Klage nr 2017153

 

Behandlet av Reklamasjonsnemnda den 19. mars 2018. Nemnda har bestått av:

 

Per Racin Fosmark, formann

Knut Kopstad, oppnevnt av Den Norske Advokatforening og Eiendom Norge

Line Jeanette Klefstad, oppnevnt av Forbrukerrådet

 

Innklaget:                      EiendomsMegler 1 Nord-Norge AS avd Rødbanken Tromsø

 

Saken gjelder:               Feil/manglende opplysninger

 

 

Saksfremstilling:

 

Klagerne kjøpte en eiendom og hevder at megleren ikke opplyste om at to hybler på loftet ikke var godkjent for beboelse. Klageren mener at megleren heller ikke opplyste om mulighet for tegning av boligkjøperforsikring. Klagerne anfører at megleren har opptrådt erstatningsbetingende uaktsomt. Saken mot selgeren har vært behandlet av Høyesterett, hvor klagerne fikk utbetalt kr 650 000 i prisavslag. Klagerne krever erstatning.

 

Innklagede mener at saken må avvises. Det bestrides at megleren har opptrådt uaktsomt, og at vilkårene for erstatningsansvar er oppfylt. Videre hevder innklagede at kravet uansett er foreldet.

 

Innklagede er representert ved advokat.

 

Fagansvarlig hos innklagede er jurist.

 

Nemnda kom til at klagen ikke førte frem.

 

Klageren har i korte trekk anført:  

Klagerne kjøpte den ene av to eierseksjoner i en horisontaltdelt tomannsbolig.

 

Uriktige opplysninger om utleiehybler

Boligen ble markedsført med to utleiehybler. Det ble ikke gitt opplysninger om at hyblene ikke var godkjent for bruk til varig opphold. Klagerne fremsatte først reklamasjon overfor selgeren der de krevde erstatning for nødvendige utbedringskostnader for å sette boligen i den stand den var presentert gjennom annonsering og salgsoppgave, samt tapt leieinntekt frem til hyblene var satt i lovlig stand. Tingretten og lagmannsretten kom til at det forelå mangel, og at selgeren var ansvarlig. Tingretten valgte å avgrense selgerens ansvar etter avhendingsloven til kontrollansvaret – selv om det står i dommen at retten har vært tvil om megleren har utvist uaktsomhet. Selgeren ble dømt til å betale erstatning på kr 1 575 000.

 

Da selgerens eierskifteforsikringsselskap anket saken, avgrenset klagerne av prosessuelle grunner motanken til å gjelde at tingrettens dom skulle bli stående i tillegg til krav om dekning av saksomkostninger. Klagerne krevde ikke erstatning for tapt husleieinntekt. Lagmannsretten kom til at klagerne hadde krav på prisavslag og ikke erstatning for utbedringskostnader. Prisavslaget ble fastsatt til kr 650 000.

 

Saken ble anket til Høyesterett. Flertallet i Høyesterett kom til at selgeren var ansvarlig for prisavslag. Mindretallet mente at klagerne skulle få erstatning for utbedringskostnader slik tingretten kom frem til.

 

Klagerne hevder at meglerens profesjonsansvar går lengre enn selgerens kontrollansvar etter avhendingsloven. Klagerne har ikke har råd til å sette boligen i den stand den var markedsført. Klagerne hadde aldri kjøpt boligen dersom det ikke var for den misvisende og uriktige informasjonen som megleren ga i annonse, salgsoppgave og på visning.

 

Klagerne sitter etter høyesterettsdommen igjen med kr 850 000 i udekkede saksomkostninger. På grunn av bortfall av den forventede netto skattefrie husleienntekten fra hyblene på
kr 110 000 pr. år har heller ikke klagerne vært i stand til å betjene annen gjeld ut over lånet for huset. Klagerne har tapt kr 420 000 i forventet husleieinntekt, og har akkumulert gjeld. I tillegg kommer differansen mellom det beløpet som tingretten mente er nødvendig for å sette boligen i den stand som den ble markedsført, med fradrag for standardforbedring på
kr 1 575 000, og prisavslaget på kr 650 000. Klagernes samlede udekkede tap blir etter dette kr 850 000 + 420 000 + 1 575 000 – 650 000 = kr 2 195 000. I tillegg til dette kommer fremtidig tapt leieinntekt.

