Klage nr 2017161

 

Behandlet av Reklamasjonsnemnda den 19. mars 2018. Nemnda har bestått av:

 

Per Racin Fosmark, formann

Kåre Mæland, oppnevnt av Norges Eiendomsmeglerforbund og Eiendom Norge

Line Jeanette Klefstad, oppnevnt av Forbrukerrådet

 

Innklaget:                      Sørmegleren Telemark AS avd. Skien

 

Saken gjelder:               Misnøye med saksbehandlingen

 

 

Saksfremstilling:

 

Klageren solgte en borettslagsleilighet formidlet av innklagede. Klageren hevder megleren fastsatte en for høy prisantydning for leiligheten, og at oppgjøret var uryddig og forsinket. Klageren hever megleren har opptrådt i strid med god meglerskikk og krever erstatning på
kr 255 000. Innklagede bestrider at megleren har opptrådt i strid med god meglerskikk, og at de ikke er ansvarlig for at kjøperen ikke oppfylte sine forpliktelser. Innklagede bestrider klagerens erstatningskrav.

 

Fagansvarlig hos innklagede er eiendomsmegler.

 

Nemnda kom til at klagen ikke førte frem.

 

Klageren har i korte trekk anført:  

Klageren kjøpte en borettslagsleilighet formidlet av et annet eiendomsmeglerforetak. Kjøpesummen var kr 3 290 000. På grunn av helsemessige årsaker valgte klageren å selge leiligheten igjen etter overtakelsen og før innflytting. Megleren, som solgte leiligheten, forsøkte å finne ny kjøper uten skriftlig oppdragsavtale.

 

Da dette ikke lyktes, inngikk klageren oppdragsavtale med en megler i et annet foretak. Prisantydningen ble satt til kr 3 350 000, som tilsvarte det klageren kjøpte eiendommen for inkludert omkostninger. I ettertid viste det seg å være en for høy prisantydning. Megleren byttet arbeidsgiver til innklagede. Megleren, som formidlet leiligheten da klageren kjøpte leiligheten, var da blitt daglig leder i samme meglerforetak.

 

Det tok lang tid før eiendommen ble solgt. På forsommeren valgte klageren på grunn av belastninger og skuffelser underveis å selge leiligheten til langt under prisantydning.

En identisk leilighet i etasjen over leiligheten som klageren solgte, ble forsøkt solgt samtidig med klagerens leilighet, og til samme pris. Det lyktes ikke, og leiligheten er fortsatt ikke solgt. Dette er nok et bevis på at verdivurderingen i leilighetsbygget var feil. En leilighet som ligger i en høyere etasje, er normalt verdt mer.

 

Oppgjøret var svært uryddig og forsinket. Klageren måtte bruke mye tid og krefter for at kjøperen skulle betale de siste kr 16 000. Klageren krever erstatning på kr 255 000.

 

Innklagede har i korte trekk anført:

Klageren kjøpte en leilighet for prisantydning på kr 3 290 000. Klageren angret umiddelbart på kjøpet og ønsket å trekke seg. Selgeren godtok ikke heving av kjøpet, og klageren valgte å gjennomføre handelen og overta eiendommen i april 2016.

 

I august 2016 ble eiendommen lagt ut på markedet til kr 3 350 000 av en megler som nå arbeider hos innklagede.

 

Megleren som formidlet kjøpet til klageren, og megleren som klageren engasjerte, byttet begge arbeidsgiver til innklagede i desember/januar 2017.

 

Klageren ønsket å si opp oppdraget med meglerforetaket som først hadde oppdraget i desember, og deretter tegne nytt oppdrag med innklagede i januar 2017. Eiendommen ble lagt ut i markedet med prisantydning på kr 3 290 000, og etter dårlig respons i markedet ble prisantydningen endret i april 2017 til kr 3 100 000.

 

Innklagede har utført arbeidet etter normal rutine og god meglerskikk. Eiendommen ble annonsert på FINN.no, Facebook.no og avisannonsering i to aviser. Det ble avholdt fire fellesvisninger over en jevn periode og privatvisning. Interessenter ble fulgt opp underveis. Eiendommen ble solgt 91 dager etter annonsering. Gjennomsnitt omsetningstid er 110 dager for denne typen eiendom i området. I tillegg er 65% av eiendommene i området solgt under prisantydning de siste tre årene.

 

Klageren fikk oppdateringer fra megleren på responsen på eiendommen underveis. Han var klar over at responsen var lav. Det var totalt åtte interessenter som var i kontakt med megleren.

 

Megleren kan ikke klandres for at responsen i markedet var lav. Klageren har i kontakten med megleren uttrykt at han var fornøyd med arbeidet som ble gjort. Klageren har hatt god kontakt med megleren og har  fått oppfølgning av alle ansatte hos innklagede under salgsoppdragsperioden. Han var innom innklagedes kontor én gang i uken frem til leiligheten ble solgt.

 

I april 2017 godtok klageren et bud på kr 3 035 000. Eiendommen ble deretter tatt på forkjøpsrett. Kjøperen som benyttet forkjøpsretten, kom ikke på kontraktsmøtet. Det var derfor bare klageren som underskrev på kontrakten på kontraktsmøtet. Overtakelsesdato var fastsatt til 7. juni 2017. Kjøperen møtte ikke opp på overtakelsesdatoen. Kjøpesummen var heller ikke innbetalt til meglerens klientkonto.

