Klage nr 2017170
Behandlet av Reklamasjonsnemnda den 26. februar 2018. Nemnda har bestått av:
Per Racin Fosmark, formann
Ingrid Berdal, oppnevnt av Norges Eiendomsmeglerforbund og Eiendom Norge
Line Jeanette Klefstad, oppnevnt av Forbrukerrådet
Innklaget: EiendomsMegler 1 Midt-Norge AS, Steinkjer
Saken gjelder: Misnøye med saksbehandlingen
Saksfremstilling:
I mai 2014 inngikk hjemmelshaver representert ved fullmektig oppdragsavtaler med innklagede om salg av to eiendommer. Hjemmelshaveren døde kort tid etter. Klageren er arving etter hjemmelshaver. Klageren mener megleren har opptrådt i strid med god meglerskikk og krever vederlagsnedsettelse samt erstatning. Innklagede anfører at kravene er foreldet, og bestrider at megleren har opptrådt i strid med god meglerskikk.
Fagansvarlig hos innklagede er eiendomsmegler.
Nemnda kom til at klagen ikke førte frem.
Klageren har i korte trekk anført:
I mai 2014 inngikk daværende hjemmelshaver v/fullmektig oppdragsavtale med innklagede.
Felles visning på eiendommene ble gjennomført i juni 2014, med budrunde påfølgende dag. Hjemmelshaveren døde 10 dager etter visningen. Dødsbobehandlingen ble sluttført høsten 2015. Det var to livsarvinger i dødsboet. Den ene arvingen fraskrev seg alle eventuelle krav mot innklagede i forbindelse med dødsbooppgjøret, og kravet ble overført til klageren.
Klagen skriver seg opprinnelig fra en reklamasjon fremmet av fullmektigen til hjemmelshaveren direkte til innklagede i november 2014.
Partsevne
Klageren har klagekompetanse. Det vises til skriftlig bekreftelse fra bobestyrer, hvor det fremgår at dødsboets rett til å fremme krav mot innklagede den 7. september 2015 ble overført til klageren.
Foreldelse
Kravet er ikke foreldet. Anmeldelse av fordring i dødsboet avbryter foreldelse, og det er ikke tvilsomt at kravet ikke var foreldet ved boåpningen kort tid etter hjemmelshaverens dødsfall og realisasjonen av avdødes eiendommer i juni 2014. Det er utvilsomt at det tidligst mulige tidspunkt for å kunne fremme en klage til nemnda var etter at innklagede hadde besvart reklamasjonen i 17. november 2014. Dette er også tidligst mulige utgangspunkt for en fristberegning.
Dersom fristen begynte å løpe 18. november 2014 (dagen etter at reklamasjonen ble avvist av innklagede) må foreldelse avbrytes i løpet av 18. november enten 3, 5 eller 10 år senere. Den 18. november 2014 falt på en lørdag, og fristen skal i slike tilfeller forlenges til den nærmest følgende virkedag, nemlig mandag 20 november 2017, jf. foreldelsesloven § 29 andre ledd. Klage ble fremmet til Reklamasjonsnemnda den 17. november 2017 og er innenfor foreldelsesfristen med utgangspunkt i innklagedes avvisning av den opprinnelige reklamasjonen.
Det var ikke klageren som sto for salget av eiendommene. Klageren fikk derfor ikke tilstrekkelig og nødvendig detaljkunnskap om salgsprosessen og omstendighetene rundt denne før i sluttfasen av bobehandlingen, som munnet ut i en overføring av eventuelle krav mot innklagede fra dødsboet til klageren, datert den 7. september 2015. En rettidig anmeldt fordring som ikke anerkjennes av dødsbo ved offentlig skifte har fristavbrytende virkning på ett år, jf. foreldelsesloven § 22 andre ledd. Etter foreldelsesloven § 18 første ledd blir foreldelse av fordring avbrutt når fordringshaver begjærer offentlig skifte etter skifteloven § 84.
