Saksframstilling

Klageren kjøpte bolig gjennom innklagede.

I salgsoppgaven og taksten står det at boligen har godkjent hybel.

Faglig leder for foretaket er statsautorisert eiendomsmegler.

Klageren anfører:

Klagerne kjøpte bolig i september 2005. Avgjørende for valget var muligheten til utleie, da huset hadde godkjent hybelleilighet. Dette fremgikk av salgsoppgave og takst. I tillegg ble det bekreftet muntlig av innklagede på visningen.

Egenerklæringsskjema forelå ikke, og klagerne måtte selv be om å se det. Selgeren hadde skrevet «vet ikke» på spørsmål om hybelen var godkjent til utleie. Klagerne ba innklagede gjentatte ganger om å fremskaffe dokumentasjon om dette, uten at noe skjedde.

Overtakelse nærmet seg og klagerne måtte sjekke ut forholdet selv, etter å ha konferert med en annen megler om hvordan de skulle gå frem.

Kommunen bekreftet at hybelleiligheten aldri var søkt godkjent, og at det var snakk om et ulovlig tilbygg. Forholdene på eiendommen ville også vanskeliggjøre en eventuell godkjenning.

Opplysningene ble forelagt selgeren og innklagede. Selgeren ga aldri noe tilbud om å bekoste eller sørge for tiltak til godkjenning.

Kjøpet ble hevet på grunn av vesentlig mangel, to dager før overtakelse. Forskuddet ble tilbakebetalt og kjøpet hevet etter aksept fra innklagede, under forutsetning av at det ikke ble rettet noe fremtidig økonomisk krav. Det var ikke aktuelt for klagerne å frafallet et erstatningskrav, og de gjorde innklagede oppmerksom på dette.

Klagerne fikk mange ekstrautgifter på grunn av hevingen, da deres tidligere hus allerede var solgt, og de måtte leie bolig.

Etter noen uker hadde klagerne ikke fått tilbake forskuddet og kontaktet innklagede. Innklagede svarte at dette ikke ville bli utbetalt før klagerne frafalt et eventuelt erstatningskrav. Klagerne kontaktet advokat og fikk tilbake forskuddet.

Klagerne har sendt krav om erstatning til innklagedes forsikringsselskap. Saken har stoppet opp her, da forsikringsselskapet mener innklagede ikke hadde grunn til å betvile selgerens og takstens opplysninger. Klagerne er uenige i dette.

Innklagede anfører:

Av takstrapporten fremkommer det at hybelen er godkjent. Ved gjennomgang av eiendommen opplyste selgeren at hybelen var godkjent. Innklagede innhentet opplysninger fra kommunen, hvor man så godkjenning av tilbygget. På bakgrunn av dette hadde innklagede ikke grunn til å betvile selgerens opplysninger. Senere viste det seg at rommet var godkjent som trimrom, og ikke som hybel.

Klagerne var på forhåndsvisning før salgsoppgaven var komplett med egenoppgave.

Klagerne fremsatte den 3. november krav om heving. Ved henvendelsen satte innklagede i gang grundigere sjekk hos kommunen. Det var her det ble avdekket at rommet var godkjent som trimrom og ikke hybel.

Den 11. november ble det avholdt møte mellom selgeren, innklagede, klagerne og takstmann. Selgeren påtok seg alle utgifter ved bruksendringen.

Klagerne fastholdt kravet om heving og dette ble godtatt mot at det ble skrevet en tilleggsavtale.

Klagerens ytterligere anførsler:

Angående at innklagede var innom kommunen og sjekket opplysningene:

Klagerne var selv i kontakt med kommunen, da de ikke fikk se opplysningene fra innklagede selv. Dette ble det bedt om både før, under og etter kontraktskriving. I møtet med kommunen var de hel klare på at hybelen aldri var godkjent. I eiendommens saksmappe lå det blant annet et brev til håndverker, hvor det ble presisert at hybelen ikke var godkjent.

