Klage nr 2018001

 

Behandlet av Reklamasjonsnemnda den 19. mars 2018. Nemnda har bestått av:

 

Per Racin Fosmark, formann

Kåre Mæland, oppnevnt av Norges Eiendomsmeglerforbund og Eiendom Norge

Line Jeanette Klefstad, oppnevnt av Forbrukerrådet

 

Innklaget:                      Schala & Partners Eiendomsmegling Carl Berner AS

 

Saken gjelder:               Misnøye med saksbehandling

 

 

Saksfremstilling:

 

Klageren solgte en eiendom formidlet av innklagede. Megleren krysset ikke av for at boligen hadde ildsted og balkong i annonsen på www.FINN.no. Klageren mener det er sannsynlig at feilen førte til at et betydelig antall potensielle interessenter ikke fikk se eiendommen. Klageren hevder megleren har opptrådt i strid med god meglerskikk. Klageren krever erstatning og at meglerens vederlag faller bort etter eiendomsmeglingsloven § 7-7. Innklagede bestrider at megleren har opptrådt i strid med god meglerskikk og klagerens krav på bortfall av vederlag.

 

Fagansvarlig hos innklagede er eiendomsmegler.

 

Nemnda kom til at klagen førte delvis frem.

 

Klageren har i korte trekk anført:  

Klageren inngikk oppdragsavtale med innklagede om salg av en leilighet. Prisantydningen på leiligheten var kr 5 500 000. Leiligheten ble solgt for kr 5 430 000. Ved publisering av eiendommen på www.FINN.no krysset ikke megleren av for de fasiliteter som leiligheten har, og han rettet heller ikke opp feilen etter at klageren varslet om at noe kunne være galt med annonsen. Klageren godkjente teksten i annonsen før den ble lagt ut, og rettet opp skrivefeil og mangler i annonseteksten. Det var ikke mulig å oppdage at megleren ikke hadde krysset av spesifikasjonene leiligheten hadde. Feilen medførte at leiligheten ikke kom opp ved autosøk der potensielle kjøpere hadde lagt inn spesifikke kriterier, til tross for at leiligheten oppfylte kriteriene. Leiligheten har for eksempel både ildsted og balkong, og selv om dette er nevnt i selve annonseteksten, fikk potensielle kjøpere med ønske om ildsted og/eller balkong ikke annonsen opp ved autosøk.

 

Feilen er alvorlig ettersom det utvilsomt er slik at mange som er på aktiv boligjakt, benytter autosøk for å få oversikt over nye objekter i markedet. Det er videre sannsynlig at et betydelig antall kjøpere som er på utkikk etter bolig i denne prisklassen har som forutsetning at leiligheten skal ha balkong, og har dette lagt inn i autosøk. Det er rimelig å anta at et ikke ubetydelig antall potensielle kjøpere ikke har fått opp leiligheten i sine søk. Ikke usannsynlige konsekvenser av dette er færre interessenter på visning, færre budgivere og lavere salgssum.

 

Klageren oppdaget selv feilen ved en tilfeldighet da leiligheten ikke dukket opp i hennes autosøk. Klageren finner det beklagelig at feilen ikke ble rettet til tross for at hun gjentatte ganger informerte megleren om at hun mistenkte at noe var feil. Første gang på telefon samme kveld som siste visning, deretter på SMS på formiddagen før budaksept.

 

Megleren hadde mer enn nok tid til å konstatere feilen og informere henne før budaksept. Etter de opplysningene megleren har, undersøkte han heller ikke hva feilen var, eller hvor den lå, før etter at klageren ettertrykkelig ba om det etter at salget var gjennomført. Det fremstår derfor som om megleren i håndteringen i første rekke har handlet ut fra egne interesser. I dette tilfellet å få gjennomført salget raskest mulig, og ikke ut fra selgerens interesser, som er å oppnå best mulig pris i markedet.

 

Megleren svarte at det ikke står i stillingsinstruksen at de skal legge inn søkekriterier på www.FINN.no. Uavhengig av stillingsbeskrivelsen kan ikke dette karakteriseres som annet enn en grov feil, som med stor sannsynlighet har ført til at flere potensielle kjøpere ikke så annonsen og dermed ikke gikk på visning.

 

Klageren hevder megleren har opptrådt i strid med god meglerskikk og krever erstatning.

 

Det fremstår som sannsynlig at klageren kan ha lidt et økonomiske tap som følge av feilen som ble begått av megleren. Det er imidlertid ikke et krav om at klageren må dokumentere et økonomisk tap for å kreve at vederlaget settes ned eller faller bort, jf. eiendomsmeglingsloven § 7-7. Klageren mener at det foreligger en ikke ubetydelig pliktforsømmelse fra meglerens side og krever at meglerens vederlag og saksomkostninger på til sammen kr 96 613 faller bort jf. eiendomsmeglingsloven § 7-7.

 

Innklagede har i korte trekk anført:

Innklagede sendte utkast av annonsen til klageren i forkant av publisering. Klageren kom med rettelser og forslag til endringer før annonsen ble godkjent til publisering. Ved avkryssing av fasiliteter skal dette komme frem i utkastet til annonse. At fasiliteter ikke var kommet med i annonsen ble megleren gjort oppmerksom på etter visningene og i forkant av aksept av bud.

 

Autosøk-mail sendes det første døgnet fra www.FINN.no og er ikke noe som kan rettes på underveis om en ikke publiserer annonsen på nytt. Klageren hadde kjennskap til at det ikke var avkrysset for boligens fasiliteter i forkant av aksept av bud. Klageren hadde da mulighet til å vurdere en ny visning dersom hun ønsket dette. Klageren valgte å akseptere budet på
kr 5 430 000, som var kr 70 000 under prisantydning.

