Saksframstilling

Kjøperen kjøpte en boligeiendom gjennom innklagede som megler. Klagerens bud ble akseptert 9. juli 2001 og kjøpekontrakten er undertegnet 8. august 2001. Overtakelse var 15. august 2001.

Faglig leder for foretaket er statsautorisert eiendomsmegler.

Klageren anfører:

Klageren ønsker at innklagede blir kjent skyldig i mangelfull redegjørelse for salgsoppgave til eiendommen vedrørende boligens veirettigheter, feil som har oppstått i budrunden, prosedyresvikt på kontraktsmøtet, mangelfull håndtering av prosess med hensyn til opprettelse av tinglysingserklæring for atkomstrettigheter for eiendommen. Videre ønsker klageren å få en kopi av et bud hun selv har levert hos innklagede.

Klageren var på en «førvisning» av eiendommen onsdag 27. juni 2001. Eiendommen 34A og 34 er en generasjonsbolig/tomannsbolig. Det var samme familie som eide boligen før klageren kjøpte 34A. Tomannsboligen har felles bruk av atkomstvei og parkeringsplass. Atkomstvei og snuplass/parkeringsplass er anlagt på nr 34, mens felles inngangsparti med hovedinngang til begge boligene ligger på 34A. På 34A er det kun en lang, bratt og smal trapp opp til boligen.

På visningen forespurte klageren selgeren om rett til bruk av atkomstvei. Selgeren var ifølge klageren forundret over at dette ikke sto i salgsoppgaven, men sa at boligen hadde rett til bruk av eksisterende vei/parkering med bil etter

behov. Hun presiserte at 34A ikke kunne parkere på naboeiendommen. Klageren hevder at hun spurte konkret om 34A var avhengig av tillatelse hver gang atkomstvei og biloppstillingsplass skulle benyttes. Selgeren skal ha svar at det trengte klageren ikke. Hun skal også ha svar bekreftende på at naboeiendommen parkerte slik at det i praksis var mulig for 34A å benytte atkomstvei og parkeringsplass. Klagerne oppfattet rettigheten til å være tilsvarende rettigheter i borettslag/sameier med felles bruk av vei. Klageren var skeptisk til å legge inn bud, men fant at hun kunne legge inn bud med et referat av hva selgeren hadde sagt til henne på visning.

På forespørsel til innklagede torsdag 5. juli fikk klageren forståelse av at det ikke var noen bud, men at det hadde blitt avslått et bud på en million kroner. Innklagede anbefalte klageren å komme innom neste dag med budet, slik at de hadde den første skriftlige originalen av dette. Klageren leverte budet og satte frist til mandag over helga. På budet hadde klageren skrevet Selger har informert om at [..] fritt og uforhindret har rett til å benytte eksisterende atkomstvei/parkeringsplass med bil etter behov. I tillegg refererte hun selgerens svar på spørsmål om veien kunne brukes uten forhåndsavklaring, og om naboer tok hensyn til rettigheten og parkerte slik at den kunne benytte og ikke ble stengt av. Klageren skrev også at hun forutsatte at opplysningene var riktige. Budet ble senere forhøyet per telefaks.

Kontraktsmøtet ble holdt 8. august 2001. Klageren ble spurt om hun hadde oversikt over budrunden, noe hun trodde hun hadde. Budhistorikken ble ikke gjennomgått. Klageren hadde ikke fått noen tilbakemeldinger på veirettigheten, og tenkte derfor ikke på den.

Et halvt år etter overtakelse døde naboen i nr 34. Eiendommen skulle selges. Klageren skrev da til selgeren og ba om en tinglyst rettighet og nærmere samtale om felles bruk av atkomstvei/parkeringsplass. Selgeren henviste klageren til innklagede. Klageren forventet etter dette å bli kontaktet av innklagede, dette skjedde ikke. Hun skrev så en erklæring selv og leverte selgeren. Forslaget til erklæring ga 34A rett til kjørbar atkomst for nødvendig av- og pålossing over eiendommen m.v. Klagerens erklæring ble tinglyst i forbindelse med salget av 34 uten ytterligere felles diskusjon/gjennomgang. I tillegg til erklæringen, fremgikk det av salgsoppgaven til nr 34 at de hadde garasje og biloppstilingsplass. Kjøperne ble i salgsoppgaven bedt om å konferere med innklagede vedrørende rettighetene, så klageren oppfattet derfor at alt rundt atkomstvei var i orden i forbindelse med salget.