I tillegg kan det etter foreldelsesloven § 10 nr. 1 tenkes tilleggsfrister på ett år ved manglende kunnskap om fordringen. Ettersom det i dette tilfellet dreier seg om forhold som klageren fikk detaljkunnskap om først under bobehandlingens sluttfase i 2015, er det klart at 17. november 2014 er den tidligst mulig dato som kan anses som korrekt fristberegningsgrunnlag.
Klagesakens krav mot innklagede er fremmet rettidig og er derfor ikke foreldet.
Verdifastsettelse og lokkepris
Verdivurderinger knyttet til fast eiendom er en del av eiendomsmeglerens kjernekompetanse, og det forventes at en megler gjennomgående treffer godt på dette området. Normen for god meglerskikk og rådgivningsplikten i eiendomsmeglingsloven § 6-3 omfatter også villedende markedsføring.
Prisantydningen var ikke i samsvar med meglerens egen vurdering av markedsverdi. Oppdragsgiverens forventninger til eiendommens markedsverdi var forankret i en uforpliktende verdivurdering fra 2011 av innklagedes konkurrent på kr 4 500 000. Dette beløpet tilsvarer den samlede prisen ved realisasjon av eiendommen, og var den laveste totalsummen selgeren kunne akseptere. Prisantydningen i markedsføringen lå betydelig under den prisen som selgeren var villig til å selge for. Det foreligger brudd på Bransjenormen for markedsføring av bolig punkt 3.2.4.
Prisantydningen ble etter diverse protester motvillig, men forsiktig oppjustert av ansvarlig megler fra 2 100 000 til 2 200 000. En videre indikasjon på «lokkepris» er at den samlede prisen for eiendommen var nesten 40% over prisantydningen. En ytterligere indikasjon på at fullmektigen orienterte seg i markedet etter en forventning om kr 4 500 000 som lavest akseptable pris for hele eiendommen, var at fullmektigen avviste et bud på kr 4 200 000.
Rådgivning
Ansvarlig meglers utgangspunkt var at en ubebygd skogbevokst LNF-eiendom på nærmere
8 000 kvadratmeter med vegforbindelse og over 100 meter strandlinje var «verdiløs» og derfor måte selges som en del av «hovedeiendommen». Denne påstanden faller på sin egen urimelighet, og anses som særdeles slett rådgivning.
Oppdragsgiver, arvinger og øvrig familie hadde et ønske om å beholde denne delen av eiendommen, subsidiært selge den separat som egen enhet. Resultatet ble at oppdragsgiveren ble overkjørt av ansvarlig megler, samt at kjøperen fikk den nesten åtte dekar store eiendommen med på kjøpet. Oppdragsavtalen var slik utformet at det ikke var rom for fleksibilitet med hensyn til ulike kombinasjoner av de ulike gårds- og bruksnumrene i salgsprosessen. Ulike interessenter kunne være interessert i ulike kombinasjoner av de tre eiendommene, enten enkeltvis eller samlet. Basert på prisnivå i samme område, anses den ubebygde strandeiendommen å ha en markedsverdi på rundt kr 1 000 000.
I forbindelse med at hjemmelshaverens helsetilstand ble stadig forverret ble det fremmet flere bekymringsmeldinger til ansvarlig megler om at prosessen relatert til fullmaktens gyldighet ved et eventuelt dødsfall, samt faren for gevinstbeskatning om realisasjon ikke ble gjennomført mens hjemmelshaver fortsatt var i live. Dette ble formidlet til ansvarlig megler allerede i startfasen i mai 2014.
Det fremgår av korrespondansen at ansvarlig megler ikke besvarte henvendelser relatert til gevinstbeskatning, samt at han mente fullmakten ikke lenger ville være gyldig ved et dødsfall. Det var en påstand som senere ble bekreftet å være feilaktig av innklagedes juridiske avdeling. Den feilaktige opplysningen førte blant annet til at oppdragsgiver følte seg tvunget til å få gjennomført et salg av eiendommene raskest mulig etter første visning, mens hjemmelshaveren fortsatt var i live. Den sentrale fagavdeling ble først koblet inn i midten av juli 2014, ca. én måned etter at eiendommene var solgt. Dette er sterkt kritikkverdig.
