2018007 – Misnøye med saksbehandlingen

 

 

 

 

Klage nr 2018007

 

Behandlet av Reklamasjonsnemnda den 9. april 2018. Nemnda har bestått av:

 

Per Racin Fosmark, formann

Kåre Mæland, oppnevnt av Norges Eiendomsmeglerforbund og Eiendom Norge

Line Jeanette Klefstad, oppnevnt av Forbrukerrådet

 

Innklaget:                     Aktiv Eiendomsmegling Askim

Sparebankenes Eiendomsmegler AS

 

Saken gjelder:               Misnøye med saksbehandlingen

 

 

Saksfremstilling:

 

Klagerne inngikk oppdragsavtale med innklagede om salg av en eiendom. Klagerne aksepterte et bud direkte fra en budgiver før visning. Kjøperen kunne ikke finansiere kjøpet, og det ble igangsatt dekningssalg. Klagerne mener megleren rådet dem til å akseptere budet fra budgiveren, og at megleren burde undersøkt kjøperens finansiering. Klagerne mener de har lidt økonomisk tap som følge av dette. Innklagede bestrider at megleren rådet klagerne til å akseptere budet direkte fra budgiveren, og hevder de har forsøkt å løse saken til klagernes beste. Innklagede synes det er uheldig at kjøperen ikke oppfylte sin del av avtalen, men at megleren ikke kan holdes ansvarlig for dette.

 

Fagansvarlig hos innklagede er eiendomsmegler.

 

Nemnda kom til at klagen førte delvis frem.

 

Klageren har i korte trekk anført:  

Klagerne inngikk oppdragsavtale med innklagede for salg av en eiendom.

 

Klagerne føler seg lurt av megleren fordi han unnlot å informere om sakens gang og de formelle omstendigheter om det han kalte et privat salg. Under hele prosessen prøvde klagerne å engasjere megleren i saken. Han gjorde ingen forsøk på å undersøke den første kjøperens finansiering selv om klagerne flere ganger etterspurte dette.

 

Klagerne ble først opplyst om at kjøperen ikke hadde finansieringen i orden da de kom til Norge for å overlevere boligen, selv om megleren visste at finansieringen ikke var i orden dagen før. Dette medførte at klagerne fikk en merutgift for å reise til og fra Spania, og leiebil i Norge på kr 12 000. Dette kunne klagerne unngått dersom megleren hadde orientert klagerne om situasjonen tidligere.

 

Megleren rådet klagerne til å akseptere et bud, og det var årsaken til at de aksepterte. Klagerne ble ikke informert om konsekvensene av å akseptere budet. Innklagede viser til en SMS som bekrefter avtalen mellom selgeren og budgiveren. Det var for å få megleren på banen. Klagerne hadde kontaktet megleren for å få råd underveis i salgsprosessen og forventet at han tok tak i saken.

 

Megleren forklarte sent på kvelden før kontraktsmøtet hva som hadde skjedd, men at alt var under kontroll, og at klagerne skulle møte opp på kontraktsmøtet som avtalt. Klagerne skjønte ikke at megleren kunne fraskrive seg ethvert ansvar fordi de akseptere et bud som megleren anbefalte.

 

Megleren opplyste at klagerne kunne fremme et økonomisk krav mot kjøperen, men sa også at hvis kjøperen ikke har noen penger, blir jo tapet bare større.

 

Dersom klagerne hadde blitt orientert om prosessen, hadde situasjonen vært en annen. Klagerne ville ikke akseptert et bud uten at megleren anbefalte å akseptere det.

 

Megleren krevde først kr 25 000 for å legge ut boligen for salg på nytt, men kravet ble redusert til kr 14 000.

 

Innklagede har i korte trekk anført:

Eiendommen ble markedsført med prisantydning på kr 2 690 000. Noen dager før visningen mottok selgerne (klagerne) en henvendelse fra en interessent som ønsket å gi bud før visning. Interessenten ga bud på kr 2 700 000 pr. SMS til selgerne. Selgerne tok kontakt med megleren for å be om råd. Megleren informerte om at han ikke har lov til å formidle bud med kortere akseptfrist enn kl. 12:00 dagen etter siste annonserte visning, men at selgerne selv hadde anledning til å motta og akseptere bud direkte fra interessenten. Megleren opplyste samtidig om at det ikke var noen interessenter som hadde vært i kontakt med ham etter at eiendommen ble markedsført. Megleren ga ikke klagerne instrukser om hva de burde gjøre med budet de hadde mottatt. Klagerne valgte å akseptere budet.

