Saksframstilling

Klageren solgte fritidseiendom gjennom innklagede.

Det klages over utformingen av kjøpekontrakten mellom selgeren og kjøperen, herunder en ordlyd som ikke hensyntar selgerens interesser. Underveis i salgsprosessen oppdaget innklagede at det ikke var søkt/godkjent avløpssystem for vann/kloakk. Det ble derfor inntatt et punkt i kjøpekontrakten som skulle regulere utbedringen/godkjenningen, og kostnadsfordelingen rundt dette.

Faglig leder for foretaket er statsautorisert eiendomsmegler.

Klageren anfører:

I forbindelse med salgsprosessen, oppdaget innklagede at det ikke var søkt/godkjent avløpssystem for vann/kloakk. Innklagede inntok derfor et punkt i kjøpekontrakten som tok sikte på å stille sikkerhet for utbedringen/godkjenningen. Det ble holdt tilbake kr 100000 i oppgjøret. Innklagedes utforming av kjøpekontrakten innebar imidlertid at enhver stor eller liten overskridelse av ferdigstillelsesfristen, uten hensyn til årsak eller omfang av gjenstående arbeid, medførte at kjøperen skulle få utbetalt hele det innestående beløp på klientkontoen. Det gjøres gjeldende at utformingen av kjøpekontrakten ikke er balansert, og ikke hensyntar klagerens interesser. Det gjøres derfor gjeldende at utformingen av kjøpekontrakten er i strid med god meglerskikk, jfr. emgll. § 3-1.

Innklagede bestilte rørlegger få dager etterkontraktsinngåelsen, og klageren aksepterte bestillingen. Innklagede presiserte sluttføring «senest i løpet av januar 2005». Klageren samtykket i at klientkontoen skulle belastes oppdraget, ettersom ferdigstillelsen skulle være godt innenfor tidsfristen i kjøpekontrakten (1. juli 2005). Rørleggerarbeidet ble imidlertid ikke sluttført innen den fastsatte fristen i januar 2005, eller 1. juli i henhold til kjøpekontrakten. Det er uenighet mellom partene om hvem som er årsak til dette. Innklagede bekreftet at «innlevert faktura fra rørlegger nok ikke er dokumentasjon for at arbeidene er avsluttet og anlegget godkjent». Innklagede har på tross av dette og uten å forelegge det for klageren, likevel valgt å betale rørleggerens faktura ved å belaste klagerens innestående på klientkontoen. Klagerens samtykke var uttrykkelig betinget av en gitt sluttføringsdato. Det gjøres gjeldende at belastningen av fakturaen til rørleggeren er i strid med eiendomsmeglingsforskriften § 3-3 og § 3-5.

Klageren søkte juridisk bistand i mars 2005. Klageren tok telefonisk kontakt med innklagede i november 2005, og tilskrev innklagede ved brev senere samme måned. Innklagede tilskrev likevel klageren direkte, vel vitende om at klageren var bistått av advokat. Innklagede oppgav et lavere beløp enn det som faktisk stod på klientkontoen. Det gjøres gjeldende at henvendelsen, både hva gjelder adressat og innhold, er i strid med god meglerskikk.

Klageren vil ha slått fast at innklagede plikter å tilbakeføre det beløpet som urettmessig ble belastet klientkontoen (rørleggerfakturaen). Det gjøres gjeldende at beløpet skal stå på klientkontoen inntil tvisten er løst.

Innklagede anfører:

