Klage nr 2017156
Behandlet av Reklamasjonsnemnda den 26. februar 2018. Nemnda har bestått av:
Per Racin Fosmark, formann
Kåre Mæland, oppnevnt av Norges Eiendomsmeglerforbund og Eiendom Norge
Line Jeanette Klefstad, oppnevnt av Forbrukerrådet
Innklaget: DNB Eiendom AS Haugesund
Saken gjelder: Feil/manglende opplysninger
Saksfremstilling:
Klagerne kjøpte en hytteeiendom formidlet av innklagede. Klagerne fikk ikke opplysninger om at det skulle bygges en hytte på nabotomten. Klagerne har fått utbetalt kr 100 000 i prisavslag av selgerens eierskifteforsikringsselskap etter behandling i Finansklagenemnda. Klagerne hevder at megleren hos innklagede har opptrådt i strid med god meglerskikk, og at han ikke har oppfylt sin undersøkelses– og opplysningsplikt. Klagerne hevder at det gjenstående tapet er kr 100 000 og krever erstatning fastsatt etter nemndas skjønn. Innklagede anfører prinsipalt at saken må avvises på grunn av at den har vært behandlet i Finansklagenemnda. Subsidiært hevder innklagede at klagerne ikke kan fremme samme krav mot meglerforetaket etter å ha akseptert avgjørelsen i Finansklagenemnda. Innklagede bestrider at megleren har utvist skyld og erstatningskravet.
Klageren var representert ved advokat ved innsendelsen av klagen.
Fagansvarlig hos innklagede er eiendomsmegler.
Nemnda kom til at klagen førte delvis frem
Klageren har i korte trekk anført:
Klagerne kjøpte en hytteeiendom formidlet av innklagede. Saken gjelder oppføring av hytte på nabotomten som medfører betydelig sjenanse og ulempe. I salgsdokumentasjonen var det en rekke ganger fremhevet at eiendommen lå usjenert til med gode solforhold. På visningen
opplyste megleren etter forespørsel fra klagerne at området bak hytten var regulert til friområde. Megleren og selgeren var kjent med at det skulle oppføres hytte på nabotomten, men opplyste ikke om dette til kjøperne.
Megleren oversendte et oversiktskart som viser den nye nabotomten etter at det ble tvist. Oversiktskartet burde vært en del av salgsdokumentasjonen. Kartet som var inntatt i salgsoppgaven viste et annet bilde da nabotomten ikke var nummerert. Dermed slo klageren seg til ro med at forklaringen om at området bak deres hytte var friområde.
Megleren hevder at han opplyste om et skilt ved veien med et oversiktskart over alle tomtene på nabofeltet. Dette medfører ikke riktighet. I tillegg er dette skiltet satt opp etter avkjørselen inn til klagernes hyttefelt.
Megleren må ha vært kjent med reguleringsplanen, og at byggingen på nabotomten ville medføre en klar verdiforringelse av eiendommen klagerne kjøpte. Megleren skulle klart og tydelig opplyst om nabotomten, og gitt eventuelle kjøpere en oppfordring til å sette seg inn i reguleringsplanen for hyttefeltet før budgivningen.
Megleren ga også villedende opplysninger om solforhold og uteområdet. Megleren kan ikke høres med at han ga muntlige opplysninger av en så vesentlig karakter på visning. Dette bestrides av klageren og fremstår lite sannsynlig. Det må anses som overveiende sannsynlig at megleren var kjent med selgerens innsigelser vedrørende oppføring av hytte på nabotomten.
Megleren og selgeren er nær bekjente og i samme omgangskrets. Dette gjør saken enda mer uheldig. Samme dag som klagerne var på visning skulle de på visning av en annen eiendom i samme område. Klagerne fortalte dette til selgeren og megleren. Dagen etter ble klagerne oppringt av megleren som fortalte at han og selgeren hadde kjørt innom for å se på eiendommen klagerne hadde vært på visning på. Megleren mente eiendommen han formidlet ville være et bedre kjøp, og ga negative kommentarer til den andre eiendommen. Klagerne mener det er i strid med god meglerskikk å gi negative kommentarer av den andre eiendommen.
