Klage nr 2017183

 

Behandlet av Reklamasjonsnemnda den 26. februar 2018. Nemnda har bestått av:

 

Per Racin Fosmark, formann

Ingrid Berdal, oppnevnt av Norges Eiendomsmeglerforbund og Eiendom Norge

Line Jeanette Klefstad, oppnevnt av Forbrukerrådet

 

Innklaget:                      EiendomsMegler 1 Lillehammer og Gudbrandsdal AS

 

Saken gjelder:               Budgivning

 

 

Saksfremstilling:

 

Klageren var med i en budrunde på en hytte formidlet av innklagede. Klageren hevder at budet hennes ikke ble akseptert innen akseptfristen og mener hun ikke var bundet av en avtale om kjøp av hytta. Klageren betalte kr 80 000 til selgeren som tilsvarte mellomlegget mellom det høyeste budet til klageren og prisen hytta ble solgt for. Klageren hevder innklagede har opptrådt i strid med god meglerskikk og krever erstatning på kr 80 000. Innklagede anfører at budet ble akseptert innen fristen og bestrider at megleren har opptrådt i strid med god meglerskikk og klagerens krav på erstatning.

 

Fagansvarlig hos innklagede er eiendomsmegler.

 

Nemnda kom til at klagen førte frem.

 

Klageren har i korte trekk anført:  

Klageren la inn bud på en hytte via innklagede.

 

Klageren ga bud på hytta den som ble avslått samme dag. Ingen andre la inn bud. Klageren la inn bud et nytt bud ca 14 dager senere. Selgeren aksepterte heller ikke dette budet. En annen budgiver ga et høyere bud samme dag. Klageren la nytt bud, men fikk beskjed om fra megleren om at «[n]å stenger kontoret (16:00), bud er avslått. Hytta er fortsatt ledig. Bud kan legges inn igjen i morgen.»

 

To dager senere mottok klageren en SMS fra megleren som lurte på hvorfor ikke klageren hadde gitt bud. Samtidig opplyste han om at han skulle være inne i hele dag slik at klageren kunne gi bud og at den andre interessenten heller ikke hadde gitt nytt bud.

 

Klageren inn et nytt bud fem dager senere. Den andre interessenten ga igjen nytt bud over klageren med ca. 8 minutters akseptfrist. Klageren ble «revet med», og det siste budet ga klageren raskt. Hun skulle egentlig ikke gi budet. Klageren mener det imidlertid bare er hennes feil at budet ble gitt.

 

Akseptfristen på budet var kl. 15:35. Da akseptfristen gikk ut trodde klageren at den andre budgiveren hadde gitt høyere bud. Klokken 15:37 mottok klageren aksept på SMS som var sendt fra meglerens system. Klokken 15:38 ringte megleren til klageren og fortalte at selgeren hadde akseptert budet. Klageren prøvde å si på en forsiktig måte at hun regnet med det hadde kommet inn bud over henne da akseptfristen på hennes bud var gått ut. Megleren opplyste om at det jo bare var en bagatell og at klokkene ikke gikk riktig, eller at det var en forsinkelse i systemet.

 

Klageren trodde derfor at hun var bundet til avtalen. Klageren tenkte fortsatt på at akseptfristen var oversittet. Samme ettermiddag fikk klageren en SMS med at kontraktsmøtet kunne avholdes onsdag morgen samme uke. Klageren svarte tilbake på SMS at budets akseptfrist var kl. 15:35 og at hun mottok aksept kl. 15:37. Hun skrev at hun derfor ikke var bundet til avtalen. Megleren besvarte SMS med at det antakelig var en forsinkelse i systemet, eventuelt at klokken til klageren ikke var riktig, samt at det var av «helt bagatellmessig karakter, og hvis du følger deg ubundet av avtalen, så får du si fra med en gang!». Klageren svarte at hun håpet det var i orden at hun sa at hun følte seg ubundet av avtalen. Megleren svarte at «[d]et er i utgangspunktet ikke i orden. Dette blir med all respekt å melde [klagerens navn], alt for dumt. Jeg må snakke med [selgerens navn] i morgen. Du hører fra meg».

