Saksframstilling

Klageren kjøpte eiendommen gjennom innklagede. Klageren mener informasjon om eiendommen er holdt tilbake. Klageren har ikke fått informasjon om et industribygg som skal reises i utsiktssonen til eiendommen, samt mangelfull informasjon om selgerens avtale med Statens vegvesen angående grunnavståelse og erstatningsutbetaling.

Faglig leder for foretaket er statsautorisert eiendomsmegler.

Klageren anfører:

Klageren fikk tilslag på eiendommen 29.03.2005.

Planlagt utbygging av naboeiendom

På visning fremhevet både innklagede og selgeren den nydelige utsikten. Dette ble også brukt som salgsfremmende i salgsoppgaven, og det er nevnt i boligsalgsrapporten.

Opplysninger om et industribygg som skulle føres opp rett nedenfor huset, er derimot holdt tilbake. Gjennom eierskifteforsikringen er dette forsøkt dekket under at eiendommen er et dødsbo, og at man derfor har mindre kjennskap til eiendommen enn hvis man hadde bodd der selv. Både selgeren og innklagede har imidlertid kjent til dette, da kommunen kan dokumentere at nabovarsel på industribygget er sendt 07.12.04. I dette nabovarselet var det også tegninger, situasjonsplan med mer. Byggestart var 20.05.05. Overtakelse av eiendommen var 31.05.05.

Informasjon om bygget skulle vært gitt klageren før bud ble gitt og akseptert. Klageren oppdaget lenge etter overtakelse at det bygges, og fikk vite om industribygget av naboene. Bygget tar den fine utsikten fra klageren. Huset er i seg selv et renoveringsobjekt, og utsikten var et av de få positive elementene ved eiendommen.

Takstmannen er verken informert om industribygget eller avtale om gang og sykkelvei (se nedenfor) og la til grunn det han så ved takseringen.

Gang- og sykkelvei

Innklagede har bevisst dokumentforfalsket avtale vedrørende gang- og sykkelvei overfor klageren. Klageren fikk se kopi av en avtale, men ikke innholdet i den, da punkter om erstatning og oppgjør var skjult. Avtalen sier at Statens Vegvesen erverver parsell, men avtalen ble ikke underskrevet av Statens Vegvesen før åtte dager etter overtakelse av eiendommen. Hvis parsellen allerede var solgt, burde det stått en annen opplysning om tomt i salgsprospektet.

På visningen spurte klageren hvor mye han ville få for parsellen, men innklagede svarte ikke på dette. Innklagede burde på dette tidspunktet fortalt klageren om det nærmere innholdet i avtalen. Klageren regnet med å få nærmere opplysninger om dette innen 2006-2009, da utbetalinger til dette formål var satt til da. På bakgrunn av dette handlet klageren i god tro om at avtalen fulgte kjøperen ved salg, og ikke selgeren.

Etter overtakelse tok klageren kontakt med kommunen og fikk se avtalen som var sendt inn. Denne hadde et annet innhold enn klageren hadde fått kopi av i salgsoppgaven. Tomten er opplyst til 2609 kvm i salgsprosessen, og klageren forventer at det er det som selges.

I kontrakten står det at alle inntekter, evt. utgifter skal tilfalle kjøperen. Eiendommen lå ute for salg i over fire måneder, og innklagede innså vel at taksten var satt for høyt for markedet, og så sitt snitt til å lure deler av eiendommen (avtalen) over på seg. Avtalen er derfor forelagt klageren på denne måten.

Eiendommen ble lagt ut for salg i november/desember 2004. Avtalen kom i stand etterpå, men prisen for eiendommen var den samme etter avtalen. Hvordan kan det da ha seg at avtalen ikke skulle følge eier av eiendommen hvis prisen forble den samme? Klageren hadde ikke budt med seg selv på eiendommen om han hadde visst at eiendommen ville bli redusert med 500-600 kvm uten å få kompensasjon for tapet.

Den 1. juni 2005 fikk klageren opplyst fra kommunen at kompensasjonen skal tilfalle selgeren. Klageren var lurt av innklagede til å tro at denne ville følge eieren og ikke selgeren. Klageren fikk en kopi av avtalen fra kommunen. Utbetalingen til selgeren ble gjort i september 2005.

Klageren tok med seg avtalen til innklagede. De forklarte seg med at klageren hadde fått opplyst at det skulle erverves tomt til dette formålet, og at klageren bare hang seg opp i dette fordi det var snakk om penger. Slik klageren ser det, er det imidlertid klart at klageren henger seg opp i det når det er snakk om forringelse av hans eiendom. Innklagede tok frem et prospekt på eiendommen, der klageren fant frem til en manglefull avtale vedrørende gang- ogsykkelvei. Avtalen inneholdt ikke noe om erstatning og oppgjør.

