Klage nr 2017205
Behandlet av Reklamasjonsnemnda den 9. april 2018. Nemnda har bestått av:
Per Racin Fosmark, formann
Ingrid Berdal, oppnevnt av Norges Eiendomsmeglerforbund og Eiendom Norge
Line Jeanette Klefstad, oppnevnt av Forbrukerrådet
Innklaget: EiendomsMegler 1 Oslo AS avd Sentrum
Saken gjelder: Misnøye med saksbehandlingen
Saksfremstilling:
Klageren inngikk oppdragsavtale med innklagede om salg av en eiendom. Klageren hevder megleren fastsatte en for høy prisantydning ved oppdragsinngåelsen og krever at vederlaget settes ned etter nemndas skjønn. Innklagede hevder megleren har utført oppdraget på en tilfredsstillende måte og bestrider klagerens krav på vederlagsnedsettelse.
Fagansvarlig hos innklagede er eiendomsmegler.
Nemnda kom til at klagen ikke førte frem.
Klageren har i korte trekk anført:
Klageren inngikk oppdragsavtale med innklagede om salg av bolig. Klageren mener megleren gjorde en feilvurdering av prisnivået. Megleren fastsatte prisantydningen til kr 14 000 000.
Oppdragsavtalen ble inngått 15. september 2016 og kjøpekontrakten ble underskrevet
- februar 2017 med overtakelse 1. juni 2017.
Før oppdragsinngåelsen argumenterte megleren for at prisnivået var riktig ved å vise til et salg han nettopp hadde avsluttet for en tilsvarende eiendom. Han mente klagerens eiendom var mer attraktiv. Megleren argumenterte også for at prisnivå på ca. kr 10 000 000 som utgangspunkt fra en annen megler og tidligere takst var altfor lavt.
Megleren hadde ikke tatt med i beregningen ved prisantydningen at eiendommen var skrånende
og kupert, og for en stor del grenset mot vei og sving. Det er flere restriksjoner for bygging på tomten. Det som var fremsatt som det mest attraktive ved eiendommen – en stor tomt syd/øst/vest/vendt, viste seg å ha liten kommersiell interesse. I sluttfasen ble det fra meglerens side uttrykt at klageren måtte skjønne at kr 10 000 000 var den høyeste prisen klageren kunne forvente. Klageren aksepterte budet på kr 10 000 000 i nærmest desperasjon.
Det kom ingen på de tre visningene som var oppsatt. Det kom heller ingen alternative bud til prisantydningen som var satt, til tross for at annonsene og prisen ble endret en rekke ganger. Tidsforløpet og usikkerheten begynte for klagerens del å bli svært tyngende. Klageren hørte aldri noe fra foretaket, og hadde ingen forståelse for det arbeid og den tid som meglerforetaket senere har påberopt. Klageren ble også mer og mer beklemt over naboer og andres undring på hvorfor eiendommen ikke ble solgt.
Klageren ga megleren beskjed om å avslutte all videre annonsering og legge salget i bero inntil videre. Klageren opplyste at hun ville ta opp igjen sin tidligere plan om å kanskje bygge en mindre bolig til seg selv på nederste del av eiendommen. Det forelå allerede ferdige tegninger og beregninger. Dette representerer i ettertid et utlegg som klageren anser som direkte tap.
Det endelige salget kom i stand ved at en barnefamilie i nabolaget en kveld i julen ringte på døren til klageren og spurte om å komme inn og se på boligen. De ble svært begeistret og tilbød kr 8 000 000. Først i februar neste år hadde de ved å innhente lån hos forskjellige slektninger til slutt klart å «samle sammen» til et bud på kr 10 000 000. Klageren likte ikke denne prosessen og opplevde å være del av en pressituasjon. Klageren mener megleren bør kjenne sin begrensning. Klageren prøvde i ettertid å annullere salget, men kjøperen var ikke villig til det.
Utfallet av dette salget er at klageren har satt seg selv i en svært stram økonomisk situasjon. For å sikre seg en bolig å flytte inn i tilsvarende en forsvarlig sluttsum som kunne forventes ut fra den første prisantydningen kjøpte klageren en relativt dyr leilighet med innflytting 2018/19. Finanseringen av dette kjøpet må dekkes på andre måter. Det vil si at det har oppstått en underbalanse i forhold til forventet salgsinntekt og virkelig inntekt til innfrielse av nytt boligkjøp. For et salg på kr 10 000 000 fragår et ikke uvesentlig beløp på kr 1 205 373 i omkostninger, herunder kr 125 000 i meglerprovisjon.
