Klage nr 2017168
Behandlet av Reklamasjonsnemnda den 5. februar 2018. Nemnda har bestått av:
Per Racin Fosmark, formann
Kåre Mæland, oppnevnt av Norges Eiendomsmeglerforbund og Eiendom Norge
Line Jeanette Klefstad, oppnevnt av Forbrukerrådet
Innklaget: Meglerhuset Nylander AS Søndre gate
Saken gjelder: Misnøye med saksbehandling
Saksfremstilling:
Klageren kjøpte en hyttetomt av en entreprenør. Innklagede utarbeidet kjøpekontrakt og foretok oppgjør. Klageren hevet kjøpet som følge av en rekke mangler på eiendommen. Klageren hevder det var kritikkverdig og i strid med god meglerskikk av innklagede å ikke ta klagerens instruks om å holde tilbake kjøpesummen til følge. Klageren mener også at innklagede urettmessig sendte inn skjøtet til tinglysning. I tillegg hevder klageren at det var kritikkverdig å ikke tinglyse urådighetserklæring som forutsatt i avtalen før flere måneder etter kontraktsinngåelsen. Videre hevder klageren at innklagede urettmessig holdt tilbake deler av kjøpesummen som dekning for omkostninger i forbindelse med oppgjøret, både kostnader til dekning av meglerens honorar og kostnader knyttet til offentlige omkostninger. Innklagede har også opptrådt i strid med undersøkelses- og opplysningsplikten ved å ikke opplyse om de betydelige offentligrettslige manglene ved eiendommen i form av byggeforbud mv. Klageren har fremsatt krav på renter og diverse refusjonskrav m.m. Innklagede bestrider at de har opptrådt kritikkverdig og klagerens krav.
Klageren er representert ved advokat.
Fagansvarlig hos innklagede er eiendomsmegler.
Nemnda kom til at klagen avvises.
Klageren har i korte trekk anført:
Klageren kjøpte en hyttetomt gjennom innklagede. Tomten var solgt som «byggeklar» og «gjeldfri». Klageren hevet kjøpet som følge av en rekke mangler på eiendommen. I hevingserklæringen, datert 5. juli 2016, ble det blant annet anmodet om at kjøpesummen som var innbetalt til innklagedes klientkonto, ble utbetalt til klageren.
Klagerens advokat sendte e-post til innklagede 17. august 2016, hvor det på nytt ble anmodet om at kjøpesummen ble tilbakebetalt med henvisning til hevingserklæringen. I tillegg ble det vist til at det var avdekket et stort antall heftelser på eiendommen, og at innklagede ikke hadde tinglyst urådighetserklæring som forutsatt i avtalen. E-posten ble besvart av innklagede dagen etter.Det ble opplyst om at dersom eiendommen kunne overskjøtes til klageren ved at det ble sørget for at dette kunne skje mot heftelsesfritt skjøte, kunne megleren ikke holde tilbake klientmidlene uten samtykke fra selgeren. I e-post av 7. september gjorde klagerens advokat innklagede oppmerksom på at arrest eller midlertidig forføyning måtte tas ut for å hindre utbetaling av klientmidlene til selgeren med mindre samtykke fra selgeren på at utbetaling ikke skulle skje ble gitt. Urådighetserklæringen ble tinglyst samme dag. E-posten ble purret opp den 8. og 13. september.
Innklagede bekreftet 13. september at de hadde vært i kontakt med selgeren for å forhøre seg om det var mulighet for å få samtykke til at utbetaling av beløpet på klientkonto kunne avvente inntil saken var endelig løst, men at selgeren ikke var villig til å gi slikt samtykke. Klageren så seg derfor nødt til å ta rettslige skritt for å få sikkerhet for sitt krav og begjærte arrest. Dette ble opplyst til innklagede samme dag.
I etterkant av at begjæring om arrest ble sendt til tingretten, ble det ny dialog mellom klageren og selgeren. Dette resulterte i en avtale mellom partene datert 19. september, som blant annet innebar at kjøpesummen ikke skulle utbetales til selgeren, og at eiendommen ikke skulle overskjøtes.
