Saksframstilling

Klageren ga innklagede i oppdrag å selge sin hytteeiendom. Det er ikke enighet mellom partene om når oppdraget ble inngått. Det står i oppdragsteksten at oppdraget gjaldt for seks måneder fra 24. juni 2005. Oppdraget er for øvrig udatert. Eiendommen ble ikke solgt innen 24. desember 2005.

Faglig leder for foretaket er statsautorisert eiendomsmegler.

Klageren anfører:

Det kom ikke i stand handel i perioden. Den 12. desember 2005 ringte klageren til innklagede og ga beskjed om at oppdraget skulle avsluttes etter oppdragsperiodens utløp 24. desember 2005 og at ytterligere annonsering ikke var aktuell. Han var også i kontakt med innklagede 18. desember og meddelte da det samme.

I slutten av desember ble klageren oppringt av en interessent med spørsmål om han hadde hytte til salgs. Klageren forklarte den faktiske situasjonen, herunder at salget var trukket tilbake. Han var da innstilt på å avvente nytt salg til lenger ut på året, men sa seg villig til å vurdere et eventuelt bud fra interessenten. I januar ble partene enige om salg av hytta for kr 690 000, samt kr 30 000 for innbo/løsøre. Det var videre enighet om at kjøperen skulle fremskaffe megler eller advokat til kontraktsskriving og oppgjør/tinglysing.

I slutten av januar kontaktet kjøperen innklagede til dette oppdraget. Klageren var ikke klar over atkjøperen valgte innklagede til å forestå kontrakt/oppgjør. Det var ikke kontakt mellom innklagede og klageren før klageren mottok brev fra innklagede i januar 2006 med beskjed om at de hadde funnet en kjøper. Klageren kontaktet innklagede omgående og ga beskjed om at innklagede ikke lenger hadde oppdrag for ham. Oppdraget med utarbeidelse av kontrakt var gitt av kjøperen.

I forbindelse med kontraktsarbeidet skjedde følgende:

Kjøperen hadde avtalt med klageren å kjøpe eiendommen for kr 690 000 med tillegg av kr 30 000 for innbo og utstyr. Kjøperen ga innklagede beskjed om denne summen. Innklagede forlangte da at eiendommen skulle selges for kr 730 000. Da kjøperen nektet å gå med på denne summen fikk hun beskjed om at eiendommen da ville bli solgt til en annen person. Det hele endte med at kjøpesummen inklusive innbo ble satt til kr 720 000. Innklagede utarbeidet avtalen og partene undertegnet denne i januar 2006. Innklagede har i ettertid presentert et salgsoppgjør der han beregner seg full meglerprovisjon for handelen. Innklagede har i oppstillingen beregnet provisjon av kr 730 000. Kjøpesummen er kr 690 000 med tillegg av innbo og løsøre kr 30 000.

Salgsoppdraget ble avsluttet den 24. desember 2005. Innklagede har fremlagt et dokument der datoen er forandret fra 24. juni 2005 til 24. august 2005. Det hevdes fra innklagedes side at avtalen skal være inngått på denne datoen. Klageren har aldri skrevet under dette dokumentet to måneder senere. Han underskrev imidlertid en egenerklæring ved salg av hytta på denne dato. Dette er etter klagerens oppfatning kun et forsøk på å strekke salgsoppdraget til et tidspunkt som dekker perioden der kjøpekontrakten ble inngått. Forholdet kan i verste fall være en straffbar handling idet dokumentet kan være forfalsket.

Klageren peker på at det i fremlagt dokument fra innklagede på side 4, 2 pkt 6 A fortsatt står at oppdraget utgår den 24. desember 2005. Videre sier innklagede i brev av 17. august 2005 «Vi viser til vårt salgsoppdrag over Deres hytte». Innklagede viser her til at det foreligger et salgsoppdrag fra klageren og videre til at det var utarbeidet en salgsplan for eiendommen, hvilket også tyder på at det er utført arbeid frem til denne datoen. Som følge av at oppdraget ble gitt umiddelbart før fellesferien, var det naturlig at det ikke ble gjort ytterligere arbeid. Innklagede kan derfor ikke høres med at salgsoppdraget først ble gitt den 24. august 2005.

