2018009 – Feil/manglende opplysninger

 

 

 

 

Klage nr 2018009

 

Behandlet av Reklamasjonsnemnda den 9. april 2018. Nemnda har bestått av:

 

Per Racin Fosmark, formann

Kåre Mæland, oppnevnt av Norges Eiendomsmeglerforbund og Eiendom Norge

Line Jeanette Klefstad, oppnevnt av Forbrukerrådet

 

Innklaget:                      DNB Eiendom AS Oslo Nybygg

 

Saken gjelder:               Feil/manglende opplysninger

 

 

Saksfremstilling:

 

Klagerne kjøpte en nyoppført enebolig i kjede gjennom innklagede som megler. Klagerne hevder innklagede har opptrådt i strid med god meglerskikk og misligholdt opplysnings-plikten. Klagerne mener megleren ikke informerte dem om endringer i utomhusplanen som hadde direkte negativ effekt på boligen. Klagerne krever erstatning på kr 350 000.

Innklagede bestrider at megleren har opptrådt i strid med god meglerskikk og opplysningsplikten, samt klagernes erstatningskrav.

 

Fagansvarlig hos innklagede er eiendomsmegler.

 

Nemnda kom til at klagen ikke førte frem.

 

Klageren har i korte trekk anført:  

Klagerne kjøpte en nyoppført enebolig i kjede. Megleren fulgte ikke med i prosessen i prosjektet og har derfor gitt mangelfulle opplysninger. Boligen hadde en fastpris på
kr 6 200 000. Den billigste av boligene hadde en fastpris på kr 5 900 000 på grunn av beliggenheten. Klagerne krever erstatning på kr 350 000.

 

Klagerne kjøpte boligen på grunn av den usjenerte beliggenheten, og grønt- og fellesarealet rundt boligen. Beliggenheten var helt avgjørende for klagerne. De tok derfor kontakt med megleren fordi avstanden fra boligen til naboens opprinnelige garasje bekymret dem. Megleren tok kontakt med arkitekten, som bekreftet at det ville være en avstand på 8 meter,

 

 

og at de her ikke vil søke om dispensasjon for å bygge nærmere enn 8 meter fra naboens garasje. For å være helt sikre undersøkte også klagerne på egenhånd om hva det ekstra fellesarealet på østsiden av boligen skulle brukes til, og fant ikke noe spesielt i detaljreguleringen, hvor det ble henvist til en detaljert utomhusplan.

 

På visningen stilte klagerne spørsmål til megleren angående noen forhold ved boligen, blant annet hva den store utstikkeren i stuen var, og hva de eventuelt kunne gjøre med den. Megleren forklarte at det var en pipe og et tilvalg som de kunne velge bort. I tilvalgsmøtet seks måneder senere med byggelederen fikk klagerne opplyst at det var en sjakt for rør og ledninger, som absolutt ikke kunne velges bort.

 

Seks måneder etter aksept av bud fikk klagerne tilsendt underskrevet kjøpekontrakt.

 

I juli 2017 oppdaget klagerne at det var en vesentlig endring av plasseringen av gangveien. Gangveien var på dette tidspunktet ikke ferdigstilt. Gangveien som opprinnelig var tegnet til å være på baksiden av klagernes bolig, var nå flyttet til å gå langs hele boligen med kun et par meters avstand til boligen. Klagerne sendte en e-post til megleren. I e-posten ba klagerne om en redegjørelse for endringen.

 

Klagerne fikk umiddelbart en fraværsmelding fra megleren og ble videresendt til daglig leder, som ba klagerne ta kontakt med selgeren. Daglig leder skrev at de ikke var part i handelen, og at de ikke kunne ta stilling til klagernes påpekte forhold. Klagerne sendte e-post til personen som hadde signert kjøpekontrakten. Han svarte at han var økonomiansvarlig for prosjektet, og at han ikke hadde kjennskap til forholdene. Etter at han var tilbake fra ferie videresendte han e-posten til rette vedkommende.

