Klage nr 2017204

 

Behandlet av Reklamasjonsnemnda den 19. mars 2018. Nemnda har bestått av:

 

Per Racin Fosmark, formann

Kåre Mæland, oppnevnt av Norges Eiendomsmeglerforbund og Eiendom Norge

Line Jeanette Klefstad, oppnevnt av Forbrukerrådet

 

Innklaget:                      Privatmegleren Pionér Lillestrøm

Seim & Skillebæk AS

 

Saken gjelder:               Feil/manglende opplysninger

 

 

Saksfremstilling:

 

Klageren inngikk oppdragsavtale med innklagede om salg av bolig. Klageren mener megleren har gitt mangelfulle og feilaktige opplysninger til interessenter om eiendommen, som reduserte eiendommens markedsverdi. Klageren krever erstatning fastsatt etter nemndas skjønn, og at meglerens vederlag faller bort. Innklagede hevder at megleren opplyste om feilen i tilstandsrapporten på visning, og at kjøperen kjøpte eiendommen på bakgrunn av riktige opplysninger. Innklagede bestrider at vilkårene for erstatning og vederlagsnedsettelse er oppfylt.

 

Klageren er representert ved advokat. Innklagede er representert ved advokat fra sitt ansvarsforsikringsselskap.

 

Fagansvarlig hos innklagede er eiendomsmegler.

 

Nemnda kom til at klagen førte delvis frem.

 

Klageren har i korte trekk anført:  

Klageren inngikk i mars 2017 oppdragsavtale med innklagede om salg av bolig. Eiendommen ble solgt for kr 10 550 000. Tilstandsrapporten som var vedlagt salgsoppgaven hadde en uriktig opplysning om at det var registrert fukt i kjellervegg.

Takstmannen utførte befaring av boligen i forbindelse med utarbeidelse av tilstandsrapport. Første versjon av tilstandsrapporten er datert 21. april 2017. Klageren oversendte kommentarer til rapporten i e-post til megleren samme dag. Klageren påpekte blant annet at denne opplysningen var uriktig:

 

«Det er registrert fukt fra fjell/grunn mot kjellervegg iflg. egenerklæring. Vegg er delvis foret ut i 1 etg. og kjeller, dette er en risikokonstruksjon som gjør det vanskelig å se evt. vanninntrengning».

 

Andre versjon av tilstandsrapport hadde klageren også kommentarer til. Kommentarene ble gitt i e-post med kopi til megler. Klageren påpekte blant annet at det feilaktig sto:

 

«Det er registrert fukt fra fjell/grunn mot kjellervegg».

 

Klageren godkjente den tredje versjonen av tilstandsrapporten. I denne versjonen sto det:

 

«Det er ikke registrert fukt fra fjell/grunn mot kjellervegg ved kontroll målinger».

 

Kjelleretasjen i huset brukes som boligformål og er en viktig del av huset. Eiendommen ble lagt ut på FINN.no med prisantydning på kr 10 900 000. I annonsen og i salgsoppgaven var den andre tilstandsrapporten med den uriktige opplysningen vedlagt. Klageren kan ikke se at han ble forelagt materiale som gjorde det mulig for ham på forhånd å se at det var vedlagt feil tilstandsrapport.

 

Første gangen klageren ble presentert for skriftlig salgsoppgave hvor feil tilstandsrapport var vedlagt var ved første visning. Ved gjennomgang av huset like før visningen sa megleren til klageren at det var registrert fukt i kjellerveggen. Klageren sa at dette ikke var riktig, og at megleren måtte ha lest en gammel versjon av tilstandsrapporten. Det ble ikke sagt mer om denne saken. Klageren tenkte ikke mer over dette i forvissning om at alt var riktig.

 

Det kom syv interessenter på visning. En budgiver ga bud på kr 10 550 000, som klageren aksepterte.