Innklagede lar selgeren ta deler av eiendommen som allerede er lagt ut for salg. Eiendommen til klageren er redusert med 500 -600 kvm uten at klageren har fått kompensasjon for dette. Utbetalingen fra kommunen ble gjort i september, over fire måneder etter overtakelsen.

Klageren har sendt rekommandert klage til innklagede uten å få svar. Klageren tok så kontakt per telefon, hvor innklagede lovet å komme tilbake til saken. Dette har ikke skjedd.

Klageren ønsker et prisavslag i forbindelse med de negative omstendigheter og forringelsen.

Klageren har tatt saken til eierskifteforsikringen. De sier saken ikke dekkes av forsikringen. Hvordan kan dette være mulig? Er det ikke avhendingsloven som gjelder? Negative opplysninger av betydning skal alltid fremlegges. Innklagede plikter å videreformidle opplysninger fra selgeren. Hadde alle opplysingene kommet frem, ville ikke eiendommen vært interessant for klageren.

Klageren var klar over at eiendommen skulle bli mindre, men ikke uten å få kompensasjon for forminskelsen.

Innklagede anfører:

Sakens faktiske side

Oppdrag ble inngått 04.11.04. Nabovarsel ble sendt til en av arvingene av dødsboet 18.01.05. Innklagede ber Reklamasjonsnemnda merke seg at innklagede aldri har mottatt nabovarselet, og ikke blitt orientert av selgeren om forholdet, samt at varselet ble sendt mange måneder etter inngått oppdrag.

Dødsboets advokat kan ikke erindre at han ble orientert om varselet, og han har ikke orientert innklagede om forholdet.

Ved tegning av oppdraget var ikkeselgeren og kommunen enige om oppgjør for parsellen. Enighet forelå ikke før i begynnelsen av mars. Innklagede ble da orientert av dødsboets advokat, og salgsoppgaven ble endret. Det endrede prospektet ble fremlagt på første visning etter at det ble kjent for innklagede.

Klageren fikk overlevert det nye prospektet på privat visning 11.03.05. I tillegg ble han grundig orientert om forholdet knyttet til avtalen mellom selgeren og kommunen. Klageren kan ikke ha hatt noe inntrykk av at han hadde i vente noe oppgjør fra kommunen for gang- og sykkelveien. Han var dessuten gjort oppmerksom på at det ville fragå et gitt antall kvm til formålet. Kart som viser hva som fragår, var inntatt i prospektet.

Bakgrunnen for at punktet om erstatning og oppgjør er tatt ut av avtalen i prospektet, er at selgeren instruerte innklagede om dette. Dette punktet har ikke annet enn akademisk interesse for klageren, all den tid denne avtalen ikke følger eiendommen, og aldri har vært aktuell i forhold til klageren. Avtalen kunne stått i sin helhet, men den bidrar ikke til annet enn å stille eventuelle kjøperes nysgjerrighet omkring kontonumre, oppgjørssum og betalingsvilkår.

Sakens rettslige side

Bakgrunnen for klagen til Reklamasjonsnemnda, er slik innklagede oppfatter klagen, påstått brudd på god meglerskikk i to henseender – ved ikke å ha orientert om nybygg på industriområdet øst for eiendommene og ved å ha forfalsket dokumenter i forbindelse med avtale mellom selgeren og kommunen, herunder å ha gitt uriktige opplysninger omkring forholdet.

Sentrale bestemmelser i denne saken er eiendomsmeglingsloven § 3-1 om meglers omsorgsplikt for begge parter, § 3-6 om kjøpers krav på opplysninger samt § 3-7 om meglers undersøkelsesplikt.

Det gjøres fra innklagedes side gjeldende at de har overholdt samtlige av disse bestemmelsene, og følgelig har opptrådt i tråd med god meglerskikk.

Innklagede tiltrer eierskifteforsikringsselskapets vurdering av at dette ikke er et forbrukerkjøp, da klageren kjøpte eiendommene for å utvikle dem. Vurderingsnorm av aktsomhetskrav og risiko for egne forutsetninger skjerpes på kjøperens hånd.

Innklagede har innhentet alle opplysninger som kreves etter emgll. § 3-6. Innklagede påpeker spesielt at lovens krav er at det innhentes opplysninger fra endelige offentlige planer. Utkast m.m., uautoriserte planer og lignende faller således utenfor hva megleren plikter å innhente. Megleren har en undersøkelsesplikt der det fremkommer mistanke om at det pågår reguleringsarbeider i nærområdet. Dette var ikke tilfellet i denne saken. Innklagede har også bestilt meglerpakke fra kommunen med alle opplysninger av interesse for et salgsprospekt.