 

Klageren bestrider at megleren i en telefonsamtale fikk opplyst at selgeren ville akseptere bud fra kr 1 550 000. Dersom klageren hadde fått slik informasjon hadde hun ikke lagt inn lavere bud.

 

Klageren synes det er rart at megleren ikke kontaktet selgeren og den andre budgiveren samme dag. Megleren ventet til dagen etter og sendte en SMS til klageren hvor han ba om at klageren skulle sende en bekreftelse på at hun ønsket å trekke seg fra avtalen, og at han skulle høre med den andre budgiveren om han fortsatt var interessert i å kjøpe hytta. Klageren bekreftet at hun ønsket å trekke seg fra budet.

 

Megleren svarte: «[d]et er mottatt. I utgangspunktet er du juridisk bundet, men i beste fall for deg om hører vi nå om den andre budgiveren er interessert i å kjøpe. Mellomlegget må du i tilfellet trolig dekke».

 

Forskjellen mellom klagerens bud og det høyeste budet til den andre budgiveren var

kr 10 000. Megleren sa til klageren at hun kunne kjøpe hytta og selge den igjen. Den andre budgiveren ønsket ikke lenger å stå ved sitt bud. Klageren ba megleren om å spørre den andre budgiveren om han ønsket å by kr 40 000 under det høyeste budet han hadde gitt. Klageren opplyste at hun eventuelt kunne betale mellomlegget mellom klagerens bud og budgiverens nye bud til selgeren.

 

Budgiveren ønsket å kjøpe hytta for kr 70 000 mindre enn det høyeste budet han hadde gitt. Megleren opplyste at selgeren var fortvilet, at han var i gang med å kontakte advokat og at det kom til å bli satt i gang rettslige skritt mot klageren som ikke kom til å bli hyggelig for klageren da selgeren og klageren bor på samme sted.

 

Klageren ba om unnskyldning og var lei seg for hele situasjonen. Klageren fikk beskjed om at hun måtte overføre kr 80 000 som umiddelbart skulle settes inn på et kontonummer og som selgeren måtte motta senest neste dag.

 

Klageren ble enda mer satt ut og forskrekket. Hun overførte kr 80 000 med det samme. Megleren bekreftet ikke at beløpet var mottatt dagen etter og klageren ba derfor om en bekreftelse på dette, noe hun fikk.

 

Klageren tok kontakt med utenforstående om forholdet som bekreftet at aksept av bud skulle komme til budgiverens kjennskap innen akseptfristen. Klageren tok deretter igjen kontakt med innklagede på telefon og ba om å få oversendt alt av dokumentasjon vedrørende budrunden. I budjournalen fremgår det at det ble gitt aksept kl. 15:35 uten at det foreligger dokumentasjon på dette. Klageren har bedt om dokumentasjon på når aksepten ble sendt, men hun har ikke mottatt det.

 

Klageren krever at innklagede erstatter kr 80 000.

 

Innklagede har i korte trekk anført:

Klageren hadde noen dager i forkant av fellesvisningen ringt megleren med seriøse spørsmål vedrørende hytta, samt stilt spørsmål om det forelå bud etter den første fellesvisningen. Klageren fortalte at hun ville komme på den andre fellesvisningen og at hun allerede hadde vært og befart hytta fra utsiden.

 

Klageren viste genuin interesse ved å i all hovedsak rette sin oppmerksomhet mot selgeren personlig under visningen.

 

Klageren la inn bud på hytta på kr 1 250 000 med forbehold om å få med diverse møbler. Akseptfristen var samme dag. Budet ble avslått og det kom heller ingen bud fra andre interessenter. Etter ca to uker la klageren inn nytt bud på kr 1 300 000 med samme forbehold. I mellomtiden hadde flere interessenter sett på hytta. En interessent la også inn bud og det ble en budrunde. Klageren ønsket å legge inn bud kl. 15:44 på kr 1 360 000 med frist til kl. 16:15. Megleren opplyste at kontoret stenger kl. 16:00 og at fristen kunne settes enten til dagen etter eller senest til kl. 16:00. Klageren satt frist til kl. 16:00, men selgeren aksepterte ikke budet.

