Klage nr 2017181

 

Behandlet av Reklamasjonsnemnda den 5. februar 2018. Nemnda har bestått av:

 

Per Racin Fosmark, formann

Kåre Mæland, oppnevnt av Norges Eiendomsmeglerforbund og Eiendom Norge

Line Jeanette Klefstad, oppnevnt av Forbrukerrådet

 

Innklaget:                      Foss & Co Kolbotn AS Eiendomsmegling

 

Saken gjelder:               Meglerens utlegg/vederlag/honorar

 

 

Saksfremstilling:

 

Klagerne inngikk oppdragsavtale med innklagede. Ved oppdragsinngåelsen opplyste klagerne at selgerne av en leilighet de var interessert i, muligens var interessert i å kjøpe klagernes leilighet. Klagerne inngikk avtale med selgerne av leiligheten de ønsket å kjøpe, om å bytte leiligheter mot et mellomlegg. Klagerne er uenig i meglerens vederlagskrav på 1,25% provisjon av salgssummen, da oppdraget i realiteten var et oppgjørsoppdrag. De hevder innklagede har opptrådt i strid med god meglerskikk og krever nedsettelse av meglerens vederlag. Klagerne krever at innklagedes vederlag settes ned med kr 28 875. Innklagede viser til oppdragsavtalen og bestrider klagernes krav.

 

Fagansvarlig hos innklagede er eiendomsmegler.

 

Nemnda kom til at klagen førte frem.

 

Klageren har i korte trekk anført:  

Klagerne inngikk oppdragsavtale med innklagede. Klagerne krever reduksjon i meglerens vederlag.

 

Klagerne var på visning på en leilighet formidlet av en annen avdeling hos innklagede. Klagerne ble interessert i leiligheten, og da de fikk opplysninger om at selgeren av leiligheten ønsket å flytte til området hvor klagerne bodde, tenkte klagerne at det kanskje passet med en «byttehandel».

 

Dagen etter visningen inngikk klagerne oppdragsavtale med innklagede. De opplyste innklagede om at eierne av en leilighet de var interessert i, kanskje var interessert i leiligheten deres. Klagerne hadde ikke intensjon om å selge sin egen leilighet dersom ikke eierne av leiligheten klagerne var interessert i ønsket å gjøre en «byttehandel». Oppdragsavtale av type «salg» med avtale om provisjon skulle ikke blitt inngått. I beste fall burde dette vært en annen type oppdragsavtale med timebetaling pluss vederlag for oppgjør og andre tjenester.

 

Takst ble utferdiget to dager etter oppdragsinngåelsen. Leilighetene hadde nesten lik verditakst. Klagerne og eieren av den andre leiligheten inngikk kjøpsavtale hvor det ble enige om at klagerne skulle betale kr 100 000. Forslag til e-post om enighet ble sendt til megleren samme dag.

 

Megleren har i ettertid påstått at det fra begynnelsen av oppdraget ble diskutert vanlig salg. Dette fremstår som rart. Oppdragsavtalen viser klart at megleren krysset over «markedspakke», «fotografering» og «visninger».

 

Oppdragsavtalen var ferdig utfylt med maskinell avkryssing av provisjonssalg. Dette underbygger klagernes antakelse om at megleren uansett utfall hadde til hensikt å gjennomføre det som et provisjonssalg, uavhengig av type oppdrag og antall timer som ble brukt. Megleren ga ikke klagerne mulighet til å velge timepris.

 

I oppgjørsoppstillingen fremgår det at megleren har brukt 44 timer. Dette er feil da det står oppført timer for markedsføring, visning, budbehandling osv. Megleren har opplyst at han er enig at timelisten er feil, men at det er vanlig i bransjen å legge ved standard timeliste for denne type oppdrag. Megleren vil ikke oppgi korrekt timeantall han har brukt på oppdraget.

 

Kjøpekontrakten § 8 viser til annonse, salgsoppgave og annen markedsføring. Megleren har ikke laget dette. Det understreker klagernes inntrykk av at megleren ikke har brukt mye tid på oppdraget og heller ikke gjennomgått kjøpekontrakten.