Innklagede har lagt ved kopi av en oppdragsjournal ved tidligere korrespondanse. Feltet vedrørende oppdragsdato, eiendomsnavn, oppdragsgiver og dato for når oppdraget utgår har mørke felter som kan tyde på at de kan være endret. Klageren ber om at oppdragsjournalen legges fram i original. Klageren påpeker også at oppdragsjournalen angir 25. august og ikke 24. august 2005 som angitt av innklagede.

Innklagede presenterte et krav overfor klageren som innebar full provisjon. Som følge av at eiendommen er solgt etter utløpet av oppdragstiden og kjøperen ikke har hatt noen form for kontakt med innklagede, er innklagede ikke berettiget til godtgjørelse. Meglers provisjon må ifølge klageren beregnes etter oppdragets punkt 4B der maksimalbeløpet utgjør kr 13 500 med tillegg av utgifter. Innklagede må dokumentere med timeliste hvilket arbeid han har utført, herunder arbeid med utarbeidelse av kontrakten. Uavhengig av dette er salærberegningen feil. Kjøpesummen for eiendommen er kr 690.000. Det har ikke vært visning på eiendommen. Det er følgelig ikke anledning til å beregne beløpet kr 3 000. Det er ikke anledning til å beregne topp-provisjon kr 3 000.

Klageren har skrevet under kjøpekontrakten der innklagede har tatt inn et punkt om salærberegning. Dette kan imidlertid ikke reparere virkningene av manglende oppdrag. Dersom det ikke foreligger et oppdrag for innklagede i perioden er han uberettiget til provisjon i forbindelse med handelen.

Innklagede anfører:

Klageren ga innklagede i oppdrag å selge hytta. I den forbindelse dro saksbehandleren på befaring den 24. juni 2005, han medbrakte oppdragsskjema signert av faglig leder. Skjemaet ble ikke signert på befaringen. Klageren anfører at skjemaet ble underskrevet noen få dager senere og sendt innklagede. Dette bestrides av innklagede, idet klagere møtte på innklagedes kontor den 24. august 2005 og signerte oppdraget samtidig som han signerte egenerklæring og overlevert nøkler til hytta.Det er ikke bestridt at datoen på oppdragsskjemaet er endret. Dette ble gjort for å få korrekt dato i forhold til klagerens aksept av innklagedes tilbud om salgsoppdrag. Ved en inkurie bledatoen ikke rettet opp i skjemaets punkt 6 på side 2. Klagerens påstand om at ovennevnte er straffbart tilbakevises på det sterkeste.

Dagen etter at klageren hadde signert oppdragsskjemaet, ble dette registrert i innklagedes oppdragsjournal. Klageren viser til at oppdragsjournalens datoer for oppdragsdato mv. har mørke felter som kan tyde på at de kan være endret. De mørke feltene skyldes at innklagedes advokat i forbindelse med saksgjennomgangen markerte dette med rosa markør. Det var kun et hjelpemiddel for innklagedes advokat. På dette grunnlag anføres at salgsoppdraget var gitt innklagede den 24. august 2005 og utløp den 24. februar 2006. Eiendommen ble således solgt innenfor oppdragsperioden.

Klageren anfører at kjøperen tok kontakt med ham per telefon i slutten av desember, det er ikke angitt noen dato for denne telefonsamtalen. I neste avsnitt anføres at partene ble enige om salg av hytta i januar, til en pris av kr 690 000 med tillegg av kr 30 000 for innbo/løsøre, og at kjøperen skulle skaffe eiendomsmegler. Videre opplyses at kjøperen tok kontakt med innklagede i slutten av januar. Dette er positivt feil. Kjøperen innga bud til innklagede på innklagedes budskjema 5. januar 2006. Budet ble meddelt klageren ved innklagedes brev av 9. januar 2006. Den 25. januar 2006 høynet kjøperen sitt bud med kr 30 000. Dette ble inngitt på samme skjema som det første budet. På grunnlag av ovennevnte anføres at det er korrekt som anført i klagen at partene kom til enighet om salg av eiendommen. Med det fremstår også at dette skjedde gjennom innklagede.

Kjøpekontrakten ble signert 27. januar 2006. Kontrakten var utarbeidet av innklagede, av denne følger at klageren blir belastet meglerprovisjon og utlegg. Videre følger det at alle innbetalinger fra kjøperen skal skje til innklagede og at oppgjøret mellom partene skal foretas av innklagede. Videre skal innklagede besørge tinglysing av skjøte og etablering av sikkerhet. Verken klageren eller kjøperen gjorde innsigelser til kontrakten. Det har formodningen mot seg at innklagede kun har hatt i oppdrag å føre partenes enighet i pennen, fordi han ikke ville påtatt seg det store ansvaret som ligger i oppgjøret mellom partene uten at selskapet hadde oppdrag som megler i saken.