Det ble inngått salgsoppdrag med klageren oktober 2004. Klageren hadde et uttrykt ønske om å komme raskt i gang for å selge så snart som mulig. Først etter at grunnboksutskrift ble mottatt, ble innklagede oppmerksom på at tvangssalg var besluttet allerede i 2003. Klageren hadde ikke informert innklagede om dette. Klageren ønsket å tegne eierskifteforsikring, og egenerklæring ble fylt ut og signert. Det ble ikke anmerket noe om manglende utslippstillatelse. Etter mye ekstra arbeid for innklagede, ble det til slutt inngått avtale med samtlige kreditorer om gjennomføring av frivillig salg. Det ble også sendt forespørsel til kommunen vedrørende utslippstillatelse. Da informasjon fra kommunen forelå, ble alle interessenter gjort oppmerksom på dette. Klageren aksepterte til slutt et bud på kr 850000. Etter budaksept, dukket det opp en person som hevdet å haforkjøpsrett. Det fantes ingen skriftlig dokumentasjon som bekreftet forkjøpsretten. Den «forkjøpsberettigede» henvendte seg deretter til innklagede via advokat. Klageren uttrykte frykt for å nekte ham å gjøre forkjøpsretten gjeldende: «Hvis han sier han har forkjøpsrett, så har han sikkert det.» Etter mye frem og tilbake, viste det seg at den «forkjøpsberettigede» ikke maktet å finansiere kjøpet, og fraskrev seg forkjøpsretten. Det ble i stedet inngått avtale med den opprinnelige kjøperen for kr 830000. Som en del av betingelsene i budet, og i samsvar med begge parters ønske, ble det i kjøpekontrakten inntatt et punkt som omhandlet manglende utslippstillatelse. Det ble avtalt at selgeren skulle være ansvarlig for å kontakte godkjent rørlegger som enten skulle søke og dokumentere at gjeldende anlegg er anlagt etter gjeldende forskrifter, eller søke samt utbedre eksisterende anlegg, eventuelt anlegge nytt godkjent anlegg for kloakk og avløp fra hytta. Hvis dette ikke var i orden før overtakelse, avtalte partene at det skulle stilles sikkerhet ved å holde tilbake kr 100000 i oppgjøret. Hvis selgeren ikke hadde brakt forholdet i orden innen 1. juli 2005, ville beløpet med tillegg av opptjente renter bli utbetalt kjøperen. I så fall skulle kjøperen ta over ansvaret for å bringe forholdet i orden.

Etter at selgeren og kjøperen var enige om at tilbudet fra rørleggeren var akseptabelt, fikk innklagede i oppdrag å bestille arbeidet på vegne av selgeren. Selgeren og kjøperen aksepterte deretter at faktura fra rørleggeren skulle betales av det tilbakeholdte beløpet. Innklagede og kjøperen engasjerte seg hele tiden underveis for å purre og fremskynde prosessen med å ferdigstille anlegget innenfor tidsfristen. Selgeren var fraværende, til tross for at han avtalemessig hadde påtatt seg ansvaret for dette.

I slutten av mars mottok innklagede et brev fra klagerens advokat. Brevets innhold bar preg av at advokaten kun hadde fått opplyst deler av historien, men innklagede sendte likevel svarbrev i april. Da innklagede konfronterte klageren med henvendelsen fra advokaten, fikk han beskjed om å se bort fra brevet.

Innklagede har hele tiden iherdig forsøkt å hjelpe klageren med å gjennomføre salget, til tross for at klageren har bidratt svært lite i så henseende. Det var enighet mellom partene at rørleggerfakturaen skulle belastes det tilbakeholdte beløpet. Innklagede betalte ikke fakturaen før kommunen kunne bekrefte at anlegget var godkjent. Det bemerkes at det går klart frem av avtalen hvem som hadde ansvaret for å få arbeidene sluttført og godkjent. I tillegg var det i utgangspunktet god tid til å sluttføre innenfor fristen. Innklagede og kjøperen har hele tiden engasjert segfor å få saken på plass før fristens utløp.

Når det gjelder den direkte henvendelsen i november til klageren, berodde det på at innklagede ikke ble gjort oppmerksom på at klageren var representert ved advokat. Innklagedes brev til klageren var ment som en invitasjon til et møte mellom partene (selger og kjøper), i den hensikt å kartlegge eventuelle uenigheter om saken. Innklagede ønsket å finne en løsning på fordelingen av det gjenstående og omtvistede beløpet på klientkontoen. Innklagede nevnte at advokatbistand muligens ikke var nødvendig, ettersom det forelå uenighet om «fakta» i saksfremstillingen. Innklagede mente det ville være hensiktsmessig å finne frem til en løsning i fellesskap, spesielt når det omtvistede beløpet var under kr 30000. Innklagede har ikke forsøkt å benekte størrelsen på det resterende beløpet på klientkontoen; dette berodde kun på en skrivefeil.

