Klage nr 2017157
Behandlet av Reklamasjonsnemnda den 5. februar 2018. Nemnda har bestått av:
Per Racin Fosmark, formann
Kåre Mæland, oppnevnt av Norges Eiendomsmeglerforbund og Eiendom Norge
Line Jeanette Klefstad, oppnevnt av Forbrukerrådet
Innklaget: Eiendomsmegler Krogsveen AS avd. Kristiansund
Saken gjelder: Feil/manglende opplysninger
Saksfremstilling:
Klageren kjøpte en eiendom formidlet av innklagede i 2009. Klageren ønsker å selge leiligheten i 2017. I den forbindelse oppdaget meglerforetaket som klageren hadde engasjert at leiligheten ikke er godkjent til bolig etter plan- og bygningsloven. Klageren mener innklagede har opptrådt i strid med sin undersøkelses- og opplysningsplikt og krever erstatning for kostnadene til utbedring av seksjonen i henhold til plan- og bygningslovens regler, samt sakens kostnader. Innklagede bestrider klagerens krav.
Klageren er representert ved advokat. Innklagede er representert ved advokat fra sitt ansvarsforsikringsselskap.
Fagansvarlig hos innklagede er eiendomsmegler.
Nemnda kom til at klagen ikke førte frem.
Klageren har i korte trekk anført:
Klageren kjøpte en eiendom formidlet av innklagede. Klageren ønsker å selge eiendommen og har i den anledning engasjert et annet meglerforetak til å forestå salg. Megleren innhentet opplysninger fra kommunen som viste at seksjonen ikke er godkjent til bolig.
Eiendommen ble kjøpt i 2009 som ordinært salg gjennom megler. Megleren innhentet opplysninger fra kommunen og på bakgrunn av disse opplysningene utarbeidet de salgsoppgave.
Seksjonen var utformet som bolig. Kjøperen hadde ingen forutsetninger for å vurdere seksjonen på annen måte enn det som fremkom ved besiktigelse og/eller i salgsoppgaven.
Det fremgår av seksjoneringstegningene at reseksjoneringen til boligformål skjedde i 2004. Det fremgår videre av kommunens dokumenter at det ikke foreligger ferdigattest, men at det ble registrert en midlertidig brukstillatelse på eiendommen – uten at det foreligger skriftlig dokumentasjon på dette – i 1951.
I forbindelse med klagerens resalg gjennom et annet meglerforetak ble det på nytt innhentet dokumenter fra kommunen. Av de mottatte dokumentene fremgikk det klart at seksjonen ikke var godkjent som bolig i henhold til plan – og bygningsloven.
Megleren opptrådte kritikkverdig ved å ikke undersøke nærmere om seksjonen var godkjent til boligformål. Det er vel kjent i meglerbransjen at det i henhold til tidligere lovverk er et tosporet system, hvor kommunen på den ene siden kan gi seksjoneringsbevilling til angitt formål, men på den annen side ikke vurderer om seksjonen er godkjent til bruk i henhold til plan- og bygningsloven.
Megleren burde undersøkt nærmere om seksjoneringen samsvarte med plan- og bygningslovens krav da det bare forelå midlertidig brukstillatelse fra 1951, og ikke ferdigattest. Dette kunne enkelt ha blitt avklart ved en telefon til bygningsetaten i kommunen.
Megleren har opptrådt klanderverdig i sin utførelse av megleroppdraget, og innklagede er ansvarlig for det økonomiske tapet klageren påføres for å utbedre seksjonen i henhold til plan- og bygningslovens regler.
Klageren søkte kommunen om bruksendring til leilighet 18. desember 2017. Kommunen krever relativt omfattende dokumentasjon på at leiligheten tilfredsstiller TEK10/TEK17. Enkelte av kravene kan søkes dispensasjon, andre er absolutte og vil åpenbart kreve utbedring og tilpasninger – herunder branntekniske krav.
Klageren har hatt møte med saksbehandler i kommunen. I e-post fra klageren til saksbehandleren stilles blant annet spørsmål om nødvendigheten av å kreve TEK 10/TEK 17. Saksbehandleren i kommunen har i e-post redegjort ytterligere for de offentligrettslige kravene som gjelder, og de utfordringene dette har for godkjenning av leiligheten som bolig.
Det er på det rene at de økonomiske konsekvensene for klageren for å få godkjent seksjonen til boligformål, vil bli betydelige. Skyldgraden og konsekvensene som det klanderverdige forholdet medfører for klageren, må tillegges vekt i vurderingen av ansvar.
Innklagede anfører at saken må avvises for nemnda på grunn av at klageren ikke har fremsatt noe konkret økonomisk krav. Ut fra ovennevnte dokumentasjon, er det påregnelig at det må skje bygningsmessige utbedringer av seksjonen, for å tilfredsstille de offentligrettslige krav til bolig. Klageren kan ikke se at spørsmålet om årsakssammenheng er knyttet til det økonomiske tapet klageren vil få for denne utbedring.
Klageren krever også erstattet sakskostnader.