Innklagede besørget transport av festeretten ogtinglysing.

Kjøperen innbetalte oppgjøret til innklagede som dekket kostnadene ved overskjøtningen. Innklagede foretok deretter sluttoppgjør med klageren. Ved en inkurie ble innklagedes honorar beregnet på grunn av det mottatte tilbudet på kr 730 000. Forholdet ble tatt opp i møte i februar 2006 og i brev av 1. mars 2006 tilbød innklagede seg å rette opp forholdet og beregne honoraret på grunnlag av kr 690 000. I tilbudet frafalt han også sin rett til å beregne 5% topp-provisjon. Tilbudet er ikke akseptert av klageren og innklagede er derfor berettiget til provisjon i henhold til salgsoppdragets punkt 4A med kr 40 840. Når det gjelder klagerens innsigelser til de øvrige postene i oppdraget, fastholder innklagede at han er berettiget til samtlige av de poster som fremkommer av oppdraget.

Innklagede anfører at salgsoppdraget gjaldt på salgstidspunktet. Videre at han på dette grunnlaget har gjennomført alle de oppgaver som tilligger et ordinært megleroppdrag. Innklagede hevder at han således har krav på fullt honorar i henhold til oppdragsskjemaet.

Innklagede anfører at alle parter har opptrådt som om gyldig megleroppdrag forelå etter 25. desember 2006. Kjøperen har inngitt bud på innklagedes budskjema etter dette tidspunkt og innklagede har underrettet klageren om det. Innklagede har utarbeidet kjøpekontrakt inneholdende bestemmelser om at han hadde oppdrag på dette tidspunktet, avtalen er signert av kjøper og selger, og innklagede har forestått den praktiske gjennomføringen av salget.

Reklamasjonsnemnda vil bemerke

Klagen gjelder uenighet om oppdragsperioden og omeiendomsmegleren hadde krav på provisjon.

Reklamasjonsnemnda må basere seg på hva som kan dokumenteres skriftlig. I denne saken påstår innklagede at oppdraget ble undertegnet 24. august 2005 og at det skulle gjelde i seks måneder fra denne datoen. Et oppdragsskjema fremlagt for Nemnda av klageren har rettet underskriftsdatoen til 24. august 2005. Klageren på sin side hevder at oppdraget ble undertegnet av ham rett etter mottakelsen 24. juni 2005, og at innklagede har foretatt retting av datoen. Reklamasjonsnemnda for Eiendomsmeglingstjenester kan ikke ta stilling til dette, da Nemnda ikke kan tillegge den ene partens utsagn større vekt enn den andres.

Det avgjørende for Reklamasjonsnemnda er imidlertid at datoen for oppdragets utløp i oppdragsskjemaets punkt 6A ikke er endret av partene. Det er heller ikke noe krav om at et oppdrag skal gjelde i seks måneder. I tråd med bestemmelsen i oppdragsskjemaets punkt 6A legger Reklamasjonsnemnda til grunn at oppdraget løp i seks måneder fra 24. juni 2005 og dermed utløp 24. desember 2005. Oppdraget var etter dette ikke gyldig ved inngåelse av avtale med kjøperen. Det er heller ikke dokumentert at kjøperen hadde vært i kontakt med megleren om denne eiendommen i oppdragsperioden, slik at meglerens vederlag fulgte av eiendomsmeglingsloven § 4-2 (2).

Innklagede har på denne bakgrunn ikke krav på å få dekket provisjon og utlegg.

Reklamasjonsnemndas konklusjon

Innklagede har ikke krav på dekning av provisjon og utlegg og må tilbakebetale beløpet til klageren.

Oslo, den 12. desember 2006

(sign.) Vegard Syvertsen Forbrukerrådets representant

(sign.) Tore Bråthen formann

(sign.) Bård Bømark Norges Eiendomsmeglerforbunds Representant/Eiendomsmeglerfore-takenes Forenings representant

Merk: Innklagede har meddelt Reklamasjonsnemnda at de ikke vil etterkomme vedtaket.

Saken har blitt behandlet i Kongsberg Tingrett, som gav innklagede fullt medhold. Dommen er rettskraftig.