Ansvarlig megler fraskrev seg ansvar for å opplyse om eventuelle skattemessige konsekvenser av at kjøperen nektet å skrive under på den opprinnelige standardkontrakten.
Det er sannsynlighetsovervekt for at innklagedes sviktende rådgivning og manglende overholdelse av sin opplysnings – og innsatsplikt i denne saken har påført dødsboet, og dermed klageren, et tap på anslagsvis kr 1 000 000-3 000 000.
Videre vises det til priser på liknende, sammenliknbare eiendommer i samme område på omtrent samme tidspunkt som ble solgt for kr 3 000 000. Dette var en beskjeden hytteeiendom beliggende noen få hundre meter fra eiendommene, oppført under krigen med utedo og uten strandlinje. Tomte- og hyttepriser i samme område i tidsrommet 2013-2015 peker i samme retning.
Annonsering og visning
Oppdragsavtalens punkt «honorar for markedsføringspakke» er i oppgjørsoppstillingen omtalt som «markedsføringspakke». I tillegg til den manglende distinksjonen mellom honorar og utlegg, foreligger det ingen dokumentasjon på, eller spesifikasjon av utlegg. I markedsføringen ble det ikke opplyst noe om at de to eiendommene grenset til hverandre og opprinnelig utgjorde en helhet med samme grunneier. Det er derfor grunn til å tro at mange potensielle interessenter ut fra markedsføringen ikke forsto at det dreide seg om tilgrensede eiendommer. Bare én budgiver ga bud på begge eiendommene.
Når det gjelder den ubebygde grunneiendommen, viser innklagede til at den ikke lot seg utbygge på grunn av dens beliggenhet i strandsonen. Det er alminnelig kjent at det er en utbredt praksis i forvaltningen å innvilge grunneiere dispensasjoner til å bygge i strandsonen. En uforpliktende, muntlig uttalelse i kommunen i denne forbindelse kan uansett ikke tillegges avgjørende vekt, gitt den liberale praksis med dispensasjoner i strandsonen i samme område over flere år.
Til tross for at de to eiendommene trolig appellerte til ulike interesser i markedet (LNF-eiendom og fritidseiendom), besluttet ansvarlig megler, uten å konsultere fullmektigen, å gjennomføre felles visning for de to eiendommene. Visningsdato ble satt til en ukedag
kl. 17:00, som erfaringsmessig ikke er optimal for potensielle og kjøpesterke interessenter fra område som tradisjonelt dominerer fritidsboligmarkedet i det aktuelle område. Videre var markedsføringen mangelfull i den forstand at visningsdato ikke ble publisert på FINN.no, samt at LNF-eiendommen ikke ble annonsert i avisen. Dette innebærer et klart brudd på kontrakten, der markedsføringspakken bl.a. inkluderte annonsering i avisen. Markedsføringspakken var ifølge oppdragsavtalen identisk for eiendommene.
I budrundene kom det bare inn ett bud på hytteeiendommen, og bare 4-5 budgivere deltok i budrundene på «hovedeiendommen». Hovedeiendommen ble heller ikke markedsført i Adresseavisen. Begge eiendommene ble annonsert i lokalavisen, mens bare hytteeiendommen ble markedsført i Adresseavisen. Innklagede hevder at interessen for småbruket var større enn for hytteeiendommen. Det er derfor påfallende at småbruket (som i realiteten er en fritidseiendom med strandlinje) ikke ble markedsført i Adresseavisen. Uansett innebærer forholdet et kontraktsbrudd, da begge oppdragsavtaler oppgir samme markedsføringspakke til samme pris. I oppgjørsoppstillingen er «markedsføringspakke» bokført tilsvarende kr 16 900 inkl. mva. pr. eiendom, det vil si uavhengig av faktiske annonseutgifter.