 

Noen dager senere la begge budgiverne inn nye bud. Klageren ga kl. 15:06 bud på kr 1 560 000 med akseptfrist til kl. 15:15. På dette tidspunktet hadde den andre budgiveren det høyeste budet på kr 1 500 000. Klagerens bud er et stort hopp fra tidligere bud og brøt med klagerens budmønster da hun tidligere bare hadde økt med kr 10 000 av gangen. Megleren ringte derfor klageren for å få klarhet i om budet var korrekt. Klageren hevder, slik megleren mistenkte, at det var en tastefeil og ba om at budet ikke føres, hvilket det heller ikke ble gjort. Megleren opplyste at dersom hun står ved sitt bud, selv om det er feilaktig sendt, ville hun komme til å få aksept, da selgeren hadde gitt megleren beskjed om at bud fra kr 1 550 000 og oppover ville bli akseptert. Klageren svarte i stedet med et bud på kr 1 510 000, hvilket var i tråd med hennes budmønster. Budrunden fortsatte og det høyeste budet den andre budgiveren ga var på kr 1 570 000. Til slutt aksepterte selgeren bud fra klageren på kr 1 580 000. Budet ble registrert kl. 15:29 med akseptfrist kl. 15:35.

 

Klageren ble oppringt for å bli gratulert med kjøpet, men allerede i denne telefonsamtalen fikk klageren en negativ følelse av at alt ikke var som det skulle. Klageren hørtes ikke nevneverdig begeistret ut over kjøpet, tatt i betraktning av at hun hadde lagt inn hele 9 bud over et tidsperspektiv på 21 dager og i tillegg fått aksept på kr 20 000 under takst/prisantydning. Megleren mottok SMS fra klageren etter kontorets stengetid der hun hevdet å ha fått SMS med budaksept for sent. Megleren var i en privat situasjon og hadde ikke tilgang til datasystem eller dokumenter, men sendte en SMS tilbake med beskjed om at dette antakelig kan skyldes forsinkelse i et eller annet system, eller at klokker ikke er samstemte. Likevel undres megleren over hvorfor dette skal ha så mye å si, all den tid klageren har vist stor interesse for hytta over lengre tid, lagt inn hele 9 bud og fått beskjed om at alle bud fra kr 1 550 000 ville bli akseptert. Klageren hevdet videre i SMS at hun kjente til regelverket og erklærte seg ubundet av avtalen allerede under to timer etter at hun hadde fått aksept, og begrunner dette med hundens helsetilstand.

 

Megleren sjekket budjournalen påfølgende dag og denne viste budaksept kl. 15:35. Hvorfor et annet klokkeslett fremkommer hos klageren vites fremdeles ikke, men det er inntatt forbehold i salgsoppgaven som fratar meglerforetaket ansvar for eventuell forsinkelse på el- eller telenett. Dagen etter budrunden sendte klageren en SMS til megleren hvor det fremgår at:

 

«Hei. Ja jeg ønsker å trekke meg fra aksepten av budet på …»

 

Ordlyden i SMS’en kan ikke tolkes på annen måte enn at klageren vedkjente seg å ha fått en aksept og at det foreligger en felles forståelse av dette, hvis ikke hadde det ikke vært noe å trekke seg fra.

 

Selgeren ble forelagt situasjonen. Klageren ble informert om dette og hun ble nå lei seg og følte sympati med selgeren for at situasjonen har blitt som den har blitt. Både klageren og selgeren er fra og bor på samme sted, og ingen av de ønsket en betent konflikt.