Forliksavtalen ble oversendt innklagede samme dag med anmodning om bekreftelse på at innklagede ville ta avtalen til etterretning. Innklagede svarte at skjøtet ble sendt inn til tinglysning 15. september. Det var ikke mulig å kalle dette tilbake fra Kartverket. Klageren ble dermed hjemmelshaver til en overbeheftet eiendom.
Klagerens advokat og selgerens advokat sendte felles brev til innklagede 8. februar 2017, hvor det blant annet ble bekreftet at avtale om kjøp av eiendommen var hevet. I tillegg ble det bekreftet av selgeren at selgeren aldri ble kontaktet av innklagede med spørsmål om det var aktuelt å samtykke til at kjøpesummen ble stående på meglerens konto inntil videre, og anmodet om at kjøpesummen i sin helhet ble utbetalt til klageren.
I etterkant av brevet ble det av innklagede stilt spørsmål ved om det var inngått avtale om heving, på tross av at dette fremgikk av brevet underskrevet av begge parter, og hvor innklagede nektet å utbetale kjøpesummen.
Klageren og selgeren så seg nødt til å utarbeide en formell avtale hvor det fremgikk at avtalen var hevet for å få kjøpesummen utbetalt til klageren. Avtalen ble sendt til innklagede 9. juni 2017.
Kjøpesummen med fradrag for omkostninger tilsvarende ca. kr 47 000 ble utbetalt til klientkontoen til klagerens advokat 12. juni 2017. Klageren hevdet at innklagede ikke hadde grunnlag for å trekke omkostningene fra klientkontoen idet pengene ikke tilhørte selgeren. Innklagede anførte at all den tid det var innhentet bekreftelser på pantefrafall på tidspunktet da skjøtet ble sendt inn til tinglysning, var eiendomsretten til pengene gått over på selgeren, og innklagede kunne følgelig trekke omkostningene fra dette beløpet. Klagerens advokat etterspurte dokumentasjon på dette, men det ble aldri mottatt.
Det er flere forhold ved innklagedes håndtering av saken som har vært kritikkverdig. Innklagedes opptreden i forbindelse med denne saken vitner gjennomgående om manglende kontroll og rutiner.
For det første var det kritikkverdig og i strid med god meglerskikk å ikke ta klagerens instruks om å holde tilbake kjøpesummen til følge. Anmodningen ble gitt til megleren forut for overskjøtingen og på et tidspunkt hvor betingelsene for hverken overskjøting eller utbetaling av kjøpesummen var oppfylt. Innklagede hadde ikke rettslig grunnlag for å nekte å holde tilbake kjøpesummen når anmodning om tilbakehold ble gitt før overtakelse.
For det andre sendte innklagede inn skjøte til tinglysning 15. september 2016. På dette tidspunktet var det fremdeles betydelige heftelser på eiendommen. Noe dokumentasjon på angivelige pantefrafall er aldri fremlagt. Uavhengig av vilkårene for overskjøting var det kritikkverdig og i strid med god meglerskikk av innklagede å tinglyse skjøtet når innklagede var godt kjent med at avtalen var hevet av klageren, og at partene var i en pågående tvist. Innklagede burde i det minste forhørt seg med selgeren om overskjøting av eiendommen og/eller utbetaling av kjøpesummen skulle avventes inntil forholdet mellom partene var avklart. Dette ble ikke gjort, på tross av at innklagede overfor klagere anførte at dette var avvist av selgeren.
For det tredje var det kritikkverdig å ikke tinglyse urådighetserklæringen som forutsatt i avtalen før 7. september 2016, flere måneder etter kontraktsinngåelse. Dette kunne påført klageren ytterligere tap og er i strid med innklagedes plikter.
For det fjerde har innklagede urettmessig holdt tilbake deler av kjøpesummen som dekning for omkostningene i forbindelse med oppgjøret, både kostnader til dekning av meglerens honorar og kostnader knyttet til offentlige omkostninger, bl.a. dokumentavgift mv. Det er lagt til grunn i avtalen at disse kostnadene skal dekkes av selgeren. Det er riktignok gitt fullmakt til å trekke vederlaget av kjøpesummen, men dette forutsetter at kjøpesummen er selgerens eiendom. Normalt for handler etter avhendingslova anses megleren å besitte kjøpesummen på vegne av kjøperen frem til bruksovertakelsen. Ei heller var de øvrige betingelsene for utbetaling av kjøpesum og/eller tinglysning av skjøte oppfylt, uten at dette er avgjørende for saken.
