Saksframstilling

Innklagede hadde en eiendom for salg hvor klageren var forkjøpsberettiget. Klageren mener det har vært gitt uriktige opplysninger om eiendommen slik at prisen har blitt for høy.

Innklagede er faglig ledet av advokat.

Klageren anfører:

Innklagede hadde brukt sin egen takstmann, men vedkommende er onkel til selgeren av hytta. Klageren tok kontakt med innklagede vedrørende dette, men fikk ikke medhold da innklagede skal ha ment at dette var takstmannens problem. Klageren mener fremdeles takstmannen er inhabil til å taksere hytta, og spesielt når hun sitter med en forkjøpsrett.

Takstmannen skriver i taksten at det er bratt oppkjøring hvor man må benytte firehjulstrekker, skogsterreng og fri natur. Høyt og fritt og til dels utsikt. Dette stemmer ikke med virkeligheten ifølge klageren. Det er ikke lov med motorisert ferdsel i utmark. Dette bør takstmannen være kjent med. Det er ikke utsikt fra eiendommen. Det er ikke spesifisert noe om gjenstående arbeider. Krypkjelleren er tatt med i bruttoarealet og klageren spør om det er vanlig.

Klageren anfører at alle disse uriktige opplysningene kan være med å sette opp prisen. Klageren hevder at denne eiendommen er høyt taksert sammenlignet med andre hytter i kommunen.

Innklagede skriver de samme uriktige opplysningene i sin salgsoppgave. Han burde etter klagerens oppfatning «være opplyst om lover og regler». Klageren kritiserer også innklagede for at han (de) kjørte etter hverandre i hver sin firehjulstrekker så søla skvatt og veien måtte repareres. Klageren har brukt sin forkjøpsrett, men følte at hun hadde behov for advokatbistand på grunn av alt rotet rundt salget. Hun krever disse kostnadene refundert.

Eiendommen ble overtatt av klageren 2. juni 2006. Samme dag fikk hun telefon om at oppgjøret ikke var kommet inn på konto. Pengene var overført til oppgitt konto, men kidnummeret passet ikke så klageren måtte bruke melding. Dette skjedde etter innklagedes anbefaling. Av brev fra innklagede datert 15. juni 2005 fremgår at klageren skylder kr 172. Ved telefonhenvendelser til innklagede fikk klageren opplyst at dette kunne hun bare glemme, da det var et gebyr for å sjekke finansieringen. Klageren spør om dette er et gebyr alle kjøpere blir krevd for uten å sjekke om det er grunnlag for det.

Klageren fikk informasjon om at det var kommet inn bud på kr 220.000 og ble forespurt om hun ville bruke sin forkjøpsrett eller fraskrive seg den. Innklagede skal ha ment at to dager måtte være nok, men klageren mente dette ble for kort frist. Innklagede skulle sende klageren kopi av budet og et skjema angående forkjøpsretten. Fire dager senere ringte klageren innklagede da hun fremdeles ikke hadde fått noe brev. Brevet ble mottatt dagen etter, men uten kopi av bud.

Klageren ber om en kompensasjon på grunn av mange usannheter og uheldige faktorer.

Innklagede anfører:

Lov om eiendomsmegling § 2-12 og forskrift om eiendomsmegling § 8-3 gir retningslinjer for hvem eiendomsmegleren kan ta oppdrag for og hvem han kan selge til. Det er ukjent for innklagede om det finnes tilsvarende lover, regler eller retningslinjer for takstmenn, og det faller etter hans oppfatning utenfor hans undersøkelsesplikt å undersøke eventuelle slektsforhold mellom selger og takstmann. «Onkel» er ikke å regne som meglers nærstående etter eiendomsmeglingsloven medforskrift.

Når det gjelder motorisert ferdsel i utmark, var opprinnelig budgiver kjent med alle forhold rundt dette og at det måtte søkes dispensasjon fra kommunen.

Når det gjelder klagerens påstand om at taksten er for høy i forhold til tilsvarende hytter, henviser innklagede til at det er markedet som regulerer prisen, verken megleren eller takstmannen bestemmer korrekt pris på eiendommen. Dersom en eiendom er feil priset, vil dette reguleres ved at det ikke er mulig å få den forespilte prisen i markedet. Opprinnelig prisantydning på eiendommen var kr 250.000, og man oppnådde et bud på kr 220.000 fra en budgiver som mente at hytta var verdt dette etter å ha vært på befaring og etter å ha gjort seg kjent med forhold vedrørende adkomsten og gjenstående arbeider.Innklagede kan ikke se at noen av de forhold som tas opp under punktene angår ham, da det kun rettes kritikk mot takstmannen, og innklagede velger derfor ikke å kommentere disse.