Selgers egenerklæringsskjema var vedlagt prospektet.

Grunnavståelse gang/sykkelvei

Angående Vegvesenets planer ble disse opplyst om i prospektet, ved vedlagt avtale og kart som viste omfanget. Grunnervervet ble i tillegg grundig redegjort for i privat visning med klageren 11.03.2005. Det ble utarbeidet et endret prospekt nettopp fordi avtale noen uker i forkant var inngått mellom selgeren og Statens Vegvesen.

Dødsboets advokat orienterte innklagede 23.02.2005 om at avtale mellom dødsboet og vegvesenet var på plass. Det er ikke avgjørende at dokumentene ble signert på et senere tidspunkt. Klageren må legge til grunn hva som i følge prospektet selges, samt deninformasjon han ble meddelt.

Avtalen ble fremlagt som bilag til kjøpekontrakten. Det ble ikke reist spørsmål omkring forholdet da.

Det er ikke gjort noe forsøk på å skjule at et punkt i avtalen er fjernet, og hadde klageren hatt et innstendig ønske om å få opplyst hva dette punktet innebar, ville han med all sannsynlighet fått dette av dødsboets advokat. Det var selgers ønske at punktet ble fjernet i kopieringen, da det fremgikk kontonumre og oppgjørssum her. Avtalen har bakgrunn i at det ikke ville være interessant for dødsboet å selge uten å få kompensasjon for grunnavståelsen.

Taksten på kr 2,3 millioner forutsetter tomt på ca 2,6 mål. Klageren har betalt kr 2,1 millioner og fått ca 2,1 mål tomt.

Klagerens anførsel om at innklagede ikke ville opplyse om hva han ville få for parsellen, og at han i god tro antok at avtalen ville følge eiendommen ved salg, er ikke i samsvar med hva klageren har fått opplyst. Klageren har funnet ut at det ikke er så fullt så enkelt å få bebygge den ene tomten. Det antas derfor at klageren forsøker å inndekke sin manglende inntekt på et eventuelt salg av en ny bolig gjennom sitt krav på oppgjør. Klageren må selv bære risikoen for sine egne forutsetninger omkring dette spørsmålet. Innklagede har gitt de opplysninger som var påkrevd.

Utsikt/utbygging på nabotomt

Innklagede er ikke orientert om nybygget på nedsiden av eiendommene. Hadde innklagede blitt orientert, ville prospektet umiddelbart blitt endret.

Byggesak er sendt til kommunen 18.01.2005, to måneder etter at oppdrag ble tegnet. Dødsboets advokat så vel som en av arvingene (som skal være mottaker av nabovarselet) har ikke orientert innklagede om forholdet, og innklagede hadde således ingen oppfordring til å undersøke forholdet nærmere.

Innklagede la ved visningen 11.03.2005 ikke merke til at det pågikk byggearbeider på tomten nedenfor. Et aktiva ved eiendommen var nettopp gode utsiktsforhold, som det ble markedsført med, men området er regulert til industri og det er påregnelig at det kan foretas inngrep i frisiktssonen.

Klageren var på flere visninger av eiendommen, og han var i kontakt med kommunen ved flere anledninger før klageren innga det aksepterte bud. Med de utbyggingsplaner klageren hadde, var det å forvente at klageren brukte tiden til å få avklart utbyggingsmulighetene ut over hva innklagede meddelte ham.

Innklagede mener forholdet omkring utsikten er en sak mellom selgeren og klageren, og at innklagede ikke kunne gjort noe annerledes.

Klageren er ikke forbruker i avhendingslovens forstand. Klageren har kjøpt eiendommene for utvikling, og han har i forhold til dette risiko for egne forutsetninger omkring bebyggbarhet mv.

Klageren kan ikke kreve prisavslag fra innklagede, det må han eventuelt kreve fra dødsboet. Det klageren kan kreve fra innklagede er erstatning for lidt økonomisk tap. Hittil er slikt ikke dokumentert. Det er ikke dokumentert ansvar for innklagede, årsakssammenheng eller økonomisk tap.

Klagerens ytterligereanførsler:

Innklagede har ikke vært tydelig nok i sin markedsføring. Eiendommen er hele veien opplyst til 2609 kvm. Klageren har betalt for noe han ikke har fått.