 

I august 2017 fikk klagerne, etter et par purringer, svar om at byggherrens representant arbeidet med å finne ut av årsaken til at gangveien var blitt flyttet, og at klagerne skulle høre fra dem så fort de visste noe mer.

 

Omtrent to uker senere sendte klagerne en purring og fikk svar samme dag. Byggherrens prosjektleder svarte følgende:

 

«Jeg har ikke så mye nytt å meddele annet enn at jeg vet at det jobbes med å kartlegge hvilke konsekvenser en eventuell flytting av gangveien vil medføre. Siden dette arbeidet medfører involvering av litt ulike parter så tar det dessverre noe tid. Du hører fra oss så snart vi har et klart svar, forhåpentligvis i løpet av en uke eller to.»

 

Byggherrens prosjektleder kontaktet klagerne på e-post ca to uker etterpå, hvor han foreslo at de skulle ta en befaring og se på mulige løsninger. På befaringen var byggherrens prosjektleder lite imøtekommende, og kun hadde kommet for å avfeie at klagerne hadde noen rettigheter. På slutten av møtet informerte han om at han kom til å diskutere dette med selgeren, og deretter komme med mulige forslag innen en to ukers tid.

 

Både selgeren og megleren visste om endringen før salgsprosessen. I april 2016 påpekte kommunen at den gjeldende gangveien gikk over privat naboeiendom i forbindelse med igangsettingstillatelsen for byggetrinn 1. For å få igangsettingstillatelse måtte selgeren endre gangveien for utomhusplanen som tilhører rammetillatelsen. Arkitekten for prosjektet svarte kommunen dagen etter med nye tegninger som inneholdt endring av gangveien. Klagerne kjøpte bolig i salgstrinn 3, som først ble annonsert for salg i juni 2016.

 

Megleren har ansvar for å være kjent med rammetillatelsen og igangsettingstillatelsen. Forbeholdet i salgsoppgaven er ment for tilfeller der det kommer føring fra offentlig myndigheter som medfører endringer, men forbeholdet kan ikke være ment å dekke enhver endring som gjøres selv i forhold til utomhusarealer som er gjort og burde vært kjent.

 

Megleren har opptrådt kritikkverdig. Megleren har ikke gitt klagerne nødvendig informasjon om viktige endringer i beliggenheten til boligen. Beliggenheten er viktig del av prisen på en bolig. Dette fremkommer også av hvordan boligene var priset i prosjektet. Dersom klagerne hadde vært klar over denne endringen i gangveien ville klagerne på kjøpstidspunktet ikke valgt å gi bud på boligen.

 

Klagerne krever erstatning på kr 350 000.

 

Innklagede har i korte trekk anført:

Klagerne kjøpte boligen i juni 2016. Før salgsstart innhentet megleren informasjon fra selgeren og kommunen. Det fremgikk ikke at gangveien skulle flyttes. Den aktuelle endringen lå i saken på byggetrinn 1 hos kommunen som ett av 1011 dokumenter. Noen av de godt over tusen dokumentene er like, men for å kunne oppdage den aktuelle endringen måtte megleren i tilfelle ha overvåket hele dialogen/byggesaken og innhentet og lest alle disse dokumentene fortløpende. Dette ligger utenfor meglerens plikter og ansvar så lenge megleren ikke hadde informasjon som tilsa at en slik endring hadde skjedd.

 

Ved endringer forventer megleren at selgeren informerer megleren om dette. Før salgsstart innhentes dokumenter fra kommunen noen uker før, slik at megleren rekker å sette seg inn i alle dokumentene før salgsoppgaven lages. Det er en omfattende prosess da både kommunal informasjon, leveransebeskrivelser og tegninger skal lages og kvalitetssikres frem mot salgsstart. Det er i denne aktuelle perioden hvor megleren har arbeidet med produksjon av salgsmateriell, at det skjedde en endring på en annen byggesak enn på det salgstrinnet klagerne kjøpte. Innklagede kan ikke se at de kan lastes for å ikke ha oppdaget endringen. Endringen ble ikke en del av byggesaken på det aktuelle salgstrinnet før ved innsendelsen av rammesøknad etter klagerne hadde kjøpt boligen.