 

Klageren foreslo at situasjonen løses ved å spørre den andre budgiveren om han kunne tenke seg å stå ved sitt bud på kr 1 570 000 og at klageren kunne kompensere selgeren med de siste kr 10 000. Begge samtykket til dette. Den andre budgiveren var ikke interessert i dette da han mistenkte at budrunden var et spill for galleriet. Klageren foreslo på SMS til megleren at den andre budgiveren kunne få tilbud om å kjøpe hytta for kr 1 540 000, og at hun kunne dekke mellomlegget på kr 40 000. Den andre budgiveren sa seg villig til å betale kr 1 500 000. Klageren sendte SMS til megleren og ba om å få opplyst kontonummeret til selgeren for å overføre mellomlegget på kr 80 000 direkte til henne. Overføringen må dermed anses som en avtale mellom selgeren og klageren.

 

Etter noen dager tar klageren kontakt med daglig leder med ønske om å få dokumentasjon på telefonlogg og budrunden. Daglig leder oversendte dokumentasjon og ga en forklaring på hvordan klokkeslett og SMS’er kan henge sammen. Logg på fasttelefon finnes ikke. Dernest er det megleren som står for kommunikasjonen. Klageren sendte en rekke e-poster til megleren der hun fremsatte tendensiøse og uriktige påstander, i alle hovedsak dreide det seg om SMS’en som angivelig kom for sent frem og hva som skal ha blitt sagt i etterkant. Megleren forsøkte å ringe klageren flere ganger, men klageren var ikke interessert i å snakke.

 

Megleren stilte en rekke spørsmål til klageren om hvilken intensjon hun hadde med å legge inn hele 9 bud på hytta og om hun i det hele tatt hadde kommet til å stått ved en eventuell aksept på noen av disse budene. Klageren har ikke svart på disse spørsmålene tilstrekkelig. Megleren kan ikke se at det hun etterspør har særlig stor relevant, all den tid megleren aldri har bestridt klokkeslettet hun hevder å ha fått SMS med aksept. Megleren har forholdt seg til klokken i budjournalen, samt at det er inntatt forbehold om forsinkelse i salgsoppgaven og det faktum at klageren fikk muntlig aksept av megleren på at bud fra kr 1 550 000 ville bli akseptert.

 

Klageren overførte frivillig kr 80 000 til selgeren etter selv å ha spurt om kontonummeret og megleren har aldri vært i besittelse av pengene. Overføringen fant også sted etter at klageren selv erklærte seg ubundet, samt ga uttrykk for at hun kjente til regelverket. Overføringen må dermed anses som en avtale mellom to parter uavhengig av om klageren var juridisk bundet eller ikke, og som en innrømmelse av klanderverdighet og dårlig samvittighet overfor selgeren. Dersom det hadde vært snakk om et dekningssalg ville det vært naturlig at beløpet ble overført meglerens klientkonto. Klageren fikk beskjed om at dersom hun ønsket å få tilbakebetalt kr 80 000 må hun henvende seg direkte til selgeren som hun overførte pengene til.

 

Megleren opptrådte ikke i strid med god meglerskikk. Innklagede bestrider klagerens krav på erstatning.

 

 

Reklamasjonsnemnda bemerker:

 

Saken gjelder påstått brudd på god meglerskikk og krav om erstatning.

I saksfremstillingen er partenes anførsler gjengitt i hovedsak. Nemndas medlemmer har fått alle sakens dokumenter.

Spørsmålet om det var inngått bindende avtale

Det er sikker rett og partene er enige om at en aksept som skal binde budgiveren og stifte en avtale, må komme frem til budgiveren i løpet av akseptfristen, jf. avtaleloven §§ 2 – 4. Blir en aksept uforutsett forsinket for eksempel på grunn av svikt i teletjenestene, slik at den kommer frem etter fristens utløp, er avtale ikke inngått.

Det er på det rene at akseptfristen på klagerens bud var kl. 15:35. Innklagedes SMS-logg viser at megler sendte info om at budet var akseptert kl. 15:37, det vil si to minutter etter akseptfristen. Dette innebærer at avtale ikke var inngått, og at klageren var ubundet. Det gjelder selv om klageren hadde vært meget aktiv i budrunden, og at det kan fremstå som overraskende at hun i ettertid påberoper seg at aksepten var to minutter for sen. Megler har følgelig urettmessig hevdet overfor klageren at hun var bundet.