Siste endring i prospektet er tilføring av at Statens Vegvesen erverver en parsell som skissert på vedlagte kart, ikke at de har ervervet. Hvis innklagede har lagt frem dette så tydelig som de sier, skulle det ikke også vært endret under opplysninger om tomtens areal? I tillegg burde det vært tilføyd under spesielle forhold at «deler av tomten var solgt»? Klageren trodde han skulle få detaljer angående avtalen og kompensasjon den dagen det måtte inntreffe.

Innklagede lar selgerne få betalt for eiendommen to ganger. Først når klageren betaler markedspris, og deretter kr 70000 for en eiendom de allerede har solgt, ved den ufullstendige og dokumentforfalskede avtalen.

Klageren var på visning 11.03.2005. Klageren hadde med seg en representant/byggmester. Verken han eller klageren ble grundig informert om forholdet i avtalen, slik innklagede hevder. Det de fikk opplyst var at Vegvesenet blir å erverve tomt, men ikke nøyaktig hvor mye, samt at innklagede «ikke visste» hvor mye klageren ville få dekket for avståelsen.

Klageren slo seg til ro med brev fra kommunen, medtatt i prospektet, om at utbetalinger til dette formål var satt til perioden 2006-2009.

Industribygget er ført opp uten klagerens viten og vilje, og uten å ha anledning til å påklage eller komme med innvendinger rundt det.

Megleren har en undersøkelsesplikt hvis det fremkommer mistanke om reguleringsarbeider i nærområdene. Klageren mener dette var noe innklagede burde sjekket opp, og som dessuten faller inn under meglerens ansvar. I boligsalgsrapporten side 5 står det at det ble opplyst ved befaring at området er planlagt utbygd.

Innklagede påpeker at klageren har kjøpt mindre tomt, men til billigere pris enn takst. Klagerens forutsetninger var at han skulle få 2,6 mål tomt til markedspris, som viste seg å være kr 2,1 millioner, og ikke takst på kr 2,3 millioner.

Innklagedes påstand om at klageren mener å ha krav på oppgjøret fordi det ikke var så enkelt å bygge på den ene tomten, er en komisk påstand. Det er aldri byggesøkt noe som helst der.

Innklagedes ytterligere anførsler:

Det fremgår klart av prospektet at Vegvesenet skal ha en del av tomten, og innklagede kan vanskelig se at klageren da hadde noen forventning om samme tomteareal som opprinnelig ble annonsert.

Innklagede mener det er rart at klageren ikke har forstått at kompensasjonen skulle tilfalle selgeren. Hvis klageren trodde han skulle stå som selger av arealet, er det merkelig at han ikke har deltatt på forhandlinger, men derimot akseptert at selgerens advokat tok seg av saken. Ville han la selgeren bestemme hvor mye han skulle få for tomten?

Av boligsalgsrapporten går det frem at det er påpekt planlagteutbygginger i området. Det er ikke påpekt noe konkret. Innklagede fikk opplysninger av selgeren om at det var planlagt utbygging av et boligfelt oppe i høydedraget; nordvest for de aktuelle eiendommene. En slik utbygging ville ikke berøre disse eiendommene i særlig grad.

Angående nabovarselet gjentar innklagede at megler er prisgitt selgerens informasjon om dette. Innklagede var ikke regelmessig orientert om noe nabovarsel for industribygget under innledende salgsprosess, under salgsprosessen, eller ved kontraktsinngåelsen. I denne saken er ikke innklagede informert av selger, og innklagede hadde ingen mulighet for å gi informasjonen videre.

Klagerens atter ytterligere anførsler:

Det kan ikke være noen tvil om at klageren bebor og eier huset alene, og således må dette anses som et forbrukerkjøp.

Klageren fremhever at han ikke er forevist noen formell fullmakt som gir arvingenes advokat anledning til å inngå avtale om avståelse av grunn til gang- og sykkelvei. I avtalen fremkommer det at grunnavståelsen skal tilfalle dødsboet. Hadde dette blitt gjort kjent under salget, ville det ikke vært tvil. Dette ble imidlertid aldri gjort.

I kontrollskjemaet som ble gjennomgått før salgsprosessen ble iverksatt, er det opplyst at det ikke eksisterer ikke-tinglyste og/eller muntlige avtaler. Det er dessuten krysset av for at tomten ikke er under deling. I egenerklæringsskjemaet har selgerne ikke opplyst at de kjenner til reguleringsplaner, andre planer, eller offentlige vedtak om endringer som berører eiendommen.