Megleren opplyste om at han hadde hatt mange fine dager og kvelder med flott solnedgang på hytta han formidlet. Megleren fortalte at han kjente til eiendommen veldig godt da han var kamerat av selgeren. Dette synes klagerne var betryggende. Imidlertid tror klagerne at megleren har gått over «streken» for å hjelpe kameraten å selge eiendommen. Fra klagerne var på visning og til de la inn bud ringte eller sendte megleren SMS’er til klagerne nesten daglig. Han fortalte bl.a. at det var mange interessenter, og at dersom klagerne ønsket å kjøpe eiendommen, anbefalte han at de la inn bud snarest. Klagerne var de eneste budgiverne på eiendommen.
Innklagede viser til at den ene av klagerne er byggmester. Han driver enkeltpersonforetak om hovedsakelig restaureringsarbeid. Han har aldri tilrettelagt boligfelt eller hyttefelt. Innklagedes påstand om at han har forutsetninger over gjennomsnittet til å forstå hytteprofil som var vedlagt salgsoppgaven, kan ikke innklagede høres med. Megleren bør ha større forutsetninger til å kunne lese hytteprofilkartet.
Tvist mot selgerens eierskifteforsikring har vært behandlet i Finansklagenemnda. I saken for Finansklagenemnda ble det også inntatt en meglervurdering av verditap byggingen på nabotomten har medført, og her påpekes det uoppfordret at det ble gitt mangelfulle opplysninger i salgsdokumentasjonen. Det ble også innhentet en vurdering fra takstfirma. Takstmannens vurdering må legges til grunn hva gjelder verditap på eiendommen. Takstmannen har skjønnsmessig fastsatt verditap til kr 200 000.
Klagerne aksepterte Finansklagenemndas avgjørelse hvor de ble tilkjent kr 100 000 i prisavslag. Klagernes alternativ var å anke til tingretten men grunnet belastningen dette medfører økonomisk og tidsmessig valgte klagerne å ikke anke. Det medfører ikke at klagerne er enig i at et prisavslag på kr 100 000 kompenserer for verditapet fullt ut. Klagerne mener også at Finansklagenemnda feilaktig har lagt til grunn at det fantes et kart over reguleringsplanen i salgsoppgaven. Gjenstående verditap utgjør kr 100 000.
Utmåling av prisavslag er en skjønnsmessig helhetsvurdering. Det er imidlertid mer nærliggende å legge den objektive verditapsvurderingen til grunn uten å trekke inn andre momenter som f.eks. partenes opptreden i denne nemndas vurdering.
Megleren har opptrådt i strid med god meglerskikk etter eiendomsmeglingsloven § 6-3, og undersøkelses- og opplysningsplikten etter eiendomsmeglingsloven § 6-7. Dersom megleren hadde gitt korrekte opplysninger, hadde ikke klagerne kjøpt eiendommen. Klagerne krever erstatning fastsatt etter skjønn.
Innklagede har i korte trekk anført:
Kravet om økonomisk kompensasjon som klagerne har fremsatt mot innklagede er det samme som de allerede har fått behandlet i Finansklagenemnda. At klagerne for Finansklagenemnda fremsatte krav om prisavslag, mens de for Reklamasjonsnemnda har fremsatt krav om erstatning, gjør ikke at kravets innhold endrer karakter. Dette dreier seg i realiteten om et forsøk på ny behandling av samme krav etter at klagerne bare fikk delvis økonomisk kompensasjon for kravet de fremsatte i Finansklagenemnda.
Innklagede ber prinsipalt om at klagen avvises etter vedtektenes punkt 5.1 c. Det er ingen rimelig grunn til at klagerne skal få behandlet samme krav i ny nemnd fordi de er misfornøyde med utfallet i Finansklagenemnda.
