Saksframstilling
Klageren kjøpte leilighet gjennom innklagede. Kjøperen var medlem av boligbyggelaget hvor leiligheten var til salgs. Selgeren hadde ikke bodd i leiligheten selv, da dette var et dødsbo etter hans søster. Klageren ble bistått av sin mor, da hun selv ikke hadde anledning til å gå på visning. Leiligheten var ideell for klageren, og hun ble skrevet opp som interessent i tilfelle det kom inn bud. Det foreligger uenighet om når avtale ble inngått mellom partene. Klageren hevder dessuten at innklagede bevisst har forsøkt å skjule feil og mangler ved boligen.
Faglig leder ved foretaket er statsautorisert eiendomsmegler.
Klageren anfører:
Da leiligheten ble annonsert, kunne ikke klageren møte på visning. Hennes mor deltok derfor på visningen. Klageren var medlem i boligbyggelaget, og hadde derfor forkjøpsrett. Innklagede oppfordret klagerens mor til å skrive klageren på listen som interessent, slik at hun kunne gjøre forkjøpsretten gjeldende. Fristen for å melde fra om forkjøpsrett var en uke etter dette. I slutten av uken ble klageren kontaktet av innklagede, og fikk opplyst at det ikke var noen andre interessenter. Klagerens mor fikk fullmakt til å håndtere kjøpet, og ønsket å kikke på leiligheten igjen. Leiligheten hadde kjeller og loft, men klagerens mor fikk kun tilgang på loftet. Innklagede opplyste at han ikke hadde nøkkel til
kjelleren, og derfor ikke kunne vise frem denne. Det ble imidlertid opplyst at kjelleren inneholdt to boder og en vaskekjeller. Klagerens mor forsøkte totalt tre ganger å få tilgang til kjelleren, uten at det lyktes.
Innklagede opplyste at det ikke var noen andre interessenter, og at det heller ikke var andre med forkjøpsrett som hadde meldt seg. Innklagede oppfordret derfor klageren til å komme med et bud. Lignende leiligheter var solgt for kr 650000 få år tilbake, men dette budet fikk ikke klageren lov til å legge inn. Klagerens mor antydet derfor at de kunne gå opp til kr 700000, men at det var behov for omfattende oppussing. Innklagede gjorde det da klart at han satte budet opp til kr 750000. Det var fortsatt ønskelig for klageren å få adgang til kjelleren for å inspisere den sammen med en fagmann. Innklagede svarte at det var for sent, men gjorde det samtidig klart at eventuelle skjulte feil og mangler var selgers ansvar. Klageren var litt urolig, men valgte å høre på innklagede.
Etter innklagedes bud og forkjøpsfristens utløp, ble det avtalt tid for skriving av kontrakt. Denne måtte utsettes, og ny dato ble avtalt. I mellomtiden ble klageren kontaktet av innklagede fordi en annen interessent ønsket å kikke på leiligheten. Han bød kr 800000, men det ble opplyst at budgiver nr. 2 ikke kom til å gå høyere enn dette. Han hadde heller ingen forkjøpsrett, og tidsfristen for forkjøpsrett var dessuten ute. Klageren fikk noen timers frist på å bestemme seg, og valgte å tre inn som forkjøpsberettiget på kr 800000. Klageren og hennes mor møtte innklagede i leiligheten igjen, men han manglet fremdeles nøkler til kjelleren. Klageren spurte innklagede direkte om budet på kr 800000 var et reelt bud, noe som ble bekreftet. Innklagede kunne imidlertid ikke dokumentere det, da han kun hadde fått det på faks. Klageren vurderte sterkt å trekke seg, og ser i dag at det burde vært gjort.
Ved underskriving av kontrakt, gikk innklagede gjennom kontrakten punktvis. Klageren ønsket å stille spørsmål omkring selgers ansvar, men innklagede avfeide det hele med at «i henhold til lov kan du som selger ikke fraskrive deg ansvar for eventuelle skjulte feil og mangler».