De nye naboene har to biler og parkerer slik at de sperrer for gang- og sykkelatkomst, og kjørbar atkomst til nr 34A. De hevder å ha fått opplyst at rettigheten for nr 34A kun gjelder i forbindelse med inn- og utflytting. Innklagede ga på forespørsel en skriftlig redegjørelse for rettigheten, denne var så vag at eierne av nr 34 gikk inn for å stenge atkomsten på nytt. Selgeren har også endret forklaring om hvordan rettigheten skal forstås. Selgeren vil vitne for nr 34 i rettssak for at rettigheten angår et omfang «tilsvarende inn- og utflytting». Dette er langt fra de opplysningene klageren fikk på visning, som hun også refererte i budet. Det samsvarer heller ikke med det innklagede påpeker i sin uttalelse til hvordan rettigheten skal forstås. Innklagedes uttalelse har form som en tolkning av rettigheten, noe som ifølge klageren er klandreverdig siden han selv hadde ansvaret for opprettelse av rettigheten ett år tidligere. Innklagde burde vite de faktiske forholdene til grunn for rettigheten.

Da konflikten tilspisset seg tok klageren kontakt med innklagede for å få kopi av sitt første bud. Innklagede har ikke dette budet. Ved kontakt med innklagede fikk klageren opplyst at budet på kr 1,1 mill som hun ble varslet om kun var på en million. Klageren forsto nå at det hadde skjedd en feil i budrunden og at hun hadde budt over seg selv. Hun ba derfor om et møte med innklagede. Klageren forklarte situasjonen, men nådde ikke frem. Hvis denne budrunden kan sammenlignes med de to tidligere budrundene klageren har deltatt i, kan det sees at hun aldri har gått over 30 000 over innkommet bud. Klageren har en middels inntekt og skulle kjøpe boligen til seg selv. Å by 150 000 kroner over et bud, ville hun aldri kunne gjøre.

Klageren hevder at innklagede har «rotet» bort hennes første bud. Dette blelevert innklagedes kontor med beskjed om at det skulle gis til en navngitt ansatt som klageren forholdt seg til (A). Hun har i ettertid skjønt at A tok ferie rundt dette tidspunktet og at megler B overtok ansvaret for salget en periode. Klageren har nylig funnet av en annonse at B holdt fellesvisning i 34A på kvelden torsdag 5. juli 2001, samme dag klageren snakket med A om å legge inn bud dagen etter. Klageren mener det var B som hadde budrunden, men at A var tilbake til kontraktsmøtet. Klageren hevder at det lett kan ha skjedd en forbigåelse i forbindelse med at B overtok salget, budet kan ha blitt lagt på As kontor og først oppdaget etter vedkommendes ferie. Klageren har på grunn av feilen i budrunden bydd over seg selv med en forskjell mellom hennes to bud på kr 70 000. Klageren spør om det er på grunn av at hun oppdaget feilen at budhistorikken ikke ble gjennomgått, og om det også er grunnen til at hun ikke fikk se originalbudet som hun ba om på kontraktsmøtet. Klageren er forundret over at hun ble oppringt på sine foreldres hjemmetelefon da hun ble varslet om bud mandag 9. juli, et nummer som ikke står på interessentlisten. Klageren mener hun ga sine foreldres telefonnummer på sitt første bud, tilsvarende på det andre.

Klageren ser at hun i spenningen kan ha oppfattet feil sum, dette fordi man ikke forventer at noen vil gi bud under det man selv har gitt. Klagerne hadde også fått informasjon fra innklagede om at de hadde avvist et bud på kroner en million. Et bud i denne størrelsesorden var derfor usannsynlig for klageren, og kan ha medført at hun oppfattet feil. Hun understreker at årsaken til den eventuelle misoppfattelsen var at innklagede har rotet vekk hennes bud og at de i utgangspunktet hadde gjort denne feilen ved å ta imot et lavere bud.

Klageren anfører at hun har behov for budet som mangler, da dette vil styrke hennes sak i forbindelse med en oppfølging av veisaken. Klageren har blitt påfør betydelige kostnader og vanskeligheter i denne saken over flere år. Klageren kan vanskelig forstå at innklagede ikke så de uklare forholdene rundt felles bruk av atkomstvei i forbindelse med salget av 34A, og ikke avklarte dette før salget. Klageren har også vanskelig for å forstå at innklagede ikke gjorde en bedre jobb med tinglyste rettigheter for bruk av atkomstvei etter betydelig oppfordring fra klageren.

Innklagede anfører:

Innklagede mener at saken må være foreldet og ber om at saken avvises på grunn av foreldelse.

Innklagede utarbeidet prospekt og opplyst det han mente var relevant vedrørende veirettigheter. Denne saken har versert i lang tid etterpå, men har endt i en rettslig løsning hvor innklagede ikke kan se å være stevnet eller å ha grunn til å dekke klagerens utgifter til saken.

Når det gjelder feil oppstått i budrunde opplyser innklagede at saken har blitt behandlet underveis ved to av hans statsautoriserte og erfarne eiendomsmeglere, A og B. Innklagede hadde tidligere budskjemaer med gjennomslag hvor man alltid enten beholdt selv eller fikk med seg gjenparten av budene, i dag gir han budgiverne kopi når bud blir levert ved hans kontor. Det er ifølge innklagede merkelig som klageren anfører om innlevert bud at hun da ikke har kopi av det. Innklagede har forholdt seg til inngitt bud per telefaks 9. juli 2001 som ikke hadde noen forbehold. Handelen ble derfor inngått. Klageren hadde også, som hun selv sier, møte med to av innklagedes saksbehandlere i ettertid for gjennomgang av budrunden.