Markedsføringen på FINN.no var mangelfull. Det fremkom ikke i annonsene når den fastsatte visningsdatoen var, jf. Bransjenorm for markedsføring av bolig punkt 3.8. I dette tilfellet var det utelukkende lokale interessenter som hadde tilgang til lokalavisen eller som tok telefonisk kontakt med ansvarlig megler, som visste om visningsdatoen. Dette medførte at nedslagsfeltet for markedsføringen ble betydelig redusert. Klageren krever at honorar for markedsføringspakken halveres, dvs. at kr 16 900 kreves refundert.
Etter oppdragsavtalen er innklagede berettiget til et visningshonorar på kr 950 pr. visning. I realiteten ble visningene på de aktuelle eiendommene slått sammen til én visning på samme tidspunkt. Det fremgår av oppgjørsoppstillingen at innklagede har krevd visningshonorar som om det ble foretatt individuelle visninger på de ulike eiendommene, hvilket ikke er tilfelle. I tillegg kommer at det var mange private visninger på eiendommen forut for visningsdagen. Under disse private visningene sendte innklagede interessenter til eiendommen på meget kort varsel. Det var da fullmektigen som måtte avholde visningene uten at innklagede var representert. Dette medførte et betydelig merarbeid for fullmektigen. Halvparten av det samlede visningshonoraret kreves refundert, dvs. kr 950. I fakturagrunnlaget er det ført opp timer for visning den 20. juni 2014, til tross for at det ikke var noen visning på oppgitte dato.
Budgivning
Innklagede bekrefter i sitt tilsvar at det foreligger pliktforsømmelse og brudd på eiendomsmeglingsforskriften § 3-5. Budet på kr 4 200 000 ble ikke innført i budjournalen. Innklagede unnskylder denne pliktforsømmelsen ved at «det ikke forelå noen fordeling av budet i forhold til kjøpesum på de enkelte eiendommer». Denne påstanden viser at ansvarlig meglers håndtering av budrundene representerer et klart brudd på god meglerskikk, jf. eiendomsmeglingsloven § 6-3.
Det var allerede i utgangspunktet klart at det kunne komme inn bud på alle de tre tilgrensede eiendommene som ett enhetlig, samlet eiendomskompleks. Megleren burde tatt høyde for at også en fremtidig eier kunne ha interesse av å kjøpe og beholde eiendommene samlet.
Kjøpekontrakt
Etter visning og budrunde ble det formidlet til ansvarlig megler at et kontraktsmøte med kjøperne måtte fremskyndes, uten at dette ble fulgt opp. Oppdragsgiver måtte til slutt selv ta affære ved å insistere på å underskrive kjøpekontrakt og skjøte samme dag som hjemmelshaverens dødsfall.
I etterkant av dødsfallet fikk oppdragsgiveren ingen informasjon fra megleren om det kjøperen har omtalt som «kontraktsforhandlinger» med innklagede. Det viste seg at kjøperen nektet å underskrive på innklagedes standardkontrakt, og insisterte på endringer i avtaleteksten. Denne situasjonen ble avklart i ansvar meglers fravær (ferieavvikling), da andre måtte rydde opp i den usikkerhet, uklarhet og uryddighet han etterlot seg ved sin dårlige håndtering av oppdraget. Da oppdragsgiveren henvendte seg til innklagede for å hente ut en kopi av den underskrevne standardkontrakten, kunne innklagede ikke finne kontrakten. Megleren har opptrådt i strid med god meglerskikk ved å ikke utvise tilstrekkelig omsorg for oppdragsgiveren ved å kvalitetssikre rådgivning og prosessen rundt salget av eiendommene, samt utformingen av kjøpekontrakt, etter at kjøperen fremsatte helt urimelig krav om endringer i standardkontrakten som oppdragsgiveren allerede hadde underskrevet på.
