Klage nr 2017169
Behandlet av Reklamasjonsnemnda den 26. februar 2018. Nemnda har bestått av:
Per Racin Fosmark, formann
Kåre Mæland, oppnevnt av Norges Eiendomsmeglerforbund og Eiendom Norge
Line Jeanette Klefstad, oppnevnt av Forbrukerrådet
Innklaget: Dialog Eiendomsmegling AS, Drammen
Saken gjelder: Meglers utlegg/vederlag/honorar
Saksfremstilling:
Klagerne inngikk oppdragsavtale med innklagede om salg av en hytte. Klagerne mener megleren har trukket for mye i vederlag og utlegg i forhold til hva som følger av oppdragsavtalen, og krever tilbakebetalt kr 16 529. Klagerne hevder videre at megleren er ansvarlig for pro-contra oppgjør. Klagerne er misfornøyd med meglerens håndtering av oppdraget. Innklagede bestrider at det er avvik mellom oppgjørsoppstilling og oppdragsavtalen. Videre mener innklagede at de ikke er ansvarlig for pro-contra oppgjør for veiavgift. Innklagede bestrider at meglerens håndtering av oppdraget har vært mangelfull.
Fagansvarlig hos innklagede er eiendomsmegler.
Nemnda kom til at klagen førte delvis frem.
Klageren har i korte trekk anført:
Klagerne inngikk oppdragsavtale med innklagede om salg av en hytte. Klagerne ble forevist to alternativer for beregning av meglerutgifter. Klagerne fulgte meglerens anbefaling som var fast meglerhonorar på kr 50 000 ved salg, pluss utgifter som fotografering, internettannonsering, visning, og lignende.
Klagerne anser som en selvfølge at meglerhonoraret er betaling for meglerens arbeid. Men megleren har i tillegg til honorar på kr 50 000 beregnet seg honorar for tilrettelegging for salg (kr 13 500), innhenting av kommunale utgifter (kr 3 500) og innhenting av kommunale opplysninger (kr 1 000). Det er avvik mellom oppgjørsoppstillingen og oppdragsavtalen. Differansen er på kr 16 529. Klagerne krever at megleren tilbakebetaler dette beløpet.
Pro-contra oppgjør er også en del av meglerens ansvar i salgsprosessen. Klagerne har krav på kr 2 534 i pro-contra oppgjør. Klagerne krever at megleren ordner dette.
Klagerne har også bedt om forklaring på følgende:
- Garantiansvar kr 4 000 – hva er det garanti for?
- Pantattest selger, bekreftet og ubekreftet kr 500 – hva er det pantattest for?
- Tinglysningsgebyr sikringsobligasjon kr 525 – hva er dette?
Hytta var gjeldfri ved salget.
Klagerne er også misfornøyd med meglerens håndtering av oppdraget. Det ble ikke satt opp salgsplakat på tavle ved veien, ved avkjøringsvei eller på hytta. Det er flere veier og mange hytter i området. De som kjøpte hytta fortalte at de i høstferien var hos venner på ei nabohytte. Vennene kjente til at klagernes hytte var til salgs. De prøvde å få kontakt med megleren for å besiktige hytta innvendig, men megleren hadde ikke tid.
Etter at hytta ble lagt ut igjen for salg, kontaktet kjøperne igjen megleren. Megleren hadde ikke tid til å vise hytta, men de fikk låne nøkler.
Det var to familier til som var interessert i hytta. Klagerne fikk en venn av familien til å holde visning. Det var fortsatt ikke salgsskilt. Vennen til familien laget noen provisoriske skilt.
De som kjøpte hytta, lurte på hvorfor prisen hadde blitt redusert med kr 20 000. Prisreduksjonen var etter råd fra eiendomsmeglerfullmektigen.
Etter klagernes mening har ikke meglerforetaket utført tilfredsstillende arbeid. Kjøperen ringte også til klagerne og lurte på om megleren var interessert i å selge hytta da han var lite tilgjengelig og ikke hadde tid til visning.
Klagerne mener videre at de ikke har fått svar på klagen som de sendte til innklagede den
28. september 2017.
Innklagede har i korte trekk anført:
Klagerne fremsetter påstand om at innklagede ikke har besvart skriftlig henvendelse. Denne påstanden må enten skyldes en misforståelse, at innklagedes svar er oversett eller at klagernes e-post ikke har vært tilgjengelig for tilsvar fra innklagede (brannmur etc.). Klagerne kontaktet megleren pr. e-post 17. august 2017 og megleren svarte dagen etter. I og med at forespørselen fra klagerne kom pr. e-post besvarte innklagede pr. e-post. Det ivaretar også skriftligheten i kommunikasjonen. Megleren forklarte klagerne i svaret hva som menes med garantiansvar, pantattest og tinglysningsgebyr.