For det femte var det betydelige offentligrettslige mangler ved eiendommen i form av byggeforbud mv., som gjorde eiendommen ubrukelig for klagerens behov. Etter eiendomsmeglingsloven § 6-7 har megleren en undersøkelses- og opplysningsplikt om forhold som klageren kan regne med å få, og som kan få betydning for avtalen.
Innklagede lot saken ligge i flere måneder uten å foreta seg noe, herunder tinglysning av urådighetserklæring, tinglysning av skjøte mv. At innklagede først valgte å iverksette dette etter at de var opplyst om at avtalen var hevet, og de var klar over at partene nærmet seg en enighet, er påfallende. Klageren stiller spørsmål om innklagedes motivasjon for dette var et forsøk på å sette seg selv i en posisjon hvor de kunne trekke oppgjøret fra innestående på deres klientkonto. Dette er imidlertid ikke avgjørende for saken.
Innklagede har påført klageren betydelige kostnader, både knyttet til rettslige prosesser, juridisk bistand, offentlige avgifter som innklagede må erstatte. I tillegg har innklagede urettmessig holdt tilbake penger tilhørende klageren som de må betale tilbake, med tillegg av forsinkelsesrenter etter forsinkelsesrenteloven. Klageren krever:
- Forsinkelsesrenter fra 5. august 2016 til og med 13. oktober 2017 for den nå tilbakebetalte kjøpesum.
- Utbetaling av kr 47 749 som innklagede har trukket fra klientkontoen, med tillegg av forsinkelsesrenter fra 5. august 2016 til betaling skjer.
- Refusjon av kr 5 685 i betalt rettsgebyr
- Refusjon av kr 43 025,15 til delvis dekning av advokatutgifter til frigjøring av pengene på innklagedes klientkonto
- At innklagede fører formell eiendomsrett av tomten tilbake til selgeren ved hjelp av en tilsvarende tinglysning, og at innklagede bærer alle kostnadene med dette.
Innklagede har i korte trekk anført:
Innklagede inngikk oppdrag med selgeren den 13. mai 2016. Megleren inngikk et oppgjørsoppdrag da partene selv hadde funnet hverandre og inngått bindende avtale før megleren ble kontaktet. Megleren har således ikke utstedt noen form for salgsmateriell eller forestått noen form for markedsføring av eiendommen. Meglerens ansvar begrenser seg til kun å utarbeide kjøpekontrakt mellom partene, forestå oppgjør og tinglysning.
Kjøpekontrakten ble undertegnet av kjøperen 19. mai 2016, og av selgeren 24. mai 2016. Oppgjør og overtakelse var avtalt mellom partene til 27. mai 2016.
Grunnbok for eiendommen var forelagt selgeren og klageren, og de har selv gjort seg kjent med dens innhold. Eiendommen var på dette tidspunktet beheftet med en del utleggsforretninger. Dette tilsier at pantefrafall fra selgerens kreditorer var nødvendig før man kunne innfri avtalens krav til heftelsesfritt skjøte.
Den 15. september 2016 hadde alle kreditorene avgitt samtykke til pantefrafall, og skjøte ble i henhold til avtale derved sendt til tinglysning. I normaltilfellene ved en eiendomsoverdragelse fremkommer tinglyst pant tilhørende selgeren i eiendommens grunnbok. Selgerens heftelser vil bestå i grunnboken ved hjemmelsovergang, inntil disse begjæres slettet av selgerens kreditorer. Når sletting fysisk blir gjennomført, medfører dette at meglerens sikringsobligasjon forbedrer sin prioritet, og til slutt vil besitte 1. prioritet sikkerhet i eiendommens grunnbok under pengeheftelser. Der kjøper finansierer sitt kjøp via finansieringsforetak/bank vil kjøperens obligasjon overta meglerens siktingsobligasjons prioritet og sikring blir slettet av megleren.