 

Klagerne ble oppmerksom på boligen via annonser på www.FINN.no og i avisen der det begge steder fremgikk at boligen hadde to hybler som genererer gode inntekter. Dette er også angitt på forsiden av salgsoppgaven og i «informasjon om boligen», samt i «Oppsummering av boligen». Boligen har bare to soverom, selv om det konsekvent er opplyst av megler at boligen har fire soverom – hvorav to er hybler.

 

Det fremgår tydelig av den opprinnelige byggesøknaden/-tillatelsen fra 1953, at det er omsøkt to hovedleiligheter i bygningen, og at kjeller – og loftsetasjen bare inneholder birom/boder. Loftsetasjen var opprinnelig tradisjonelle loftsboder/tørkeloft. Det foreligger ingen senere søknader/tillatelser som endrer situasjonen selv om etasjen ulovlig har blitt tatt i bruk til hybelformål. Megleren har ikke innhentet opplysninger fra kommunen om arealene. Megleren sa i sine vitneforklaringer for tingretten og lagmannsretten at han hadde tatt et forbehold om at det ikke var søkt om tillatelse til utleie hos kommunen. Verken tingretten eller lagmannsretten hørte ham på dette punktet. Klagerne undersøkte på hjemmesiden til kommunen før de ga bud på boligen, hvor det fremgikk at det ikke krevdes særskilt tillatelse for å leie ut egne soverom som hybler.

 

Klagerne mener megleren er godt kjent med at det foregår mye ulovlig bruk av arealer i denne typen boliger i byen. Takstmannen forklarte i retten at han hadde taksert 80-100 boliger av denne typen med ombygde tørkeloft, og at det var sjelden at alt det formelle for lovlig bruk var i orden. Det bør ringe mange varselklokker hos en rutinert megler når han ser to hybler i toppetasje på et fire etasjers trehus fra 1950-tallet med mer enn 8 meter ned til terreng fra hybelvinduene og uten utvendig rømningsstige. Den eneste adkomsten til loftet er hovedtrappen av tre som står i et trapperom kledd med trepanel. Det er vanlig at det monteres rømningsstiger på utsiden av huset dersom loftet er tatt til bruk til boligformål i slike boliger. En megler skal gjøre undersøkelser før han markedsfører en utleiemulighet. Et areal kan vanskelig omtales som «hybel» med mindre det er godkjent for varig opphold.

 

Megleren har unnskyldt seg med at han ikke fikk tilsendt byggetegninger og byggemeldingskjema/godkjenning da han bestilte «meglerpakke» 10 måneder før boligen ble lagt ut for salg. Det er enkelt for megleren å få tilgang til dette. Det er uaktsomt av megleren å ikke etterspørre så sentrale opplysninger dersom de ikke ble oversendt som del av «meglerpakken». Da klagerne innhentet «meglerpakken» for seksjonen etter at tvisten var oppstått, fikk klagerne tilsendt informasjon som viste at de soverommene/hyblene ikke var godkjent for varig opphold. Megleren unnlot sannsynligvis å innhente begge meglerpakkene for å spare penger. Det gikk også 10 måneder fra megleren mottok den mangelfulle meglerpakken for seksjon nr 1, og til klagernes seksjon nr. 2 ble lagt ut for salg. Megleren har ikke dokumentert at han har utvist noen form for aktivitet i denne perioden.

 

Megleren fikk tilsendt ferdigattest for boligen. Dette burde være enda en grunn til å undersøke en ekstra gang med arkivet hos kommunen. Det utstedes ikke ferdigattest for boliger uten etter forutgående byggesøknad og godkjenning. Dersom megleren likevel ikke hadde klart å fremskaffe byggetegninger og byggemeldingsskjema/-godkjenning – etter å ha lagt litt innsats i å prøve å fremskaffe dem – burde han i det minste ha opplyst i salgsoppgaven at han ikke har kunnet finne disse dokumentene.

 

I annonser og salgsoppgaven står det at boligen har fire soverom. I matrikkelbrevet megleren hadde mottatt som del av «meglerpakken» fremgikk det at boligen hadde tre rom; stue og to soverom. Matrikkelbrevet var ikke inntatt i salgsoppgaven.

