Saksframstilling

Klageren ga innklagede i oppdrag å selge sin andelsleilighet. Det foreligger oppdragsskjema og vedlegg til oppdragsskjema i undertegnet stand. Begge deler er udatert. Av aktivitetslogg fremgår at «Oppdrag Akseptert» 7. juni, sannsynligvis 2006.

Innklagede er faglig ledet av statsautorisert eiendomsmegler.

Klageren anfører:

Klageren mener innklagede har utført oppdraget på en mangelfull og kritikkverdig måte og at hun derfor har fått for lite for sin leilighet.

Klageren kjøpte leiligheten for 2 ½ år siden og har pusset den opp til en meget god standard. Hun ville ha en prisantydning på kr 1 850 000, mens innklagede mente det ville lønne seg å gå ut med en pris på kr 1 790 000 da dette ville trekke flere til visningen 2. juli. Ingen kom på visningen, men det meldte seg to interessenter senere. Den ene av disse var medlem i boligbyggelaget og hadde forkjøpsrett. Ekteparet la inn et bud på kr 1 700 000, men gikk senere opp til kr 1 790 000. Innklagede skal ha sagt at de hadde gått opp til 1 770 000, men at han fikk presset dem opp til 1 790 000. Det er ikke sant. Klageren mener å ha fått støtte fra ekteparet om at innklagede har kommet med «mye usannheter».

Klageren skal ha nevnt for innklagede at hun ville vente med salget for å få en høyere pris, mens innklagede skal ha uttalt at det ville hun ikke få når hun i tillegg hadde en fellesgjeld på litt over kr 189 000. Dessuten måtte de ut med ny prisantydning, og klageren burde være fornøyd med summen. Klageren stolte på innklagede og to dager før forkjøpsretten gikk ut skrev ekteparet og klageren kontrakt hos innklagede.Det har iettertid vist seg at ekteparet var villige til å gå

høyere i pris for å få leiligheten, men de hadde ikke fått beskjed av innklagede om at det var en med forkjøpsrett med. Dette fikk de først greie på etter at kontrakten var skrevet. To timer før forkjøpsretten gikk ut sa den forkjøpsberettigede at hun tok leiligheten. Ekteparet ble varslet om dette, klageren fikk ikke beskjed før hun forespurte innklagede samme dag om det var noen som hadde benyttet sin forkjøpsrett.

14 dager senere ble samme type leilighet i etasjen under solgt for kr 1 885 000. De hadde en prisantydning på kr 1 850 000. Leiligheten hadde en dårligere standard enn klagerens. Ekteparet hadde sett på den først, men hadde ikke lyst til å legge inn bud i det hele tatt. Ekteparet føler seg snytt, det samme gjør klageren.

Kjøperen fikk tilsendt kopi av den kontrakten ekteparet og klageren skrev under på, men ville ikke undertegne denne. Hun fikk så tilsendt en ny kontrakt, med feil data på, og måtte få enda en ny kontrakt som begge skulle skrive under på. Det var ved klagetidspunktet ikke skrevet under på noen kontrakt mellom kjøperen og klageren, og hun ønsker ikke å skrive under på noe før Reklamasjonsnemnda for Eiendomsmeglingstjenester har sett på saken.

Klageren spør om leiligheten kan legges ut for salg på nytt, om hun kan få erstatning av innklagede og om ekteparet kan gi et nytt bud på leiligheten.

Klageren anfører også at da hun tok kontakt med innklagede vedrørende salget, fikk hun opplyst at han tok 1,8% provisjon av salget. Ved ny henvendelse skal han ha uttalt at det var 1,9%. Etter klagerens henvendelse til Sparebanken ble provisjonen satt ned til 1,8%. Klageren hadde ikke fått noen kopi av oppdragsskjemaet, og det ble også lovet å sendedet.

Innklagede anfører:

I klagen er mye basert på muntlighet, det er vanskelig å kommentere disse utsagnene hver for seg. Innklagede velger derfor å besvare klagen med å redegjøre for hele salgsprosessen underbyget av skriftlige vedlegg.

Innklagede var på befaring på eiendommen og gikk gjennom eiendommen i henhold til rutiner og retningslinjer. Oppdragsskjema ble samtidig gjennomgått og signert av klageren og innklagede. Provisjonen var avtalt til 1,9%. I ettertid ble innklagede kontaktet av klageren angående størrelsen på honoraret. Hun mente at dette var 1,8%, mens innklagede reagerte på dette og mente å huske at det var 1,9%. Innklagede tilbød seg å undersøke dette og sende kopi av oppdragsskjemaet hvor det tydelig kom fram at det var avtalt 1,9%. Saksbehandler og faglig leder ble nok en gang kontaktet og for å imøtekomme klageren ble provisjonen redusert til 1,8% uten at det forelå noen reell grunn til det.

