Klage nr 2017142

 

Behandlet av Reklamasjonsnemnda den 26. februar 2018. Nemnda har bestått av:

 

Per Racin Fosmark, formann

Kåre Mæland, oppnevnt av Norges Eiendomsmeglerforbund og Eiendom Norge

Line Jeanette Klefstad, oppnevnt av Forbrukerrådet

 

Innklaget:

PrivatMegleren Benum & Johansen

Benum & Johansen AS

 

Saken gjelder:               Feil/manglende opplysninger

 

 

Saksfremstilling:

 

Klageren kjøpte en leilighet via innklagede. Hun hevder megleren ga uriktige opplysninger om leiligheten. Klageren mener også at megleren burde oppdaget de uriktige opplysningene som fremgikk av taksten. Klageren mener megleren har opptrådt i strid med god meglerskikk og krever erstatning på kr 150 000. Innklagede viser til at salgsoppgaven var korrekt, og at megleren ikke ga uriktige opplysninger om eiendommen. Innklagede bestrider at megleren har opptrådt i strid med god meglerskikk.

 

Fagansvarlig hos innklagede er eiendomsmegler.

 

Nemnda kom til at klagen førte delvis frem.

 

Klageren har i korte trekk anført:  

Klageren kjøpte en leilighet formidlet av innklagede. Klageren var på privatvisning i desember 2016 med en megler hos innklagede.

 

Etter visningen ringte ansvarlig megler til klageren og opplyste om kvaliteter ved leiligheten. Megleren opplyste om at kjøkken og bad var fra 2016 med eksepsjonell standard, og at arbeidet var utført av fagfolk. Klageren opplyste til megleren at hun var interessert i en leilighet med kjøkken og bad fra 2016, og at hun ønsket å flytte inn med en gang. Megleren bekreftet dette og sa at hun kunne leie leiligheten frem til overtakelse etter avtale med

selgeren. Klageren stolte på megleren og sa at hun hadde finansiering til prisantydning. Megleren brukte dette mot klageren i ettertid og utnyttet klagerens situasjon. Megleren spurte også om klageren ville legge inn bud og opplyste om at det også var en annen som var interessert i leiligheten. Det hadde ikke kommet inn bud, og megleren opplyste om at klageren kunne legge inn bud under prisantydningen.

 

Neste dag la klageren inn bud på kr 1 960 000, men selgeren aksepterte ikke budet. Klageren ga flere bud, men selgeren aksepterte ikke noen av budene. Megleren ringte klageren og sa at han ville anbefale selgeren å akseptere budet hvis hun ønsket å kjøpe leiligheten under prisantydning. Megleren viste til at det ville være flere interessenter i januar, og at klageren ikke kom til å få leiligheten til den prisen hun kunne få den til nå. Klageren var skeptisk og etterspurte dokumentasjon på arbeidet utført på badet. Megleren fortalte at dokumentasjonen ikke var mottatt, men at det ikke kom til å bli et problem fordi selgeren var nøye, og han hadde dokumentasjon på alt arbeid i leiligheten som var utført av fagfolk. Dette viser seg i etterkant å ikke stemme.

 

Et par dager senere aksepterte klageren et motbud fra selgeren på kr 2 300 000 den
24. desember 2016. Budet ble ikke registrert i budjournalen før 2. januar 2017.

 

Etter at klageren hadde akseptert motbudet, opplyste megleren at det var flekker på gulvet, og at det måtte slipes og lakkeres på nytt. Det ble rettet opp fra firmaet som utførte arbeidene på badet. Klageren lurte på hvorfor megleren hadde skjult denne informasjonen. Megleren informerte om at han ikke visste det, og at klageren burde sett flekkene på gulvet ved visningen. Klageren krevde at selgeren sørget for at gulvet var lakkert før overtakelsen. Megleren opplyste om at de skulle prøve å lakkere gulvet før overtakelsen.

 

Klageren undersøkte med fagfolk som mente at hun ikke rakk å flytte inn til overtakelsesdatoen dersom gulvet skulle lakkeres. Klageren kontaktet megleren igjen og opplyste om dette. Megleren svarte at det var klagerens problem fordi overtakelse og innflytning ikke er det samme. Klageren ble veldig fortvilet. Det ble til slutt avtalt at gulvet bare skulle oljes. På grunn av den sterke lukten fra oljen kunne ikke klageren bo i leiligheten en stund etter overtakelsen.

