Klage nr 2017162

 

Behandlet av Reklamasjonsnemnda den 5. februar 2018. Nemnda har bestått av:

 

Per Racin Fosmark, formann

Ingrid Berdal, oppnevnt av Norges Eiendomsmeglerforbund og Eiendom Norge

Line Jeanette Klefstad, oppnevnt av Forbrukerrådet

 

Innklaget:                      Eiendomsmegler 1 Buskerud og Vestfold avdeling Kongsberg

 

Saken gjelder:               Misnøye med saksbehandlingen

 

 

Saksfremstilling:

 

Klageren kjøpte en landbrukseiendom formidlet av innklagede i 2015. Klageren hevder innklagede ga mangelfulle opplysninger om utleiemulighetene i driftsbygningen, og opptrådte i strid med god meglerskikk ved å ikke sikre klagerens interesser ved en tilleggsavtale inngått mellom klageren og selgeren vedrørende kjøp av innbo og løsøre. Klageren krever erstatning på kr 200 000. Innklagede bestrider å ha misligholdt sin opplysningsplikt og opptrådt erstatningsbetingende uaktsomt. Innklagede bestrider at erstatningsvilkårene er oppfylt.

 

Både klageren og innklagede er representert ved advokat.

 

Fagansvarlig hos innklagede er eiendomsmegler.

 

Nemnda kom til at klagen førte delvis frem.

 

Klageren har i korte trekk anført:  

Klageren kjøpte en landbrukseiendom formidlet av innklagede.

 

Adgang til utleie

Klageren hevder megleren ga mangelfulle opplysninger om utleiemulighetene, og derfor har opptrådt i strid med eiendomsmeglingsloven § 6-7 andre ledd nr. 7.

 

I salgsoppgaven fremgikk at det var en utleieleilighet i driftsbygning på BTA 101 kvm. Videre fremgikk det at en bruksendring til boligformål for del av driftsbygning (for utleie/overnattingsformål) ble godkjent på vilkår den 9. juli 2012. Vilkårene er ikke nærmere presisert i salgsoppgaven. Under overskriften «Adgang til utleie» står det blant annet «Utleieleilighet i driftsbygning».

 

I verditaksten fremgår det at driftsbygningen er innredet med utleieleilighet på BTA 101 kvm. Det vises til at leiligheten leies ut til en familie. Det fremgår videre av taksten at bryggerhuset er en trivelig liten utleieenhet, og at bygningen leies ut. Taksten angir også skjønnsmessig månedlig leie på kr 3 000 for bryggerhuset.

 

I egenerklæringsskjemaet har selgeren svart «ja» på at utleieenhetene er godkjent av bygningsmyndighetene, men unnlater å vise til at det er på visse sentrale vilkår.

 

På visningen ble klageren opplyst om at selgeren hadde inngått en husleiekontrakt med leieperiode fra 1. juli 2015, med en husleie på kr 11 000 pr. mnd. Selgeren sendte denne husleiekontrakten til klageren i etterkant av visningen. For øvrig ble det ikke gitt noen ytterligere opplysninger om utleiemulighetene.

 

De manglende opplysningene ble oppdaget av klageren under konsesjonsbehandlingen etter avslag på søknaden. Kommunen legger til grunn en mye lavere verdi av driftsbygningen enn taksten. I avslaget på konsesjon fra kommunen fremgår det at de mener leiligheten kan leies ut for kr 25 000 pr. år basert på 50 utleiedøgn. Det gir en nåverdi på kr 357 000. Kommunen vurderte driftsbygningens verdi til kr 800 000, mens takstmannen satt en verdi på  kr 3 200 000.

 

Megleren skulle undersøkt hva som lå i vilkårene til bruksendringen av 2012. Eiendommen fikk i 2012 tillatelse til å endre del av driftsbygning til boligformål. Vilkåret var at boenheten skulle brukes til utleie knyttet til gårds – eller opplevelsesturisme. Megleren burde presisert og avklart nærmere innholdet i vilkårene. Ved en sammenligning av salgsdokumentene burde megleren sett at opplysningene var egnet til å gi et feilaktig inntrykk, og til å gi kjøperen en forventning om at det var adgang til å leie ut til varig boligformål.