 

På kontraktsmøtet spurte kjøperen om hvordan han skulle forholde seg til at opplysningen i tilstandsrapporten om at det var registrert fukt. Klageren ble da gjort kjent med at innklagede hadde lagt ved feil tilstandsrapport. Megleren ringte over høyttalende telefon til takstmann. Takstmannen bekreftet at det ikke var registrert fukt i kjellerveggen.

 

Klageren hevder megleren har opptrådt i strid med god meglerskikk på fire punkter:

  1. Vedlagt feil tilstandsrapport i salgsoppgaven.
  2. Ikke fremskaffe riktig tilstandsrapport da feilen ble oppdaget, slik at den kunne fremlegges for potensielle kjøpere. Megleren kan ikke høres med at den feilaktige opplysningen i tilstrekkelig grad var rettet ved muntlig opplysning under visning. Mulige interessenter kan ha fått med seg opplysningen ved å gjennomgå salgsoppgaven som var tilgjengelig på nettet, og at de derfor ikke møtte på visning. Videre er det grunn til å regne med at potensielle kjøpere som var på visning ble skeptiske ved at megleren opplyste om forholdet muntlig, mens det sto noe annet i tilstandsrapporten. Det er sannsynlig at flere valgte å tro på det skriftlige materialet som forelå fra en faglig kvalifisert takstmann fremfor en muntlig opplysning gitt under visning. Dette måtte megleren forstå.
  3. Ikke underrettet klageren umiddelbart om at det var vedlagt feil tilstandsrapport i salgsoppgaven. Klageren forhandlet derfor med kjøperen i den tro at klageren sto ovenfor en reell markedsrespons på boligen. Realiteten var imidlertid at klageren bare forhandlet med det segmentet av markedet som aksepterte en bolig hvor det var registrert fukt i kjellervegg. Dersom megleren hadde gitt opplysninger til klageren om at feil tilstandsrapport var vedlagt salgsoppgaven, ville klageren med sikkerhet trukket eiendommen fra markedet og ikke akseptert et bud som var kr 350 000 under prisantydningen. Klageren hadde da mest sannsynlig blitt boende i huset til klagerens nye bolig var ferdigstilt om ca. tre år. Megleren var kjent med at klageren ikke hadde hastverk med å selge, idet hans nye bolig ikke ville være ferdigstilt før i 2020.
  4. På kontraktsmøtet, da forholdet med fukt kom opp etter spørsmål fra klageren, burde megleren umiddelbart fremlagt riktig tilstandsrapport. I stedet ringte han til takstmann og ba ham om å legge frem ny og riktig tilstandsrapport.

 

Fukt i kjeller/underetasje er en ikke ubetydelig «mangel» ved boligen. En slik opplysning knytter seg ikke bare til at det vil være påregnelig å måtte drenere på nytt, men en potensiell kjøper vil også kunne tenke at det kan foreligge ukjente skader på boligen/konstruksjonen. Megleren kan ikke høres med at feilen ikke har hatt betydning for salget fordi tilstandsgraden på dreneringen var likt i begge tilstandsrapporter.

 

Erstatning

Klageren krever prinsipalt erstatning fastsatt etter nemndas skjønn, forsiktig anslått til

kr 350 000.

 

Aktsomhetskravet for meglere er strengt. I dette ligger at forutsetningene til forsvarlig adferd er høye og aktsomhetskravet dermed tilsvarende skjerpet.

 

Megleren har i utgangspunktet opptrådt uaktsomt allerede ved å ikke forsikre seg om at det var riktig tilstandsrapport som lå ved salgsoppgaven før dette ble distribuert ut. Videre skulle megleren i alle tilfelle sørget for å endre salgsoppgaven umiddelbart etter feilen ble kjent. Det faktum at dette ikke ble gjort, samt at klageren ikke fikk opplysninger om feilen, må anses som en grov pliktforsømmelse fra meglerens side.

 

Det foreligger klart et økonomisk tap i saken. Klageren aksepterte et bud på kr 350 000 under prisantydning. Dette styrkes ytterligere ved at kostnaden med ny drenering, som jo ville være påkrevet umiddelbart ved påvist fuktgjennomtrenging til kjeller, ligger i dette prissjiktet.