 

I egenerklæringsskjemaet svarte selgeren «vet ikke» på spørsmål om det var innredet/bygget ut kjeller, loft eller andre deler av boligen etter opprinnelig byggeår, og om det var godkjent av bygningsmyndighetene. Megleren burde bedt selgeren om å oppklare dette.

 

Megleren har imidlertid gått mye lengre enn bare å omtale et areal i boligen som hybel. Meglerens fremhevelse av den spesielle tilretteleggelsen for «profesjonell» hybelutleie, og de tilhørende løpende leieinntektene i markedsføringen må være egnet til å skape tillit hos kjøperen til at nettopp disse egenskapene foreligger. Dette må kunne anses som en tilsikring av at det faktisk er mulig å oppnå en slik leieinntekt, eller i det minste at loftsetasjen må forutsettes å kunne brukes som lovlig beboelsesareal. Inntekten fra hybelleilighetene er også konkret angitt i verdi – og lånetaksten. Det er takstens verdivurdering på kr 2 893 000 megleren har brukt ved fastsettelsen av prisantydningen på kr 2 890 000.

 

Megleren mottok også seksjoneringspapirene 10 måneder før boligen ble lagt ut for salg. Seksjoneringspapirene var ikke inntatt som del av salgsoppgaven, men selgeren benyttet seksjoneringstegningene i sin utvidede egenerklæring som inngikk i salgsoppgaven. Situasjonsplan og etasjeplaner for kjeller og hovedetasjer er åpenbart gamle tegninger som har fått tilført ny tekst. Tegningen for loftsetasjen er imidlertid en helt moderne tegning. Megleren burde skjønt at det har vært behov for å tegne denne tegningen på nytt ved seksjonering fordi den ikke fantes i kommunens arkiv.

 

Under kontraktsmøtet ble det avtalt at klagerne skulle overta innredningen i hyblene slik at de kunne komme raskt i gang med videre utleie. Megleren var godt kjent med at de hadde til hensikt å leie ut hyblene, og at slike leieinntekter var helt nødvendige for at de skulle ha råd til å kjøpe boligen.

 

Megleren opplyste at dersom klagerne holdt tilbake kr 50 000 av kjøpesummen for å dekke en antatt kostnad til utvendige stiger, ville det kunne få store konsekvenser for klagerne. På overtakelsen fremsto megleren som «selgerens mann». Da spørsmålet om mangelfull rømningsveier fra loftsetasjen ble tatt opp under overtakelsen, burde megleren – dersom han skulle opptrådt i samsvar med god meglerskikk – ha foreslått å utsette overtakelsen for å få tid til å undersøke dette nærmere. Klagerne trodde på dette tidspunktet at det bare handlet om å montere utvendige stiger, men det viste seg altså være adskillig mer grunnleggende mangler enn dette.

 

Boligkjøperforsikring

Klagerne ble ikke tilbudt av megleren å tegne boligkjøperforsikring. Klagerne ser nå at forsikringsproduktet er generelt omtalt i salgsoppgaven, men det ble ikke tatt opp med klagerne. Klagerne har forstått det slik at meglerne er pålagt å ta dette opp konkret med alle kjøpere – både ihht avtalen mellom HELP Forsikring og meglerforetakene, og som en del av meglerens generelle veiledningsplikt overfor kjøperen. En slik mulighet for å redusere risiko for en rimelig penge ville klagerne ganske sikkert ha vært interessert i, dersom dette var blitt forklart for klagerne.

 

I denne prosessen burde megleren passe på at kjøpere blir tilstrekkelig veiledet til å ta gode valg. Klagerne er derimot sikre på at boligkjøperforsikring ikke var et tema under kontraktsmøtet. Det står også nederst på akseptskjemaet at dette skulle leveres tilbake til megleren i signert stand senest på kontraktsmøtet. Også i det tilfellet man aktivt velger å ikke kjøpe boligkjøperforsikring, skal skjemaet leveres tilbake i signert stand. Dette er ikke gjort. At megleren ikke synes å ha vært særlig grundig på formalitetene i forbindelse med kontraktsmøtet kan man for øvrig også se i kjøpekontraktens punkt 10, der det står at selgeren ikke har tegnet eierskifteforsikring. Dette er ikke riktig.