 

Plikten til å opplyse om utleieadgang er lovpålagt, og megleren som den profesjonelle parten må ha ansvaret for uklarhet om dette. Megleren kunne enkelt innhentet nødvendige opplysninger fra kommunen for å bringe klarhet i vilkårene for utleieadgangen. Det er vesentlig å opplyse om at leiligheten ble leid ut i strid med vilkårene.

 

Eiendommen hadde også ligget lenge ute for salg, og klageren var eneste budgiver. Utleiemuligheter påvirker salgsprisen.

 

Søknaden om bruksendring/dispensasjon ble endelig innvilget i mars 2017. Kommunen har innvilget dispensasjon fra LNF-formålet i kommuneplanens arealdel for bruksendring av godkjent utleieenhet knyttet til gårds- eller opplevelsesturisme til varig utleiebolig. Dispensasjonen er gitt på vilkår om at driftsbygningen med leilighetsdel til varig utleie ikke kan selges, seksjoneres eller fradeles bruket. Klageren anser med dette at mangelen er delvis rettet fra og med 7. mars 2017 av klageren selv på bakgrunn av innsendt søknad i 2016.

 

Salgsoppgaven og taksten forespeiler også muligheter for leieinntekter i bryggerhuset. Det ble oppgitt i taksten en leieinntekt på kr 3 000 pr. mnd. Takstmannen beregnet verdien av bryggerhuset direkte på grunnlag av anslått leieverdi til varig boligformål. Det er likevel ikke gitt noen opplysninger om at det er ulovlig utleie. Det er egnet til å gi et feilaktig inntrykk av utleiemuligheten av bryggerhuset.

 

Klageren har hatt tapte leieinntekter på kr 11 000 pr. måned i en periode på 15 måneder fra overtakelsen i oktober 2015 og frem til mars 2017. Klageren har imidlertid leid ut i perioden til annet formål for kr 6 000 pr. måned. Klageren har derfor hatt et tap av leieinntekter på kr 75 000. Dette kravet inkluderer ikke et eventuelt tap av leieinntekter i leiligheten i bryggerhuset for kr 3 000 pr. måned.

 

Innbo/løsøre

I kontraktsmøtet ble det inngått avtale om kjøp av innbo og løsøre for kr 600 000 fordi selgeren ikke var fornøyd med kjøpesummen for eiendommen.

 

«Kjøper betaler kr 600 000 for innbo/løsøre og traktor, og det eneste [selgeren] tar med seg er senga si og spisestua på kjøkkenet, pluss noen personlige ting, bl.a. de utstoppede dyra.»

 

Selgeren tok med seg alt i hovedhuset, med unntak av de gamle møblene, en gammel TV på veggen i soverommet og en varmeovn på kjøkkenet. Dette er i strid med avtalen. Selgeren bekreftet i en e-post at dette var avtalen og uttalte blant annet at «alt som er på gården blir på gården», men at han likevel skulle ta med tørketrommel og vaskemaskin. Dette reagerte klageren på og ga tilbakemelding til megleren om at det var flere ting som ikke var i henhold til avtalen. Megleren bekreftet at klagerens oppfatning av avtalen var riktig, og skulle ta opp dette med selgeren. Klageren anser verdien av gjenstandene selgeren tok med seg urettmessig til samlet å være ca kr 150 000.

 

Megleren har opptrådt erstatningsbetingende uaktsomt ved å ikke sikre klagerens interesser ved kjøpet av innbo og løsøre. Megleren har opptrådt i strid med god meglerskikk ved å ikke gi råd om tilbakehold av kjøpesum til klageren på overtakelsen. Megleren var tilstede på overtakelsen, og var klar over at det var uenighet mellom selgeren og klageren vedrørende avtalen om kjøp av innbo/løsøre, og reklamasjonssak om utleiedelen. Det ble også notert uenighet om dette i overtakelsesprotokollen etter forslag fra megleren. Klagerens posisjon etter overtakelsen har blitt betraktelig redusert som følge av at klageren ikke ble opplyst om muligheten for å bruke tilbakeholdsretten før overtakelsen. Klageren har også hatt et økonomisk tap som følge av at megleren ikke opplyste om tilbakeholdsretten.

 

Klageren krever erstatning på kr 200 000.