Subsidiært mener innklagede at klagerne ikke kan fremme krav mot meglerforetaket i nemnda etter å ha akseptert avgjørelsen i Finansklagenemnda.
Høyesterett har lagt til grunn at det ved eiendomshandel foreligger et solidaransvar mellom selgeren og megleren dersom kravet til skyld er oppfylt for begge. Dette solidaransvaret bygger ifølge Høyesterett på en forutsetning om at ansvarsfordelingen mellom megleren og selgeren kan skje i en etterfølgende regressomgang. Men i dette tilfellet er en regressomgang i praksis umuliggjort ved at forholdet mellom kjøperne og selgeren ved eierskifteforsikrings-selskapet er opp- og avgjort.
I klagesaken for Finansklagenemnda ble det lagt til grunn at skyldkravet var oppfylt for selgerens vedkommende. Selgeren har feilinformert megleren i egenerklæringsskjemaet punkt 14 hvor han krysset av «nei» på at spørsmålet om han:
«Kjenner du til forslag eller vedtatte reguleringsplaner, andre planer, nabovarsel eller offentlige vedtak som kan medføre endringer i bruken av eiendommen eller av eiendommens omgivelser».
Det forelå ingen opplysninger for megleren som ga grunn til mistanke om at dette skulle være feil. I tillegg til selgerens opplysninger i egenerklæringen hadde megleren på vanlig måte innhentet kommunale opplysninger. Om reguleringsmessige forhold het det på side 33 i salgsoppgaven:
«Eiendommen er regulert til hytteområde. Kopi av reguleringskart og bestemmelser ligger som vedlegg til salgsoppgaven».
Reguleringskartet opplyste ikke noe om hytte på nabotomten. Det forelå ikke opplysninger som ga megleren grunn til mistanke om at kartet han hadde mottatt fra kommunen ikke var oppdatert og korrekt.
Det er feil at megleren i salgsoppgaven ga uriktig opplysninger om solforhold. Under omtalen av tomten står det på side 33 at det er «sol fra morgen og kveld». Det står ikke at det er sammenhengende sol fra soloppgang til solnedgang. Megleren har bare gått god for at det er morgensol og kveldssol, verken mer eller mindre. Dette hadde han full dekning for.
Påstanden om at megleren skulle ha vært påvirket av at han kjente selgeren fra før er grunnløs.
Kravet i klagen må også avvises fordi det ikke lenger foreligger tap på klagernes hånd å kompensere. Tapet er allerede erstattet gjennom behandlingen av saken i Finansklagenemnda. Klagerne kan ikke få dekket samme tap to ganger. Det er heller ingen grunn til at nemnda med samme faktiske opplysninger som Finansklagenemnda skal legge til grunn en annen tapsberegning.
Den ene av klagerne er byggmester av yrke og hadde forutsetninger langt over gjennomsnittet til å studere materialet han mottok sammen med salgsoppgaven. I tillegg til å gjøre undersøkelser han måtte finne hensiktsmessig/nødvendig både når det gjaldt salgsobjektet og arealet rundt. Det virker usannsynlig at han ikke satte seg inn i bl.a. reguleringsmessige forhold. I salgsoppgaven på side 43 fremgikk det at det var en ubebygget byggetomt, og det er overraskende om han ikke undersøkte forholdene rundt denne tomten nærmere. Klagerne kunne også se at det var satt opp oversiktskart lett tilgjengelig i terrenget og synlig fra veien som viste nabohyttefeltet.
Innklagede mener at klagerne ikke har oppfylt sin undersøkelsesplikt som kjøpere, og at de hadde uvanlig gode forutsetninger for å oppfylle denne plikten. Dersom nemnda mot formodning skulle komme til at de i utgangspunktet har krav på å få dekket tap utover det som ble dekket i Finansklagenemnda, mener innklagede at klagernes medvirkning til eget tap uansett utelukker ytterligere dekning.