 

Klagerne krever at megleren erstatter deres økonomiske tap som følge av misvisende og uriktige opplysninger i annonsen og salgsoppgaven.

 

Foreldelse

Klagerne bestrider at kravet er foreldet. Klagerne hadde ikke avklart tilstrekkelig grunnlag for å fremsette krav mot noen før de sendte inn stevning overfor selgeren 5. november 2014, og selv da var det materielle grunnlaget for kravet knyttet til utbedringskostnader høyst uavklart.

 

Klagerne hadde ikke grunnlag for å anta at de kunne ha et krav overfor meglerforetaket før de så utfallet av den første rettsprosessen som ble avsluttet i 2017. Dersom de hadde fått full erstatning fra selgeren ville de ikke hatt et udekket tap og dermed ikke noe restkrav.

 

Prisoverslaget fra håndverkeren som innklagede har sendt inn, og som er datert 5. juni 2014, er basert på en annen utførelse enn huset slik det så ut på salgstidspunktet. Dette prisoverslaget innebærer bygging av et helt nytt rom mellom hybelrommene og en ny takark over dette. Klagerne fikk tilbakemelding fra advokat om at et slikt innspill ville være helt uegnet til bruk i en evt. reklamasjonssak, og det er ikke relevant å henvise til dette dokumentet.

 

Omfanget av det materielle grunnlaget for kravet ble først avklart etter at takstmannen hadde fått en brannteknisk rådgiver til å utarbeide brannstrategi for bygningen som definerte omfanget av de tiltakene som måtte hensyntas i takstrapporten. Brannstrategien var ikke klar før i februar 2015, og grunnlaget fra takstmannen forelå først 9. mars 2015. Klagerne mener at foreldelsesfristens utgangspunkt er 9. mars 2015. Det foreligger dermed god margin til en tre års frist for foreldelse av økonomiske krav.

 

Erstatningskravet

Klagerne krever at megleren dekker de udekkede saksomkostningene etter 1. januar 2015, på kr 998 320. Disse utgiftene er således ikke foreldet.

 

Samlet tap som følge av udekkede saksomkostninger og bortfall av husleieinntekt i løpet av de siste tre årene utgjør da ca kr 1 328 320. Klageren krever dette erstattet.

 

Klagerne har i tillegg også tapt kr 110 000 i husleieinntekt i 2014 og har heller ikke kunnet oppebære fremtidige leieinntekter. Dette fordi de ikke har fått dekket differansen mellom reparasjonskostnader fratrukket standardheving fastsatt av tingretten til kr 1 575 000 og prisavslaget på kr 650 000 fastsatt av Høyesterett, og har derfor ikke råd til å sette hyblene i stand slik at de kan leies ut. Klagerne har også lidd betydelig større tap enn det de medtar i grunnlaget for erstatningskravet overfor meglerforetaket, men dette holder klagerne utenfor.

 

Klagerne ønsker ikke å gjøre posisjonen dårligere ved å fremsette et krav som det eventuelt ikke er grunnlag for dersom motparten skal ha rett i at det er foreldet. Klagerne ønsker uansett at nemnda vurderer om megleren har opptrådt i strid med god meglerskikk, og mener at denne vurderingen må være helt uavhengig av om det eventuelt skulle foreligge overskridelse av en generell foreldelsesfrist.

 

Innklagede har i korte trekk anført:

Spørsmålet om meglerens uaktsomhet har vært tema for tingretten og lagmannsretten. Begge rettsinstanser konkluderte med at megleren ikke hadde opptrådt uaktsomt. Deler av sakskomplekset har også vært behandlet av Høyesterett.

 

Prinsipalt gjør innklagede gjeldende at deler av saken (spørsmålet om uaktsomhet knyttet til hybelleilighetene) må avvises med hjemmel i vedtektenes pkt. 5.1 bokstav c. Videre gjøres det gjeldende at megleren ikke har opptrådt uaktsomt i forhold til spørsmålet om boligkjøperforsikring.