 

Innklagede har i korte trekk anført:

Megleroppdraget gjaldt en konsesjonsbelagt landbrukseiendom. Eiendommen inneholder bygningsmasse som våningshus, driftsbygning med leilighet, bryggerhus og stabbur. I henhold til kjøpekontrakten ble eiendommen solgt for kr 7 000 000. Inventar og utstyr ble solgt for kr 600 000. Klagen relaterer seg til driftsbygningen og innbo/løsøre.

 

Adgang til utleie

Det fremgår av salgsoppgaven at det kun er en bruksenhet i boligen, og at det er utleieleilighet i driftsbygningen. Videre fremgår det bruksendring til boligformål for del av driftsbygningen (for utleie/overnattingsformål), at dette er godkjent på vilkår, og at ferdigattest/midlertidig brukstillatelse mangler.

 

Etter ordlyden i salgsoppgaven er dette noe annet enn ordinært boligformål, og informasjonen i salgsoppgaven er objektivt sett ikke uriktig. Salgsoppgaven gir en ordrett gjengivelse av informasjonen som fremkommer av kommunens meglerpakke. Det er ingen opplysninger om leieinntekter i salgsoppgaven.

 

Anførselen om at megleren skulle undersøkt utleieadgangen nærmere, bærer preg av etterpåklokskap.

 

Selv om det gjelder et strengt profesjonsansvar for meglere, er det et visst spillerom før noe anses som uaktsomt. Megleren baserte informasjonen i salgsoppgaven på opplysninger fra selgeren og kommunen. Megleren fikk ikke informasjon fra selgeren om at det var knyttet restriksjoner til utleieadgangen, og at vilkårene skulle være relatert til selve formen på utleie. I egenerklæringsskjemaet opplyste selgeren om at utleiemuligheten var godkjent hos kommunen. Opplysningene fra kommunen er ikke av en art som ga megleren grunn til å undersøke forholdet nærmere, og megleren kan ikke klandres for å ikke ha undersøkt nærmere hva som lå i de aktuelle vilkår. Innklagede viser til dom fra Borgarting lagmannsrett: LB-2006-129842, hvor det var særskilt grunn til å undersøke nærmere.

 

Eiendommen var ikke markedsført med leieinntekter fra driftsbygningen. Klageren synliggjorde heller ikke overfor megleren at utleie var av vesentlig betydning for kjøpet, eller stilt spørsmål rundt dette som skulle skjerpe meglerens undersøkelsesplikt.

 

Klageren har beregnet erstatningskravet ut fra tapte leieinntekter for en periode. Tapet er beregnet ut fra forventede leieinntekter på kr 11 000 pr. måned. Klageren ble ikke forespeilet slike leieinntekter i salgsoppgaven.

 

Salget gjaldt en landbrukseiendom, og verdien ble satt ut fra nedskrevet teknisk verdi. Eiendommen ble solgt for kr 1 000 000 under takst. Eiendommen er konsesjonsbelagt og drift av gården må gjøres innenfor kommunens bestemmelser. Det ble ikke estimert leieinntekter for driftsbygningen i verditaksten. Det er ikke sannsynliggjort at eiendommen ville hatt en lavere verdi som følge av de aktuelle vilkårene for utleie. Ut fra dette bestrides under enhver omstendighet tapets størrelse.

 

Innbo/løsøre

Kravet som knyttes til innbo/løsøre, baseres på en avtale mellom selgeren og klageren, og er på siden av selve eiendomsoverdragelsen. Verdien av innbo er ikke dokumentert, og tvisten mellom klageren og selgeren gjelder at selgeren ifølge klageren tok med seg mer innbo/løsøre enn avtalen. Megleren har ikke noe ansvar for partenes oppfyllelse av avtalen. Kravet mot selgeren må vurderes på selvstendig grunnlag ut fra erstatningsvilkårene.

 

Tilbakehold av kjøpesum innebærer en risiko og påhviler kjøper. Det er ikke meglerens rolle å gi råd om tilbakeholdelse av kjøpesum. Klageren ble bistått av advokat allerede ved overtakelsen. Det er derfor mer nærliggende for klageren å rådføre seg med egen advokat. Anførselen fra klageren går ut på at megleren skulle orientert klageren om muligheten for å tilbakeholde deler av kjøpesummen, og at klagerens posisjon ved manglende tilbakeholdelse av kjøpesummen svekker hennes posisjon. Det er ikke påvist manglende betalingsevne fra selgeren og at klagerens forhandlingsposisjon er svekket er ikke et økonomisk tap.