Klageren krever at meglerens vederlag settes ned etter nemndas skjønn.
Innklagede har i korte trekk anført:
Megleren befarte eiendommen høsten 2016. Klageren opplyste at hun i 2010 hadde søkt om oppdeling av tomten i tre deler, fordi hun hadde tenkt å bygge en ny og mindre bolig. Videre opplyste hun om at hun for noen få år siden hadde fått taksert eiendommen til kr 10 000 000.
Både klageren og megleren mente at det var en mulighet for en høyere pris dersom profesjonelle utbygger så muligheten for fradeling og utbygging. De ble derfor enige om at megleren skulle kontakte en del utbyggere samtidig som boligen ble lagt ut i det åpne markedet.
Forut for underskriving av oppdragsavtalen, hadde klageren andre meglere på befaring, de satte prisantydninger fra kr 10 000 000-12 000 000. Klageren hadde kjøpt ny bolig med overtakelse fjerde kvartal 2018.
Oppdragsavtalen ble inngått den 15. september 2016, og det ble avholdt fem visninger. Forut for de første visningene kontaktet megleren som avtalt elleve profesjonelle utbyggere, og ga dem informasjon om eiendommen, i håp om at disse ville vise interesse for boligen. Dessverre viste det seg at ingen av utbyggerne hadde interesse for eiendommen. Tilbakemeldingene var at tomten var for liten, den krevde mye tilpasning og på grunn av kravet til frisikt mv. antok de at kommunen ikke ville godkjenne ytterligere utbygging.
Den perioden boligen var i markedet, ble prisantydningen endret fire ganger, fra
kr 14 000 000-10 900 000. I desember ble kravene i Boliglånsforskriften publisert, og forskriften fikk dessverre umiddelbar effekt på boligmarkedet i Oslo.
Samme budgiver ga to bud. Første bud ble mottatt 26. januar 2017 på kr 9 500 000. Dagen etter ga klageren et motbud på kr 10 500 000, men budgiveren aksepterte ikke dette. Noen dager senere ga budgiveren et bud på kr 10 000 000, som klageren aksepterte to dager senere.
Etter aksept av budet henvendte klageren seg til megleren og fagansvarlig fordi hun angret seg. Klageren, megleren og fagansvarlig har siden kommunisert pr. telefon og e-post.
Innklagede tror på at klageren angrer på at hun aksepterte budet, men innklagede har forklart at det ikke eksisterer angrerett. Klageren har gjennomført handelen, og flyttet til en annen bolig hun eide. Innklagede finner det tvilsomt at alternativet for klageren var å skille ut en tomt og bygge nytt hus, ut ifra de tilbakemeldingene til utbyggerne, men også fordi hun allerede hadde inngått avtale om kjøp av ny leilighet. I tillegg har klageren kjøpt enda en ny leilighet etter salget.
Det er svært leit at klageren sitter igjen med et inntrykk av at hun har blitt utsatt for utilbørlig press, og at hun siden har klandret megleren for den situasjonen som oppstod. Megleren hadde arbeidet med salget i flere måneder, det var ingen andre enn budgiver som viste interesse for eiendommen og meglerens vurdering av situasjonen medførte at han anbefalte klageren å akseptere budet.
Megleren er ikke enig i at han utsatte klageren for press. Hun hadde to dager på seg til å vurdere budet og det var ingen andre interessenter i markedet. Meglerens inntrykk av klageren gjennom prosessen var at hun var svært oppegående. Megleren var kjent med at klageren hadde kjøpt ny bolig, hans oppgave var å selge boligen, og han var bekymret for at de «mistet» den eneste interessenten og budgiveren.
Meglere og takstmenn gjør skjønnsmessige vurderinger av salgspriser for boliger som de befarer. Megleren var begeistret for boligen. Han hadde nylig solgt en tilsvarende bolig, og mente at dersom en utbygger ble interessert, ville prisvurderingen på kr 14 000 000 være mulig å oppnå. Det er mange forhold som spiller inn når megleren vurderer prisantydningen. Beliggenhet, standard, tidspunktet for salget, utbudet i markedet for øvrig, markedsreguleringer osv.
Når det gjelder stans av salget, ble dette diskutert, men megleren oppfattet det ikke slik at klageren ønsket å trekke annonsen.
Det tok nesten fem måneder fra oppdragsinngåelse og frem til selgeren aksepterte kjøperens bud. Megleren arbeidet lojalt med oppdraget i hele perioden, han tok flere initiativ overfor utbyggere, og han holdt dialog med kjøperen i en lengre periode, selv om partene stod langt fra hverandre med hensyn til pris. Megleren avholdt også flere visninger.