 

Klagerne er i utgangspunktet fornøyde med byttehandelen, og prisen de ble enige om. Klagerne setter imidlertid spørsmålstegn ved meglerens uavhengighet. Kjøperen og selgeren benyttet samme foretak, men med ulike avdelinger. Foretaket har felles oppgjørsavdeling. Tidsaspektet og at verditaksten ble benyttet for å bli enige om pris, tilsier at det kan stilles spørsmål om det er blitt gjort en «meglerjobb».

 

I to møter har megleren kommet med en rekke påstander som grunnlag for at han fortjener vederlag. Første påstand var at han fant kjøperne. Dette bestrider klagerne. Den andre påstanden var at dette var en komplisert transaksjon som få meglere kunne ha gjennomført. Det faller på sin egen urimelighet. Prisen var fastsatt, og det var to separate transaksjoner. Tredje påstand var at han ordnet med mellomfinansiering for klagerne i én måned. Megleren ga bare et telefonnummer til en bankforbindelse som muligens kunne hjelpe til med finansieringen.

 

Megleren har vært lite involvert i transaksjonen. Dette støttes også av e-postkorrespondanse som i hovedsak har blitt styrt av megleren til de som solgte leiligheten til klagerne.

 

Klagerne bestrider meglerens krav på kr 57 500 i vederlag. Provisjonsbetaling på 1,25% er også i øvre siktet.

 

Klagerne mener megleren har brutt Norges Eiendomsmeglerforbunds etiske regler § 1.

 

Klagerne krever at meglerens vederlag av den delen av vederlaget som ikke gjelder selve oppgjørstransaksjonen, settes ned med 50%, det vil si kr 28 875. Klagerne mener at oppdraget i praksis var en byttehandel og oppgjør.

 

Klagerne bemerker også at de ikke har mottatt korrekt timeliste fra megleren. Innklagede har heller ikke besvart klagernes skriftlige klage. Innklagede besvarte klagen hos Reklamasjonsnemnda først tre dager etter nemndas tilsvarsfrist.

 

Innklagede har i korte trekk anført:

Megleren og en kollega var på befaring hos klagerne. I møtet fremkom det at klagerne hadde vært på visning på en leilighet som de var interessert i å kjøpe. På denne bakgrunn ble innklagede bedt om å foreta en verdivurdering av klagernes leilighet. Innklagede og klagerne ble også enige om at innklagede skulle gi tilbud på salg av klagernes leilighet. Ved gjennomgang av tilbudet opplyste også klagerne om at selgerne av leiligheten som klagerne ønsket å kjøpe ville flytte til området hvor klagerne hadde leilighet.

 

Innklagede spurte klagerne om de visste hvilken type eiendom selgerne av leiligheten klagerne ønsket å kjøpe, var interessert i. Klagerne visste ikke det.

 

Megleren foreslo for klagerne at de kunne spørre selgeren av den andre leiligheten om klagernes leilighet kunne være en aktuell eiendom for dem, og om de eventuelt kunne foreta en «byttehandel». Ved et slikt mulig «bytte» var klagerne naturlig veldig opptatt av at de ikke kom i en situasjon der deres leilighet ble solgt uten at de kunne kjøpe leiligheten de var interessert i.

 

Leiligheten klagerne var interessert i, var markedsført, og det ville kunne ta fra 1-2 uker å markedsføre klagernes leilighet. Innklagede forhåndssjekket derfor med takstmann om han kunne foreta takst raskt. Takstmannen bekreftet dette.

 

Innklagede skisserte for klagerne hvilke besparelser det ville medføre i en salgsprosess. Innklagede opplyste også om hvordan transaksjonen kunne gjennomføres i praksis. Eksempelvis et forsøk på å «bytte» eiendommene først, og deretter et «vanlig» salg i etterkant, eventuelt om de ville se disse mulige handlene hver for seg.

 

Klagerne mottok tilbudet på salg, men klagerne ønsket ikke å ta stilling til det med en gang. Tilbudet var basert på provisjonsbetaling i prosent av kjøpesummen.