 

SMS som bekreftet avtalen mellom selgerne og budgiveren ble sendt til megleren, og akseptbrev ble sendt til partene dagen etter. Budskjema ble ikke fylt ut. Det er i budjournalen anført at avtale ble inngått direkte mellom partene. Kjøperen opplyste at kjøpet skulle finansieres ved egenkapital. Ved oversendelsen av akseptbrev ba megleren kjøperen sende skriftlig bekreftelse på at finansieringen var i orden, og hvilken bank som skulle foreta utbetalingen. Kjøperen sendte følgende svar: «Vedrørende finansiering har vi pengene selv. Pengene blir overført innen overtakelse via DnB». Megleren ba ikke om ytterligere dokumentasjon fra kjøperen.

 

Sent på kvelden før kontraktsmøtet mottok megleren en SMS fra kjøperen som opplyste at de hadde blitt svindlet, men at de fortsatt arbeidet med å fremskaffe finansiering. Kjøperne antydet også at dette kunne føre til forsinket betaling. Megleren rådet kjøperne til å ta kontakt med sin bankrådgiver for å prøve å finne alternative løsninger. Megleren opplyste klagerne om dette morgenen etter, og sa at alle parter skulle møtes som avtalt for å diskutere saken. Kontrakten ble underskrevet til avtalt tid. Kjøperne mente at de skulle klare å ordne finansiering innen dato for overtakelsen.

 

Elleve dager før avtalt overtakelse opplyste kjøperne til megleren at de fortsatt arbeidet med en finansieringsløsning. Megleren understreket hvor viktig det var at de klarte å løse dette innen avtalt overtakelsesdato. To dager etterpå fikk megleren beskjed fra kjøperne om at det så ut til at finansieringen kom på plass i tide. Megleren sendte kjøperne en SMS hvor han opplyste at kjøpesum og omkostninger måtte stå på meglerens klientkonto senest dagen etter. Samme kveld kontaktet kjøperne megleren og opplyste at de ikke klarte å skaffe finansiering. Megleren ga kjøperne informasjon om konsekvensene av å ikke betale til rett tid, og forklarte hva et mulig dekningssalg ville innebærer økonomisk for kjøperne.

 

Neste morgen prøve megleren å kontakte klagerne, men da var de trolig allerede på flyet. Megleren sendte SMS om at de måtte ringe tilbake, noe de gjorde etter at de hadde landet. Klagerne fikk beskjed om situasjonen, og megleren avtalte et møte med dem for å gjennomgå saken samme dag. Klagerne ble rådet til å igangsette dekningssalg umiddelbart, og ble samtidig informert om hvilke krav de kunne fremsette mot kjøperne. Det ble avtalt nytt møte med klagerne dagen etter, og de underskrev ny oppdragsavtale for dekningssalget. Megleren innhentet samtidig bekreftelse fra kjøperne om at de hadde forstått at det ble igangsatt dekningssalg, og hvilke økonomiske konsekvenser dette vil få for dem.

 

Megleren understreket overfor klagerne at de hadde mulighet til å rette et økonomisk krav mot kjøperne, men at megleren ikke kan bistå med inndrivelse av kravet. Megleren har gjentatte ganger oppfordret klagerne til å ta kontakt med advokat.

 

Megleren startet ny salgsprosess umiddelbart, og eiendommen ble solgt for kr 2 690 000 etter første visning i andre salgsrunde. Megleren gjennomførte overtakelsen, og oppgjør ble denne gangen gjennomført i henhold til avtalen.

 

Ved «kupping» er det dessverre ikke mulig for megleren å undersøke kjøperens finansiering før bud aksepteres. Megleren kunne derimot rådet klagerne til å ta forbehold om at finansieringsbevis ble fremlagt innen en gitt frist, dersom de valgte å akseptere budet. Megleren tar dette til etterretning for senere saker, men understreker samtidig at det er budgiverens ansvar å ha finansieringen i orden dersom bud gis uten finansieringsforbehold. Når avtale inngås direkte mellom selger og kjøper er det fare for at avtalen inngås på et uklart grunnlag. I oppdragsavtalens punkt 11.2 fremgår det derfor følgende:

 

«Oppdragsgiver bekrefter å ha blitt oppfordret til ikke å ta imot bud direkte fra budgiver, men å henvise budgiver videre til oppdragstaker».

