Klage nr 2017126
Behandlet av Reklamasjonsnemnda den 9. april 2018. Nemnda har bestått av:
Per Racin Fosmark, formann
Kåre Mæland, oppnevnt av Norges Eiendomsmeglerforbund og Eiendom Norge
Line Jeanette Klefstad, oppnevnt av Forbrukerrådet
Innklaget: Exbo Sørlandet AS avd Mandal
Saken gjelder: Partisk opptreden
Saksfremstilling:
Klageren kjøpte 20. september 2016 en eierleilighet formidlet av innklagede. Klageren hevder megleren har opptrådt partisk og i strid med god meglerskikk ved å forlede klageren til å akseptere et punkt i kjøpekontrakten som strider med sameieloven og eierseksjonsloven. Innklagede bestrider dette.
Fagansvarlig hos innklagede er eiendomsmegler.
Nemnda kom til at klagen førte frem.
Klageren har i korte trekk anført:
Klageren kjøpte en eiendom formidlet av innklagede. I kjøpekontrakten § 12 «DIVERSE» forledet megleren klageren til å akseptere et punkt som innebar en ulovlig fordeling av fellesarealet. Denne bestemmelsen i kjøpekontrakten var i sin helhet i tråd med forslag fra megleren og selgeren. Som kjøper hadde klageren på det tidspunktet full tillit til at det forelå formelt grunnlag for den siterte ordlyden, også fordi han ikke hadde kompetanse om lovgivning om sameie.
Etter å ha kontaktet juridisk ekspertise, har klageren blitt klar over at det siterte avsnittet fra kjøpekontrakten er i strid med sameieloven og eierseksjonsloven. Av disse følger at to medlemmer ikke uten videre kan gjøre avtaler seg imellom vedrørende regulering av fellesareal slik det har skjedd mellom kjøper og selger i dette tilfellet.
Det er klanderverdig av megleren å foreslå det lovstridige punktet i kjøpekontrakten. Han ga ikke gode nok råd til klageren og oppfattes som partisk til fordel for selgeren. Megleren svarte ikke på klagerens henvendelse. Klageren hevder at megleren har opptrådt i strid med god meglerskikk.
Innklagede har i korte trekk anført:
Sameiet består av åtte seksjoner som er delt i to bygg. Saken gjelder bygget med seksjon 5-8. Selgeren hadde eid seksjon 5,7, og 8. Klagerne kjøpte seksjon 5, og selgeren beholdt selv seksjon 7 og 8. Seksjon 5 og 6 ligger mot gatesiden og seksjon 7 og 8 vender ut mot elven.
Ved inngåelsen av oppdraget informert selgeren innklagede om at det var ønsker om
reseksjonering av deler av fellesarealet i sameiet. I salgsoppgaven opplyste derfor megleren om denne planlagte reseksjoneringen slik at potensielle kjøpere ikke skulle bli misledet til å regne med å få bruke denne delen av fellesarealet. Klageren ga bud på grunnlag av denne informasjonen.
I den planlagte re-seksjoneringen skulle deler av fellesarealet tinglyses som tilleggsdel til seksjon 7 og 8. Arealet ligger utenfor seksjon 7s stuevindu/verandadør og bruken oppfattes som naturlig tilhørende seksjon 7, også fordi det vil oppleves som noe ubekvemt for eier av seksjon 7 dersom arealet brukes av de resterende beboerne i sameiet.
Ved salget ønsket selgeren derfor å sikre sitt privatliv ved å inngå avtale med klageren om at dersom reseksjoneringen ikke gikk i orden, skulle kjøperen likevel ikke ta i bruk fellesarealet på fremsiden av seksjon 7. Klageren og selgeren var enige om kontraktens innhold frem til kjøperen ble informert av de resterende sameierne at de ikke ønsket å reseksjonere. Klageren ønsket da å gå bort fra avtalen med selgeren.
Megleren har ikke opptrådt i strid med god meglerskikk. Megleren regnet med at to parter fritt kunne avtale at klageren ikke kunne bruke området utenfor seksjon 7.
Reklamasjonsnemnda bemerker:
Saken gjelder påstand om partisk opptreden fra meglerens side og brudd på god meglerskikk.
I saksfremstillingen er partenes anførsler gjengitt i hovedsak. Nemndas medlemmer har fått alle sakens dokumenter.
Selgeren har i egenerklæringsskjemaet, som var vedlagt salgsoppgaven, krysset av «ja» på om han kjente til forslag eller vedtatte reguleringsplaner, andre planer, nabovarsel eller offentlige vedtak som kan medføre endringer i bruken av eiendommen eller av eiendommens omgivelser. Selgeren har også kommentert følgende om dette: «Tomten mellom leiligheten og buen/Bebygges». I tillegg har selgeren i egenerklæringsskjemaet opplyst at «tomten skal seksjoneres/reseksjoneres». Det fremgår ikke ytterligere opplysninger vedrørende reseksjoneringen i salgsoppgaven.
I kjøpekontraktens § 12 «DIVERSE» fremgår det blant annet følgende:
«…kjøper er innforstått med at selgeren arbeider med seksjonering av sameiet slik at nytt sameie etableres for seksjonene 5,6,7 og 8. Herunder vil det bli foretatt en tinglysing av uteareal. Kjøper er innforstått med at uteareal rundt selgers egne leiligheter (seksjonene 7 og 8) samt hele bryggen og alle båtplassene skal tinglyses sistnevnte seksjoner. Til kjøpers leilighet tinglyses terrassen utenfor kjøpers leilighet. Gressplen ved inngangsparti blir felleseie for sameiet. Hvis det av uforutsette grunner ikke skjer en slik tinglysing, er kjøper innforstått med at disposisjonsretten skal følge ovennevnte føringer.»
Nemnda bemerker at salget fant sted i september 2016, det vil si at det er eierseksjonsloven 1997 som kommer til anvendelse. En slik avtale som ble inngått i dette tilfellet vedrørende utearealene, vil imidlertid være i strid med både eierseksjonsloven 1997 og den nye loven fra 2017. Dersom en seksjonseier skal ha enerett til bruk av deler av fellesarealene, forutsetter det under enhver omstendighet enstemmighet på årsmøtet.
Nemnda forstår det slik at det var megleren som sammen med selgeren tok initiativet til at den aktuelle klausulen ble inntatt i kontrakten. Når en megler medvirker til dette uten å ta de nødvendige forbehold, eller presiserer at dette forutsetter enighet mellom seksjonseierne, er det i strid med god meglerskikk, jf. eiendomsmeglingsloven § 6-3. I tillegg kommer det forhold at det ikke stod noe om dette i salgsoppgaven.
Klagen fører etter dette frem.
Beslutningen er enstemmig.
Konklusjon:
Megleren til Exbo Sørlandet AS avd Mandal har opptrådt i strid med god meglerskikk.