Tilretteleggingshonorar
Det foreligger ingen spesifisering av hva som ligger til grunn for kravet om tilretteleggingshonorar. Det fremgår således ikke klart hva som er utlegg, og hva som er vederlag. Eksempelvis er det som i oppdragsavtalen omtales som «tilretteleggingshonorar» omtalt som «tilretteleggingsgebyr» i oppgjørsoppstillingen. I tillegg til manglende distinksjon mellom honorar og utlegg, foreligger det ingen dokumentasjon på, eller spesifikasjon av utlegg/honorar. Det er i alle tilfelle tvilsomt at innklagede har hatt merarbeid eller utgifter som skulle tilsi dobbelfakturering for tilretteleggingshonorar/-gebyr. Halvparten av det samlede beløpet, dvs. kr 9 500 kreves tilbakebetalt.
Erstatningskrav og vederlagsnedsettelse
Klageren i egenskap av å være hjemmelshaverens arving, har lidt et tap som følge av meglerens håndtering av oppdraget. Megleren har opptrådt uaktsomt og i strid med god meglerskikk, og på den måten påført selgeren og dødsboet, og dermed klageren, et økonomisk tap. Klageren krever erstatning anslagsvis tilsvarende differansen mellom kjøpesum og lånetakst på eiendommene. Klageren mener megleren har fakturert mer enn avtalt og krever regningen redusert fra kr 195 274 til kr 128 874 (inkl. vederlagsjustering fra kr 95 000 til 47 500).
Innklagede har i korte trekk anført:
Det ble inngått to ulike salgsoppdrag for de to eiendommene med separate oppdragsavtaler.
Foreldelse
Det følger av foreldelsesloven § 2 at den alminnelige foreldelsesfrist er 3 år. I dette tilfellet kan det ikke være tale om annet enn krav som er oppstått ved (påstått) mislighold, dvs. at megleren i perioden frem til eiendommen ble solgt skal ha misligholdt sine plikter etter eiendomsmeglingsloven overfor oppdragsgiveren, jf. foreldelsesloven § 3.
Klagerens rettsforgjenger var allerede sommeren 2014 misfornøyd med håndteringen av oppdraget. Det ble fremmet reklamasjon 14. oktober 2014. Man hadde god kunnskap om det påståtte misligholdet sommeren 2014, og eventuelle fristavbrytende skritt måtte vært tatt tre år deretter, og under enhver omstendighet innen tre år regnet fra reklamasjonens datering.
Kravet er foreldet. Det er sikker rett at arving til et krav ikke har bedre rettigheter enn opprinnelig kravstiller.
Partsevne
Innklagede stiller spørsmål ved om klageren er legitimert til å fremme reklamasjon på vegne av dødsboet. Hans interesser i saken vil være knyttet opp mot oppgjøret, og det er ikke reist innvendinger mot dette.
Verdifastsettelse og lokkepris
Ansvarlig megler gjorde en selvstendig vurdering av markedsverdien på eiendommene i forbindelse med fastsettelse av prisantydning. Denne vurderingen var ikke påvirket av andre megleres vurdering av eiendommens markedsverdi. At megleren antyder en pris på befaring og senere justerer denne opp eller ned etter nærmere undersøkelser er ikke uvanlig. Det ble innhentet boligsalgsrapport med takstmannens verdivurdering som megleren støttet seg på ved fastsettelse av prisantydningen. Fastsettelse av prisantydning er ingen eksakt vitenskap, det handler om vurderinger basert på markedskunnskap og erfaring med henblikk på forhold som areal, størrelse, beliggenhet og tilstand. Det må derfor kunne tillegges megler et «slingringsmonn» i forhold til hvordan salgsprisen blir til slutt i forhold til prisantydningen. Det faktum at budgivere byr på en eiendom med andre vurderingskriterier enn megleren legger til grunn gjør at pris og prisantydning kan avvike. Salgsoppgave for begge eiendommene ble forelagt selgeren for godkjenning uten at det ble gjort anførsler mot prisantydningene.
