagede med en delvis innrømmelse av dette ansvaret. Det er ikke dokumentert for Reklamasjonsnemnda at innklagede er ansvarlig utover dette. Når innklagede har krevd mindre vederlag enn avtalt, må dette være tilstrekkelig kompensasjon til klageren.

Hva som forårsaket sen utbetaling av oppgjør til klager, fremstår som noe uklart for Nemnda. Så vidt det går frem av innklagedes tilsvar, betalte ikke kjøper fullt oppgjør på overtagelsesdato. Dette ble imidlertid godkjent av klager, da det forelå spesielle omstendigheter. Denne påstanden er ikke imøtegått av klager i dennes ytterligere anførsler, og Nemnda legger derfor ovenstående til grunn. Dersom innklagede ikke kan godtgjøre at sent oppgjør ikke skyldes ham, er dette kritikkverdig. Klager skal uansett godskrives renter for klientmidlene, jfr. forskrift om eiendomsmegling § 3-4.

Nemnda vil bemerke at det kan synes som om klager har opplevd dårlig oppfølging fra innklagede. Det er grunn til å reise noe kritikk mot innklagede for dette. Generelt vil Nemnda legge til grunn at det må kunne forventes en høyere servicegrad enn i dette tilfellet. Forholdet er likevel ikke av en slik karakter at ytterligere kompensasjon bør tilkjennes.

Reklamasjonsnemndas konklusjon

Klageren gis ikke medhold.

Oslo, den 21. november 2006.

sign.	sign.	sign.
Vegard Syvertsen	Tore Bråthen	Knut Kopstad
Forbrukerrådets representant	formann	Den norske advokatforenings representant/ Eiendomsmeglerforetakenes Forenings representant