 

Klageren oppdaget flere feil og mangler ved leiligheten etter innflytning. I salgsoppgaven og takstrapporten fremgår det at dokumentasjon på arbeid som er utført i leiligheten ligger i boligmappa, men det er ikke riktig. Den eneste dokumentasjonen som er gyldig, er fra arbeid på badet. Befaring med takstmann skjedde 26. september 2016. Det fremgår av taksten at det ble fremlagt FDV-dokumentasjon på alle tekniske installasjoner og oppbygning av baderommet. Badet var imidlertid ferdigstilt 28. oktober 2016, og selgeren fikk dokumentasjonen i 2017. I takstrapporten står det videre at det vurderes å være tilfredsstillende fall på badegulvet. Badet blir imidlertid oversvømt ved dusjing. Det er også gitt uriktig opplysning om at det er servant med underskap på badet.

 

Det er en skade på kjøkkeninnredningen som klageren ikke oppdaget da hun var på visning.

I taksten er det opplyst blant annet følgende om kjøkkenet:

 

«Kjøkkenet som er renovert i 2016 har folierte skrog og fronter med benkeplate Corian og integrerte hvitevarer. Innredning fremstår som ny og ubrukt. Det vurderes å være god fagmessig utførelse på kjøkkenet generelt…»

 

Megleren opplyste også at kjøkkenet var fra 2016. Kjøkkenet og hvitevarene er imidlertid fra 2011. Garantien på hvitevarene har derfor gått ut.  I salgsoppgaven står det at kjøkkenet er fra 2011. Dette oppdaget ikke klageren før saken mot selgerens eierskifteforsikringsselskap ble fremmet.

 

Malearbeidet som er utført i leiligheten, er ikke i samsvar med standarden som megleren uttrykte til klageren. Megleren opplyste om at et malerfirma hadde malt, men det er selgeren som har malt leiligheten.

 

Boligkjøperforsikringen har avvist saken.

 

Klageren føler seg lurt av megleren og hevder at megleren har opptrådt i strid med god meglerskikk. Megleren har gitt uriktige opplysninger om leiligheten. Han burde oppdaget de uriktige opplysningene som fremgikk av taksten, og som var vedlagt salgsoppgaven. Klageren krever erstatning på kr 150 000.

 

Innklagede har i korte trekk anført:

Megleren har på ingen måte prøvd å lure klageren. Hun ble heller ikke tvunget til å legge inn bud og har ikke kommet med noen andre opplysninger enn hva megleren har beskrevet i salgsoppgaven. Klageren mottok salgsoppgaven av megleren før hun ga bud, og hun la derfor inn bud etter opplysningene som fremgikk av salgsoppgaven.

 

Klageren kjøpte leiligheten «som den er», slik den fremstod på visning. Etter salget ble megleren informert om skader på gulvet. Skadene var synlig for klageren på visning. Megleren kjente ikke til og fikk heller ikke opplysninger om skadene før leiligheten ble lagt ut for salg. Megleren har derfor ikke holdt tilbake opplysninger om gulvet.

 

Etter klagerens ønske tilbød selger å sørge for å få gulvet reparert og lakkert. Arbeidet kunne ikke utføres før avtalt overtakelse. Det ble ikke lagt inn bud med forbehold om at dette skulle utbedres. Selgeren var derfor ikke forpliktet til å reparere skaden.

 

Dokumentasjon på utført arbeid var ikke ferdig utarbeidet på tidspunktet klageren kjøpte leiligheten, men har i ettertid blitt fremlagt for klageren.

 

Det er selgeren som engasjerte takstmannen og godkjente takstrapporten. Megleren var ikke kjent med informasjon fra takstmannen. Det er salgsoppgaven, samt selgerens egenerklæringsskjema som ble lagt til grunn for kjøpet.

 

Megleren forklarte klageren at leiligheten var malt, men ga ikke opplysninger om hvem som hadde malt.

 

Megleren beskrev tydelig hva som er gjort og på hvilket tidspunkt oppussingen av leiligheten skjedde. Det fremkommer tydelig i salgsoppgaven at oppussing har skjedd i perioden 2011 og 2016. Det står at kjøkkenet er fra 2011.

 

Megleren har ikke opptrådt i strid med god meglerskikk.

