Saksframstilling

Klagerne solgte sin eiendom gjennom innklagede som eiendomsmegler. Oppdragsskjema ble undertegnet 7. november 2003 og boligen ble solgt ved kjøpekontrakt av 12. januar 2004 med avtalt overtakelse 1. mars 2004. Da forkjøpsrett ikke var slettet ved overtakelse, foretok innklagede ikke oppgjør i saken, og klagerne hevder derfor at de har lidt et økonomisk tap.

Faglig leder er statsautorisert eiendomsmegler.

Klageren anfører:

Det viste seg ved oppgjørssituasjonen at forkjøpsretten til fordel for Forsvarets Boligtjeneste ikke var slettet, og dette gjorde at oppgjørsansvarlig nektet å utbetale salgssummen. Klagerne anfører at dette påførte dem et rentetap som følge av rentebelastning på eksisterende lån i DnB NOR med i alt kr 43 184.Innklagede burde ifølge klagerne avklaret forkjøpsrettsspørsmålet på et langt tidligere tidspunkt og burde også brakt klarhet i at forkjøpsrettens varighet var utløpt slik at oppgjør uansett kunne ha funnet sted selv om det ikke var innkommet noen skriftlig erklæring fra Forsvarets Boligtjeneste.

Innklagede har oversendt saken til sitt forsikringsselskap, forsikringsselskapet har bestridt ansvar i saken.

Reklamasjonsnemnda for Eiendomsmeglingstjenester bes gi en uttalelse vedrørende spørsmålet om innklagede har brutt god meglerskikk og hvorvidt

det er grunnlag for å få nedsatt provisjon i saken. Provisjonen er belastet med kr 77 500 i samsvar med oppdragsskjemaet.

Innklagede anfører:

Saken har vært behandlet av innklagedes forsikringsselskap, som har gjennomgått saken og avvist klagernes krav om erstatning. Kravet gjelder merkostnader påført klagerne på grunn av sen sletting av forkjøpsretten, som igjen har medført rentetap med hensyn til innfrielse av klagernes lån.

Dette er et salg som er gjennomført før faglig leder ble ansatt i selskapet. Faglig leder har imidlertid gått igjennom saken og lagt til grunn tilgjengelige opplysninger, diverse korrespondanse, e-post, samt forsikringsselskapets vurdering av saken. Etter innklagedes oppfatning er det sendt melding til Skifte Eiendom om sletting av forkjøpsretten i god tid før overtakelse/oppgjør. Det var imidlertid uheldige omstendigheter både i tingretten og hos Skifte Eiendom som var årsaken til at dette tok unormalt lang tid. Dette er et forhold som innklagede ikke kan holdes ansvarlig for. Saksbehandleren hadde solgt flere eiendommer i området med slik tinglyst forkjøpsrett, og hans erfaring var en rask og grei behandling av slike saker. Saksbehandleren laget utkast til salgsoppgave med informasjon om forkjøpsretten, men klagerne ønsket ikke denne omtalt i salgsoppgaven.

Ifølge undertegnet oppdragsskjema datert 7. november 2003, fremkommer det at et eksternt oppgjørsfirma skal foreta oppgjøret. Det påstås at oppgjørsansvarlig skal ha nektet å utbetale salgssummen før forkjøpsretten var slettet. Innklagede kan ikke kommentere oppgjørsfirmaets rutiner med hensyn til dette. Dersom klagerne mener at oppgjørsfirmaets behandling av saken også er en medvirkende årsak til klagernes rentetap, burde vel også dette selskapet vært innklaget.

Innklagede er av den oppfatning at han ikke har opptrådt klanderverdig i saken og at han ikke har brutt god meglerskikk.Innklagede ser derfor ingen saklig grunn for å sette ned provisjonen i saken med bakgrunn i selgerens rentetap.

Klagerens ytterligere anførsler:

Klagerne har valgt å forholde seg til innklagede, idet de legger til grunn at dette selskapet omfatter det meglerforetaket klagerne opprinnelig inngikk oppdrag med. Oppdragsskjema er inngått med eiendomsmeglingsforetaket og klagerne er ikke direkte i kontraktsforhold med oppgjørsfirmaet.

Klagerne er av den oppfatning at feilen i denne saken ligger hos saksbehandleren. Arbeidsgiver og ansvarlig for hans utførelse er innklagede. Den belastede meglerprovisjonen kreves redusert mot klagernes rentetap.

Det er to sentrale poeng i saken i forhold til innklagedes opptreden:

Innklagede burde på et langt tidligere tidspunkt avklart forkjøpsrettsspørsmålet med Forsvarets Boligtjeneste og bedt om en forhåndsuttalelse med hensyn til hvorvidt det var aktuelt å benytte forkjøpsretten ved et salg innen året utgang. Innklagede tok først skriftlig kontakt etter overtakelse 1. mars 2004. Likeledes burde innklagede allerede ved oppdragsinnngåelsen fått en bekreftelse fra Skifte Eiendom på at forkjøpsretten bortfalt ved årsskiftet, dvs. 20 år etter at opprinnelig skjøte var tinglyst. Dette fremgår av skjøtets tekst. Intet av dette ble gjort. Innklagede burde uavhengig av Skifte Eiendoms håndtering av saken ha instruert oppgjørsansvarlig om utbetaling av salgssummen uavhengig av slettelse av forkjøpsretten i og med skjøtets formulering. En eventuell usikkerhet rundt oppgjøret burde vært avklart av innklagede på et langt tidligere tidspunkt.

Reklamasjonsnemnda vil bemerke

Saken gjelder krav om dekning av merkostnader til lånerenter som følge av forsinket oppgjør fra innklagede.

Ved oppdragets inngåelse hvilte det en forkjøpsrett til fordel for Forsvarets Boligtjeneste på eiendommen. Forkjøpsrettens varighet var 20 år etter tinglysing av skjøte. Skjøtet er tinglyst 30. desember 1983. Innklagede har på forespørsel fra Reklamasjonsnemnda opplyst at kjøperens bud ble akseptert 9. januar 2004, dvs. etter at forkjøpsretten var utløpt. Forkjøpsretten var således etter Reklamasjonsnemndas oppfatning ikke til hinder for at innklagede kunne ha foretatt oppgjøret rettidig. Var innklagede i tvil om forkjøpsretten utgjorde et hinder for utbetaling, burde han kontaktet Skifte Eiendom senest ved kontraktens inngåelse.

Klagerne har gitt et oppdrag til innklagede. Klagerne har derimot ikke inngått noe oppdrag med oppgjørskontoret, selv om det er nedfelt i oppdragsskjemaets punkt 2 at oppgjørskontoret vil forestå oppgjøret. Oppgjørskontoret er å anse som eiendomsmeglerens kontraktsmedhjelper. Innklagede er etter Reklamasjonsnemndas oppfatning derfor ansvarlig overfor klageren for eventuelle feil eller forsinkelser fra oppgjørskontorets side.

Reklamasjonsnemndas konklusjon

Innklagede har handlet i strid med god meglerskikk og må erstatte klagernes dokumenterte rentetap.

Oslo, den 12. desember 2006