 

Subsidiært gjør innklagede gjeldende at megleren ikke har opptrådt uaktsomt ved å ikke oppdage at hyblene på loftet ikke var godkjent for beboelse. Atter subsidiært gjøres gjeldende at kravet er foreldet, samt at heller ikke de øvrige vilkår for erstatning er til stede.

 

Klagerne kjøpte boligen i desember 2013.

 

Takstmannen utarbeidet boligsalgsrapport og verdi – og lånetakst for seksjon 2. I begge dokumentene fremgår det at boligen har to hybler. Megleren utarbeidet salgsoppgave og sto for annonsering. På forsiden til salgsoppgaven står følgende:

 

«Sentrumsnær 3 roms leilighet med 2 stk hybler som genererer gode inntekter. Leiligheten er i 2 og 3 etasje med god utsikt.»

 

I overtakelsesprotokollen anmerket klagerne flere forhold, bl.a. at klagerne bestred lovligheten av branntau montert i kasser ved vinduene på hyblene og ville holde tilbake

kr 50 000 til forholdet var avklart, slik at rømningsforholdene fra hyblene var tilfredsstillende.

 

Klagerne gjorde senere undersøkelser som avdekket at hyblene på loftet ikke var godkjent for varig opphold av plan- og bygningsmyndighetene. Det fremgår av byggeanmeldelse og tegninger fra 1953 at husets første og andre etasje er byggemeldt, og at loft og kjeller ikke er oppgitt til beboelse.

 

Uriktige opplysninger om hybler

Klagerne krevde i tingretten og lagmannsretten blant annet erstatning for tap av leieinntekter. Slik erstatning er også krevd dekket i klagesaken.

 

Hjemmelen for tap av leieinntekter av selgeren følger av avhendingsloven § 4-14 jf. § 7-1. Megleren har et profesjonsansvar overfor kjøper. Av dom inntatt i Rt. 2001 s. 369 følger at selger som utgangspunkt identifiseres med megler og takstmann. Både tingretten og lagmannsretten hadde derfor måttet ta stilling til spørsmålet om megleren har opptrådt uaktsomt. Rettens konklusjon er basert på omfattende bevisførsel samt vitneforklaring fra megleren.

 

Den aktsomhetsvurdering som nemnda skal ta stilling til, vil være identisk med den aktsomhetsvurdering som tingretten og lagmannsretten allerede har tatt stilling til. Det er på bakgrunn av dette vanskelig å se for seg at nemnda skal kunne komme til et annet resultat enn det resultat som er rettskraftig avgjort av lagmannsretten. Det hevdes derfor prinsipalt at saken bør avvises med hjemmel i vedtektenes pkt. 5.1. bokstav c.

 

Innklagede kan i det vesentlige slutte seg til lagmannsrettens bevisbedømmelse og rettsanvendelse når det gjelder vurderingen av meglerens aktsomhet. Innklagede har gjengitt følgende fra lagmannsrettens dom:

 

«…Tilsvarende kan branntau ved vinduene ikke tilsi at megler [meglers navn] kjente eller burde kjenne til at hyblene ikke var godkjent for beboelse. Heller ikke hyblenes tilstand og utseende for øvrig tilsier at megler kjente eller burde kjenne til dette. Hyblene har to rømningsveier, de har vinduer og synes å ha normal takhøyde. Megler har forklart at han ikke fikk tilsendt byggetegninger fra 1953 da han bestilte meglerpakke for eiendommen fra kommunen. Dette støttes av fremlagt oversikt over dokumentene han fikk tilsendt, og legges til grunn. Oversikten viser at han fikk tilsendt meglerpakke for seksjon 1, ikke seksjon 2. Idet huset i sin helhet ble bygd i 1954, og meglerpakke for seksjonene 1 og 2 dermed burde ha inneholdt de samme tegninger fra byggeår, kan lagmannsretten ikke se at det var uaktsomt av megler ikke også å be om meglerpakke for seksjon 2. på grunnlag av opplysningene han fikk fra selger, hyblenes tilstand og dokumentene han hadde tilgjengelig, er det ut fra bevisføringen for lagmannsretten ikke sannsynlighetsovervekt for at megler kjente eller burde kjenne til at hyblene ikke var godkjent for beboelse.»