 

Dagen etter befaringen leverte klagerne underskrevet oppdragsavtale på innklagedes kontor. Klagerne ønsket at innklagede først skulle prøve å få til et «bytte», og om dette ikke gikk, skulle leiligheten selges i det åpne markedet. Dette forutsatte at klagerne hadde kjøpt leiligheten de ønsket, eller annen leilighet i samme området.

 

For å få til et bytte av eiendommer er det mange ting som må klaffe, og tidsaspektet var i dette tilfellet veldig viktig da den andre leiligheten allerede var markedsført. Etter at selgerne av den andre leiligheten hadde vært på visning i leiligheten til klagerne, uttrykte de at de var interesserte i å få til et «bytte». Innklagede utarbeidet derfor et opplegg for gjennomføringen basert på begge partenes krav og ønsker. Oppsettet ble sendt på e-post til klagerne. Kjøperne av klagernes leilighet aksepterte avtalen seks dager etterpå, og klagerne bekreftet inngåelse av avtale dagen etter. Avtalen om pris ble gjort etter forhandling mellom kjøperne og klagerne med megleren hos innklagede som mellommann.  Kjøpekontraktene ble underskrevet på kontraktsmøtet på kontoret hos megleren kjøperne av klagernes leilighet hadde engasjert.

 

Dersom det hadde vært inngått et oppgjørsoppdrag, hadde prisen/mellomlegget vært ferdig forhandlet før innklagede hadde inngått oppdragsavtale med klagerne.

 

Til klagernes kommentar om uavhengighet viser megleren til at han kun har hatt til hensikt å få til en avtale som begge parter er fornøyd med, noe klagerne sier de er, både med prisen og byttehandelen.

 

Det var megleren som foreslo en «byttehandel», etter at klagerne opplyste om at selgerne av leiligheten de var interessert i ønsket å flytte til området hvor klagernes leilighet lå.

 

Innklagede har ikke påstått at pengetransaksjonen var kompleks. Det var to rene oppgjør basert på de inngåtte avtaler og overtakelsesprotokoller. Derimot er avtalen som helhet kompleks – begge parter må ha et ønske om kjøp av hverandres boliger til omforent pris(mellomlegg), overtakelse, oppgjør osv. Handelen var kompleks fordi begge partene måtte være enige om alle forhold. På tidspunktet for avtalen om å forsøke å få til en «byttehandel» hadde ikke kjøperne sett klagernes leilighet.

 

Innklagede var også behjelpelige med mellomfinansiering etter at klagerne selv hadde forsøkt å få dette. Innklagede hadde flere telefonsamtaler og ga rådgivning i forbindelse med dette.

 

Megleren bestrider å ha vært lite involvert i transaksjonen. Innklagede utferdiget kjøpekontrakten. Megleren var involvert i alle faser i saken, og fikk til en avtale som begge parter har uttrykt at de er fornøyde med.

 

Klagerne tok seg nødvendig tid til å gjennomgå tilbudet innklagede ga før de returnerte underskrevet oppdragsavtale dagen etter at megleren var på befaring. Det ble inngått vanlig salgsoppdrag, dog først skulle de forsøke å få til en byttehandel. Hvis byttehandel ikke lyktes, skulle de selge leiligheten på vanlig måte. Dersom byttehandel ble inngått, ble klagerne innrømmet diverse kostnadsreduksjoner i forhold til den inngåtte oppdragsavtalen. Disse kostnadene er fratrukket.

 

Gjennomføringen av oppdraget har kun vært mulig på grunn av god og lang erfaring fra bransjen. Klagerne inngikk frivillig avtale og oppdraget ble gjennomført slik som avtalt. Innklagede har fakturert klagerne i henhold til oppdragsavtalen.

 

 

Reklamasjonsnemnda bemerker:

 

Saken gjelder påstått brudd på god meglerskikk og krav om vederlagsnedsettelse.

 

I saksfremstillingen er partenes anførsler gjengitt i hovedsak. Nemndas medlemmer har fått alle sakens dokumenter.