Innklagede er svært opptatt av å fastsette prisantydningen så realistisk som mulig for å unngå lokkepris. Det ble også gjort i dette tilfellet. Hytteeiendommen ble solgt på prisantydning. Småbruker ble solgt kr 850 000 over meglerens verdivurdering. Med det «slingringsmonn» som megler må kunne tillegges, avviser innklagede at det ble brukt lokkepris.
Inngåelse av oppdragsavtaler
Megleren inngikk to separate salgsoppdrag for eiendommene. Vilkårene i de ulike salgsoppdragene fremgår av oppdragsavtalene. Klageren stiller spørsmålstegn ved at det i oppdragsavtalene ble avtalt to markedspakker. Når innklagede inngår salgsoppdrag for to ulike eiendommer må megleren ta høyde for ulike markedstiltak for de forskjellige eiendommene. Det er derfor urimelig å kreve at megleren skal ha en felles markedspakke for to ulike eiendommer. Det er også avtalt i begge oppdragsavtalene at megleren har krav på tilretteleggingsgebyr. Meglerens vederlag består som regel av en variabel del og en fast del. Den faste delen, tilretteleggingsgebyret, dekker blant annet fagkontroll, innhenting og kontroll av lovpålagt informasjon og utarbeidelse av salgsoppgave. Selv om eiendommene grenser mot hverandre er det to ulike bruksnummer. Megleren måtte derfor innhente, kontrollere og formidle informasjon for hver eiendom særskilt. To ulike oppdrag gir dobbelt så mye arbeid for megleren. Det er derfor urimelig at megleren skal gi avkall på tilretteleggingsgebyret for det ene oppdraget.
Annonsering
Fritidseiendommen ble annonsert i innklagedes boligavis som er vedlegg til Adresseavisen. I tillegg ble den annonsert i lokalavisen. Småbruket ble annonsert i lokalavisen. Annonsetekstene ble godkjent av fullmektigen. Meglerens vurdering var at fritidseiendommen var en eiendom som kunne være av interesse for hyttekjøpere også i Trondheim. Småbruket var av større interesse for lokale interessenter. Megleren må gis rom for å vurdere hvilke medier han vurdere å gi best respons for annonseringen i markedet. Begge salgsoppdragene ble for øvrig annonsert på FINN.no. Innklagedes erfaring er at opptil 80% av de som kommer på visning finner objektene på FINN.no først.
Visning
Megleren valgte av praktiske årsaker å ha visning på de to eiendommene samtidig. Visningstidspunkt var avklart av fullmektig. Det ble også gjennomført flere privatvisninger uten megler til stede. Disse visningene er naturligvis ikke belastet selgeren i oppgjøret. At det i slike tilfeller blir en del jobb for selger/fullmektig er utvilsomt. Dersom fullmektigen hadde ønsket at megleren skulle ta hånd om alle visningene, kunne hun enkelt avtalt dette med megleren. Med visning på to eiendommer skal interessentene registreres og følges opp individuelt. Innklagede kan vanskelig se at det er i strid med god meglerskikk å legge opp visningene slik det ble gjort. Det er også urimelig å kreve bortfall av visningshonoraret når visningen, registreringen og oppfølgningen av interessentene ble gjennomført.
Kjøpekontrakten
I forbindelse med utarbeidelse av kjøpekontrakt, hadde kjøperen innsigelser til standardkontrakten. Dette var elementer som ikke direkte hadde noe med selgerens posisjon å gjøre. Vilkårene i kjøpekontrakten ble endret av innklagedes fagavdeling i meglerens feriefravær. Det ble brukt mye tid på å komme kjøperen i møte under forutsetning at dette ble godkjent av fullmektig. Megleren skal legge til rette for at begge parter mottar uhildet bistand og dra omsorg for begge parters interesser, jf. eiendomsmeglingsloven §§ 1-1 og 6-3. Etter god meglerskikk ble kjøperens ønsker i kjøpekontrakten behandlet. Av hensyn til balansen i kontraktsforholdet mellom partene ble enkelte innspill avvist, men andre ble tatt til følge. Fullmektigen hadde ingen innsigelser til den endelige kjøpekontrakten, og den ble underskrevet av begge parter. Megleren har ikke opptrådt i strid med god meglerskikk ved utarbeidelse av kjøpekontrakten.