Det er ikke påvist avvik mellom hva som er trukket i oppgjøret, og hva som klart fremgår av underskrevet oppdragsavtale. Klagerne har blitt belastet i henhold til avtalen som ble inngått. At klagerne i ettertid ikke forstår de enkelte postene på et underskrevet oppdragsskjema, fritar ikke for betalingsansvar. Som det fremkommer av oppdragsavtalen, er det gjort en tydelig opplisting som er riktig summert. Det er ingen tilslørte kostnader.
Når det gjelder pro-contra, var det ingen aktuelle beløp for oppgjørsavdelingen å ta tak i. Beløpet klagerne viser til er en veiavgift. Innklagedes oppgjørsavdeling foretar pro-contra på legalpant.
At klagerne føler seg overkjørt fremstår som svært overraskende. Oppdraget ble første gang inngått i juli 2015. Budaksept fant sted i april 2017. Innklagede arbeidet nesten to år med oppdraget før de lyktes med å få en budgiver som var villig til å betale den summen klagerne kunne akseptere. Innklagede tillater seg å tro at det i denne tiden har vært rikelig med anledning til å si opp kontrakten.
Megleren var tilstede ved fotografering av hytta. I den forbindelse ble det satt opp salgsplakat som hang på hytta. Ved felles visning ble det satt opp visningsskilt frem til hytta. Megleren hadde ikke anledning til å stille på visning i høstferien. Megleren ble kontaktet av en interessent som ønsket å se hytta enten torsdag eller lørdag. Megleren hadde ikke mulighet disse to dagene. Innklagede ber om forståelse for at innklagedes meglere kan ha andre avtaler på spesifikke tidspunkt. Megleren tok kontakt med selgeren for å undersøke om det likevel var mulig å finne en løsning slik at interessenten kunne se på hytta. Selgeren opplyste at de hadde familiemedlemmer som skulle være på hytta og kunne ta imot interessentene. To familier ønsket visning, en venn av familien holdt visning og bidro med å lage veianvisning.
Når det gjelder prisreduksjonen, er innklagede usikker på hva det klages på her. Eiendommen ble første gang markedsført med en pris på kr 1 010 000. Prisen var betydelig høyere enn erfarne takstmenn hadde kommet frem til uavhengig av hverandre. Ved andre salgsforsøk ble hytta markedsført med en pris på kr 880 000. Det utgjør en prisreduksjon på kr 130 000.
Påstanden om at megleren ikke skulle være interessert i å selge eiendommen faller på sin egen urimelighet. Oppdragsavtalen med klagerne innebar «no cure, no pay». Det vil si at klagerne ikke hadde forpliktet seg til å betale for oppdraget dersom hytta ikke ble solgt.
Det er ikke fremlagt noe dokumentasjon på at megleren har opptrådt i strid med eiendomsmeglingsloven eller eiendomsmeglingsforskriften. Det er heller ikke fremlagt dokumentasjon på at innklagede har handlet i strid med oppdragsavtalen eller vært uaktsom på en slik måte at de ikke har oppfylt sin rolle som mellommann. Det foreligger ikke grunnlag for å hevde at innklagedes utførelse av oppdraget utløser prisavslag eller erstatningsplikt.
Reklamasjonsnemnda bemerker:
Saken gjelder påstand om at det er uoverensstemmelse mellom oppdragsavtalen og oppgjørsoppstillingen vedrørende meglerens krav på vederlag og utlegg, samt krav om at megleren foretar pro et contra oppgjør. I tillegg er klagerne misfornøyd med innklagedes håndtering av oppdraget.
I saksfremstillingen er partenes anførsler gjengitt i hovedsak. Nemndas medlemmer har fått alle sakens dokumenter.
Pro et contra oppgjør
Det fremgår av kjøpekontrakten § 3 punkt 2 at megler skal foreta fordeling av «eiendommens driftsutgifter for inneværende termin», for eksempel kommunale avgifter. Nemnda mener derfor at det ikke kan være tvilsomt at driftsutgifter som festeavgiften, veiavgift og renovasjon, til sammen kr 2 534, omfattes av bestemmelsen, Megler skulle derfor avregnet dette.
Oppgjørsoppstillingen
Nemnda mener at summen i oppgjørsoppstillingen er i henhold til det som fremgår av de to oppdragsavtalene som ble inngått. Når det gjelder innhenting av kommunale opplysninger, nevner nemnda at det er nødvendig at megleren innhenter supplerende kommunale opplysninger når det går ca. ett og et halvt år mellom første og andre salgsforsøk. Nemnda bemerker også at posten «tilrettelegging» er avtalt begge gangene, men at det kun er beregnet én gang. Tilrettelegging er i realiteten i det vesentlige vederlag.
Klagen fører etter dette delvis frem ved at innklagede må betale klagerne kr 2 534.
Beslutningen er enstemmig.
Konklusjon:
Dialog Eiendomsmegling AS, Drammen må betale 2 534 kroner til klagerne.