Klage nr 2017139

 

Behandlet av Reklamasjonsnemnda den 19. mars 2018. Nemnda har bestått av:

 

Per Racin Fosmark, formann

Kåre Mæland, oppnevnt av Norges Eiendomsmeglerforbund og Eiendom Norge

Line Jeanette Klefstad, oppnevnt av Forbrukerrådet

 

Innklaget:                      PrivatMegleren Sydvendt Østfold

Sydvendt Østfold AS

 

Saken gjelder:               Misnøye med saksbehandling

 

 

Saksfremstilling:

 

Klageren kjøpte en eiendom formidlet av innklagede. Klageren hevder megleren har opptrådt partisk, og at han unnlot å gi opplysninger om mangler ved eiendommen. Klageren mener at egenerklæringsskjemaet fra selgeren ikke var vedlagt salgsoppgaven. Videre hevder klageren at han ønsket å holde tilbake noe av kjøpesummen, men at megleren sa at han ikke hadde adgang til det. Klageren mener megleren har opptrådt i strid med god meglerskikk og krever erstatning. Innklagede bestrider at megleren har opptrådt partisk og i strid med god meglerskikk. Innklagede bestrider også klagerens krav på erstatning.

 

Klageren er representert ved advokat.

 

Fagansvarlig hos innklagede er eiendomsmegler.

 

Nemnda kom til at klagen førte delvis frem.

 

Klageren har i korte trekk anført:  

Klageren kjøpte en eiendom via innklagede. Klageren mistenker at megleren har opptrådt partisk, og at han har tilbakeholdt viktige opplysninger om eiendommen.

 

Salgsoppgaven inneholder ikke egenerklæring fra selgeren. Det er rart at megleren ikke har mottatt egenerklæring. Han skulle ha mottatt denne før selgeren flyttet.

Klageren har oppdaget at det er store mangler ved boligen, herunder bl.a. vannlekkasje, fuktskader i kjelleren, rotter, mangler ved de elektriske arbeidene og rørleggerarbeidene.

 

Allerede før overtakelsen ble megleren informert om manglene, og klageren opplyste at han ønsket å tilbakeholde en del av kjøpesummen. Megleren svarte at klageren ikke hadde adgang til dette, og klageren følte seg presset til å gjennomføre kjøpet. Det var en assistent hos innklagede som var tilstede under overtakelsen.

 

Megleren hevder at tilstandsrapporten var vedlagt salgsoppgaven, men dette stemmer ikke. Klageren måtte hente tilstandsrapporten på meglerens kontor etter kjøpet.

 

Klageren kan ikke se at det er gitt en plausibel forklaring på hvorfor egenerklæringen fra selgeren ble holdt tilbake. Klageren spurte om egenerklæringen ved flere anledninger og senest på overtakelsen. Overtakelsesprotokollen viser at megleren ble informert om fuktskadene allerede før overtakelsen. Fra kjøpersiden var det fire personer til stede på overtakelsen, og de er vitne til at klageren ba meglerassistenten om å tilbakeholde et beløp grunnet skadene som ble oppdaget.

 

Innklagede har oversittet tilsvarsfristen med 2-3 måneder, slik at tilsvar må avvises som for sent innkommet. Både klageren, klagerens prosessfullmektig og Protector har forsøkt å komme i kontakt med innklagede ved flere anledninger, men de har ikke besvart henvendelsene. Innklagede har vist manglende vilje til å oppklare saken og hjelpe klageren med å fremskaffe egenerklæring fra selgeren.

 

Megleren kan holdes ansvarlig for at det ikke ble innhentet egenerklæring fra selgeren, og at klageren ikke fikk nødvendige opplysninger om eiendommen. Klageren mener megleren har opptrådt i strid med god meglerskikk og krever erstatning på kr 100 000 – 500 000.

 

Innklagede har i korte trekk anført:

Megleren avviser å ha opptrådt partisk. Megleren har hjulpet selgeren og kjøperen til en avtale hvor partene sto et stykke fra hverandre prismessig. Bud ble dessuten gitt med finansieringsforbehold, og selger var i utgangspunktet ikke villig til å senke prisen.

 

Mye i klagen omhandler forhold mellom kjøper og selger, men innklagede velger likevel å anføre noen kommentarer vedrørende dette.

 

Innklagede var på fellesvisning, hvor klageren også deltok. Det var ingen tvil om at eiendommen hadde behov for ganske omfattende rehabilitering. Klageren kom med en antydning om at det minst måtte kr 600 000 til for å sette boligen i noenlunde stand.

 

Kjelleren var brukt til lagring av blant annet møbler og inventar. Etter at kjelleren ble tømt, har det angivelig fremkommet spor av fukt. Megleren kan vanskelig se at han kan holdes ansvarlig for dette.

 

Tilstandsrapporten, ble gjort tilgjengelig for klageren 1. august 2017. Den beskriver boligen som en «Bolig med modernisering og oppgraderingsbehov», samt at det bemerkes følgende:

 

«Generelt utsatte punkter er: Drenering, taktekking, krypkjellere, membraner i våtrom, utvendige vann og avløpsledninger, isolasjon i gulv, vegger og himlinger/tak. Innforede kjellervegger og oppforede kjellergulv er generelt sett en risikokonstruksjon med tanke på fukt».

 

I forbindelse med flytting hadde selgeren tatt med seg egenerklæringsskjemaet. Megleren har ved noen anledninger vært i kontakt med selgeren, men selgeren har ikke funnet dokumentene. Det er kjedelig at dette ikke lykkes, men det er ikke på bakgrunn av manglende vilje fra megleren.