 

Megleren purret utallige ganger på kjøperen. Kjøperen underskrev kjøpekontrakten 13. juni 2017. Kjøpesummen ble heller ikke innbetalt etter dette. Kjøperen svarte ikke på telefon. Den 3. juli 2017 sa kjøperen at hans bankkontakt var på ferie, og at ingen andre i banken kunne håndtere saken. Flere på innklagedes kontor engasjerte seg med å sende e-post, og prøvde å få kontakt pr. telefon med kjøper og hans bankkontakt.

 

Klageren fikk oppdateringer daglig i denne perioden. Etter mye purring på kjøperen og kjøperens bank ble overtakelseserklæring undertegnet den 17. juli 2017, og kjøpesummen kom inn på klientkonto 18. juli 2017. Etter avtale med kjøperen ble det beregnet forsinkelsesrenter på kjøpesummen. Disse ble sendt til kjøperens bank slik at beløpet kunne utbetales samtidig med kjøpesummen. Forsinkelsesrentene ble ikke innbetalt, og megleren purret opp dette.

 

Megleren kan ikke klandres for at kjøperen ikke overholdt sine forpliktelser. Megleren får ikke den samme kontakten med kjøperen dersom han benytter seg av forkjøpsrett. Dette ble også en fortvilet situasjon for innklagede.

 

Etter salget ønsket klageren å ha et møte med megleren og daglig leder. Han krevde kompensasjon for sitt tap. Dette kravet ble avvist. Deretter sendte han to skriftlige henvendelser til innklagede med krav om erstatning. Disse kravene ble også avvist.

 

Innklagede føler med klageren i hans situasjon, og det er alltid leit når en kunde taper penger på salg av bolig. Hvor mye eiendommen er verdt, er det markedet som bestemmer. Det er budgiverne som bestemmer hva de er villige til å gi, og det er selgeren som aksepterer eller avslår bud.

 

Det medfører ikke riktighet at klageren selv måtte ordne opp med kjøperen. Innklagede sendte de nødvendige brev og purringer, som gjorde at forsinkelsesrenter ble utbetalt. I henhold til kontrakten skal selgeren selv kreve inn forsinkelsesrenter. Innklagede gjorde alt som var mulig å gjøre for klageren både i salgsprosessen og i oppgjøret, uten å lykkes.

 

Innklagede avviser klagerens krav. Megleren har opptrådt i tråd med god meglerskikk. Det er klageren selv som bestemte hva han ønsket å kjøpe og selge eiendommen for. Det er uheldig at kjøperen forsinket prosessen, men det er ikke innklagedes sin feil.

 

 

Reklamasjonsnemnda bemerker:

 

Saken gjelder påstått brudd på god meglerskikk og krav om kr 255 000 i erstatning.

I saksfremstillingen er partenes anførsler gjengitt i hovedsak. Nemndas medlemmer har fått alle sakens dokumenter.

Nemnda mener at klagen klart ikke kan føre frem.

Prisen på leiligheten
Når det gjelder prisantydningen på leiligheten, kr 3 350 000, som ble satt da klageren ville selge leiligheten, er den basert på meglers vurdering. En prisantydning er imidlertid ingen «garanti». Det er heller ikke unaturlig at megleren foreslo prisantydningen for å begrense klagerens tap mest mulig. Den prisen selgeren oppnår, vil være avhengig av en rekke forhold; blant annet leilighetens standard, beliggenhet, tidspunktet for salg og den generelle utviklingen i markedet. Dette innebærer at det kan fremstå som noe «tilfeldig» hvilken pris man får, og hvor lang tid det tar å selge leiligheten.

Det er også selgeren (klageren), som alltid er adressaten for bud, og som alene avgjør om et bud skal aksepteres eller ikke.

Slik nemnda ser det, er det ikke noe som tilsier at megleren ikke utførte salgsarbeidet i henhold til god meglerskikk. Megleren kan ikke ha noe ansvar for at markedet ikke svarte til klagerens forventninger. Som nevnt, er ikke meglerens foreslåtte prisantydning noen «garanti» for hvilken pris som vil oppnås.

Forsinket oppgjør
Det er på det rene at han som til slutt kjøpte leiligheten, benyttet seg av forkjøpsretten i borettslaget. Kjøperen var følgelig ukjent både for klageren og megleren. I en slik situasjon har ikke megleren den vanlige muligheten til å kontrollere budgiverens finansiering før selgeren aksepterer budet.

Nemnda har forståelse for at klageren opplevde den tid som gikk før oppgjøret var i havn, som belastende. Denne forsinkelsen kan imidlertid ikke megleren bebreides for. Slik saken er opplyst, bidro også megler aktivt til at kjøper innbetalte kjøpesummen, og at det ble beregnet forsinkelsesrenter.

Erstatningskravet kr 255 000
For at innklagede skal være erstatningsansvarlig, må tre vilkår være oppfylt. Det må foreligge ansvarsgrunnlag, det må foreligge årsakssammenheng, og det må foreligge økonomisk tap.

For at det skal foreligge ansvarsgrunnlag, må skaden være forvoldt ved forsett eller uaktsomhet fra meglerens side. Det må imidlertid være klart at megleren ved utførelsen av dette oppdraget ikke har opptrådt erstatningsbetingende uaktsomt. Nemnda viser til det som ovenfor er sagt om prisen og utførelsen av oppdraget.

Nemnda nevner i tillegg at det ikke er sannsynliggjort at klageren har lidt noe økonomisk tap. Det er som nevnt markedet som til enhver tid avgjør prisen, og det er selgeren (klageren) som tar stilling til om et bud skal aksepteres eller ikke.

Vilkårene for at innklagede skal være erstatningsansvarlig, er ikke oppfylt.

Klagen fører etter dette ikke frem.

Beslutningen er enstemmig.

 

Konklusjon:

Klageren gis ikke medhold.