Innklagedes atter ytterligere anførsler:

Innklagede fastholder påstanden om at dette ikke dreier seg om et forbrukerkjøp. Klageren hevder selv at kjøpet ble gjort med tanke på boligutvikling, jfr. brev fra klageren til eierskifteforsikringsselskapet. Klagerens intensjoner ble ytterligere bekreftet gjennom forhåndskonferanse med kommunen for å drøfte utbygging.

Arvingenes advokat var oppnevnt som dødsboets bostyrer. Det ble fremlagt skifteattest og fullmakt ved privat skifte av dødsbo overfor innklagede. Disse ble gjennomgått, og funnet i orden. Hvorvidt advokaten hadde fullmakt til å forhandle og slutte avtale med kommunen, er et forhold som ikke berører klageren. Dersom klageren ønsker å få dette prøvet, må han henvende seg til advokaten/arvingene.

Innklagede ble ikke varslet om planlagt bebyggelse som ville berøre klagers utsikt, noe som også er dokumentert. Selgers representant ble informert, men brakte ikke disse opplysningene videre til innklagede. Klageren må derfor henvende seg direkte til selgeren for å få dette avklart.

Klagerens atter ytterligere anførsler:

Ettersom eiendommen (bolig og ubebygd tomt) ble lagt ut for salg samlet, må kjøpet ses under ett. Klageren har kun vært i forhåndskonferanse med kommunen vedrørende muligheten for å bebygge tomten. Det er ikke søkt om tillatelse til å bygge.

Kopi av avtalen vedrørende gang- og sykkelvei var ikke underskrevet da den ble forelagt klageren. Dette gav klageren klar indikasjon på at avtalen skulle følge ham, ikke selgeren. Klageren fastholder at innklagede har foretatt avtalesensur og dokumentforfalskning.

Klageren fastholderdessuten at innklagede burde undersøkt utbyggingsplanene i området. For øvrig hevder klageren at innklagede har forsømt omsorgsplikten sin. Innklagede har heller ikke forsøkt å finne en løsning på situasjonen.

Innklagedes atter ytterligere anførsler:

Innklagede fastholder tidligere kommentarer, og bringer ikke noe nytt inn i saken.

Reklamasjonsnemnda vil bemerke

Klagen gjelder manglende opplysninger i salgsoppgave.

Reklamasjonsnemnda for eiendomsmeglingstjenester behandler klager fra forbruker mot eiendomsmegler. Nemnda kan imidlertid også behandle klager der klageren ikke er forbruker hvis forholdene ligger til rette for dette. Forutsetningen er at den interesse som fremmes, ikke har særlig yrkes- eller næringsmessig tilknytning og henvendelsen for øvrig ligger til rette for vurdering i Nemnda. Etter en konkret vurdering finner Nemnda grunnlag for å behandle denne klagen.

Det første Nemnda skal ta stilling til gjelder klagen over den reduserte utsikten pga. industribygget. Reklamasjonsnemnda legger til grunn at innklagede har foretatt normale undersøkelser om eiendommen og at han i denne forbindelse ikke har fått noen opplysninger om utbyggingen som kan tilsi et ansvar for megleren. Et eventuelt krav må i tilfelle rettes mot selgeren.

Det neste Nemnda skal behandle gjelder avtalen om avståelse av tomt til gang- og sykkelvei. Avtalen om avståelse av tomt til gang- og sykkelvei omtales i den seneste salgsoppgaven, men Reklamasjonsnemnda ser at det med fordel kunne fremgått tydeligere i salgsoppgaven at salgsbeløpet skulle tilkommet selgeren. Ifølge innklagede skal det ha vært grundig redegjort for Veivesenets grunnerverv i privat visning med klageren. Opplysningene er ikke nærmere dokumentert og Reklamasjonsnemnda kan ikke ut fra innklagedes utsagn alene legge til grunn at alle sider ved grunnervervet ble tilstrekkelig klargjort for klageren. Avtalen mellom dødsboet og Veivesenet er imidlertid inntatt som et vedlegg til salgsoppgaven. Det dreier seg her om en underskrevet avtale hvor opplysninger om salgssummen er tatt ut og det ikke fremgår noe om at klageren skulle være berettiget til betaling. Reklamasjonsnemnda må på denne bakgrunn legge til grunn at klageren ikke kunne forvente at han hadde krav på betaling for grunnavståelsen.

Reklamasjonsnemndas konklusjon

Klageren gis ikke medhold.

Oslo, den 12. desember 2006/4. januar 2007

(sign.) Vegard Syvertsen Forbrukerrådets representant

(sign.) Tore Bråthen formann

(sign.) Rolf Henry Pedersen Norges Eiendomsmeglerforbunds Representant/Eiendomsmeglerfore-takenes Forenings representant