Rådgivningen
Fullmaktens rekkevidde etter hjemmelshaverens død var et tema mellom selgeren og megleren. I denne saken ble megleren usikker på hva som var riktig og søkte råd hos fagavdelingen. Meglerens oppfatning av dette ble raskt korrigert av fagavdelingen. Det ble straks meddelt fullmektigen slik at hun kunne innrette seg etter dette. Eiendommene ble imidlertid omsatt før hjemmelshaveren gikk bort. Det var god markedsmessig respons på småbruket og omsetningen av hytta. Det har formodningen mot seg at fullmektigen ville avslått bud for å bruke lenger tid på salgsprosessen da responsen på de to eiendommene var god. Uavhengig av om fullmakten var gyldig eller ikke etter hjemmelshaverens død, ville megleren anbefalt aksept av de gode budene som forelå på eiendommene.
Det ubebygde arealet på ca. åtte dekar mente ansvarlig megler burde medfølge i handelen for småbruket. Fullmektigen samtykket til dette. Megleren var i forbindelse med klargjøringen av salgsoppgaven i kontakt med kommunen for å avklare muligheten for at den ubebygde eiendommen kunne selges separat. Kommunen mente at en eiendom som lå innenfor 100 meters belte i et LNF område vanskelig kunne utnyttes separat. Eventuelle tiltak på eiendommen ville kunne utnyttes i samband med småbruket. Kommunens svar vedrørende dette ble diskutert med fullmektigen, og det var enighet om at eiendommen skulle selges sammen med småbruket. Innklagede stiller seg uforstående til at klageren anfører at fullmektigen ble «overkjørt» av ansvarlig megler på dette punktet.
Budgivning
Megleren bekrefter at han mottok skriftlig bud fra budgivere samlet på kr 4 200 000 for begge eiendommene. Budet ble formidlet til fullmektigen. Det ble også formidlet til de øvrige interessentene. Det var på formidlingstidspunktet kommet enkeltbud på begge eiendommene som samlet overgikk budgivernes bud, og det var for fullmektigen ikke aktuelt å akseptere budet på kr 4 200 000. At budet skulle vært inntatt i budjournalen er åpenbart. Når dette ikke ble gjort, var dette fordi det ikke forelå noen fordeling av budet i forhold til kjøpesum på de enkelte eiendommene I ettertid ser innklagede at budet på kr 4 200 000 burde kommet frem som en kommentar i budjournalen.
Vederlagsnedsettelse
I henhold til eiendomsmeglingsloven § 7-7 kan oppdragsgiver kreve at vederlaget settes ned eller faller bort ved en ikke ubetydelig pliktforsømmelse fra meglerens side. Innklagede kan ikke se at det foreligger noen pliktforsømmelse fra megleren i denne saken. Megleren har utført oppdraget i tråd med god meglerskikk.
Erstatningskrav
Hytteeiendommen ble solgt til prisantydning på kr 1 450 000. Småbruket og naboeiendommen ble solgt for kr 850 000 over prisantydning til kr 3 050 000. Interessen for småbruket var større enn megleren forventet. At klageren har lidd et økonomisk tap er uforståelig.
Reklamasjonsnemnda bemerker:
Saken gjelder påstått brudd på god meglerskikk og krav om vederlagsnedsettelse, samt erstatning.
I saksfremstillingen er partenes anførsler gjengitt i hovedsak. Nemndas medlemmer har fått alle sakens dokumenter.