Innklagede har i korte trekk anført:
Eiendommen ble solgt via innklagede i 2009. Det viser seg i ettertid at seksjonen ikke er godkjent som bolig. Dette fremgikk ikke av de dokumentene innklagede innhentet i forbindelse med salget. Tvert imot tydet alle dokumentene på at seksjonen var godkjent som bolig.
I forbindelse med oppdraget innhentet innklagede følgende opplysninger fra kommunen: Bygningsdata, midlertidig brukstillatelse og ferdigattest, kommunale avgifter og gebyr, samt tinglyst seksjonsbegjæring.
Innklagede mottok blant annet bygningsdata hvor det under bygningstype står «andre småhus m/ 3 boliger eller fl», tatt i bruk i 1951, det er ikke påbygg eller tilbygg og den er definert i næringsgruppe bolig. Videre er det opplyst at underetasje er bolig.
Innklagede mottok megleropplysninger hvor det under punktet bygningsstatus står «andre småhus m / 3 boliger eller fler». Det fremkommer videre at det ikke er utstedt midlertidig brukstillatelse eller ferdigattest, men innklagede fikk opplyst fra kommunen at det foreligger en midlertidig brukstillatelse fra 1951. Innklagede opplyste om dette i salgsoppgaven.
Av seksjonsbegjæringen er det ingenting som tilsier at seksjonen ikke er godkjent som bolig. Rommene er benevnt, stue, kjøkken, sov.
Innklagede har innhentet opplysningene fra kommunen som de er forpliktet til. Dersom det hadde foreligget opplysninger i de mottatte dokumentene som ga indikasjoner på at alt ikke var i orden, skulle innklagede ha foretatt ytterligere undersøkelser. I denne saken er seksjonen omtalt som bolig i alle dokumentene. Også rombenevnelsene på tegningene viser at det er bolig. Opplysningene som ble mottatt ga ikke grunnlag for megleren til å tvile på at seksjonen ikke var godkjent som bolig.
Det er ingen uenighet om at megleren må være oppmerksom på det som ofte er omtalt som det tosporede system. Det vil si at megleren må være klar over at det ikke er noen kobling mellom seksjoneringen og byggesaken. Megleren kan derfor ikke legge til grunn at en lovlig tinglyst seksjonering innebærer at de offentligrettslige kravene er ivaretatt. Men det medfører ikke at meglere må undersøke byggesaken i alle saker hvor eiendommen er seksjoner. Det må også i disse sakene foreligge opplysninger som gir megleren indikasjon på at alt ikke er i orden, noe det ikke gjør i denne saken. At det ikke foreligger ferdigattest i det hele tatt eller noe dokument på midlertidig brukstillatelse er ikke alene nok til at megleren skal foreta ytterligere undersøkelser.
Megleren har ikke opptrådt erstatningsbetingende uaktsomt.
Under forutsetning av at nemnda kommer til at innklagede er erstatningsansvarlig er det ikke fremsatt noe konkret økonomisk krav i saken. Det er derfor umulig for innklagede å ta stilling til om det er årsakssammenheng mellom hele eller deler av kravet og innklagedes handling. Det er videre umulig å ta stilling til om kravet er adekvat.
Innklagede anfører at klagen ikke kan føre frem da megleren ikke har opptrådt i strid med god meglerskikk. Subsidiært anfører innklagede at klagerens krav på erstatning må avvises.
Reklamasjonsnemnda bemerker:
Saken gjelder påstått brudd på undersøkelses- og opplysningsplikten og krav om erstatning.
I saksfremstillingen er partenes anførsler gjengitt i hovedsak. Nemndas medlemmer har fått alle sakens dokumenter.
Nemnda bemerker at partene synes å være enige om at en seksjon som er tillatt tinglyst nødvendigvis ikke behøver å være byggnmeldt eller gitt brukstillatelse. Megleren bør derfor undersøke byggesaken dersom ferdigattesten/midlertidig brukstillatelse er fra byggeåret, og det har skjedd en seksjonering i ettertid. Nemnda nevner at den 1. januar 2018 trådte eierseksjonsloven 2017 i kraft, og heretter vil det ikke være mulig å seksjonere en eiendom som ikke er godkjent til beboelse.
Spørsmålet blir følgelig om megleren i 2008 kunne slå seg til ro med den informasjonen han innhentet, eller om han burde foretatt nærmere undersøkelser om seksjonen var byggemeldt og godkjent til beboelse. Nemnda legger til grunn at det i de senere år har blitt mer fokus på at eierseksjoner ikke behøver å være godkjent til beboelse. Det vises blant annet til NOU 2014: 6 om revisjon av eierseksjonsloven og Gulating lagmannsretts dom LG-2014-148217.
Nemnda har etter en totalvurdering kommet til at megleren ikke kan kritiseres for at han i 2008 ikke undersøkte nærmere da han mottok megleropplysninger m.m. fra kommunen. Det fremgikk her at eiendommen var registrert som «Andre småhus m/3 boliger el fl», og at næringsgruppen var «bolig». Videre fremgikk det at det i underetasjen var to boligseksjoner.
Klagen fører etter dette ikke frem.
Avgjørelsen er enstemmig.
Konklusjon:
Klageren gis ikke medhold.