Klage nr 2017155
Behandlet av Reklamasjonsnemnda den 26. februar 2018. Nemnda har bestått av:
Per Racin Fosmark, formann
Kåre Mæland, oppnevnt av Norges Eiendomsmeglerforbund og Eiendom Norge
Line Jeanette Klefstad, oppnevnt av Forbrukerrådet
Innklaget: DNB Eiendom AS Oslo Vålerenga
Saken gjelder: Meglerens vederlag/honorar/utlegg
Saksfremstilling:
Klageren inngikk oppdragsavtale med innklagede om salg av en leilighet. Eiendommen ble ikke solgt. Klageren mener innklagede har opptrådt i strid med god meglerskikk. Klageren hevder innklagede opplyste om at klageren ikke skulle betale for utlegg dersom eiendommen ikke ble solgt, og krever at meglerens krav bortfaller. Innklagede bestrider klagerens påstander og krav.
Fagansvarlig hos innklagede er eiendomsmegler.
Nemnda kom til at klagen ikke førte frem.
Klageren har i korte trekk anført:
Klageren ønsket å selge sin leilighet i begynnelsen av 2017. Klageren tok kontakt med to meglerforetak. Klageren inngikk avtale med innklagede.
Megleren lovte god pris for leiligheten og formulerte dette med å bruke slue salgsmetoder. Megleren opplyste ikke om de nye reglene som trådte i kraft, og at dette bare skjedde to dager før oppdragsavtalen ble underskrevet.
Partene ble enig om at klageren ikke skulle betale for utlegg dersom leiligheten ikke ble solgt. Megleren mente at leiligheten uansett ville bli solgt. Megleren opplyste ikke klart hva klageren måtte betale dersom leiligheten ikke ble solgt.
Megleren informerte om nye regler først etter at kontrakten ble underskrevet.
Leilighetens prisantydning var for høy. Den første prisantydningen var på kr 4 500 000. Klageren spurte megleren på forhånd om det ville være realistisk å sette en fastpris som var så høy. Megleren svarte at leiligheten «kanskje» ville bli solgt til denne prisen. Klageren var i tvil om det. Prisantydningen ble redusert til kr 4 200 000 og til slutt 3 700 000. Det kom ikke inn bud på leiligheten.
Megleren krever at klageren betaler for utlegg. Megleren har opptrådt i strid med god meglerskikk. Megleren opplyste om uriktig metodebruk, og klageren er misfornøyd med meglerens håndtering av oppdraget. Meglerens assistent mente at leiligheten hadde en verdi på kr 3 800 000.
Klageren bestrider innklagedes krav på dekning av utlegg.
Innklagede har i korte trekk anført:
Innklagede har ikke fått formell klage fra klageren utover e-postkorrespondanse, og mener i utgangspunktet at det er grunnlag for å avvise klagen. Klagerens krav om å frafalle kravet i sin helhet ville blitt avvist, og innklagede mener derfor det er greit at nemnda behandler klagen.
Påstanden om at klageren ikke skulle betale utlegg dersom eiendommen ikke ble solgt, tilbakevises. Påstanden er heller ikke dokumentert. Oppdragsavtalen er tydelig på hvilke kostnader som påløper dersom oppdraget utløper på tid eller sies opp. Ved uenighet i muntlig kommunikasjon, skal skriftlig dokumentasjon legges til grunn. Innklagede hadde tro på at eiendommen ville bli solgt.
Klageren hadde høye prisforventninger på befaringen. Han ønsket ikke å selge til under
kr 4 500 000. Markedet var veldig bra på dette tidspunktet, og innklagede tok på seg oppdraget da de hadde tro på at de kunne oppnå prisen, selv om det var noe høyt.
Innklagedes verdivurdering på annonseringstidspunktet var kr 4 000 000. Klageren ønsket å legge ut boligen for kr 3 700 000. Innklagede opplyste at eiendommen måtte legges ut til en pris som klageren var villig til å akseptere, jf. Bransjenormen for markedsføring av bolig punkt 3.2.4. Megleren og klageren snakket mye om lokkepris, og klageren ønsket at prisantydningen skulle være kr 4 500 000. Dette er ikke nye regler, slik klageren hevder, dog hadde media, bransjen og Forbrukertilsynet (tidligere Forbrukerombudet) sterkt fokus på lokkepris.
Eiendommen ble dessverre ikke solgt etter første visningsrunde, selv om det var et par stykker på visning. Markedet hadde nådd toppen, og det var en betydelig nedgang i boligprisene, som fortsatte ut 2017. Det ble gjort flere salgsforsøk, med redusert prisantydning, uten at eiendommen ble solgt.
Det er klagerens forventninger og fall i boligmarkedet som er årsaken til at eiendommen ikke ble solgt. Klageren fikk informasjon om gjeldende regler, før eiendommen ble lagt ut i markedet. Han skriver selv i klagen at han valgte å ikke konfrontere, men legge eiendommen ut for salg. Klageren ønsket å teste om markedet var i overensstemmelse med egne forventninger, vel vitende om risikoen knyttet til dette.
Klageren ønsket ikke å forlenge oppdraget etter utløp, og ble orientert om kostnadene som var påløpt. Innklagede tilbød å sette oppdraget på vent og prøve igjen til våren, men klageren ønsket å bruke en annen megler på oppdraget. Klageren ble fakturert i henhold til oppdragsavtalen.
Klagerens øvrige påstander tilbakevises, de er heller ikke dokumentert.
Det er ikke grunnlag for å hevde at megleren har opptrådt i strid med god meglerskikk. Det er heller ikke grunnlag for å nedsette vederlaget. Klageren er fakturert for tilrettelegging og utlegg i tråd med oppdragsavtalen.
Reklamasjonsnemnda bemerker:
Saken gjelder krav om bortfall av meglerens krav på dekning av utlegg.
I saksfremstillingen er partenes anførsler gjengitt i hovedsak. Nemndas medlemmer har fått alle sakens dokumenter.
Etter eiendomsmeglingsloven § 6-4 første ledd nr. 5 skal det fremgå av oppdragsavtalen «hva som er avtalt om oppdragstakerens krav på dekning av utlegg.
I oppdragsavtalen punkt 4 om oppdragets varighet, oppsigelse, heving og utløp fremgår følgende:
«Oppdragets varighet er avtalt til 6 mnd fra dags dato. Oppdraget kan sies opp skriftlig uten varsel av begge parter:
Ved alt. 2A Timebasert avtale;
Megler har krav på vederlag for medgått tid og utlegg, jfr. pkt. 2A og 3.
Ved alt. 2B Provisjonsbasert avtale;
Megler har krav på vederlag for tilrettelegging, gebyr for henvendelse til finansinstitusjon, visninger, annonsepakke/markedsføringstiltak og utlegg, jf. pkt. 2 B og 3. Ved oppsigelse av oppdraget betales i tillegg et honorar stort kr 10 000,-.»
Nemnda mener at klagen klart ikke kan føre frem. Innklagede har fakturert klageren i henhold til den skriftlige oppdragsavtalen. Klageren har påstått at det ble inngått en muntlig avtale om at det ikke skulle betales for utlegg, noe innklagede har bestridt. I en slik situasjon må den skriftlige avtalen gå foran.
Klagen fører etter dette ikke frem
Beslutningen er enstemmig.
Konklusjon:
Klageren gis ikke medhold.