Saksframstilling

Klageren kjøpte leilighet gjennom innklagede. Klageren lurer på om budrunden var reell.

Faglig leder for foretaket er advokat.

Klageren anfører:

Angående budrunden:

Selgeren fortalte at det var to som deltok i budrunden. Den ene var klageren og den andre et ridesenter. Innklagede fikk 12 % provisjon for pris over prisantydning, og hadde en særinteresse av å få opp kjøpesummen. For å oppnå høy pris hadde innklagede en sterk interesse av å selge til byder nr. 2, altså ridesenteret. Klageren spør seg om budrunden var reell.

Selgeren fortalte klageren at han til slutt satte foten ned, og ikke ville være med på å godta høyere bud fra ridesenteret.

Klageren fikk ikke beskjed om at innklagede fikk 12 % for alt over prisantydning. Dette fikk hun vite av selgeren etter at kjøpet var avsluttet.

Angående renteberegningen:

Klageren klager også over renteberegningen fra innklagede. Klageren mener det er grovt urimelig å tolke bestemmelsen i kjøpekontrakten om morarente slik at en mindre forsinkelse skal beregnes av hele kjøpesummen. Klageren mener derfor at det ikke kan beregnes rente på annet enn restbeløpet på kr 92107. I alle fall må avtaleloven § 36 komme til anvendelse.

Videre mener klageren det er drøyt å kreve morarente for den tiden innklagede drøyde med å fremme kravet om restbetaling. Det tok syv dager fra kravet blefakset til innklagede fra oppgjørsavdelingen i Oslo. Klageren mener at det kun skal betales forsinkelsesrente for maks en uke.

Det ble også oppdaget råte, og det tok litt tid for å finne ut om klageren kunne holde tilbake noe av oppgjøret.

Klageren anfører i senere korrespondanse at hun ikke skal betale renter for forsinket beløp. Klageren hadde tilbakeholdsrett på grunn av råte.

Innklagede anfører:

Angående budrunden:

Innklagede har forsøkt å løse saken i minnelighet ved å tilby kompensasjon på kr 3 000, uten å ta stilling til realitetene i saken.

Klagerens påstand om at selgeren satte foten ned i forhold til budgiver nr. 2 medfører ikke riktighet. Budgiver nr. 2 valgte selv å ikke forhøye sitt bud, slik at klageren fikk aksept.

Innklagede er ikke kjent med at progressiv provisjon skal opplyses om til kjøperen. Innklagede kan ikke se å ha gjort annet enn hva god meglerskikk tilsier.

Angående rente: Ved overtakelse var ikke hele kjøpesummen mottatt på innklagedes klientkonto. Dette var ikke kjent for selgeren, og overlevering av eiendommen er således ikke å anse som aksept av full innbetaling av oppgjør.

Det er altså uomtvistet at det foreligger forsinket betaling på kr 92 107. Kontrakten regulerer dette forholdet, og morarente er derfor beregnet i henhold til kontrakten, av hele kjøpesummen. Innklagede kan ikke se at dette strider mot lov, men er helt normale avtalevilkår.

Klageren valgte å bruke ytterligere tid etter at kravet var purret av innklagede, for å vurdere om deler av restbeløpet kunne holdes tilbake, som sikkerhet for mulige mangler ved eiendommen. Innklagedes uttalelse da var at det allerede forelå forsinket betaling, og ba om innbetaling til klientkontoen. Innklagedes uttalelser bunnet i at tilbakeholdelse ikke var av så stor betydning når eierskifteforsikring var tegnet.

Innklagede kan ikke se at klageren er eller vil bli påført noe økonomisk tap ved å ha innbetalt kontraktfestet kjøpesum. Avtaleloven § 36 kan ikke gjøre seg gjeldende i dette tilfellet. Innklagede er av den oppfatning at avtalevilkår om forsinkelsesrente er helt normalt.

Klagerens ytterligere anførsler:

Etter at budrunden var avsluttet, opplyste selgeren at han satte foten ned. Videre fortalte han om usikkerheten rundt muligheten for oppgjør fra byder nr. 2, da vedkommende var avhengig av å selge ridesenteret.

Det er riktig at mislighold var inntrådt på grunn av misforståelse hos klageren. Likevel hadde klageren tilbakeholdsrett da det ble klart at det var råte i veggen.

Innklagede vet godt at eierskifteforsikringen ikke påtar seg ansvar for mindre mangler. På tidspunktet da klageren ville holde tilbake beløpet, var det ikke på det rene at feilen var av så stort omfang.