Prissetting av eiendommen er et sentralt tema ved befaring. Det var usikkerhet rundt prisantydningen fra klagernes side. Alternativene var kr 1 790 000 eller kr 1 850 000. Innklagede la fram både fordeler og ulemper for begge alternativene. Klageren ønsket i utgangspunktet å gå ut med en prisantydning på kr 1 850 000 noe innklagede ikke hadde innsigelser mot. Onsdag 7. juni ble prisantydningen derfor satt til kr 1 850 000. Dagen etter fikk innklagede telefon fra klageren der hun ba om at prisantydningen ble endret til kr 1 790 000. Dette ble endret av innklagede samme dag. Tirsdag 20. juni da eiendommen snart skulle ut i markedet, hadde klageren igjen endret mening og ønsket prisantydning kr 1 850 000. Endringen ble gjort igjen samme dag kl 1809. Senere samme dag ringte klageren igjen for å endre prisantydningen til kr

1 790 000, dette ble gjort kl 2112. Eiendommen ble da lagt ut for salg med en prisantydning på kr 1 790 000.

Det meldte seg to interessenter etter visningen,ekteparet og den forkjøpsberettigede. Den forkjøpsberettigede ville ikke legge inn bud, men ønsket å stå på oppfølgingsliste og bli underrettet om noe skulle skje. Ekteparet la inn bud på kr 1 700 000 den 10. juli. Innklagede ringte den forkjøpsberettigede og spurte om hun var interessert i selv å legge inn bud, det ønsket hun ikke. Klageren ble informert om budet, men ønsket ikke å aksepterte. I den forbindelse spurte innklagede om et bud på prisantydningen ville bli godtatt. Klageren var ifølge innklagede i tvil. Innklagede opplyste at prisantydning i utgangspunktet var en god pris på det tidspunktet. Det var avholdt to timers fellesvisning der det ikke var interessenter til stede. Det var kun en interessent som var villig til å legge inn bud og det var ingen tilsvarende leiligheter som hadde oppnådd denne prisen tidligere. Klageren måtte tenke seg om et par timer. Hun informerte senere om at hun var villig til å akseptere et bud på prisantydning.

Innklagede informerte klageren om at budgiverne i denne situasjonen muligens ville komme med et bud på kr 1 750 000 som er mellom første bud og prisantydning. I den forbindelse spurte saksbehandlere om han kunne akseptere et bud på prisantydning dersom det var nødvendig. Klageren hadde ingen innvendinger mot det. Det ble ikke nødvendig, da budgiverne forhøyet budet rett opp til prisantydning kr 1 790 000.

Den forkjøpsberettigede ble underrettet, men ønsket fremdeles ikke å legge inn bud.

Klageren ble informert om siste bud fra ekteparet. Det har ikke vært gitt uttrykk for at andre bud har vært inne i bildet. Klageren ønsket informasjon om status på den forkjøpsberettigede. Innklagede redegjorde for samtalen med henne hvor hun a at hun ikke ønsket å legge inn bud og at dette var et økonomisk spørsmål. Innlagede har aldri antydet at dette dreide seg om hva vedkommende hadde kapasitet til å klare økonomisk. Dette ble forsøkt forklart ovenfor klageren en rekke ganger per telefon, og i e-post fra innklagede 27. august 2006.

Budet fra ekteparet ble akseptert og handelen var sluttet.

Kontraktsmøte med holdt med kjøperne 18. juli 2006. Det er vanlig at kontraktsmøtene holdes innenfor en uke fra aksepten. Når forkjøpsretten blir benyttet blir kontrakten transportert til endelig kjøper av eiendommen. Den forkjøpsberettigede kjøperen reagerte på dette. Etter hennes ønske ble det laget en ny kontrakt og klageren signatur måtte innhentes på nytt.

Da leiligheten ble solgt, 10. juli, ble det skrevet et brev til boligbyggelaget om at leiligheten skulle utlyses for forkjøpsrett. Den dagen forkjøpsretten gikk ut tok innklagede en telefon til boligbyggelaget og fikk bekreftet at forkjøpsretten var benyttet. Han tok da en telefon til de første kjøperne og fortalte dette. To timer etter besvarte han en telefon fra klageren og informerte om det samme.