 

Ved publisering av annonsen ble det sendt ut e-post fra www.FINN.no til 1 012 personer som hadde lagt inn autosøk. Til sammenligning hadde innklagedes meglerkjede en sammenlignbar eiendom ute til salgs i samme borettslaget kort tid etter at klagerens leilighet ble solgt. Denne annonsen hadde med fasiliteter i annonsen, og det ble kun sendt ut 730 autosøk e-poster. Den sammenlignbare annonsen hadde generert 1 478 visninger av annonsen på 3 dager. Klagerens annonse hadde hele 1 693 visninger kun etter første døgnet.

 

Leiligheten ble også annonsert i diverse digitale medier. Den er eksponert for 4 297 personer på Facebook, 1 198 på Instagram og 8 190 på bannere i nettaviser som VG, Dagbladet m.m. Eksponeringen er foretatt mot personer som er, eller nylig har, vist interesse for lignende boliger. Dette er sterke tall sett i lys av et dårligere boligmarked enn det som tidligere var «normalen». Boligen er også annonsert i papirutgaven i Aftenposten.

 

Leiligheten ble markedsført til å være en bolig i det øvre sjiktet når det kommer til standard. Megleren benyttet eiendomverdi.no for å estimere boligverdien av leiligheten. Middels verdi ble vurdert til kr 5 060 000, og høy verdi ble vurdert til 5 500 000. Leiligheten ble solgt til

kr 5 430 000. Boligmarkedet bar i denne perioden preg av å være unormalt «dårlig» i media og blant potensielle kjøpere. Det vil være rimelig å fastslå av salgsprisen som ble oppnådd lå i det øvre sjiktet.

 

Det er beklagelig at fasiliteter ikke kom med i annonsen. Det var imidlertid god respons på annonsen, og fasiliteter er ikke utslagsgivende.

 

Innklagede bestrider at klageren har lidt et økonomisk tap, og at de har opptrådt i strid med god meglerskikk.

 

 

Reklamasjonsnemnda bemerker:

 

Saken gjelder krav om vederlagsnedsettelse som følge av at megleren ikke har krysset av for leilighetens fasiliteter i annonsen.

 

I saksfremstillingen er partenes anførsler gjengitt i hovedsak. Nemndas medlemmer har fått alle sakens dokumenter.

 

Nemnda mener at megleren her ved ikke å krysse av for at leiligheten har ildsted og balkong, har opptrådt i strid med god meglerskikk, jf. eiendomsmeglingsloven § 6-3. Slike opplysninger er viktige ved markedsføring av en leilighet. En viktig del av en meglers arbeidsoppgave er å utarbeide annonsen. Megleren kan ikke høres med at klageren burde oppdaget feilen ved godkjennelsen av utkast til annonse.

 

Avkrysningens formål er å gi potensielle interessenter mulighet til å avgrense søk slik at det bare er eiendommer med de ønskede kriteriene som kommer opp ved søk på eiendommer på www.FINN.no. Det er til enhver tid mange eiendommer til salgs på www.FINN.no, og det er sannsynlig at flere potensielle interessenter bruker avkrysningsmuligheten aktivt ved søk. Det ville vært enkelt for megleren å krysse av for de aktuelle fasilitetene ved leiligheten ved publiseringen.

 

Klageren har krevd erstatning. Nemnda mener at megler har opptrådt erstatningsbetingende uaktsomt. Når det gjelder økonomisk tap, er det påregnelig at leiligheten ble solgt for et lavere beløp enn om korrekte opplysninger hadde blitt gitt på FINN.no. Beløpet må fastsettes skjønnsmessig. Erstatningen fastsettes til kr 70 000, som tilsvarer differansen mellom prisantydningen og salgssum.

 

Klageren har i tillegg til erstatning krevd at meglerens vederlag settes ned eller faller bort. Etter eiendomsmeglingsloven § 7-7 kan meglerens vederlag settes ned eller falle bort hvis det foreligger en «ikke ubetydelig pliktforsømmelse» fra meglerens side. Bestemmelsen gir ikke rett til nedsettelse av meglerens utlegg. Vederlagsreduksjon (prisavslag) er en misligholdsbeføyelse. Formålet med bestemmelsen er å gjenopprette balansen mellom partenes ytelser.

Bestemmelsen er en «kan»-regel, det vil si det må vurderes om vederlaget skal settes ned dersom det foreligger en «ikke ubetydelig pliktforsømmelse». Et sentralt moment her vil være i hvilken grad megleren har opptrådt klanderverdig i sin utførelse av oppdraget, samt om vedkommende har blitt erstatningsansvarlig på grunn av sin forsømmelse.

Nemnda mener at meglerens unnlatelse av å krysse av for leilighetens fasiliteter ved annonseringen på www.FINN.no er en «ikke ubetydelig pliktforsømmelse», som kan danne grunnlag for vederlagsnedsettelse i tillegg til erstatning. Denne feilen har imidlertid allerede dannet grunnlag for det erstatningskravet som er behandlet ovenfor. Nemnda er av den oppfatning at klageren gjennom tilkjent erstatning har fått kompensasjon for de feilene som megleren har gjort. Nemnda har derfor kommet til at det i tillegg til erstatningen ikke er grunnlag for vederlagsnedsettelse i denne saken.

 

Klagen fører etter dette delvis frem.

Beslutningen er enstemmig.

 

 

Konklusjon:

Megleren til Schala & Partners Eiendomsmegling Carl Berner AS har opptrådt i strid med god meglerskikk, og innklagede må betale 70 000 kroner i erstatning til klageren. For øvrig fører klagen ikke frem.