 

Prisantydning på kr 10 900 000 er dessuten meglerens egen vurdering av hva det var grunn til å tro at en kunne oppnå ved salg av den aktuelle boligen.

 

Det er nærliggende å anta at flere interessenter hadde kommet på visning dersom salgsoppgaven på nettet ikke hadde oppgitt at det var registrert fukt i kjelleren. Videre er det nærliggende å troat flere ville ha gitt bud på eiendommen dersom opplysningene i det skriftlige materialet hadde vært korrekte. Flere budgivere ville igjen vært med på å presse prisen opp.

 

I alle tilfelle er det sannsynlig at klageren ville ha trukket eiendommen fra markedet og forsøkt på ny ved en senere anledning, i og med at han ikke hadde hastverk med å selge boligen, og at han dermed kunne oppnådd en høyere pris.

 

Klageren hadde gode leieinntekter på kr 15 000 pr. mnd. Tapt leieinntekt i en treårs periode ville ha vært kr 450 000. Klagerens leieinntekter lå under markedsleie, og ny eier har øket leieinntektene vesentlig.

 

Vederlagsnedsettelse

Manglende retting av salgsoppgaven utgjør en «ikke ubetydelig pliktforsømmelse» og klageren krever at meglerens vederlag faller bort etter eiendomsmeglingsloven § 7-7.

Meglerens vederlag er på kr 131 875 og et tilretteleggingshonorar på kr 14 900. Klageren har betalt for tilretteleggingshonoraret, men det resterende vederlaget står på meglerens klientkonto til tvisten er løst.

 

Det påpekes også at det er rollemessig uheldig at megleren og klageren har samme forsikringsselskap. Megleren burde ikke presentert forsikringsselskapet som eneste alternativ for eierskifteforsikring.

 

Innklagede har i korte trekk anført:

Kjøperen ble informert om riktig beskrivelse av dreneringen før kjøperen ga bud på eiendommen.

 

I begge takstene er det angitt lik levetidsintervall og samme tilstandsgrad. Prisantydningen på eiendommen ble ikke endret under salgsprosessen. Kjøperen fikk oversendt oppdatert tilstandsrapport før bud ble gitt.

 

Avtalen ble inngått på bakgrunn av korrekt informasjon. Megleren har ikke opptrådt i strid med god meglerskikk. Megleren overholdt også sin opplysningsplikt.

 

Det foreligger ikke ansvarsgrunnlag da megleren ikke har opptrådt erstatningsbetingende uaktsomt. Det er ikke fremlagt dokumentasjon på at klageren har lidt et økonomisk tap som følge av det påklagede forhold. Kostnader til en ny drenering er ikke et dokumentert økonomisk tap som knytter seg til det påklagede forhold. Vilkårene for erstatningsansvar foreligger ikke og kravet bestrides.

 

Det følger av eiendomsmeglingsloven § 7-7 at ved en «ikke ubetydelig pliktforsømmelse» fra megleren har oppdragsgiveren krav på at vederlaget settes ned eller faller bort. Dersom vederlaget kreves nedsatt eller tilbakeholdt på et uriktig grunnlag, kan dette medføre at megleren har et krav mot oppdragsgiveren. Det kan også kreves forsinkelsesrenter i tråd med gjeldende satser. Vilkåret for å kreve vederlagsnedsettelse er ikke oppfylt.

 

Det at innklagede har ansvarsforsikring og sikkerhetsstillelse hos Protector har ikke sammenheng med eierskifteforsikringen. Det er to ulike avdelinger i selskapet.

 

 

Reklamasjonsnemnda bemerker:

 

Saken gjelder påstått brudd på god meglerskikk, krav om erstatning, og at vederlaget faller bort.

 

I saksfremstillingen er partenes anførsler gjengitt i hovedsak. Nemndas medlemmer har fått alle sakens dokumenter.