Innklagede fikk 1. august en e-mail fra de første kjøperne, hvor det gikk frem at de hadde fått forståelsen av at det hadde vært «feil saksbehandling» i saken og at «det skal ha vært et annet bud på leiligheten» uten at de fikk vite det. Innklagede tok straks kontakt og forklarte hva som er vanlige rutiner rundt kontraktsskriving. Innklagede avkreftet også at det hadde vært andre budgivere inne i bildet. De ble nå, som i budrunden, opplyst om at det en annen interessent, men at denne valgte ikke å legge inn bud. Verken innklagede eller de første kjøperne husker om det muntlig ble nevnt at denne interessenten var medlem av boligbyggelaget.

Innklagede har overhodet ikke gitt uttrykk for at den forkjøpsberettigede har vær vanskelig, heller ikke at han så på henne som en snik som kom inn bakveien og tok leiligheten rett for nesen på en budgiver. Innklagede reagerer sterkt på denne hentydningen, da han gjentatte ganger har presisert overfor klageren at dette ikke er noen ureglementertmåte å gå frem på, men er i henhold til lovbestemt forkjøpsrett.

Klageren ønsker å gjøre innklagede ansvarlig for at hun ikke fikk mer for leiligheten med bakgrunn i hans håndtering av forkjøpsretten. Forkjøpsrett gir medlemmer en mulighet for å tre inn i høyeste bud. Dette er opplyst i prospektet og det måforutsettes at en budgiver gjør seg kjent med det. Det betyr at ekteparet visste at det kunne komme noen for å benytte seg av sin forkjøpsrett. Dette er ikke nødvendigvis noen fra meglerens visningslister etc. Innklagede hadde aldri noen indikasjoner på at kjøperen (den forkjøpsberettigede) ville legge inn bud i det hele tatt og han fikk ikke noen signaler om at hun «satt på gjerdet» og ventet. Dersom de første kjøperne (ekteparet) hadde fått informasjon om at det «satt en på gjerde» og ventet og ville benytte seg av forkjøpsretten (noe innklagede hevder at han ikke visste), hadde han kanskje mistet denne budgiveren og det hadde ikke blitt noe salg i det hele tatt.

Innklagedes jobb er å forsøke å få høyest mulig pris for enhetene de har for salg. Klageren var i tvil om hvilken prisantydning hun skulle gå ut med. Hun fikk forespeilet fordeler og ulemper ved de forskjellige løsningene. Markede var ikke villig til å betale mer enn kr 1 790 000 på det tidspunktet. En annen leilighet i samme borettslag ble solgt for kr 1 885 000 tre uker senere. Det er alltid frustrerende for en selger å oppleve det. Men det er til enhver tid markedskreftene som avgjør hva den endelige salgssummen blir. Man kan ikke gjøre eiendomsmegleren ansvarlig for at markedet svinger, så lenge denne har gjort maksimalt ut av den muligheten som lå i markedet på det gitte tidspunkt.

Klagerens ytterligere anførsler:

Ekteparet og den forkjøpsberettige var ifølge klageren like fortvilet over innklagede som hun var og det var ikke vanskelig å be dem om en uttalelse. Klageren har ikke gitt dem opplysninger om noe som helst.

Innklagede ble oppringt etter salget for å høre om 1,8% var inklusiv moms, det visste han ikke, og klageren måtte ringe sparebanken. Provisjonen ble omgjort til 1,8%. Det er ikke korrekt at klageren kontaktet innklagede om dette nok en gang.

Det er korrekt at klageren ringte innklagede to-tre ganger angående fastsettelse av prisantydningen på leiligheten, men det var fordi hun var så i tvil. Innklagede rådet henne til kr 1 790 000 da dette ville trekke flere folk på visningen. Visningen ble holdt søndag 2. juli ikke fredag 23. juni som det står i oppdragsbeskrivelsen over alle innklagedes aktiviteter. Saksbehandleren kom ikke på visning fordi han skulle i bryllup dagen i forveien og sendte isteden en ung gutt som ikke «hadde så mye greie på det» men som skulle gjøre så godt han kunne. Innklagedes saksbehandler møtte heller ikke opp på overtakelsen, klageren mener det er en uskrevet regel, men ikke en plikt.

Klageren hevder at hun fikk vite at vedkommende som «satt på gjerdet» og ventet hadde trukket seg. Dersom ekteparet hadde visst om denne personen, ville de lagt inn et høyere bud.

Innklagedes ytterligere anførsler:

Klageren henviser til en av innklagedes visningsassistenter, som er en stabil og meget ryddig person. Han har vært ansatt hos innklagede i 1 ½ (?) år og vet svært godt hva han skal gjøre på visninger. Det er ikke vanlig at innklagede er med på overtakelsene, da må det være i svært spesielle tilfeller hvor dette avtales. Innklagede bistår ved uoverensstemmelser.