 

Innklagede bestrider å ha mislighold sin opplysningsplikt og ha opptrådt erstatningsbetingende uaktsomt. Det bestrides at vilkårene for erstatning er oppfylt.

 

 

Reklamasjonsnemnda bemerker:

 

Saken gjelder påstått brudd på god meglerskikk og krav om erstatning.

 

I saksfremstillingen er partenes anførsler gjengitt i hovedsak. Nemndas medlemmer har fått alle sakens dokumenter.

 

Innbo/løsøre

Reklamasjonsnemnda behandler kun forholdet mellom klagerne og innklagede meglerforetak.

Forholdet til selgeren og takstmannen ligger utenfor nemndas mandat å vurdere, og nemnda kan derfor ikke ta stilling til om selgeren/takstmannen har opptrådt kritikkverdig.

 

Avtalen mellom klageren og selgeren vedrørende kjøp av innbo og løsøre fremstår som et forhold mellom klageren og selgeren. Megleren kan derfor ikke være ansvarlig for partenes oppfyllelse av kontrakten.

 

Nemnda vil også bemerke at kritikken mot megleren vedrørende manglende råd om tilbakehold m.m. ved overtagelsen heller ikke kan føre frem. Det fremgår av innklagedes tilsvar at kjøperen (klageren) ble bistått av advokat på overtagelsen, noe som ikke er bestridt fra klagerens side. I en slik situasjon må en megler kunne legge til grunn at advokaten ivaretar sin klients interesser, for eksempel ved å kreve at deler av kjøpesummen skal holdes tilbake.

 

Utleieadgang

Det følger av eiendomsmeglingsloven § 6-7 andre ledd nr. 7 at megleren skal skriftlig opplyse om «eventuell adgang til utleie av eiendommen eller deler av denne til boligformål».

 

I salgsoppgaven under punktet «Adgang til utleie» står det:

«Det foreligger bare en bruksenhet i boligen.

Utleieleilighet i driftsbygning».

 

Videre fremgår det under punktet «Brukstillatelse/Ferdigattest» blant annet at:

«…- Midlertidig brukstillatelse 05.12.2011. Bruksendring til boligformål for del av               driftsbygning (for utleie/overnattingsformål). Referanse 12/2052 (11/2072 og                  11/3276).

– Godkjent på vilkår 09.07.2012.»

 

Nemnda har kommet til at megleren, når det gjelder utleiemuligheten, ikke har overholdt sin undersøkelses- og opplysningsplikt, jf. eiendomsmeglingsloven § 6-7 andre ledd nr. 7, og har opptrådt erstatningsbetingende uaktsomt. Riktignok inneholder ikke salgsoppgaven noe direkte feil om dette. Megleren var imidlertid klar over at den midlertidige brukstillatelsen for utleie av deler av driftsbygningen til boligformål var gitt «på vilkår». I egenerklæringsskjemaet har også selgeren krysset av for utleiemuligheter uten noe nærmere om vilkårene, og i taksten er det opplyst om utleiemuligheten uten noe nærmere om på hvilke vilkår.

 

I en slik situasjon måtte megleren undersøkt nærmere om hva vilkårene gikk ut på. Som den profesjonelle aktør kunne dette enkelt vært gjort ved en henvendelse til kommunen, slik at vilkårene også kunne vært inntatt i salgsoppgaven. En megler må være klar over at når en eiendom markedsføres med utleiemulighet, er det viktig at informasjonen ikke fremstår som villedende.

 

For at klageren skal ha krav på erstatning må det imidlertid i tillegg til ansvarsgrunnlag foreligge et økonomisk tap og årsakssammenheng mellom meglerens unnlatte opplysning om vilkårene og et eventuelt økonomisk tap. Nemnda anser ikke vilkårene om økonomisk tap og årsakssammenheng for oppfylt.

 

Klagen har etter dette ført delvis frem.

 

Avgjørelsen er enstemmig.

 

 

Konklusjon:

 

Megleren til Eiendomsmegler 1 Buskerud og Vestfold, avdeling Kongsberg, har ikke overholdt meglers undersøkelses- og opplysningsplikt. For øvrig fører klagen ikke frem.