 

Klagerne måtte på ett eller annet tidspunkt til Norge for å tømme siste rest fra eiendommen og forberede overtagelse. For å unngå at de skulle få en ekstra reise til Norge mottok megleren derfor alle nøkler og gjennomføre overtagelse etter dekningssalget. Megleren kan ikke se at selgeren har hatt noen merkostnader i salget ved at de ikke fikk varsel på kvelden før avreise til Norge.

 

Megleren beklager det inntrufne, men mener å ha forsøkt å løse saken til klagernes beste. Det er uheldig at kjøperen ikke oppfylte sin del av avtalen, men megleren kan ikke holdes ansvarlig for dette. Nytt salg ble gjennomført raskt og til veldig rabattert pris. Megleren opplever å ha hatt en hyggelig og åpen dialog med klagerne underveis i prosessen, og synes det er leit at klagerne er misfornøyde med meglerens håndtering av saken.

 

 

Reklamasjonsnemnda bemerker:

 

Saken gjelder påstått brudd på god meglerskikk og krav om erstatning.

 

I saksfremstillingen er partenes anførsler gjengitt i hovedsak. Nemndas medlemmer har fått alle sakens dokumenter.

 

Rådgivning

Klagerne hevder megleren rådet dem til å akseptere et bud direkte fra budgiver før visning, men megleren bestrider dette. Megleren har en plikt til å oppfordre oppdragsgivere til å ikke ta imot bud direkte fra budgivere, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3 første ledd siste setning.

 

I oppdragsavtalens punkt 11.2 fremgår at:

 

«Oppdragsgiver bekrefter å ha blitt oppfordret til ikke å ta imot bud direkte fra budgiver, men å henvise budgiver videre til oppdragstaker».

 

I dette tilfellet er det på det rene at det ble gitt et direkte bud til klagerne (selgerne). Nemnda mener at megleren i en slik situasjon har en rådgivingsplikt overfor oppdragsgiver til tross for det som fremgår av oppdragsavtalen. Innklagede har også erkjent at megleren her kunne vært tydeligere på rådgivningen overfor klagerne. Det er imidlertid korrekt at megleren ikke kunne formidle et slikt bud videre til andre interessenter.

 

Nemnda finner at megleren her har opptrådt i strid med god meglerskikk, jf. eiendomsmeglingsloven § 6-3.

 

Undersøkelse av finansiering

Innklagede har anført at megler ved direkte bud til selger ikke har anledning til å undersøke budgiverens finansiering. Nemnda bemerker at dette er feil. Som nevnt er megleren kun forhindret fra å formidle et slikt bud videre til andre interessenter.

 

Erstatning

Ved dekningssalg vil det normalt påløpe nye omkostninger til megleren som oppdragsgiveren (selgeren) er ansvarlig for. Dette følger også av den nye oppdragsavtalen som ble inngått. Det er avtalefrihet når det gjelder størrelsen på meglerens vederlag. Klageren har ved sin underskrift på oppdragsavtalene godkjent innklagedes betingelser for oppdraget. Et dekningssalg innebærer at avtalen med første kjøper er hevet, og at selgeren (klagerne) kan få erstatning fra den første kjøperen for det økonomiske tapet de måtte få. Dette gjelder for eksempel lavere pris, tapte renteinntekter, omkostninger til megleren ved dekningssalget og eventuelle andre utgifter. Dersom selgerne (klagerne) ønsker erstatning for et eventuelt økonomisk tap må de fremsette krav overfor de første kjøperne.

 

Nemnda har kommet til at innklagede ikke kan være erstatningsansvarlig for reiseutgifter
kr 12 000 og vederlag ved dekningssalget kr 14 000.

 

Klagen fører etter dette delvis frem.

 

Beslutningen er enstemmig.

 

 

Konklusjon:

 

Megleren til Aktiv Eiendomsmegling Askim, Sparebankenes Eiendomsmegler AS har opptrådt i strid med god meglerskikk. For øvrig fører klagen ikke frem.

 

 

 

 

Kommentarer er stengt.