Ved overtakelse var selgeren, klageren og hennes mor tilstede. Partene gikk da gjennom kjelleren, men selgeren opplyste samtidig at innklagede hadde fått nøkler til kjelleren. Etter overtakelse oppdaget klageren feil ved det elektriske anlegget, og et stort hull fra kjelleren og opp til leiligheten. Klageren fikk opplyst at dette var laget som en gang for katter, noe som var ulovlig. Dette var ikke synlig i leiligheten før alle eiendelene til selgeren var fjernet. Ietterkant av overtakelsen har innklagede opptrådt svært partisk, og hjulpet selgeren med å utforme brev til klageren. Selgeren har fraskrevet seg alle krav, da det ble opplyst i salgsoppgaven at han ikke hadde bebodd leiligheten selv, og at boligen ble solgt i henhold til avhl. § 3-9.
Klageren lurer på om innklagede bevisst hindret klageren adgang til kjelleren. Videre stiller klageren spørsmål ved at innklagede bød over klageren når det ikke var andre interessenter. Klageren lurer også på om det kan komme eksterne bud etter inngått avtale, og etter forkjøpsfristens utløp. Klageren vil ha vurdert hvorvidt innklagedes opptreden er i tråd med god meglerskikk.
Innklagede anfører:
Forut for endelig avtale, hadde innklagede tre visninger for klagerens mor. På disse visningene hadde ikke innklagede adgang til kjelleren, noe det heller aldri ble lagt skjul på. Det ble heller ikke tatt forbehold i klagerens bud om at kjelleren skulle være tilgjengelig før eventuell endelig avtale om kjøp ble inngått.
Klagerens fremstilling tyder på at hun la inn et bud på kr 700000, og at innklagede på eget initiativ høynet dette budet med kr 50000. Dette medfører ikke riktighet. Klagerens mor la inn krav om forkjøpsrett på vegne av sin datter den 24. februar 2006. Frist for å melde krav på forkjøpsrett var 27. februar 2006 kl 1200. Innklagede og klagerens mor hadde en dialog om hva som kunne være et akseptabelt bud for selgeren, hvilket ikke kan betraktes som urimelig. Det er viktig for innklagede å påpeke at det aldri har vært lagt inn bud på kr 750000, og det har heller ikke vært avtalt kontraktsmøte.
Pr. 27. februar var det kun klageren som var interessert i leiligheten, og hun hadde som nevnt lagt inn et krav om forkjøpsrett. Budskjemaet med krav om forkjøpsrett var utfylt med en symbolsk sum på kr 1000. Ved tidsfristen for åmelde krav på forkjøpsrett, var det ingen reelle bud på leiligheten. Den 28. februar hadde innklagede visning på leiligheten for en annen interessent. Vedkommende la inn bud på kr 800000, med frist ut dagen. Selgeren valgte å akseptere dette budet, og klageren fikk tilbud om å tre inn i budet som forkjøpsberettiget. Klageren aksepterte å gjøre forkjøpsretten gjeldende, noe budjournal og budskjemaer bekrefter.
Det er riktig at klageren først fikk tilgang til kjelleren ved overtakelse. Innklagede hadde ikke nøkler til kjelleren slik klageren hevder at selgeren har opplyst. Nemnda bes merke seg at det ikke ble anført spesielle anmerkninger på overtakelseserklæringen. Etter overtakelsen ble det oppdaget en luke fra kjelleren og inn i leiligheten. Denne luken var ukjent for både selgeren og innklagede. Boligen var et dødsbo, og selgeren hadde ikke bebodd leiligheten. I ettertid kan det selvsagt stilles spørsmål om innklagede/selgeren burde ha oppdaget denne kassen ved befaring i leiligheten. Innklagede tar dette til etterretning, men er av den oppfatning at en slik skjult feil ikke er av vesentlig betydning. Klageren deler tydeligvis dette synspunktet.
Innklagede vil understreke at han ikke har hindret kjøperen adgang til kjelleren. Innklagede har ikke disponert nøkkel selv om klageren hevder noe annet. Innklagede har ikke under noen omstendigheter lagt inn bud på vegne av klageren, og det har ikke på noe tidspunkt vært inngått avtale (altså aksept av bud) før budgiver nr. 2 la inn bud på kr 800000. Det kan virke som klageren er av den oppfatning at det ikke kan legges inn bud på en bolig etter forkjøpsfristens utløp. Innklagede har brukt mye tid på å forklare dette for klageren.
