Klage nr 2017141
Behandlet av Reklamasjonsnemnda den 19. mars 2018. Nemnda har bestått av:
Per Racin Fosmark, formann
Kåre Mæland, oppnevnt av Norges Eiendomsmeglerforbund og Eiendom Norge
Line Jeanette Klefstad, oppnevnt av Forbrukerrådet
Innklaget: Eiendomsmegler Dahl AS
Saken gjelder: Misnøye med saksbehandling
Innklagede har informert om at de ikke vil etterkomme nemndas avgjørelse.
Saksfremstilling:
Klageren solgte en hytte formidlet av innklagede. Hytten ble ved en feil annonsert under kategorien «innland» og ikke «hytte ved sjøen» på FINN.no. Klageren hevder at det førte til at potensielle interessenter ikke oppdraget eiendommen på FINN.no. Hytten ble solgt for kr 230 000 under prisantydningen. Klageren mener megleren har opptrådt i strid med god meglerskikk og krever erstatning utmålt etter nemndas skjønn. Klageren krever også at meglerens vederlag settes ned eller faller bort. Innklagede hevder det var FINN.no som på eget initiativ la hytten i kategori «innland». Innklagede bestrider klagerens krav på erstatning og vederlagsnedsettelse.
Klageren er representert ved advokat.
Fagansvarlig hos innklagede er eiendomsmegler.
Nemnda kom til at klagen førte delvis frem
Klageren har i korte trekk anført:
Klageren inngikk salgsoppdrag med innklagede i april 2017. Klageren hadde tidligere på våren kjøpt leilighet gjennom samme megler.
Hytten ble lagt ut for salg på FINN.no i mai 2017 under kategorien «innland» (hytte på fjellet), til tross for at fritidseiendommen lå ved sjøen og således skulle vært markedsført
under kategorien «ved sjøen». Prisantydningen ble satt i samråd med megleren til
kr 2 490 000.
På den første visningen kom det kun fire familier fra nærområdet. Klageren uttrykte bekymring for at det var liten interesse. Megleren foreslo å bytte forsidebilde i annonsen på FINN.no, og dette ble gjort. Videre ble det forsøkt med annonsering i sosiale medier gjennom produktet blink.
Den andre visningen måtte klageren avholde selv fordi megleren hadde så mye å gjøre. Det at megleren kun bodde 10 minutters gange fra hytten, ble av klageren vurdert som et pluss ved valg av megleren. Både med hensyn til kjennskap til området, men også tilgjengelighet for bl.a. visninger. Det var kun én interessent på denne visningen. Dette var en kunde og tidligere nabo av ansvarlig megler. Vedkommende var innom hytten åtte ganger mens selgeren var der i løpet av en tre ukers periode. Det var kontakt med selgeren og megleren pr. telefon under hele denne perioden. Vedkommende la inn et lavt bud med finansieringsforbehold. Budet ble ikke akseptert av klageren, da budgiveren ikke hadde finansiering. Det medfører ikke riktighet at bud med forbehold ble akseptert uten meglerens viten.
En annen interessent hadde tilfeldigvis kommet over annonsen via en «pop up annonse» på fFacebook fordi en bekjent hadde likt annonsen på FINN.no. Hun hadde ikke fått opp objektet på sitt autosøk på FINN.no til tross av at hun fra sensommeren 2016 hadde vært aktiv søker etter hytter ved sjøen i et større område, som også inkluderte den aktuelle hyttens område. Hun kontaktet megleren og avtalte visning. Megleren informerte ikke klageren om at hun skulle komme kl. 15:00 samme dag megleren informerte klageren om interessenten. Megleren forventet at klageren skulle avholde visning selv og uten rådgivning. Under visningen fortalte interessenten at megleren hadde fortalt at det tidligere hadde blitt gitt bud med finansieringsforbehold, og hva denne interessenten hadde vært villig til å gi. Interessenten la inn bud på kr 2 260 000 dagen etter. Det medfører ikke riktighet at bud ble mottatt direkte fra interessenten på visning. Ettersom det hadde vært så vidt lite interesse for hytta, og dette budet var uten finansieringsforbehold, aksepterte klageren budet. Klageren har ikke solgt eiendom før og måtte således stole på bistanden og rådene fra megleren. Klageren reagerer derfor kraftig på at det fra innklagedes side påstås at han mottok bud direkte fra kjøperen som han skal ha akseptert uten å involvere ansvarlig megler.
