Klageren kjøpte leilighet gjennom innklagede. Klageren hevder at innklagede ikke har formidlet korrekte vilkår for bud og aksept. I tillegg hevder klageren at innklagede har brutt retningslinjene for budjournal, og innsyn i denne.

Faglig leder for foretaket er statsautorisert eiendomsmegler.

Klageren anfører:

Salget av leiligheten skjedde gjennom to budrunder. Klageren var eneste budgiver ved første budrunde, og ingen av budene ble akseptert. Klageren fikk til slutt aksept for sitt bud i budrunde nr. 2.

Innklagede ga ingen opplysninger om at selgeren ikke aksepterte budet i sin helhet eller tok visse forbehold ved aksepten. To timer etter at klageren fikk beskjed om aksept for sitt bud, ringte innklagede tilbake, og opplyste at selgeren likevel ikke ville akseptere overtakelsesdato som forutsatt i klagerens bud.

Klageren hadde satt overtakelsesdato til 1. september som betingelse for sitt bud. Innklagede forklarte at selgeren ønsket overtakelse 1. juli, og at salg ikke var ønskelig med mindre det ble enighet om dette. Selgeren ville i så fall heller akseptere et lavere bud, hvor det var enighet om overtakelsesdato.

Både innklagede og faglig leder i innklagedes foretak hevder at det ble gitt

delvis aksept for klagerens bud, altså aksept for kjøpesum, men ikke aksept for overtakelsesdato. Klageren mener det ikke finnes noe som heter «delvis aksept», og mener innklagede har forsømt seg ved formidling av bud og aksept til kjøperen/selgeren. I ettertid har det vist seg at innklagede var overrasket over at selgeren utviste liten fleksibilitet med hensyn til overtakelse. Klageren mener at innklagede tok en sjanse da han meddelte klageren at hennes bud var akseptert. Det er grunn til å hevde at innklagede forsømte seg både overfor selgeren og klageren.

Klageren forhandlet frem og tilbake med innklagede om overtakelsesdato. Selgeren gikk etter hvert med på overtakelse 1. august, men klageren ønsket litt tid på å vurdere dette. Klageren foreslo overtakelse 1. august, mot at innklagede betalte en kompensasjon til klageren. Innklagede gikk ikke med på dette, men klageren fikk mulighet til å tenke på situasjonen til dagen etter. Innklagede fastholdt at de ikke vil innrømme kompensasjon, fordi de ikke anser å ha begått noen feil. Klageren trakk derfor budet sitt, noe innklagede gikk med på ettersom budfristen likevel var utløpt. Like etterpå ringte klageren tilbake til innklagede, og meddelte at hun likevel ønsket å fastholde budet sitt. Klageren fikk da opplyst at selgeren planla en ny visningsrunde, og at det ikke var aktuelt å selge til budgiver nr. 2 likevel. Etter nok en runde med forhandlinger, gikk klageren med på overtakelsesdato 1. august, og uten kompensasjon fra innklagede. Klageren ga klart uttrykk for sin misnøye med innklagedes håndtering av saken.

Den påfølgende dagen reiste klageren til innklagedes kontor, og ba om å få se budjournalen. Klageren fikk kopi av journalen, og denne avdekket mangelfull journalføring: For det første var et av klagerens bud ikke påført journalen. Det samme gjaldt endelig bud med overtakelse 1. august. For det andre var det ikke samsvar mellom budgiver nr. 2 sitt bud (avgitt pr. faks) og opplysninger gitt til klageren om utvikling i budprosessen. Innklagede må derfor ha holdt tilbake informasjon om innkomne bud. At selgeren likevel ikke ønsket å selge til budgiver nr. 2 da klageren ønsket å trekke seg fra hele kjøpet, tyder på at den andre budgiveren ikke var reell.

Faglig leder for foretaket var ikke tilstede da klageren fikk innsyn i budjournalen. Videre var navnet på budgiver nr. 2 fjernet fra journalen, selv om klageren har krav på slikt innsyn. Finansieringsplanen til den andre budgiveren gikk imidlertid frem av journalen, noe det ikke skal opplyses om. Akseptbrev til klageren ble dessuten sendtbetydelig senere enn man kan forvente. Innklagede ga heller ikke tilbakemelding om eventuell forkjøpsrett ville bli benyttet, til tross for at forretningsføreren ga innklagede slik informasjon (forkjøpsretten ble ikke benyttet). Hele salgsprosessen ble håndtert uprofesjonelt av innklagede, som må anses å ha handlet i strid med god meglerskikk. Klageren ønsker å få vurdert hvorvidt innklagedes oppførsel gir grunnlag for å kreve erstatning for unødige kostnader som er påført kjøperen.

Innklagede anfører:

Innklagede stiller seg uforstående til klagerens påstander. I tillegg er det underlig at klageren fremmer disse kravene nesten et år etter at budrunden fant sted.

Klagerens endelige bud ble akseptert, men under forutsetning om enighet rundt overtakelsesdato. Innklagede hadde fått inntrykk av at selgeren var fleksibel hva gjaldt overtakelsesdato. Det viste seg at selgeren ikke lenger var like fleksibel, fordi salgssummen var lavere enn forventet. For å hindre en dyr mellomfinansiering, ønsket selgeren en rask overtakelse. Selgeren og kjøperen ble til slutt enige om overtakelse 1. august.

Innklagede stiller seg helt uforstående til klagerens påstand om fiktive bud i budrunden. Innklagede kan fremlegge skriftlig dokumentasjon på at det har deltatt en annen budgiver i budrunden. Innklagede har som rutine at første bud fra alle budgivere skal fremsettes skriftlig, og budforhøyelse skjer pr. telefon. Når fristen på et bud har utløpt, skal eventuelt nytt bud fakses inn. Ettersom klageren ikke hadde tilgang på faks, gjorde innklagede et unntak. Dette gjaldt også budgiver nr. 2, fordi han ikke hadde tilgang på faks før senere på kvelden. Budgiver nr. 2 bekreftet sitt muntlige bud pr. faks den kvelden. Klokken på faksmaskinen til budgiver nr. 2 var tydeligvis feil innstilt, men dette kan ikke innklagede lastes for.

Det er svært beklagelig at innklagede har glemt å føre inn klagerens bud ijournalen. Denne feilen ble forsøkt rettet opp da klageren møtte på innklagedes kontor, men klageren nektet innklagede dette. Innklagede innrømmer feilen, og beklager rutinesvikten på det sterkeste. Innklagede ser at klageren kan ha oppfattet budrunden noe uryddig, fordi innklagede gjennomførte denne etter normal arbeidstid. Innklagedes intensjon var kun å yte ekstra service både overfor kjøperen og selgeren. Innklagede kan likevel ikke se at disse forholdene har påvirket budrunden i særlig grad, og heller ikke at det har påført klageren noe økonomisk tap. Klagerens krav må derfor avvises.

Reklamasjonsnemnda vil bemerke

Saken gjelder krav som følge av mangler ved budgivning.

Kravet er ikke foreldet. Spørsmålet er om klagen må avvises som følge av klagerens passivitet. Etter Reklamasjonsnemndas oppfatning har klageren i dette tilfellet latt det gå for lang tid før klagen ble fremmet. Videre legger Reklamasjonsnemnda en viss vekt på at klageren etter oppfordring ikke har reagert på innklagedes anførsler. Reklamasjonsnemnda mener dermed at klageren ikke har krav på at klagen behandles.

Reklamasjonsnemndas konklusjon

Klagen avvises.

Oslo, den 12. desember 2006