Det er hele tiden gjort klart overfor partene, og da særskilt overfor klagerens advokat, at megleren ikke har myndighet til å avvente en overskjøting av eiendommen så lenge det ikke foreligger en avtale som begge parter har samtykket i, eller det er tatt arrest i kjøpesum. En slik avtale ble ikke oversendt til innklagede før etter at skjøtet var sendt for tinglysning. Megleren valgte med bakgrunn i at det kun var fremsatt krav om heving fra én av partene, og at det ikke forelå noen enighet mellom partene, å følge inngått kjøpekontrakt og sende skjøtet til tinglysning. Innklagedes oppfatning var at klageren ikke hadde instruksjonsrett både på innbetalte klientmidler og til skjøte på dette tidspunktet. Selgerens samtykke til tinglysning fremgår av kjøpekontrakten.
Dersom det ikke var gjort en avtale mellom partene om at kjøpesum skulle holdes igjen på klientkontoen, ville innklagede fremskaffet et heftelsesfritt skjøte til klageren. Her er det klageren og selgeren selv som har vært til hinder for at et heftelsesfritt skjøte ikke kunne fremskaffes klageren. Dette skyldes ikke forhold hos megleren.
Så lenge det påhviler heftelser på en eiendom, er det umulig for megleren å fremlegge et heftelsesfritt skjøte til kjøperen i det tilfelle megleren ikke blir gitt tilgang til kjøpesum. Klageren kan ikke påberope seg eierskap både til hjemmel til eiendommen og til kjøpesummen.
Normalt tinglyses meglerens sikringsobligasjon ved oppdragsinngang. Megleren har bistått selgeren med flere eiendomsoverdragelser på hyttefeltet. Megleren tinglyste i 2013 en sikringsobligasjon på hele området før fradelinger ble gjennomført. Ved en fradeling vil sikring derved følge de utskilte parsellene etter hvert som de blir egne pantobjekter. I denne saken var det en parsell som ble utskilt og tinglyst som eget pantobjekt i mai 2012, og var derved ikke berørt av innklagedes tinglyste obligasjon. Ny sikring ble tinglyst 7. september 2016 før innsendelse av skjøtet.
Det fremgår av eiendomsmeglingsloven §§ 7-3 og 7-4 at megleren har krav på vederlag på det tidspunkt hvor avtale er gjort bindende, dvs. i dette oppdraget forfalt vederlaget på det tidspunkt oppdragsavtale ble inngått. Partene var allerede enige om handelen, megleren hadde kun i oppdrag å utforme kjøpekontrakt og foreta det økonomiske oppgjøret.
I kjøpekontrakten var det gitt samtykke til at meglerens vederlag kan trekkes av kjøpesummen. Megleren hadde rett til å trekke vederlaget av kjøpesummen på det tidspunktet eiendommen var overskjøtet til klageren, og det kunne blitt fremskaffet et heftelsesfritt skjøte til klageren.
Innklagede har ikke brutt sin opplysningsplikt. I kjøpekontrakten § 13 fremgår det at:
«Denne kjøpekontrakt er inngått på bakgrunn av dialog og forhandlinger direkte mellom kjøper og selger. Meglerforetaket ble først kontaktet etter at partene hadde inngått bindende avtale seg i mellom. Det er således ikke utarbeidet salgsoppgave. Meglers rolle i denne saken er begrenset til å etablere de nødvendige dokumenter for gjennomføring av eierskiftet, herunder utarbeidelse av kjøpekontrakt og gjennomføring av det økonomiske oppgjøret. Megler har derfor ingen kjennskap til evt. forhold, offentligrettslige, faktiske eller private som berører eiendommen. Selger er ansvarlig for de skattemessige konsekvenser ved salget. Partene er kjent og aksepterer ovenstående».
Innklagede bestrider klagerens krav.
Reklamasjonsnemnda bemerker:
Saken gjelder flere spørsmål knyttet til meglers håndtering av kjøp av en hyttetomt.
I saksfremstillingen er partenes anførsler gjengitt i hovedsak. Nemndas medlemmer har fått alle sakens dokumenter og gjennomgått dem.
Nemnda har kommet til at saken reiser bevisspørsmål som vanskelig kan klarlegges under nemndas skriftlige behandling, og at klagen avvises.
Avgjørelsen er enstemmig.
Konklusjon:
Klagen avvises.