Klage nr 2017160
Behandlet av Reklamasjonsnemnda den 26. februar 2018. Nemnda har bestått av:
Per Racin Fosmark, formann
Kåre Mæland, oppnevnt av Norges Eiendomsmeglerforbund og Eiendom Norge
Line Jeanette Klefstad, oppnevnt av Forbrukerrådet
Innklaget:
PrivatMegleren Benum & Johansen
Benum & Johansen AS
Saken gjelder: Budgivning
Saksfremstilling:
Klagerne inngikk oppdragsavtale med innklagede om salg av en tomannsbolig. Klagerne mener det var avtalt at salg skulle gjennomføres ved aksept fra den ene av klagerne, men at megleren istedenfor innhentet aksept fra den andre av klagerne. Salget ble gjennomført under sterkt press fra megleren. Klagerne hevder også at megleren ga uriktige og mangelfulle opplysninger, og at megleren har opptrådt i strid med god meglerskikk. Klagerne mener at det foreligger en «ikke ubetydelig pliktforsømmelse» fra meglerens side og krever at meglerens vederlagskrav bortfaller. I tillegg krever klagerne at innklagede betaler sakens omkostninger, herunder utgifter til advokatbistand. Innklagede hevder at megleren ikke har opptrådt i strid med god meglerskikk og bestrider klagernes krav.
Klagerne er representert ved advokat.
Fagansvarlig hos innklagede er eiendomsmegler.
Nemnda kom til at klagen førte delvis frem.
Klageren har i korte trekk anført:
Klagerne inngikk oppdragsavtale med innklagede om salg av en tomannsbolig. Boligen ble lagt ut for salg i august 2017. I forkant av budrunden varslet den ene av klagerne om at
budene skulle gå gjennom henne. Under budrunden forholdt eiendomsmeglerfullmektigen seg til dette. Det var derfor bare den ene av klagerne som ble orientert om budene. Det siste budet var på kr 4 390 000. Klagerne synes at beløpet var for lavt og aksepterte derfor ikke budet.
Etter avslag på budet sendte eiendomsmeglerfullmektigen flere meldinger. Av meldingene fremgår det at det ikke er mulig å avslå bud på prisantydning. Videre at dersom man gir avslag på prisantydning, blir det medieoppslag. Til slutt instruerte og ba eiendomsmeglerfullmektigen om at klagerne sendte aksept på budet med en gang. Eiendomsmeglerfullmektigen sendte også flere meldinger med spørsmålstegn til klagerne. Klagerne svarte ikke på tekstmeldingen.
Tre dager senere kontaktet eiendomsmeglerfullmektigen den andre klageren pr. telefon. Telefonsamtalen var kort, og den andre klageren ble informert av eiendomsmeglerfullmektigen om at han skulle sende ham en melding som klageren måtte kopiere og sende tilbake. Den samme budgiveren ga bud på kr 4 390 000 på nytt, og eiendomsmeglerfullmektigen sendte SMS om budet til begge klagerne.
Etter at den andre klageren mottok meldingen om budet fikk han også meldingen som eiendomsmeglerfullmektigen hadde bedt han om å kopiere og sende tilbake. Meldingen var en aksept på budet og hadde ingen forbehold om andre bud. Telefonsamtalen og meldingen var avgjørende for at klageren kopierte meldingen og sendte den tilbake til eiendomsmeglerfullmektigen. Klageren som hadde gitt beskjed om at bud skulle gå gjennom henne, mottok ingen instruert melding eller telefonsamtale om å akseptere budet.
Noen dager senere – etter at klageren som hadde gitt beskjed om at budaksept skulle skje gjennom henne ble gjort kjent med at eiendomsmeglerfullmektigen hadde innhentet aksept av den andre klageren – reagerte hun overfor innklagede.
Klageren påpekte at hun ikke hadde akseptert avtalen. I lys av å tidligere ha avslått budet, påpekte hun i meldingen å ikke ha akseptert tidspunktet for overtakelse. Innklagede ble også gjort kjent med at hun var i kontakt med advokat.
Forventingene til forsvarlig atferd er høye for meglere. Ved salgsoppdrag er det oppdragstakerens interesse som megleren primært skal ha for øye.
En av de mest sentrale oppgaver til en megler er å gi selgeren korrekte opplysninger, og klargjøre når og under hvilke betingelser en handel om eiendom er inngått, jf. eiendomsmeglingsloven § 6-3.
I dette tilfellet var det avtalt at handelen skulle inngås ved aksept fra den ene av klagerne.