Reklamasjonsnemnda bemerker:
Innledning
Saken gjelder påstått brudd på god meglerskikk, og meglers undersøkelses- og opplysningsplikt, samt krav om erstatning.
I saksfremstillingen er partenes anførsler gjengitt i hovedsak. Nemndas medlemmer har fått alle sakens dokumenter.
Klagen refererer seg til to forhold. For det første at det skulle bygges hytte på nabotomten, og for det andre opplysningene i salgsoppgaven om solforhold.
Solforhold
I salgsoppgaven er det under «Eiendommen fra A til Å» opplyst under punktet «Tomten» følgende om solforhold:
Når det gjelder solforholdene, har innklagede i tilsvaret anført:
«Usjenert og lun terrasse med sol fra morgen og kveld.»
Under avsnittet Innhold, 4. avsnitt står det: «Terrassen er meget usjenert og har sol hele dagen»
Når det gjelder solforholdene, har innklagede i tilsvaret anført:
«Det er feil at megler i salgsoppgaven har gitt gal opplysning om solforhold: Under omtalen av tomta star det på side 33 i salgsoppgaven at det er sol fra morgen og kveld (min understrekning) kveld. Det star ikke at det er sammenhengende sol fra soloppgang til solnedgang. Megler har bare gatt god for at det er morgensol og kveldssol, verken mer eller mindre. Dette hadde han full dekning for.»
Nemnda er ikke enig i det som innklagede her har anført. Det innklagede har sitert fra salgsoppgaven kan ikke forstås på annen måte enn at det er sol fra morgen til kveld. I salgsoppgaven er det således gitt uriktige opplysninger om solforholdene. Det er heller ikke dokumentert eller på annen måte sannsynliggjort at klagerne før bindende avtale ble inngått, fikk opplyst fra selger/megler at det bare var morgen- og kveldssol.
Konklusjonen blir at megleren har misligholdt sin opplysningsplikt ved at det ble gitt uriktige opplysninger om solforhold i salgsoppgaven. Klageren har imidlertid ikke sannsynliggjort at dette har medført noe økonomisk tap.
Bygging av hytte på naboeiendommen – erstatningskravet
Nemnda har kommet til at saken vedrørende bygging av hytte på nabotomten og erstatningskravet i den forbindelse må avvises, jf. Avtale og vedtekter for Reklamasjonsnemnda for eiendomsmeglingstjenester punkt 5.1 bokstav c. Det fremgår klart av klagen at klagerne aksepterte Finansklagenemndas avgjørelse, selv om de mente at tilkjent prisavslag kr 100 000 ikke kompenserte verditapet fullt ut. I stedet for å gå videre med saken til retten, har klagerne valgt å fremsette krav overfor innklagede gjennom Reklamasjonsnemnda for eiendomsmeglingstjenester. Slik nemnda oppfatter det, er det på dette punkt tale om en ny vurdering av samme krav, og at innklagede skal betale differansen mellom det påståtte verditapet, og det klagerne fikk tilkjent i Finansklagenemnda. Nemnda bemerker at klagerne ved å akseptere Finansklagenemndas vedtak, i realiteten har inngått en form for forlik med eierskifteforsikringsselskapet. Nemnda har fast praksis på at klagerne i slike tilfeller i ettertid ikke kan snu seg mot megler og kreve ytterligere erstatning. Innklagede var ikke part i saken under Finansklagenemndas behandling .
På denne bakgrunn er det heller ikke grunn for nemnda å ta stilling til om megleren har opptrådt i strid med undersøkelses- og opplysningsplikten når det gjelder hyttebygging på nabotomten.
Klagen fører etter dette delvis frem.
Beslutningen er enstemmig.
Konklusjon:
Megleren til DNB Eiendom AS Haugesund har ikke overholdt sin opplysningsplikt når det gjelder opplysninger i salgsoppgaven om solforhold. For øvrig avvises saken.