Etter at kontrakten var signert, fortalte kjøperen at hun i lengre tid hadde vært på jakt etter hytte ved sjøen, men at hun ikke hadde fått opp denne hytten til tross for at hun hadde lagt inn autosøk på hytter ved sjøen i østlandsområdet. Det var en venninne av henne som hadde forklart at det skyldtes at den var markedsført under kategorien «innland». På dette tidspunktet forstod ikke klageren hva dette dreide seg om. Det var først etter overtakelsen ca. én måned senere da kjøperen ringte klageren i anledning tilsyn med varmepumpen, at klageren ble forklart og forstod hva som hadde skjedd.
Klageren var deretter i et møte med ansvarlig megler. Det ble fra innklagedes side hevdet at dette skjedde som følge av bytte av dataprogram, og han viste til at det samme hadde skjedd med seks andre hytter som var lagt ut for salg i løpet av det siste halve året. Innklagede viser til at FINN.no, med utgangspunkt i kartplasseringen til eiendommen, skulle lagt eiendommen inn under kategori «innland». Dette virker underlig da hytten ligger 90 meter fra fjorden og dermed innenfor strandsonen.
Klageren fremmet i møte krav på erstatning for prisreduksjon som følge av feil markedsføring. Kravet ble ikke imøtekommet.
Eiendommen ville vært mer attraktiv, nådd en større gruppe av potensielle kjøpere, og oppnådd en høyere salgssum dersom den ble annonsert under kategorien «ved sjøen» enn under kategorien «innland» (hytte på fjellet). Det burde i hvert fall vært mulig å oppnå prisantydningen som ble satt i samråd med megleren og den taksten som var avholdt i forkant av at eiendommen ble lagt ut for salg.
Megleren har opptrådt i strid med god meglerskikk. Feilannonseringen medførte at hytten ikke var søkbar i riktig kategori. Det er en helt sentral oppgave for en eiendomsmegler å sørge for at eiendommen markedsføres på riktig måte, og at det gis riktig informasjon til potensielle kjøpere i forkant av visning. Tillit til meglerens ivaretakelse av oppgavene er avgjørende for så vel selgere som interessenter.
Den mangelfulle markedsføringen har ledet til et økonomisk tap for klageren. Hadde megleren opptrådt i tråd med god meglerskikk, ville flere potensielle interessenter konkurrert om eiendommen. Det er på det rene at en situasjon med konkurrerende budgivere ville gitt en annen salgspris. Megleren selv hadde vurdert hyttens markedsverdi til å utgjøre kr 2 490 000. Klageren krever at innklagede betaler erstatning utmålt etter nemndas skjønn.
Klageren krever også at meglerens vederlag settes ned helt eller delvis, jf. eiendomsmeglingsloven § 7-7, alternativt at klageren gis en kompensasjon for de utlegg han har hatt til markedspakken som følge av den mangelfulle markedsføringen.
Innklagede har i korte trekk anført:
Meglerens verdivurdering på kr 2 490 000 var basert på tilstandsrapport utført av takstmann, samt en vurdering av markedet.
Salgsoppgaven ble godkjent av selgeren, og eiendommen ble annonsert på FINN.no. Eiendommen ble ikke lagt under kategorien «innland» av ansvarlig megler. Denne kategorien var ikke et mulig alternativ ved publiseringen. Kategorien fantes ikke i innklagedes nye meglersystem. Det var heller ikke mulighet for å legge inn eiendommen i kategori «hytte ved sjøen» i meglersystemet. Denne muligheten har kommet i ettertid, da innklagede ble klar over svakheten i det nye systemet. Det var FINN.no som på eget initiativ la inn eiendommen under kategorien «innland». «Innland» er ikke det samme som «hytte på fjellet» slik klageren hevder. Bakgrunnen for at FINN.no kategoriserte eiendommen som «innland» er ikke kjent. FINN.no kan muligens ha tatt utgangspunkt i kartplasseringen til eiendommen.
Når det gjelder autosøket til interessenten, er det opp til nemnda å avgjøre om en tredjeparts autosøk, som innklagede ikke kjenner bakgrunnen for eller om den er satt opp korrekt, er relevant. Det er noe merkelig å bringe saken på banen da interessenten, på tross av denne påstanden, fant frem til eiendommen og kjøpte hytten.
Fire interessenter på visning på en hytte i området er ikke å betrakte som et dårlig oppmøte.
I det første tilsvaret skrev innklagede at hytten ble solgt av klageren på egenhånd etter avholdt privatvisning. Etter en nærmere gjennomgang av saken ser innklagede at kjøperen hadde lagt inn bud via deres elektroniske budsystem, og at budet ble akseptert av klageren via SMS. Innklagede beklager denne feilen, og anfører at de selvsagt burde satt seg bedre inn i hvordan budgivningen foregikk, før de besvarte klagen.