Eiendomsmeglerfullmektigen ga uriktige opplysninger til selgeren. For det første er prisantydningen en pris megleren og selgeren blir enige om. Selgeren står fritt til å akseptere eller avslå bud. Et valg om å avslå bud på prisantydning medfører på ingen måte noen medieoppslag. Det må i så fall være tale om medieoppslag på grunn av fastsatt lokkepris av megleren. Det ble ikke presisert overfor den andre klageren at bud kan avslås. Klageren kopierte og sendte meldingen fra eiendomsmeglerfullmektigen tilbake fordi han ble instruert av megleren til å gjøre det. Han trodde han måtte akseptere budet på prisantydning.
Klagerne avviser at fullmakten om å binde hverandre under salgsprosessen er gyldig. Klagerne ga føringer for hvordan fullmakten var å forstå. Partene har også vært enige om at budene skal gå gjennom den ene av klagerne, og at aksept skulle gis av henne. Denne enigheten styrkes av at det kun var den ene av klagerne som ble orientert om bud under budrunden. Om det var slik at fullmakten skulle gjelde etter oppdragsavtalen burde megleren også ha gitt den andre klageren innsyn i budene under budrunden.
For det tilfelle at forståelsen av fullmakten var annerledes, anføres det at megleren hadde all oppfordring til å frembringe notoritet om en slik endring ved å orientere klagerne om forståelsen av fullmakten. Dette må særlig gjelde fordi den ene av klagerne tre dager før den andre ga aksept på budet hadde avslått samme bud fordi beløpet var for lavt. Den andre klageren kan i så fall ha akseptert et uanstendig lavt bud og et oppgjørstidspunkt meget langt frem i tid.
Megleren har bevisst avveket salgspremissene som forelå ved salget. Eiendommen ble solgt til under salgsprisen klagerne var villig til å selge for. Eiendomsmeglerfullmektigen har oppnådd salg med tilgang til å øke sin egen fortjeneste. Eiendomsmeglerfullmektigen utsatte klageren for tidspress.
Det foreligger en «ikke ubetydelig pliktforsømmelse» fra meglerens side. Klagerne krever at innklagedes vederlag faller bort etter eiendomsmeglingsloven § 7-7. Megleren har også opptrådt i strid med god meglerskikk. Klagerne krever i tillegg at innklagede betaler sakens omkostninger, herunder utgifter til advokatbistand.
Innklagede har i korte trekk anført:
Eiendommen var begjært tvangssolgt. Klagerne ønsket frivillig salg og inngikk oppdragsavtale med innklagede.
Prisantydning ble fastsatt i samråd med klagerne på bakgrunn av takst, e-takst og klagernes egenerklæringsskjema. Megleren forklarte klagerne at de måtte være villig til å selge for prisantydningen.
Oppdragsavtalen gir klart uttrykk for at megleren kan innhente bindende aksept fra kun én av oppdragsgiverne, på begges vegne. Det forelå ingen tilbakekall av denne fullmakten.
Siste budet som ble gitt i budrunden, var lik prisantydningen på kr 4 390 000. Det var en pris begge selgerne var villig til å selge for. Megleren kom ikke i kontakt med noen av klagerne denne dagen, og akseptfristen gikk ut. Megleren anbefalte budgiveren om å legge inn nytt bud mandagen etterpå. Megleren prøvde gjennom hele helgen å komme i kontakt med begge klagerne. Den ene av klagerne tok til slutt kontakt med megleren og lovet å ta stilling til nytt bud på mandagen. Megleren sendte en SMS til klageren som var en veiledning på hvordan en aksept fra han skulle se ut. Den ene av klagerne valgte å akseptere budet da budet var på prisantydning. Bindende avtale ble inngått mellom begge klagerne og kjøperen.
Alle bud som ble gitt på eiendommen ble formidlet skriftlig til begge klagerne. Den andre klageren som ikke aksepterte budet, hadde anledning til å avslå budet. Megleren oppnådde en svært god pris for eiendommen. Han fikk budgiveren til å legge inn bud over seg selv fra kr 4 350 000 til kr 4 390 000 for at klagerne skulle bli fornøyde. Eiendommen ble solgt over det markedet var villig til å betale og oppnådde samtidig prisrekord i området.
Akseptbrevet ble ikke bestridt. Den andre klageren har ikke bestridt at salgsprisen var på kr 4 390 000, men var uenig i tidspunktet for overtakelsen. Kjøperen ønsket å imøtekomme klagerne noe på overtakelsestidspunktet, og overtakelsen ble derfor flyttet til én måned tidligere.
Klagerne hadde ikke flyttet ut og eiendommen var heller ikke rengjort på overtakelsesdatoen. Etter klagernes ønske ble derfor overtakelsen utsatt i fem dager. Kjøperen måtte overta en eiendom som ikke var rengjort og heller ikke fullstendig fraflyttet.