 

Skriftlig aksept ble sendt samme dag som handel ble inngått pr. SMS i henhold til kravene om skriftlig budhåndtering. Underskrivingen av kontrakten var dessverre ikke mulig å gjennomføre så snart som ønskelig, da mottagelse av kontraktsvedlegg fra selgeren/underleverandøren/trykkeri tok lenger tid enn forventet.

 

Når det gjelder klagernes innsigelser til meglerens informasjon om pipe, samt daglig leders første svar på klage, tar innklagede dette til etterretning, og vil gjennomgå rutinene slik at kundene skal unngå å sitte igjen med en slik opplevelse.

 

Innklagede bestrider klagernes påstand om at boligen burde vært priset til kr 300 000 lavere som følge av plassering av gangveien. Prisene som klagerne sammenligner boligen med, har vesentlig annen beliggenhet. De rimeligere boligene ligger enten sammen som tomannsboliger med felles vegg, og/eller med annen plassering på feltet, i forhold til omkringliggende naboboliger og/eller solforhold. Klagernes bolig er priset høyest som følge av at den ligger på enden av rekken, uten felles vegg med naboboliger. Boliger som ligger ytterst på rekken prises generelt høyere enn boliger beliggende i en rekke. Videre er boligen priset opp fordi den ligger vendt mot sydvest og derfor har bedre sol – og lysforhold. Selv om gangveien hadde vært tegnet inn slik den ligger i dag, er innklagedes mening at boligen er korrekt priset da gangveien uansett ligger på fellesareal. Boligen har også kun et vanlig vindu mot gangveien. Innklagede ser at gangveien kunne vært av en større betydning dersom hele gavlveggen hadde bestått av store vinduer. Boligen ville likevel vendt ut mot et fellesareal som kan benyttes fritt av alle i sameiet, og prisingen ville derfor ha vært lik for boligen med bakgrunn i plassering i enden av rekken, og på et sted innklagede oppfatter som den beste plasseringen.

 

Megleren har utført oppdraget i tråd med god meglerskikk, og innklagede bestrider erstatningskravet.

 

 

Reklamasjonsnemnda bemerker:

 

Saken gjelder påstått brudd på god meglerskikk og opplysningsplikten, samt krav om erstatning.

 

I saksfremstillingen er partenes anførsler gjengitt i hovedsak. Nemndas medlemmer har fått alle sakens dokumenter.

 

Sakens hovedspørsmål er om innklagede er erstatningsansvarlig for det tap klagerne har lidt som følge av at gangveien ble flyttet. Dette forutsetter at megleren i forbindelse med flyttingen av gangveien har opptrådt erstatningsbetingende uaktsomt.

 

Nemnda behandler kun meglerens håndtering av salgsoppdraget – og ikke forholdet til utbygger. Nemnda tar således ikke stilling til om utbygger eventuelt er erstatningsansvarlig.

 

Slik saken er opplyst, legger nemnda til grunn at megleren ved oppstart av megleroppdraget innhentet rutinemessig den informasjon som er pålagt og vanlig. Ved prosjektmegling som i dette tilfellet, er det imidlertid mange involverte parter på selgersiden, og det er selgeren som må bære hovedansvaret for å informere megleren om endringer i prosjektet. Det kan ikke forventes at en megler til enhver tid har oppdatert informasjon fra kommunen. Nemnda kan ikke se at megleren i dette tilfellet fikk opplysninger som tilsa at han måtte foreta nye undersøkelser i kommunen om status for prosjektet. Det gikk også bare ca. to måneder fra endringen vedrørende gangveien til salget fant sted.

 

Konklusjonen blir etter dette at megleren ikke har opptrådt i strid med god meglerskikk, og at erstatningskravet mot innklagede ikke kan føre frem.

 

Beslutningen er enstemmig.

 

 

Konklusjon:

 

Klagerne gis ikke medhold.

 

 

 

 

Kommentarer er stengt.