 

Reklamasjonsnemnda baserer sine avgjørelser på hva som kan dokumenteres skriftlig. I tilfeller der partene forklarer seg ulikt, kan Reklamasjonsnemnda normalt ikke tillegge den ene partens versjon større vekt enn motpartens. I den foreliggende saken har partene forklart seg ulikt om forutsetningen for inngåelse av oppdragsavtalen. På dette punktet reiser saken derfor bevisspørsmål som vanskelig kan klarlegges under nemndas skriftlige behandling.

 

Klageren har anført at megleren har brutt Norges Eiendomsmeglerforbunds (NEF) etiske regler § 1. Nemnda bemerker at det faller utenfor nemndas kompetanse å ta standpunkt til om en megler har opptrådt i strid med de etiske regler til NEF. En annen sak er at eventuelle brudd på NEFs etiske regler ofte også vil innebære at megleren har opptrådt i strid med god meglerskikk, jf. eiendomsmeglingsloven § 6-3, noe som faller innenfor nemndas kompetanse å behandle.

 

I utgangspunktet har innklagede krav på vederlaget som er avtalt i oppdragsavtalen. For at meglerens vederlag kan settes ned må det foreligge en «ikke ubetydelig pliktforsømmelse fra oppdragstakerens side», jf. eiendomsmeglingsloven § 7-7.

 

Spørsmålet er om det foreligger en «ikke ubetydelig pliktforsømmelse» fra meglerens side.

 

Klagerne hevder at de ikke fikk mulighet til å velge mellom vederlag fastsatt med provisjon eller timepris. Innklagede har i tilsvaret til nemnda opplyst  at «Tilbudet er basert på provisjonsbetaling i % av kjøpesum». Det følger av eiendomsmeglingsloven § 7-2 andre ledd første setning at innklagede «skal utarbeide et skriftlig tilbud til potensielle oppdragsgivere basert på timepris.» Begrunnelsen for kravet er ifølge forarbeidene (Ot.prp. nr. 16 (2006-2007) side 136 at «… En slik ordning innebærer at forbruker gis et mer reelt valg mellom provisjon eller timebasert vederlagsform». Oppdragsavtalen har provisjonsbetaling og timebasert vederlag som valgalternativer. Imidlertid er det et krysset av for provisjonsbetaling elektronisk. På bakgrunn av innklagedes tilsvar synes det som om tilbudet innklagde ga til klagerne bare var basert på provisjonsbetaling. Dette er i strid med eiendomsmeglingsloven § 7-2 andre ledd.

 

Klagerne mener at innklagede ikke har utarbeidet korrekt timeliste. Innklagede har ikke kommentert dette i sitt tilsvar til nemnda. Det fremgår av eiendomsmeglingsloven § 7-2 tredje ledd at «[u]avhengig av avtalt vederlagsform skal oppdragstakeren skrive rekning. Rekningen skal gjøre det mulig for oppdragsgiveren å bedømme arten og omfanget av arbeidet som er utført.» Innklagede har ikke skrevet regning for dette oppdraget, noe som også er i strid med eiendomsmeglingsforskriften § 7-2. Dette gjelder uavhengig av om oppdragsgiver har valgt provisjon eller timebasert vederlag.

 

Samlet sett er dette i strid med god meglerskikk, jf. eiendomsmeglingsloven § 6-3.

 

Det fremgår av eiendomsmeglingsloven § 7-7 at vederlaget kan settes ned eller falle bort hvis det foreligger en ikke ubetydelig pliktforsømmelse. Nemnda legger til grunn at megleren var klar over at det i realiteten skulle skje en byttehandel («makeskifte»). Da megleren imidlertid ikke ga klageren noen reelt valg på oppdragstilbudet mellom provisjon og timebasert vederlag, er nemnda kommet til at det er grunnlag for vederlagsnedsettelse. Nemnda har derfor kommet til at vederlaget passende kan nedsettes med kr 28 875 i samsvar med klagerens påstand.

 

Klagen fører etter dette frem.

 

Avgjørelsen er enstemmig.

 

Konklusjon:

 

Megleren til Foss & Co Kolbotn AS Eiendomsmegling har opptrådt i strid med god meglerskikk, og innklagede må refundere klagerne 28 875 kroner.