Nemnda bemerker innledningsvis at saken dreier seg om meglers håndtering av salget av to eiendommer. Hjemmelshaver ga salgsfullmakt til sin svigerdatter. Hun undertegnet følgelig på oppdragsavtalene, og hadde den løpende kontakten med megleren. I løpet av salgsprosessen døde hjemmelshaveren sommeren 2014. Klageren er én av to livsarvinger i dødsboet. Bobestyrer i dødsboet har bekreftet at eventuelle krav mot innklagede er overført til klageren, og at eventuelt utbytte tilfaller klageren alene. Klageren hadde følgelig kompetanse til å inngi klagen. Det er imidlertid sikker rett at klageren overfor innklagede ikke har større rett enn det hjemmelshaver v/salgsfullmektig/dødsboet hadde.
Klagen dreier seg om en rekke forhold: Lokkepris, rådgivning, visninger, annonsering, budgivning og utforming av kjøpekontraktene. Kravet gjelder vederlagsnedsettelse og erstatning.
Innklagede har anført at eventuelle krav er foreldet, noe klageren har bestridt og nærmere begrunnet.
Nemnda har kommet til at eventuelle krav overfor innklagede er foreldet.
Den alminnelige foreldelsesfrist er tre år, jf. foreldelsesloven § 2. For krav som oppstår ved mislighold, regnes foreldelsesfristen fra den dag da misligholdet inntrer, jf. § 3 nr. 2. Dersom det går en tid før misligholdet viser seg, vil den som mener å ha et krav (kreditor) kunne få en tilleggsfrist etter foreldelsesloven § 10.
Foreldelsesfristen avbrytes når kravet bringes inn for Reklamasjonsnemnda, jf. foreldelsesloven § 16 nr. 2. Klagen ble bragt inn for nemnda 17. november 2017, og foreldelsesfristen ble da avbrutt.
Spørsmålet er følgelig når fristen begynte å løpe. Hvis den begynte å løpe før 17. november 2014, er eventuelle krav foreldet.
Det fremgår av salgsfullmektiges e-post av 16. desember 2015 at hun allerede sommeren 2014 klaget til innklagede på en rekke punkter som hun mente måtte føre til en reduksjon i innklagedes krav til dødsboet. Kravet ble avvist av innklagedes juridiske avdeling. Det kan tilsi at foreldelsesfristen allerede begynte å løpe sommeren 2014.
Hjemmelshavers salgsfullmektig fremsatte 14. oktober 2014 en reklamasjon som innklagede besvarte 17. november 2014. Det fremgår av svaret at reklamasjonen gjaldt flere forhold som også klagen til nemnda gjelder.
Klageren gjør gjeldende at foreldelsesfristen begynte å løpe 18. november 2014, det vi si dagen etter at reklamasjonen ble avvist av innklagede.
Nemnda bemerker at dette ikke medfører riktighet. Om ikke foreldelsesfristen begynte å løpe allerede sommeren 2014, må utgangspunktet for fristen i hvert fall være da reklamasjonen ble sendt 14. oktober 2014. Da var salgsfullmektigen kjent med det påståtte misligholdet. Det er ikke slik at foreldelsesfristen først begynte å løpe da innklagede besvarte reklamasjonen. Å fremsette en reklamasjon avbryter ikke foreldelse. I denne saken foreligger det heller ingen avtale mellom klagerens rettsforgjenger og innklagede om suspensjon av foreldelsesfristen.
Konklusjonen er følgelig at klagerens eventuelle krav klart er foreldet. Det er ikke grunnlag for en tilleggsfrist etter foreldelsesloven § 10.
Klagen fører etter dette ikke frem.
Nemnda nevner for ordens skyld at da eventuelle krav er foreldet, har nemnda ikke hatt foranledning til å vurdere og ta stilling til realitetene i klagen. Det skal dog nevnes at partene på flere punkter synes å være uenige om det faktiske hendelsesforløpet av meglers utføring av oppdraget. Nemnda baserer sine avgjørelser på hva som kan dokumenteres skriftlig eller på annen måte. I tilfeller der partene forklarer seg ulikt, kan nemnda uansett ved nemndas skriftlige behandling normalt ikke tillegge den ene partens versjon større vekt enn motpartens.
Beslutningen er enstemmig.
Konklusjon:
Klageren gis ikke medhold.