 

Nemnda legger følgende fakta til grunn: Takstmannen ga i de to første utkastene til tilstandsrapport en uriktig opplysning om at det var registrert fukt i kjellervegg. Etter at selgeren (klageren), som var takstmannens oppdragsgiver, opplyste at dette var feil, korrigerte takstmannen tilstandsrapporten i den tredje versjonen etter at han ifølge taksten hadde gjort kontrollmålinger. Alle tre versjoner ble underveis sendt til megleren.

 

Megleren begikk en feil ved ikke å kontrollere at riktig versjon av tilstandsrapporten ble vedlagt salgsoppgaven. Dette innebærer at det gjennom tilstandsrapporten ble gitt feilaktige opplysninger om fukt i kjellervegg. Nemnda bemerker at dersom megleren hadde kontrollert at den siste og riktige tilstandsrapporten ble vedlagt, ville potensielle interessenter unngått å få feil opplysninger om fukt i kjellervegg. Tilstandsrapport er et sentralt dokument ved boligsalg. Da megleren ikke kan dokumentere at dette er rettet opp i tide overfor markedet, har megleren opptrådt i strid med god meglerskikk, jf. eiendomsmeglingsloven § 6-3.

 

Feilaktige opplysninger om fukt i kjellervegg vil normalt være prisdempende og/eller at mulige interessenter faller fra. Det var også bare én interessent som ga bud på eiendommen.

 

Nemnda har kommet til at megleren har opptrådt erstatningsbetingende uaktsomt ved ikke å kontrollere at riktig tilstandsrapport ble vedlagt salgsoppgaven. Erstatningen må naturlig nok fastsettes skjønnsmessig. Eiendommen ble solgt for kr 350 00 under prisantydning. I tilstandsrapporten var det ikke noen anslått markedsverdi. Tilstandsgraden på dreneringen var i alle tre versjoner TG2 (middels kraftige symptomer), og dreneringen var over 30 år gammel (antatt levetid på drenering er 20-60 år).

 

På denne bakgrunn mener nemnda at erstatningen passende kan settes til kr 175 000.

 

Klageren har i tillegg til erstatning krevd at meglerens vederlag settes ned eller faller bort. Etter eiendomsmeglingsloven § 7-7 kan meglerens vederlag settes ned eller falle bort hvis det foreligger en «ikke ubetydelig pliktforsømmelse» fra meglerens side. Bestemmelsen gir ikke rett til nedsettelse av meglerens utlegg. Vederlagsreduksjon (prisavslag) er en misligholdsbeføyelse. Formålet med bestemmelsen er å gjenopprette balansen mellom partenes ytelser.

Bestemmelsen er en «kan»-regel, det vil si det må vurderes om vederlaget skal settes ned dersom det foreligger en «ikke ubetydelig pliktforsømmelse». Et sentralt moment her vil være i hvilken grad megleren har opptrådt klanderverdig i sin utførelse av oppdraget, samt om vedkommende har blitt erstatningsansvarlig på grunn av sin forsømmelse.

Nemnda mener at megleren ved ikke å kontrollere at riktig tilstandsrapport ble vedlagt salgsoppgaven er en «ikke ubetydelig pliktforsømmelse», som kan danne grunnlag for vederlagsnedsettelse i tillegg til erstatning. Denne feilen har imidlertid allerede dannet grunnlag for det erstatningskravet som er behandlet ovenfor. Nemnda er av den oppfatning at klageren gjennom tilkjent erstatning har fått kompensasjon for de feil som megleren har gjort. Nemnda har derfor kommet til at det i tillegg til erstatningen ikke er grunnlag for vederlagsnedsettelse i denne saken.

Klagen fører etter dette delvis frem.

Beslutningen er enstemmig.

 

Konklusjon:

Megleren har opptrådt i strid med god meglerskikk, og innklagede må betale 175 000 kroner i erstatning til klageren. For øvrig fører klagen ikke frem.