Megleren har ikke opptrådt i strid med god meglerskikk. Megleren har ivaretatt klagernes interesse ved å oppnå en meget god pris for eiendommen. Sannsynligvis en bedre pris enn hvis boligen hadde blitt tvangssolgt.
Reklamasjonsnemnda bemerker:
Saken gjelder påstått brudd på meglerens opplysningsplikt, at megleren har opptrådt i strid med god meglerskikk og krav om bortfall av vederlag, samt erstatning for advokatutgifter.
I saksfremstillingen er partenes anførsler gjengitt i hovedsak. Nemndas medlemmer har fått alle sakens dokumenter.
Klagerne krever at meglerens vederlag bortfaller. Det følger av eiendomsmeglingsloven § 7-7 at meglerens vederlag kan settes ned eller falle bort dersom det foreligger en «ikke ubetydelig pliktforsømmelse» fra meglerens side.
Spørsmålet er om det foreligger en «ikke ubetydelig pliktforsømmelse» fra eiendomsmeglerfullmektigens side i dette tilfellet.
Aksept av bud
Reklamasjonsnemnda baserer sine avgjørelser på hva som kan dokumenteres skriftlig. I oppdragsavtalen fremgår under punktet «Fullmakter» blant annet at:
«Ved 2 eller flere oppdragsgivere gis megler fullmakt til kun å informere én av oppdragsgiverne og til å kunne forholde seg kun til denne ene, herunder å motta bindende aksept fra denne på vegne av alle oppdragsgivere.»
Begge klagerne har underskrevet som oppdragsgivere i oppdragsavtalen.
Av en SMS fra den ene av klagerne fremgår det at:
«Ps!
Du kan gå igjennom meg angående budene du [eiendomsmeglerfullmektigens navn], jeg er våken samt opplagt og meeeget spent…»
Nemnda bemerker at oppdragsavtalen er klar, og at den siterte SMS ikke endret hvem som hadde fullmakt til å akseptere bud. Hver av klagerne hadde derfor kompetanse til å akseptere bud. En megler burde imidlertid reagert da han først fikk avslag fra den ene klageren på budet, før megleren tre dager senere kontaktet den andre klageren og fikk aksept uten å informere om det første avslaget.
Nemnda bemerker at det er selgeren av en eiendom som må vurdere om bud skal aksepteres. Dersom prisen eller overtakelsestidspunkt i budet ikke er slik som selgeren ønsker, bør han vurdere å ikke akseptere budet.
Uriktige opplysninger om at bud på prisantydning må aksepteres
En selger står fritt til å akseptere ethvert bud.
Etter at bud på prisantydning ble gitt aksepterte ikke den ene av klagerne budet. Megleren sendte flere SMS’er til klagerne hvor det blant annet sto at:
«Vi kan ikke nekte prisantydning. Da blir det medieoppslag»
«Send meldingen NÅ»
«???»
«Budet går ut om 4 minutter. Hvis du ikke sender meldingen med aksept nå, har jeg krav på fullt meglerhonorar UTEN at dere får solgt boligen»
«Hva er det som skjer??»
Nemnda bemerker at den fremlagte SMS-utveksling er kritikkverdig. Den er utilbørlig i formen, og legger et uakseptabelt press på mottagerne, selv om det frivillige salget skyldtes at eiendommen var begjært tvangssolgt (midlertidig stilt i bero). Hva som sies i SMS er også direkte feil, for eksempel når det gjelder medieoppslag.
Oppsummering
Nemnda har ut fra en samlet vurdering kommet til at megleren ved gjennomføring av oppdraget har opptrådt i strid med god meglerskikk, jf. eiendomsmeglingsloven § 6-3. Megleren har utvist en «ikke ubetydelig pliktforsømmelse», jf. eiendomsmeglingsloven § 7-7.
Nemnda mener at vederlaget, inkludert tilrettelegging og markedspakke, passende kan nedsettes med kr 50 000.
Erstatning for advokatutgifter
Reklamasjonsnemnda har som fast praksis at utgifter til advokatbistand i forbindelse med klagebehandlingen normalt ikke kan kreves erstattet, jf. Avtale og vedtekter for Reklamasjonsnemnda for Eiendomsmeglingstjenester punkt 1.3 jf. 4.2. Nemnda kan ikke se at det her foreligger grunner for å fravike denne praksisen.
Klagen fører etter dette delvis frem.
Beslutningen er enstemmig.
Konklusjon:
Megleren til PrivatMegleren Benum & Johansen, Benum & Johansen AS, har opptrådt i strid med god meglerskikk. Innklagede må refundere klagerne 50 000 kroner.