Det foreligger nå en skriftlig vurdering av leiligheten, foretatt av sivil ingeniør. Den faglige rapporten avdekker store avvik mellom leilighetens faktiske tilstand og prospektet. Klageren ønsker derfor at Reklamasjonsnemnda vurderer hvorvidt innklagedes prospekt overholder faglige mål. Den kan dessuten reises spørsmål om taksten er nyttig, da den ikke er av nyere dato. Klageren påstår at innklagede må ta ansvar for feil informasjon i prospektet.

Innklagedes ytterligere anførsler:

Innledningsvis vil innklagede bemerke at klageren setter frem helt nye påstander i sine ytterligere kommentarer. Det medfører ikke riktighet at selgeren «satte foten ned» for budgiver nr. 2. Vedkommende ønsket ikke å forhøye sitt bud, og klageren fikksenere tilslag på sitt bud.

Når det gjelder utarbeidelsen av taksten, ble denne gjennomført rett før leiligheten ble lagt ut for salg. Det ble selvsagt ikke foretatt ny takst underveis i salgsprosessen, selv om denne strakte seg noe ut i tid (mai 2005 til april 2006). Eventuelle feil i salgsoppgaven skyldes ikke forhold som innklagede kan lastes for. Salgsoppgaven blir utarbeidet på bakgrunn av selgers opplysninger, takst, innhentet informasjon, og egen befaring. Innklagede kan ikke se at prospektet ikke holder faglige mål, eller at klageren har grunnlag for å hevde at markedsføringen er villedende.

Innklagede vil bemerke at klageren besiktiget eiendommen grundig sammen med egen bygningskyndig rådgiver forut for avtaleinngåelse. Eventuelle feil/mangler ved de arbeider som er utført, må rettes mot selgeren. Innklagede hadde ingen forutsetninger for å avdekke mulige feil eller mangler, spesielt når arbeidet er utført av velrenommerte håndverkerbedrifter. Innklagede er kjent med at det bør utvises stor grad av aktsomhet ved bruk av ord som «totalrenovert» og «fremstår som ny». Klagerens oppfatning av begrepene er imidlertid ikke i samsvar med gjengs forståelse disse.

Klagerens atter ytterligere anførsler:

Påstand om innklagedes ansvar for feil i prospektet fastholdes. Etter klagerens oppfatning er boligen markedsført på en uriktig måte, og innklagede kan klandres for dette. At klageren ble bistått av en bygningskyndig ved besiktigelse av leiligheten, lemper ikke på innklagedes ansvar for opplysninger i prospektet.

Klageren stiller seg uforstående til anførselen om feil oppfatning av innholdet av begrepene «totalrenovert» og «fremstår som ny».

Reklamasjonsnemnda vil bemerke

Klagen gjelder budrunde og forsinkelsesrente, samt feil i prospektet.

Reklamasjonsnemnda kan ikke se at det foreligger noen feil ved budrunden og det er ingen holdepunkter for å anta at provisjonsbestemmelsen har hatt noen betydning, selv om Reklamasjonsnemnda ser at den progressive provisjonssatsen i dette tilfellet er noe høy.

Når det gjelder forsinkelsesrenten, er disse regulert i kjøpekontrakten. Ettersom klageren betalte for sent, skal han belastes forsinkelsesrente i henhold til kontraktens pkt. 3. Her står det at «kjøper må også betale lovens forsinkelsesrente på mottatt beløp som ikke kan disponeres til fordel for selger». Beregningen av forsinkelsesrente er dermed foretatt korrekt av innklagede.

Innklagede kan ikke lastes for at det tok noe tid før det ble fremmet krav om resterende innbetaling av kjøpesummen. Kjøperen må selv sørge for å oppfylle sine forpliktelser i henhold til kontrakten, herunder korrekt oppgjør. Innklagede var ikke klar over at det manglet deler av kjøpesummen ved overtakelse. Krav om restbetaling ble fremmet så snart dette ble oppdaget. Klageren har ikke hatt en tilbakeholdsrett som gir fritak for betaling av forsinkelsesrente.

Klageren hevder at innklagede må bære ansvaret for feil og mangler i salgsoppgaven. Å innta begrep som «totalrenovert» i salgsoppgaven, skaper en særlig forventning hos eventuelle kjøpere. Det bør etter Reklamasjonsnemndas oppfatning utvises varsomhet ved bruk av slike ord, og det bør i så fall kunne dokumenteres. I dette tilfellet har innklagede innhentet de opplysninger som må kunneforventes, og har således overholdt sin undersøkelses- og informasjonsplikt. Reklamasjonsnemnda har merket seg at det i taksten ikke er sådd tvil om rehabiliteringen, og at klageren har besiktiget og gjennomgått eiendommen med sakkyndig forut for inngåelse av kjøpet uten å ha reagert på beskrivelsen i prospektet.

Reklamasjonsnemndas konklusjon

Klageren gis ikke medhold i klagen.

Oslo, den 12. desember 2006