 

Boligkjøperforsikring

Megleren bestrider å ha opptrådt uaktsomt.

 

Klagerne fikk på vanlig måte informasjon om mulighetene for å tegne boligkjøperforsikring, men valgte å ikke benytte seg av denne muligheten. Fra akseptbrevet gjengis følgende:

 

«Vedlagt følger også oppgjørsskjema for kjøper, som vi ber Dem medbringe ferdig utfylt til kontraktsmøtet. Dersom de ønsker å tegne kjøperforsikring gjennom HELP må vedlagte skjema fylles ut og returneres megler senest ved kontraktsmøtet».

 

Klagerne fikk også oversendt informasjon om boligkjøperforsikring i HELP ved eget akseptskjema utferdiget av HELP, samt også i eget skriv med viktig informasjon til kjøper og selger. Klagerne valgte imidlertid ikke å tegne boligkjøperforsikring. Det foreligger ingen uaktsomhet fra meglerens side.

 

Foreldelse

Den alminnelige foreldelsesfrist er 3 år regnet fra den dag klagerne fikk tilstrekkelig kunnskap til å kunne ta stilling til meglerens erstatningsansvar, jf. foreldelsesloven § 9.

 

Klagerne overtok eiendommen i slutten av desember 2013. Reklamasjon overfor selgeren ble fremsatt i mars 2014. Det ble i begynnelsen juni samme år innhentet rapport/prisforespørsel fra håndverker som viste at utbedringskostnadene ville utgjøre ca. kr 1 000 000.

 

Klagerne hadde senest i juni 2014 tilstrekkelig kunnskap til å vurdere eiendomsmeglers erstatningsansvar. De hadde på dette tidspunkt tilstrekkelig oversikt over mangelen samt også opplysninger om at utbedringskostnadene ville utgjøre ca. kr 1 000 000. Det er ikke noe vilkår om at de har hatt detaljert kunnskap om det endelige tapets størrelse. Erstatningskravet vil med dette som utgangspunkt være foreldet i begynnelsen av juni 2017.

 

Under enhver omstendighet er erstatningskravet for høyt, samt at kravet til årsakssammenheng ikke er oppfylt.

 

Partene er enige om at eiendommen med mangel har en redusert markedsverdi på kr 650 000. Dette beløpet har klagerne fått erstattet, jf. Høyesteretts dom. Eiendommen kan således videreselges uten tap, hvilket også må bety at ytterligere erstatning for tap av leieinntekter ikke kan tilkjennes. Det ble i salgsoppgaven også tatt uttrykkelig forbehold om at utleiedel i boligen ikke er søkt/godkjent av kommunen:

 

«Adgang til utleie

 

Utleiedel i boligen er ikke søkt/godkjent av kommunen. Det gis ingen garanti for at slik godkjennelse vil bli gitt, og manglende tillatelse er kjøpers ansvar og risiko.»

Ovennevte forhold må innebære at erstatning for tap av leieinntekter ikke kan føre frem.

 

Megleren har ikke opptrådt uaktsomt i forbindelse med informasjonen om boligkjøperforsikringen. Det er under enhver omstendighet ikke ført bevis for at klagerne rent faktisk ville ha tegnet boligkjøperforsikring. Utgifter som er dekket under rettshjelpsforsikringen må også komme til fradrag.

 

 

Reklamasjonsnemnda bemerker:

 

Saken gjelder påstått brudd på god meglerskikk, og at megleren ikke har overholdt sin undersøkelses- og opplysningsplikt, samt krav om erstatning.

I saksfremstillingen er partenes anførsler gjengitt i hovedsak. Nemndas medlemmer har fått alle sakens dokumenter.

Nemnda har kommet til at klagen ikke fører frem, da eventuelle krav overfor innklagede er foreldet.

Foreldelsesspørsmålet
Når det gjelder foreldelsesspørsmålet, skal det bemerkes:

Det følger av foreldelsesloven § 9 første ledd at krav på erstatning foreldes 3 år etter den dag da skadelidte (klagerne) fikk eller burde skaffet seg «nødvendig kunnskap om skaden og den ansvarlige» (megleren). Dette innebærer at avgjørende er når klagerne fikk «nødvendig kunnskap». Om dette uttalte Høyesterett i en dom inntatt i Rt. 1994 side 190:

«Det avgjørende er om skadelidte [klagerne] har rimelig foranledning til å gå til søksmål.»