Når det gjelder klagerens forkjøpsrett, var innklagede dessverre av den oppfatning at innklagede ikke ønsket å benytte seg av sin forkjøpsrett, og det ble da gitt en kort frist til å fraskrive seg denne. Da det ble kjent at klageren ikke hadde bestemt seg for om hun ønsket å benytte forkjøpsretten, ble fristen selvsagt forlenget.

Klageren ønsket kopi av budskjemaet. Budgiveren ble kontaktet og det ble gitt tillatelse til at kopi av budskjemaet kunne sendes klageren. Klageren valgte å benytte sin forkjøpsrett og kontrakt ble opprettet, overtakelsesdato avtalt og nødvendig informasjon utvekslet.

Når det gjelder de nevnte kr 172 er dette gebyr for en grunnboksutskrift. Dersom det skal etableres pant i den eiendommen som kjøpes og innbetalingen kommer med krav om at megleren skal tinglyse pantedokument i eiendommen, må det innhentes en ny grunnboksutskrift tilkjøperens kreditor. I og med at klagerens innbetalinger ikke kom med bundet mandat om å etablere pant, skulle ikke gebyret for grunnboksutskriften vært tatt med. Innklagede beklager dette. Det er ikke innklagedes policy å kreve uberettigede gebyrer av kjøperen. At oppgjørsansvarlig ikke ringte tilbake, er også beklagelig, men juni måned er ferietid i Norge, så innklagede stiller seg undrende til at man kan bli veldig overrasket over at det var ferieavvikling.

Innklagede kan ikke se at det er skjedd noe i saksbehandling i denne saken som tilsier at klageren skulle få kompensasjon i anledning av at hun har valgt å benytte seg av sin forkjøpsrett og innklagede avviser krav om dette.

Klagerens ytterligere anførsler:

Klageren har tatt opp takstmannens forhold til selgeren etter anbefaling fra Norges Takseringsforbund. Når det gjelder motorisert ferdsel i utmark, kan ikke klageren benekte at budgiveren var kjent med det, men både takstmannen og innklagede skriver i sine dokumenter at det kan kjøres opp til hytta med firehjulstrekker, noe de også gjorde. Kommunen bekreftet at det ikke forelå noen dispensasjon.

Taksten på hytta er gitt på feil grunnlag. Det er ikke vei dit, den må bygges først. Dette kan være med å «hause opp» prisen. Innklagede skriver det samme som takstmannen. Klageren anfører at takstmannen i tillegg til slektskapet er innklagedes egen takstmann. «Du fikk ikke velge det selv».

Klagerne har aldri antydet at hun ikke ville benytte seg av forkjøpsretten.

Når det gjelder oppgjøret og gebyr på kr 172 er det litt lettvint å bare beklage. Summen er ikke stor, men blir den brukt hver gang kan det bli store summer. Når det gjelder oppgjørsansvarlig, er det vel ikkevanlig å sette på telefonsvarer og informerer om at du blir ringt opp igjen dersom du legger igjen beskjed. Kanskje svareren burde informert om at det var ferie. Brevet klageren fikk fra oppgjørsansvarlig var strengt.

Innklagedes ytterligere anførsler:

Når det gjelder klagerens påstand om at takstmannen er innklagedes takstmann og «du fikk ikke velge selv», presiserer innklagede at han ikke har noen takstmenn ansatt, og at det er selgeren som selv velger takstmann. Hva klageren mener med at «du fikk ikke velge selv» er uklart, men det er et selvfølge at hun som forkjøpsberettiget ikke får velge takstmann; dette er det selgeren som gjør. At man har forkjøpsrett betyr ikke at man får rettigheter som selger og man kan verken velge takstmann, megler eller få innsyn i avgitte bud før man bestemmer seg. Det kan synes som om klageren har en annen oppfatning rundt dette, som etter innklagedes mening er feil.

Vedrørende forkjøpsretten og fraskrivelsen av denne, fikk innklagede opplyst fra selgeren ved inngåelse av megleroppdraget, at lensmannen hadde avklart denne og at den forkjøpsberettigede ikke ønsket å benytte seg av denne. Da innklagede kontaktet lensmannen for å få oversendt fraskrivelsen av rettigheten, viste deg seg at denne ikke forelå skriftlig, men baserte seg på muntlighet. Klageren ble derfor tilskrevet for å gi en skriftlig bekreftelse på det. Innklagede beklager at han var feilinformert på dette punkt, men kan ikke se at det har hatt noen påvirkning på saken bortsett fra at budgiveren måtte avvente avklaring av forkjøpsretten.