 

Egenerklæringsskjemaet må uansett sees i sammenheng med øvrig informasjon, og da spesielt tilstandsrapporten, som gir et ganske godt inntrykk av eiendommens mangler.

 

Ønske om å holde tilbake penger har ikke blitt fremsatt overfor megleren. Megleren viser til klagerens anførsler på overtakelsesprotokollen.

 

 

Reklamasjonsnemnda bemerker:

 

Saken gjelder påstått brudd på god meglerskikk og krav om erstatning.

 

I saksfremstillingen er partenes anførsler gjengitt i hovedsak. Nemndas medlemmer har fått alle sakens dokumenter.

 

Reklamasjonsnemnda behandler kun forholdet mellom klagerne og innklagede meglerforetak. Forholdet til selgeren ligger utenfor nemndas mandat å vurdere, og nemnda kan derfor ikke ta stilling til om klageren har noe krav overfor selgeren.

 

Feil og mangler ved eiendommen er normalt et forhold mellom selger og kjøper. Megleren kan likevel være ansvarlig dersom han kjente eller burde kjenne til manglene og ikke har opplyst om disse.

 

Egenerklæringsskjema og tilstandsrapport

Det fremgår av salgsoppgaven på side 17 at

 

«Selgers egenerklæringsskjema og ev. tilstandsrapport følger som vedlegg til salgsoppgaven».

 

Egenerklæringsskjemaet var ikke vedlagt salgsoppgaven, jf. det som innklagede har opplyst i tilsvaret til nemnda. Det var således en uriktig opplysning om dette i salgsoppgaven. Interessenter fikk også i salgsoppgaven oppfordring til å sette seg godt inn i egenerklæringsskjemaet. Egenerklæringsskjemaet skal i forbindelse med tegning av eierskifteforsikring foreligge på meglers kontor før salgsstart.

 

Egenerklæringsskjemaet som gir uttrykk for selgers opplysninger om eiendommen, er et sentralt dokument for mulige interessenter.

 

Nemnda mener at den uriktige opplysningen om egenerklæringsskjemaet i salgsoppgaven, og det at megler ikke hadde dette tilgjengelig før salgsstart, er i strid med god meglerskikk, jf. eiendomsmeglingsloven § 6-3. Nemnda nevner også at det i kontrakten uttrykkelig er vist til at egenerklæringsskjemaet følger som vedlegg til kontrakten, noe som positivt var feil.

 

Egenerklæringsskjemaet skal for øvrig innsendes til eierskifteforsikringsselskapet før salgsstart. Av salgsoppgaven fremgår det at det er tegnet eierskifteforsikring. Nemnda legger til grunn at det er tegnet eierskifteforsikring. Innklagede har imidlertid ikke fremlagt dokumentasjon på at forsikring er tegnet, eller kontaktet forsikringsselskapet for å få oversendt kopi av egenerklæringsskjemaet.

 

Når det gjelder tilstandsrapporten, har partene forklart seg ulikt. Klageren hevder at han måtte hente tilstandsrapporten på meglers kontor etter at bindende avtale var inngått. Innklagede har derimot anført at klageren fikk tilstandsrapporten 1. august 2017, det vil si før klageren innga bud. Nemnda bemerker at det fremgår av sakens dokumenter at 1. august 2017 er datoen hvor klageren ble registrert som interessent hos meglerforetaket.

 

Det står følgelig påstand mot påstand når det gjelder når klageren fikk tilstandsrapporten og kunne sette seg inn i denne. Nemnda kan følgelig ikke ta stilling til dette spørsmålet.

 

Tilbakehold av kjøpesum

Etter avhendingslova § 4-15 har kjøperen en tilbakeholdsrett. Klageren hevder at han på overtakelsen instruerte meglerassistenten om å holde tilbake deler av kjøpesummen. Innklagede bestrider at ønske om å holde tilbake penger ble fremsatt overfor megleren. Her er det påstand mot påstand.

 

Nemnda bemerker at klageren i henhold til overtakelsesprotokollen var klar over at det var registrert vannskade i kjelleren og fukt i taket på loftet. Tilbakehold av deler av kjøpesummen må klageren (kjøper) i henhold til avhendingsloven senest kreve på overtakelsen. Derfor er det i overtakelsesprotokollen også i dette tilfellet et eget punkt for tilbakehold av deler av kjøpesummen, men klageren har ikke krysset av her og angitt beløpets størrelse. Selv om klageren, slik han hevder, instruerte meglerassistenten om tilbakehold, måtte han sørget for at dette også ble nedfelt i overtakelsesprotokollen. Nemnda nevner at klageren anmerket flere andre forhold i protokollen. Unnlatelse av å tilbakeholde deler av kjøpesummen, er ikke til hinder for å gjøre krav gjeldende overfor selger/eierskifteforsikringsselskapet.

 

Klagen på dette punkt kan derfor ikke føre frem.

 

Erstatningskravet

Klageren har krevd erstatning på kr 100 000 til kr 500 000 fastsatt etter nemndas skjønn. Nemnda mener imidlertid at vilkårene for å tilkjenne erstatning ikke er oppfylt i dette tilfellet.

 

Behandlingen i nemnda

Nemnda bemerker at innklagedes håndtering av denne saken er kritikkverdig. Nemnda har klare frister å holde seg til. Tilsvarsfristen var 15. november 2017, men tilsvar ble først mottatt 2. februar 2018 etter flere purringer fra nemndas sekretariat.

 

Klagen fører etter dette delvis frem.

 

Beslutningen er enstemmig.

 

 

Konklusjon:

 

PrivatMegleren Sydvendt Østfold, Sydvendt Østfold AS, har opptrådt i strid med god meglerskikk. Forøvrig fører klagen ikke frem.