Innklagede fremholder å ha vært løsningsorientert, og har hele tiden forsøkt å løse denne saken til det beste for begge parter. Klagerens advokat har dessuten tatt initiativ til et forlik med et av meglerforetakets styremedlemmer. Advokaten har forsøkt å utnytte sitt «vennskap» med styremedlemmet, uten å kontakte innklagede.

Klagerens ytterligere anførsler:

Hvorvidt innklagede kjenner til klagerens advokatbytte mellom mars 2005 og november d.å. er uten betydning. Det er tilstrekkelig at klageren var representert ved advokat, og denne skulle ha vært adressert. Det er uriktig at klageren ble frarådet av sin advokat å delta i «forliksmøte». Klagerens advokat var opptatt i møte hele denne dagen, noe som skriftlig ble meddelt innklagede.

Innklagedes foretak var godt kjent med at klagerens advokat tok kontakt med det aktuelle styremedlemmet, som også er direktør. Dersom innklagede har problemer med dette, får han ta dette opp med sin overordnede. Både innklagede og faglig leder ble orientert om kontakten og utfallet av denne.

Reklamasjonsnemnda vil bemerke

Klagen gjelder meglerens utforming av kjøpekontrakten og påstand om at den inneholder en ordlyd som ikke hensyntar selgerens interesser.

Hovedspørsmålet i saken er hvorvidt innklagede har formulert kjøpekontraktens pkt. 6.1 slik at selgerens (klagerens) interesser ikke er varetatt på en forsvarlig måte. Bestemmelsen fastslår hvordan mangelen skal utbedres, og hvem som skal ha ansvaret for dette. Klageren hadde anledning til å rette opp feilen før overtagelse 20. desember 2004, dvs. innen 10 dager fra undertegnelsen av kjøpekontrakten. Dersom dette ikke lyktes, skulle kr 100 000 av kjøpesummen holdes tilbake og tjene som sikkerhet for utbedring av mangelen innen 1. juli 2005. Dersom utbedring heller ikke skulle være i orden pr. 1. juli 2005, skulle det tilbakeholdte beløp bli utbetalt til kjøperen som deretter ville ha ansvaret for å bringe forholdet i orden.

Reklamasjonsnemnda peker på at klageren etter dette hadde mellom seks og syv måneder på seg til å sørge for å få godkjent avløpssystemet. På bakgrunn av den fremlagte dokumentasjon legger Nemnda til grunn at innklagede spilte en aktiv rolle i å bistå klageren.

Kommunikasjonen med kommunen fremstår som noe rotete. Men av e-post fra kommunen av 14. oktober 2005 fremgår det i alle fall at utslippstillatelse ble gitt 14. juni 2005. Nøyaktig når befaring og godkjennelse ble gitt, fremgår ikke av denne meldingen. I e-post av 5. desember 2005 er imidlertid 21. juli 2005 angitt som ferdigstillelsesdag. Hvorvidt disse kommunale vedtak var kjent for partene på et tidligere tidspunkt, fremgår ikke av dokumentasjonen.

Engasjementet av rørleggeren må ansees skjedd i forståelse med klageren, og fakturaen på kr 71 250 ble anvist til utbetaling 17. oktober 2005 – så vidt skjønnes på basis av kommunens e-post av 14. s.m.

At det pålå klageren å bringe avløpsspørsmålet i orden, er ikke bestridt, og engasjementet av rørlegger og dennes faktura kan heller ikke anses bestridt fra klagerens side. I alle fall må beløpet ansees godtatt i og med klagerens påtegning på brev av 10. februar 2006 fra Advokatfirmaet Hulaas.

Reklamasjonsnemnda finner ikke grunnlag for å kritisere innklagede for utformingen av kjøpekontraktens pkt. 6.1 og den måte som innklagede har opptrådt for å bringe avløpsspørsmålet til en avslutning.

Når det gjelder henvendelsen som ble rettet direkte til klageren fremfor dennes advokat, ser det ut til å bero på en misforståelse. Det synes klart at en slik henvendelse ble foretatt i god tro av innklagede, og at det uansett ikke kvalifiserer til brudd på god meglerskikk. Det er heller ikke strid om størrelsen på restbeløpet på klientkontoen, og Nemnda ser derfor ikke grunn til å kommentere dette nærmere.

Reklamasjonsnemndas konklusjon

Klageren gis ikke medhold.

Oslo, den 12. desember 2006/10. januar 2007