 

 

 

 

Reklamasjonsnemnda bemerker:

 

Saken gjelder påstått brudd på god meglerskikk og krav om erstatning.

 

I saksfremstillingen er partenes anførsler gjengitt i hovedsak. Nemndas medlemmer har fått alle sakens dokumenter.

 

Reklamasjonsnemnda behandler kun forholdet mellom klagerne og innklagede meglerforetak. Forholdet til selgeren og takstmannen ligger utenfor nemndas mandat å vurdere, og nemnda kan derfor ikke ta stilling til om de har opptrådt kritikkverdig.

 

Reklamasjonsnemnda baserer sine avgjørelser på hva som kan dokumenteres skriftlig. I tilfeller der partene forklarer seg ulikt, kan Reklamasjonsnemnda normalt ikke tillegge den ene partens versjon større vekt enn motpartens. I den foreliggende saken har partene forklart seg ulikt om hvilke muntlige opplysninger megleren ga til klageren. På disse punkter reiser saken derfor bevisspørsmål som vanskelig kan klarlegges under nemndas skriftlige behandling.

 

Partene er enige om at det er gitt riktige opplysninger i salgsoppgaven om når kjøkken og bad ble pusset opp. Klageren hevder at megleren er ansvarlig for de uriktige opplysningene i taksten.

 

Nemnda legger til grunn at taksten var en del av salgsoppgaven, jf. punktet «Diverse. Annen nyttig informasjon». Megler har følgelig hatt taksten tilgjengelig, En megler må sette seg inn i taksten selv om den er rekvirert av andre enn megler. Åpenbare feil som en megler ser at taksten inneholder, må korrigeres i salgsoppgaven. I dette tilfellet var det angitt i taksten at kjøkkenet var renovert i 2016, og at innredningen i kjøkkenet fremstod som ny og ubrukt, mens det korrekte var at kjøkkenet ble renovert i 2011. Selv om megleren sørget for at riktig årstall fremgikk av salgsoppgaven, måtte han også opplyst at årstallet i taksten var feil. Nemnda kan imidlertid ikke se at dette har fått noen praktiske konsekvenser for klageren. Eventuelle fremtidige problemer knyttet til reklamasjonsfrister gir imidlertid ikke klageren noe krav overfor innklagede.

 

Når det gjelder flekker på gulvet, og at det måtte slipes og lakkeres på nytt, er dette et forhold som er opp- og avgjort, og hvor selgeren har tatt utgiften, noe selgeren har anledning til. Nemnda vil imidlertid bemerke at det fremstår som noe uforståelig at megleren ikke var kjent med skadene på gulvet før klagerens bud ble akseptert. Det forutsetter at megleren ikke har vært på befaring før salget, og heller ikke var til stede på visningen. Innklagedes tilsvar tyder på at det er tilfellet. Det skulle i så fall vært klart angitt i salgsoppgaven.

 

Klageren har også vist til at fallet på badegulvet var feil, selv om det motsatte fremgikk av taksten. Nemnda bemerker at det ikke kan kreves at en megler skal kontrollere fallet på et badegulv.

 

Når det gjelder den elektroniske boligmappen, er det gitt opplysninger om arbeidet på badet, mens øvrige opplysninger mangler. Innklagede har opplyst at dokumentasjonen for det øvrige arbeidet ikke var ferdig på salgstidspunktet, men at megleren i ettertid har gitt klageren denne informasjonen. Dette er noe klageren har bestridt. Nemnda bemerker at innklagede ikke har dokumentert eller nærmere redegjort for på hvilken måte denne informasjonen skal ha blitt gitt, for eksempel pr. epost eller opplysning til klager om at informasjonen finnes i den elektroniske boligmappen. Klageren må imidlertid følge opp dette overfor selgeren.

 

Etter en samlet vurdering er nemnda kommet til at meglers håndtering av dette oppdraget er i strid med god meglerskikk, jf. eiendomsmeglingsloven § 6-3. Erstatningskravet kan derimot ikke føre frem. Det er ikke dokumentert noe økonomisk tap som innklagede kan være ansvarlig for.

 

Klagen fører etter dette delvis frem.

 

Beslutningen er enstemmig.

 

 

Konklusjon:

 

Megleren hos PrivatMegleren Benum & Johansen, Benum & Johansen AS, har opptrådt i strid med god meglerskikk. For øvrig fører klagen ikke frem.