Erstatningskravet

Et grunnvilkår for å bli tilkjent erstatning er at det foreligger ansvarsgrunnlag. Det aktuelle ansvarsgrunnlag i saken er uaktsomhetsansvar. Det gjelder et strengt profesjonsansvar for eiendomsmeglere, jf. Rt-1995-1350 på side 1356, jf. også Rt-2012-335 avsnitt 105. Likevel er det – som Høyesterett påpeker i dommen fra 1995 – et visst spillerom før atferd som kan kritiseres, må anses som erstatningsbetingende uaktsomhet.

Sentralt ved spørsmålet om ansvarsgrunnlag foreligger, er om megleren har opptrådt i samsvar med god meglerskikk, jf. eiendomsmeglingsloven § 6-3. Første og andre ledd lyder:

(1) Oppdragstaker skal i sin virksomhetsutøvelse opptre i samsvar med god meglerskikk med omsorg for begge parters interesser. Oppdragstakeren må ikke opptre på noen måte som er egnet til å svekke tilliten til oppdragstakerens integritet og uavhengighet.

(2) Oppdragstakeren skal gi kjøper og selger råd og opplysninger av betydning for handelen og gjennomføringen av denne.

Megler plikter å legge til rette for en forsvarlig avvikling av budrunden, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3 første ledd første punktum. Gjennomføringen av budrunden er en sentral del av en meglers virksomhet. Megleren plikter å fraråde budgiver å inngi bud med en frist som åpenbart er for kort til at megleren kan håndtere budgivningen forsvarlig. Dersom budgiver velger å opprettholde den kort fristen, skal megler i henhold til § 6-3 andre ledd andre punktum orientere oppdragsgiver om budet og om følger av at fristen er for kort.

Nemnda har kommet til at megleren i dette tilfellet har opptrådt uaktsomt og i strid med god meglerskikk. Avgjørende er at megleren urettmessig opplyste til klageren at hun var juridisk bundet. Riktignok kan bud med kort akseptfrister som i dette tilfellet (6 minutter), skape utfordringer for en megler. Da megleren rett etter aksepten ringte klageren og gratulerte med kjøpet, opplyste hun at hun trodde aksepten var kommet for sent. I en slik situasjon har en megler en oppfordring til å undersøke dette nærmere, det vil si om klageren hadde rett eller ikke. Det kunne megleren enkelt gjort ved å undersøke SMS-loggen, noe som ville vist at klageren hadde rett. Han forledet følgelig klageren til å tro at hun var juridisk bundet til kjøp av hytten.

Det er på det rene at klageren og selgeren inngikk en avtale om at klageren skulle betale selgeren kr 80 000 for å bli fri fra avtalen. Nemnda legger til grunn at selgeren også trodde at klageren var juridisk bundet. Klageren er følgelig blitt påført et økonomisk tap.

For at innklagede skal bli erstatningsansvarlig, må det foreligge årsakssammenheng (kausalitet) mellom meglerens uaktsomhet og klagerens tap. Den såkalte betingelseslæren står her sentralt: A er årsak til B dersom A er en nødvendig betingelse (vilkår) for Bs inntreden. Slik saken er opplyst, legger nemnda til grunn at den eneste grunnen til at klageren betalte selgeren kr 80 000, er at megleren urettmessig forledet klageren til å tro at hun var juridisk bundet. Hadde megleren undersøkt nærmere og oppdaget at klageren ikke var bundet, ville det heller ikke blitt noe av avtalen med selgeren. Selv om klageren alternativt kunne oppfylt avtalen, og eventuelt senere selv solgt hytten, har nemnda kommet til at det også foreligger årsakssammenheng.

Alle vilkår for erstatningsansvar er oppfylt, og innklagede må betale kr 80 000 i erstatning til klageren.

Klagen fører etter dette frem.

Beslutningen er enstemmig.

 

Konklusjon:

Megleren til EiendomsMegler 1 Lillehammer og Gudbrandsdal AS har opptrådt i strid med god meglerskikk, og innklagede må erstatte klageren 80 0000 kroner.