Det er bare ren spekulasjon om eiendommen hadde oppnådd en høyere pris dersom den hadde blitt markedsført som en «hytte ved sjøen». Prisen på eiendommen som ble oppnådd ligger i det øvre sjiktet i området. Selv om ansvarlig megler har vurdert eiendommens verdi, er ikke dette ensbetydende med at markedet er villig til å gi prisantydningen.
All informasjon og statistikk fra FINN.no viser at eiendommen har hatt veldig god eksponering og har hatt et høyt antall agentmail (ca 2 300), høyt antall klikk (ca. 8854) og høyt antall besøkende.
Eiendommen ble også markedsført på innklagedes hjemmeside, og to ganger på blink.no. Den ene annonsen på blink.no fikk klageren gratis.
Innklagede har forståelse for at selgeren kan tro at eiendommen var annonsert under feil kategori kan ha vært til hinder for salget, men deler ikke oppfatningen. Eiendommen ble markedsført på en god måte og traff flere interessenter enn det en gjennomsnittlig eiendom på FINN.no normalt gjør.
Reklamasjonsnemnda bemerker:
Saken gjelder påstått brudd på god meglerskikk, krav om vederlagsnedsettelse og erstatning.
I saksfremstillingen er partenes anførsler gjengitt i hovedsak. Nemndas medlemmer har fått alle sakens dokumenter.
Det er på det rene at eiendommen ved en feil ble annonsert under kategorien «innlandet» på FINN.no og ikke «hytte ved sjøen». Innklagede har erkjent at det var feil i meglersystemet som gjorde at eiendommen ikke ble registrert under kategorien «hytte ved sjøen» på FINN.no. Innklagede hevder også at det var FINN.no som på eget initiativ la inn hytten under kategorien «innland». Uansett er dette en feil som må være innklagedes risiko. Selv om årsaken til feilen på FINN.no er ukjent, skal dette ikke gå ut over klageren (selgeren).
Innklagede har videre erkjent at det var feil da innklagede først skrev at hytten ble solgt av klageren på egenhånd etter avholdt privatvisning. De har også beklaget denne feilen.
Klageren har krevd erstatning og vederlagsnedsettelse.
Nemnda mener at det er grunnlag for erstatning. Når det gjelder spørsmålet om klageren har lidt noe økonomisk tap, bemerker nemnda at det normalt vil påvirke prisen om eiendommen markedsføres som «hytte ved sjøen» eller legges ut under kategorien «innland». Det er følgelig sannsynlig at interessen for hytten hadde blitt større om hytten hadde blitt riktig markedsført på FINN.no, og med muligheter for høyere pris. Erstatningen må fastsettes skjønnsmessig. Nemnda mener at erstatningen passende kan settes til kr 230 000 kroner. Dette tilsvarer differansen mellom salgssummen og prisantydning for hytten, som var kr 10 000 under markedsverdien i tilstandsrapporten.
Klageren har i tillegg til erstatning krevd at meglerens vederlag settes ned eller faller bort. Etter eiendomsmeglingsloven § 7-7 kan meglerens vederlag settes ned eller falle bort hvis det foreligger en «ikke ubetydelig pliktforsømmelse» fra meglerens side. Bestemmelsen gir ikke rett til nedsettelse av meglerens utlegg. Vederlagsreduksjon (prisavslag) er en misligholdsbeføyelse. Formålet med bestemmelsen er å gjenopprette balansen mellom partenes ytelser.
Bestemmelsen er en «kan»-regel, det vil si det må vurderes om vederlaget skal settes ned dersom det foreligger en «ikke ubetydelig pliktforsømmelse». Et sentralt moment her vil være i hvilken grad megleren har opptrådt klanderverdig i sin utførelse av oppdraget, samt om vedkommende har blitt erstatningsansvarlig på grunn av sin forsømmelse.
Nemnda mener at meglerens annonsering av hytten under feil kategori er en «ikke ubetydelig pliktforsømmelse», som kan danne grunnlag for vederlagsnedsettelse i tillegg til erstatning. Denne feilen har imidlertid allerede dannet grunnlag for det erstatningskravet som er behandlet ovenfor. Nemnda er av den oppfatning at klageren gjennom tilkjent erstatning har fått kompensasjon for de feilene som megleren har gjort. Nemnda har derfor kommet til at det i tillegg til erstatningen ikke er grunnlag for vederlagsnedsettelse i denne saken.
Klagen fører etter dette delvis frem.
Beslutningen er enstemmig.
Konklusjon:
Eiendomsmegler Dahl AS betaler 230 000 kroner i erstatning til klageren. For øvrig fører klagen ikke frem.