Klagerne kjøpte eierseksjonen i desember 2013. Overtagelsesforretning ble avholdt
30. desember 2013. Etter overtagelsen gjennomførte klagerne (kjøperne) undersøkelser vedrørende hyblene på loftet. Undersøkelsene avdekket at hyblene ikke var godkjent til varig opphold av plan- og bygningsmyndighetene. Klagerne engasjerte advokat, som sendte varsel 7. mars 2014 om krav til selger og eierskifteforsikringsselskapet. Det ble innhentet en rapport/prisforespørsel datert 5. juni 2014 fra håndverker. Den viste at utbedringskostnadene ville utgjøre ca. én million kroner.

Etter nemndas syn hadde derfor klagerne i juni 2014 tilstrekkelig kunnskap om skaden og den ansvarlige. Det er i denne forbindelse ikke noe krav om at man skal ha nøyaktig oversikt over hva utbedringskostnadene vil utgjøre og eventuelle andre tap, for eksempel tapte leieinntekter. I juni 2014 hadde følgelig klageren rimelig foranledning til eventuelt å gå til søksmål mot megleren/innklagede. Foreldelsesfristen begynte derfor å løpe fra dette tidspunktet, slik at eventuelle krav var foreldet i juni 2017.

For at mulige krav ikke skal være foreldet, måtte klagerne ha tatt skritt overfor megleren/innklagede for å avbryte foreldelsesfristen. Dette ble imidlertid først gjort
2. november 2017 ved klagen til Reklamasjonsnemnda, og da var eventuelle krav allerede foreldet.

Nemnda har forståelse for at klagerne nå kan føle at det er urimelig og urettferdig at eventuelle krav mot innklagede skal være avskåret på grunn av foreldelse. Dette på bakgrunn av at klagerne overfor selger har hatt en rettsprosess i tre instanser, som har tatt over to år. Foreldelsesreglene åpner imidlertid ikke for konkret rimelighet i slike situasjoner, og kan nok fremstå som «firkantede» og en felle for de som mener å ha et krav. Det er imidlertid ulike måter å avbryte foreldelse på, men klagerne har ikke benyttet seg av noen av disse mulighetene i tide.

Ut fra det resultat nemnda har kommet til vedrørende foreldelsesspørsmålet, behøver nemnda ikke å ta stilling til om det er grunnlag for å avvise saken etter «Avtale og vedtekter for Reklamasjonsnemnda for Eiendomsmeglingstjenester» punkt 5.1 bokstav c.

Spørsmålet om megleren har opptrådt i strid med god meglerskikk

Klagerne har bedt om at nemnda uansett vurderer om megleren har opptrådt i strid med god meglerskikk, jf. eiendomsmeglingsloven § 6-3, selv om kravene skulle være foreldet.

Nemnda bemerker at når eventuelle krav mot innklagede på grunn av meglerens håndtering av salgsoppdraget er foreldet, er det heller ikke grunn til å ta stilling til om megleren har opptrådt i strid med god meglerskikk, det vil si om han har overholdt sin undersøkelses- og opplysningsplikt. Dette er nemlig selve grunnlaget for det fremsatte erstatningskravet. Hvis først et erstatningskrav er foreldet, er det ikke naturlig å ta stilling til om enkelte av vilkårene for erstatning likevel er oppfylt. Nemnda vil dog bemerke at både Nord-Troms tingrett og Hålogaland lagmannsrett har vurdert meglerens rolle. Det er avholdt muntlige forhandlinger hvor megleren forklarte seg som vitne i saken. Både tingretten og lagmannsretten kom til at megleren ikke hadde opptrådt uaktsomt ved håndteringen av salgsoppdraget. Rettens vurderinger her ville ha stor vekt dersom nemnda skulle ta standpunkt til spørsmålet om god meglerskikk.

Klagen fører etter dette ikke frem.

Beslutningen er enstemmig.

 

Konklusjon:

Klagerne gis ikke medhold.