Klagerens atter ytterligere anførsler:

Dersom man hadde ventet med å selge, som klagerens forslag var, hadde hun oppnådd en større salgssum enn den hun fikk. Innklagede mente hun burde selge da, selv om han før hadde nevnt at man først kunne gå ut med en prisantydning på kr 1 790 000 og så eventuelt forhøye denne senere. Da klageren ville det, skal innklagede ha sagt at det kunne de ikke, fordi det da måtte lages nye salgsoppgaver m.v. Klageren fikk etter hvert liten tiltro til sin saksbehandler.

Klageren anfører videre at kjøperen (den forkjøpsberettigede) ringte ekteparet og sa at hun nå skulle selge leiligheten igjen fordi hun ikke fikk lov til å hunden sin med seg. Da formannen i borettslaget tilfeldigvis fikk høre at kjøperen hadde hund, ringte han henne med en gang og sa at hunder ikke var tillatt i borettslaget unntatt i spesielle tilfeller. En beboer i etasjen under er svært allergisk mot kjøperens hunderase. Klageren antyder at kjøperen kjøpte leiligheten fordi den var rimelig og vil selge med fortjeneste. I telefonsamtale fra klageren 1. desember 2006 til Reklamasjonsnemnda for Eiendomsmeglingstjenester ble det opplyst at leiligheten nå er annonsert til salgs. Dette er ifølge klageren nok et bevis på at leiligheten gikk langt under den prisen klageren kunne fått for den.

Reklamasjonsnemnda vil bemerke

Klagen gjelder saksbehandlingen ved salg av andelsleilighet med forkjøpsrett m.v.

Klageren har anført at hun ikke hadde hast med å sette i gang salget. Hun har likevel medvirket til at leiligheten ble annonsert og vist for interessenter. Hvilken pris som oppnås er helt avhengig av den/de budgivere som er interessert i det enkelte objektet på det aktuelle tidspunktet. Reklamasjonsnemnda kan således ikke ta stilling til om innklagede burde rådet klageren til å vente med annonsering. Nemnda tar derfor heller ikke stilling til om klageren kan kreve erstatning fra innklagede for eventuell feilaktig rådgivning.

Forkjøpsberettigede melder sin interesse til boligbyggelaget, ikke til eiendomsmegleren. Normalt vil en eiendomsmegler ha liten kjennskap til om det er forkjøpsberettigede som ønsker å tre inn i bud eller om det er forkjøpsberettigede som er med å by opp prisen på objektet. Eiendomsmegleren vil i slike tilfeller ikke kunne informere øvrige budgivere om den/de forkjøpsberettigede. Hvis eiendomsmegleren har opplysninger om at det er forkjøpsberettigede som ønsker å tre inn i høyeste bud, bør han selvsagt informere partene om det. I denne saken er innklagede ikke sikker på om han hadde informert de opprinnelige kjøperne om at det var en forkjøpsberettiget interessent. Han hadde imidlertid informert om at det var en interessent utenom de opprinnelige kjøperne. Vedkommende la ikke inn bud i budrunden, og innklagede anfører at han ikke var informert om at vedkommende ønsket å benytte sin forkjøpsrett. Reklamasjonsnemnda kan ikke finne at innklagede har opptrådt i strid med god meglerskikk på dette punktet.

Det fremgår av aktivitetsloggen at budet fra de opprinnelige kjøperne (ekteparet) ble akseptert 10. juli 2006. Bekreftelse ble sendt klageren per brev (feil dato, brevet er dater 28/9 2006). Innklagede angir samtidig tidspunkt for kontraktsmøte 18. juli. Dette er to dager før fristen for de forkjøpsberettigede går ut. Innklagede hadde ikke fått informasjon om at denforkjøpsberettigede (kjøperen) ville tre inn i høyeste bud. Reklamasjonsnemnda finner ikke at det er kritikkverdig av innklagede å fastsette tidspunkt for kontraktsmøte.

Når det gjelder provisjonen, er denne nedfelt i oppdragsskjemaet til 1,9%. Oppdragsskjemaet er underskrevet av begge parter. Her har imidlertid innklagede valgt å sette ned provisjonen til 1,8%. Reklamasjonsnemnda går således ikke nærmere inn på dette punktet.

Reklamasjonsnemndas konklusjon

Klageren gis ikke medhold i klagen.

Oslo, den 12. desember 2006

(sign.) Vegard Syvertsen Forbrukerrådets representant

(sign.) Tore Bråthen formann

(sign.) Bård Bømark Norges Eiendomsmeglerforbunds Representant/Eiendomsmeglerfore-takenes Forenings representant