Kommunen var også usikre på eventuelt utfall av søknad om godkjenning.

Angående at klageren var på forhåndsvisning av boligen:

Klageren var både på forhåndsvisning og på fellesvisningen. Salgsoppgaven var da ikke komplett med egenerklæring. Skjemaet er datert 28. september, altså etter fellesvisningene.

Klageren gjorde det klart for innklagede at de ville heve kjøpet. Innklagede godtok ikke kravet, da de mentedet bare var selgeren som kunne fristille klagerne. Innklagede truet med at dersom klagerne ikke innbetalte kjøpesummen, ville de bli ansvarlige for kontraktsbrudd.

På møtet den 11. november spurte klageren selgeren om hun var villig til å ta risikoen for å rette på forholdene slik at de fikk en godkjent hybel. Svaret fra selgeren var definitivt nei. Klagerne mottok ikke noe tilbud, verken skriftlig eller muntlig.

Etter møtet mottok selgeren og klagerne brev fra innklagede om at de ikke ville rette krav mot hverandre som følge av hevingen. Klagerne hadde aldri akseptert disse forutsetningene. Samme dag sendte klagerne faks til innklagede hvor de gjorde dette klart.

Innklagedes ytterligere anførsler:

Innklagede mener at det springende punkt i saken er hva som ble gjennomgått og sagt på møtet på innklagedes kontor. Innklagede har vedlagt en erklæring hvor selgeren og takstmannen bekrefter innklagedes versjon.

Klagerens atter ytterligere anførsler:

Klagerne har ikke på noe tidspunkt oppfattet at de har mottatt et tilbud fra selgeren om å bekoste alle utgifter for å få hybelleiligheten godkjent. Takstmannen antydet at utgiftene i forbindelse med dette ville kunne komme opp i kr 200 000. Kommunen kunne ikke gi noen garanti for at tilbygget ville bli godkjent som hybelleilighet, selv med bygningsmessige endringer. I tillegg kan en slik prosess ta svært lang tid. Disse forholdene har innklagede blitt gjort kjent med både av klageren og av kommunen.

Klagerne ble innkalt til møte den 11. november uten atinnklagede kunne gjøre rede for hensikten. Da hadde klagerne allerede i brev av 7. november fremsatt hevingskrav, grunnet vesentlig mangel.

Reklamasjonsnemnda vil bemerke

Klagen gjelder krav om erstatning for utgifter som følge av heving av huskjøp.

Reklamasjonsnemnda kan ikke ta stilling til krav etter avhendingsloven, da denne regulerer forholdet mellom kjøper og selger av fast eiendom. Innklagedes erstatningsansvar beror på om innklagede her har opptrådt erstatningsbetingende i strid med reglene i eiendomsmeglingsloven.

Saken gjelder hybel i bolig. Som hybel regnes enkeltrom i bolig. Den gjelder ikke hybelleilighet, dvs. egen boenhet. Hybel krever ikke særskilt godkjennelse, noe hybelleilighet må ha.

Reklamasjonsnemnda forutsetter at tegning datert 3. april 2003 sammenholdt med opplysninger i brev av 19.08.2003 viser at det foreligger dokumentasjon for godkjent oppholdsrom (kjellerstue). Rommet kan lovlig brukes som hybel.

Reklamasjonsnemnda kan på denne bakgrunn ikke se at innklagede har gjort noen feil i forhold til hybelen.

Reklamasjonsnemnda har merket seg at det er to åpenbare skrivefeil på forsiden prospektet samt i prospektet («Ebebolig» og «godkjennt» hybel), noe som etter Reklamasjonsnemndas oppfatning ikke skal forekomme.

Reklamasjonsnemndas konklusjon

Klageren gis ikke medhold.

Oslo, den 12. desember 2006

(sign.) Vegard Syvertsen Forbrukerrådets representant

(sign.) Tore Bråthen formann

(sign.) Bård Bømark Norges Eiendomsmeglerforbunds Representant/Eiendomsmeglerfore-takenes Forenings representant