Klagerens ytterligere anførsler:
Ettersom klageren ikke kunne være til stede på første visning, ga hun fullmakt til sin mor for å ta hånd om alt. Klagerens mor underskrev derfor på et fiktivt bud for å melde sin interesse for bruk av forkjøpsrett. Innklagede mente at fullmakten ikke var gyldig, og ville at klageren skulle skrive under forkjøpsretten selv. Klageren fikk ikke vite hva hun skrev under på, men ble fortalt at det ikke var noe å bry seg med. Innklagede opplyste at det var kommet et bud på kr 800000, og klageren fikk frist til kl 16 med å bestemme seg. Klageren hadde oppfattet at det allerede forelå avtale med kjøpesum på kr 750000. Klageren ville ha bekreftet at budet på kr 800000 var reelt, spesielt fordi innklagede gav et lite betryggendeinntrykk. Innklagede bedyret at budet var virkelig, men at det kun var mottatt på faks, og at han derfor ikke kunne dokumentere noe. Klageren ble forbauset over dette, da hun måtte dokumentere finansiering på et tidlig tidspunkt.
Klageren har nå fått kopi av det hun underskrev som forkjøpsrett, og er overrasket over hva som er blitt påført i etterkant. Det er dessuten gitt uriktige opplysninger, da det vises til feil salgsoppgave. Avdøde eier er oppgitt som selger, men det riktige er dennes bror. Klageren syns det er urovekkende at tilføyelser er gjort etter underskriving. Klageren registrer også at budskjemaet til budgiver nr. 2 er underskrevet og datert på nøyaktig det tidspunktet klageren møtte innklagede i leiligheten.
Klageren har fått opplyst hvilket system boligbyggelaget benytter ved salg av bolig: Når boligen blir lagt ut for salg, kan alle legge inn bud. Etter tidsfristen for forkjøpsrett, er det kun medlemmer som har meldt i fra i rett tid som kan gi bud. Budrunde nr. 2 er dermed forbeholdt medlemmer som har overholdt tidsfristen. I klagerens tilfelle var det ingen andre interesserte, og følgelig var det ingen å ha budrunde med.
Etter hva klageren har fått opplyst, er selgeren også ansvarlig for eventuelle feil innklagede har begått ettersom det ikke er tegnet eierskifteforsikring.
Teoretisk kunne klageren trukket seg fra hele kjøpet da budet på kr 800000 dukket opp. I stedet valgte klageren å inngå ny avtale om kjøp. Klageren mener at budet fra budgiver nr. 2 ble sendt inn i ettertid, ettersom dette ikke ville ha noen konsekvenser når det allerede var inngått bindende avtale med klageren. Budet er datert med nøyaktig det samme klokkeslettet som da klageren, dennes mor og innklagede befant seg i leiligheten. Innklagede kan umulig ha vært på to steder samtidig.
Innklagedes ytterligere anførsler:
Innklagede tilbakeviser påstandene om fiktive bud. Klagerens påstander viser nok en gang at hun ikke har forstått forholdene rundt det å gjøre krav på forkjøpsrett i forhold til å legge inn bud på en bolig. Innklagede tar selvkritikk for ikke å ha maktet å forklare dette for klageren.
Reklamasjonsnemnda vil bemerke
Saken gjelder krav som følge av misnøye med innklagedes saksbehandling.
Det går tydelig frem av salgsoppgaven at meldefrist for forkjøpsrett er 27. februar 2006 kl 1200. Dette betyr at alle som har forkjøpsrett, og som ønsker å gjøre denne gjeldende, må melde fra innen ovennevnte tidspunkt. Slik Reklamasjonsnemnda forstår det, kan dermed alle gi bud etter denne fristen. Forkjøpsretten fungerer slik at den forkjøpsberettigede får mulighet til å tre inn i det budet som selgeren til slutt aksepterer. Reklamasjonsnemnda slutter seg for øvrig til innklagedes fremstilling, da både budjournal og budskjemaer underbygger dennes påstander.
Reklamasjonsnemnda kan ikke ta stilling til de øvrige anførslene, da det ikke er ført bevis for disse. I tilfeller der det foreligger påstand mot påstand, kan ikke Nemnda ta større hensyn til den ene fremfor den andre parten.
Reklamasjonsnemndas konklusjon
Klagen gis ikke medhold hva gjelder spørsmål om forkjøpsrett/bud.
For øvrig avvises klagen.
Oslo, den 12. desember 2006
|
(sign.) Vegard Syvertsen Forbrukerrådets representant |
(sign.) Tore Bråthen formann |
(sign.) Bård Bømark Norges Eiendomsmeglerforbunds Representant/Eiendomsmeglerfore-takenes Forenings representant |