Nedjusteringen av prisen ble gjort i samråd med klageren, og disse ble godkjent av henne. Megleren forhandlet opp prisen på selgerens vegne og fikk den opp med kr 500 000. Klageren skriver at hun aldri hørte noe fra innklagede som sådan, og at hun ikke har noen forståelse av arbeidet og den tiden som innklagede påberoper. Innklagede viser til meglerens timeliste. Totalt har megleren og medhjelper registrert 77 timer forut for gjennomføringen av oppgjøret.
Eiendommen viste seg å være langt vanskeligere å selge enn det klageren og megleren antok, men meglerens innsats kan ikke kritiseres, og innklagede finner ikke noe grunnlag for vederlagsnedsettelsen som klageren krever.
Det må være kjent for klageren at det er en risiko forbundet med kjøp av bolig før man har solgt den gamle. Dette var en risiko som klageren selv valgte å ta, og hun måtte forstå at meglerens verdivurdering ikke var en garanti for at hun kunne oppnå denne salgssummen. Klageren var kjent med tilbakemeldingene fra utbyggerne. Hun visste derfor tidlig i salgsprosessen at utbyggerne ikke så det potensiale som klageren og megleren først hadde snakket om. Etter kort tid måtte det være åpenbart for klageren at boligen ikke traff markedet slik som ønsket, og at prisen var satt for høyt.
Klageren opplyser at hun totalt har betalt kr 1 205 373 i omkostninger. Innklagede vet ikke hvordan beløpet fremkommer, men forstår det slik at utgifter til tidligere fradelingssøknad og byggetegninger fra 2010 er tatt med. Da klageren ikke har spesifisert omkostningene, blir det vanskelig for innklagede å kommentere beløpet. Klageren har ikke overtatt og betalt hele kjøpesummen for sin nye bolig. I tillegg ble nettoprovenyet på flere millioner overført til kontoen hennes i juni 2016. Eventuelle utgifter til mellomfinansiering antas i så fall å være knyttet til kjøpet av den andre leiligheten, som ble gjort etter salget.
Det var opp til klageren å akseptere eller avslå budene som kom. Budet som klageren aksepterte var den høyeste prisen som markedet var villig til å betale for eiendommen på salgstidspunktet. Det er vanskelig å forstå at innklagede skal miste retten til hele eller deler av vederlaget fordi megleren gjorde jobben sin, men ikke forstod at klageren ble stresset på aksepttidspunktet og angret seg i ettertid.
Megleren har utført oppdraget på en tilfredsstillende måte, og kravet om vederlagsnedsettelse kan derfor ikke føre frem.
Reklamasjonsnemnda bemerker:
Saken gjelder krav om vederlagsnedsettelse.
I saksfremstillingen er partenes anførsler gjengitt i hovedsak. Nemndas medlemmer har fått alle sakens dokumenter.
Det fremgår av eiendomsmeglingsloven § 7-7 at det må foreligge en «ikke ubetydelig pliktforsømmelse» fra meglerens side for at vederlaget kan settes ned eller falle bort.
Prisantydningen på leiligheten, kr 14 000 000, som ble satt da klageren ville selge leiligheten, er basert på meglerens vurdering. Det må forventes at en megler i den forbindelse har en viss kunnskap om salgsobjektets verdi i markedet. En prisantydning er imidlertid ingen «garanti». Den pris selgeren oppnår, vil være avhengig av en rekke forhold; blant annet leilighetens standard, beliggenhet, tidspunktet for salg, og den generelle utviklingen i markedet. Det er også ofte vanskelig å sammenligne ulike salg. Dette innebærer at det kan fremstå som noe «tilfeldig» hvilken pris man får, og hvor lang tid det tar å selge leiligheten.
Det er også selgeren (klageren), som alltid er adressaten for bud, som alene avgjør om et bud skal aksepteres eller ikke.
Slik nemnda ser det, er det ikke noe som tilsier at det foreligger en «ikke ubetydelig pliktforsømmelse» fra meglerens side. Megleren kan ikke ha noe ansvar for at markedet ikke svarte til klagerens forventninger. Som nevnt, er ikke meglerens foreslåtte prisantydning noen «garanti» for hvilken pris som vil oppnås.
Klagen fører etter dette ikke frem.
Beslutningen er enstemmig.
Konklusjon:
Klageren gis ikke medhold.