Bakgrunnen for klagerens forkjøpsrett er følgende: Klageren og selgeren av hytta er i slekt, og det ble fra klagerens eiendom fradelt en tomt hvor selgeren bygde hytteeiendommen. I forbindelse med fradeling av tomten ble forkjøpsretten tinglyst. Klageren synes å være av den oppfatning at hun ikke skulle være nødt til å kjøpe hytta for markedspris/tre inn i høyeste bud, men få overta til en lavere pris.

Klagerens atter ytterligere anførsler:

Klageren vurderte ved en tidligere anledning salg av sin eiendom og kontaktet da innklagede. Innklagede ville da også bruke denne takstmannen, men da klageren gjorde oppmerksom på slektsforholdet, utpekte innklagede en annen takstmann. Hun fikk ikke selv velge en takstmann, da innklagede skal ha sagt at det kun var takstmannen brukt i denne saken som hadde det nødvendige tekniske utstyret.

Det er ikke korrekt at klageren har frasagt seg forkjøpsretten. Det er heller ikke korrekt at lensmannen har hatt noen slik henvendelse fra innklagede.

Klagerne har aldri ytret eller trodd at hun kunne kjøpe hytteeiendommen til en lavere pris en markedsverdi.

Innklagedes uttalelser vedrørende familieforholdene er både uriktige og krenkende og irrelevant i denne saken. Det er ikke hytteeiendommen som er årsak til de anstrengte familieforholdene, men arveoppgjøret etter foreldrene som var på et langt tidligere tidspunkt.

Reklamasjonsnemnda vil bemerke

Saken gjelder påstand om innklagedes medvirkning til for høy pris på en eiendom hvor klageren hadde forkjøpsrett.

Reklamasjonsnemnda forEiendomsmeglingstjenester behandler klager mot eiendomsmeglingsforetak tilknyttet Nemnda. Når det gjelder takstmannens forhold til selgerne av eiendommen, samt takstmannens beskrivelse av eiendommen, faller dette utenfor hva Reklamasjonsnemnda kan behandle.

Et utgangspunkt for Reklamasjonsnemndas behandling av denne saken er at en eiendomsmegler som søker å medvirke til en god pris for selgeren, ikke kan kritiseres for dette så lenge eiendomsmegleren opptrer innenfor rammene av lovgivning og god meglerskikk.

De feilaktige opplysningene om muligheten for å kjøre til eiendommen er rettet i forhold til den opprinnelige budgiver uten at denne dermed trakk seg fra budet. Klageren visste selv om forholdet fra før. At de feilaktige opplysningene var medtatt i salgsoppgaven har derfor ingen betydning.

Reklamasjonsnemnda har ikke forutsetning for å vurdere om hvorvidt en takst er for høy og i så tilfelle om den har ført til en høyere kjøpesum enn man ville fått ved en lavere takst. Nemnda har imidlertid merket seg at kjøpesummen ble lavere enn taksten.

Når det gjelder oppgjøret, er det uheldig dersom en kjøper får oppgitt et kidnummer som ikke er «gyldig». Det er imidlertid ikke anført at dette har fått noen økonomiske konsekvenser for klageren. Når det gjelder krav om betaling av kr 172, har innklagede redegjort for dette, og beklaget feilen. Reklamasjonsnemnda går derfor ikke nærmere inn på dette spørsmålet.

Klageren fikk i utgangspunktet to dager til å bestemme seg om hun ville benytte seg av sin forkjøpsrett som etter loven er på hele to måneder. Innklagede hevder at han ble informert om at klageren hadde frasagt seg sin rett, og viser til lensmannen på stedet. En eiendomsmegler som forsøker å bidra til en rask avklaring av forkjøpsretten, kan ikke kritiseres for dette hvis det skjer på en lojal måte. Bl.a. på bakgrunn av de kunnskaper om forkjøpsretten som det fremgår at klageren hadde før svarfristen, kan ikkeReklamasjonsnemnda se at innklagede her har opptrådt kritikkverdig.

Reklamasjonsnemndas konklusjon

Klageren gis ikke medhold.

Oslo, den 12. desember 2006

(sign.) Vegard Syvertsen Forbrukerrådets representant

(sign.) Tore Bråthen formann

(sign.) Knut Kopstad Den norske advokatforenings representant/ Eiendomsmeglerforetakenes Forenings representant