Innklagede har helt klare prosedyrer for kontraktsmøter og innklagedes statsautoriserte eiendomsmeglere kjenner til hvorledes et kontraktsmøte skal gjennomføres. Det er ingen ting som tilsier at budhistorikken skal gjennomgås på kontraktsmøtet dersom ikke en av partene ber om det.

Når det gjelder klagerens påstand om mangelfull håndtering av prosessen vedrørende veierklæringen viser innklagede til brev til klageren av 24. november 2003. Av dette fremgår at utgangspunktet med erklæringen var på den ene side å sikre 34A en mulighet for å komme frem med bil nær sitt inngangsparti ved behov for av og pålossing ettersom boligen har sin garasje og primæratkomst via trapp annet sted, samtidig som man skulle unngå at dette ble en ordinær veirett hvor det ble stående bil(er) permanent utenfor 34 A. Spørsmålet er ifølge innklagede om hyppigheten på bruk av veiretten og om det er adgang for nr 34 til å plassere biler eller hindringer der slik at man må ta aktive skritt for å få flyttet disse ved av- og pålessing. Erklæringen sier intet om hyppigheten på bruken eller hvordan utøvelsen skal skje i praksis. Det er nesten umulig å detaljregulere dette i en erklæring og heller ikke vanlig å gjøre det. Partene i slike avtaler må finne praktiske og fornuftige måter å løse dette på. Etter innklagedes syn mådet være plass for at biler på nr 34 kan plasseres slik at 34A får aksess inn til sin eiendom, eventuelt at man prøver å tilrettelegge for dette slik at begge parters interesser kan ivaretas. Innklagede er også informert om at partene har fått en rettslig løsning i saken i april 2006.

Når det gjelder klagerens anførsler vedrørende manglende utlevering av bud, har klageren fått klar beskjed fra innklagede at han ikke har mottatt noe bud slik klageren mener. Innklagede har helt klare prosedyrer for mottakelse av bud, herunder bl.a. loggføring på saken. Innklagede har mottatt ett skriftlig bud fra klageren som ble akseptert. Her er det ikke påført noen forbehold.

Innklagede anser klagen som grunnløs og kan ikke se at han har foretatt seg noe som skulle tilsi at Reklamasjonsnemnda skulle finne grunnlag for kritikk i saken.

Klagerens ytterligere anførsler:

Klageren anfører at foreldelsesfristen først må begynne å løpe fra hun ble klar over problemene ved at hun ba om kopi av sine to bud.

Klagerens tidligere advokat oppnådde en avtale med beboerne i 34 for bruk av atkomstvei. Naboene hevdet at dette ikke var en rettighet, men kun en «spesialavtale» for henne. Klageren trodde hun ville få støtte fra innklagede i at det var en rettighet, det gjorde hun ikke. Hun ønsket å selge boligen og ville ha et dokument med forklaring på veirettigheten som kunne legges ved salgsoppgaven. Klageren anså innklagedes redegjørelse i brev av 14. oktober 2003 som uegnet på grunn av omtale av tvist. I salgsoppgaven for nr 34 er opplyst at boligen hadde garasje og biloppstillingsplass, dette mener klageren betyr biloppstillingsplass for en bil.

Klageren tok kontakt med professor advokat Daniel Rogstad ogba om en vurdering av den tinglyste erklæringen.

Ved salgsfremstøt tok beboerne i nr 34 kontakt med megleren og påpekte begrenset rett til bruk av veien, videre ble atkomstveien totalt avsperret for å demonstrere at boligen ikke hadde veiatkomst.

Innklagede kan ikke ta ansvaret for oppførselen til nåværende beboere, men må være ansvarlig for at klageren har måttet håndtere denne konflikten. Klageren mener hun hadde unngått disse problemene dersom hun hadde fått kopi av sitt første bud.

Klageren har en forskjell mellom sitt første og sitt andre bud på kr 70 000. I tillegg har hun hatt utgifter til bruk av advokat og rettsgebyr på til sammen kr 25 433. Hun har betalt på en bolig hun har hatt problemer med å kunne oppholde seg i og ikke har fått solgt (ingen bud i 2005).

Klageren har kommentert innklagedes tilsvar. Av nye anførsler refereres følgende:

Innklagede var ansvarlig for formalisering av rettigheten og uttalte seg om denne i brev av 14. oktober 2003. Da klagerne ikke fikk kopi av sitt manglende bud, ble saksbehandler B et sentralt vitne i saken mot eierne av nr 34. Hun anså det lite heldig å stevne et vitne hun hadde behov for å benytte i saken for å vinne fram mot beboerne i nr 34. Hun valgte å forlike saken.

Klageren hadde tidligere kopi av sitt manglende bud og hevder å ha vist den til sine vitner. Hun var på ferie da hun fikk tilslaget på boligen og var ikke påpasselig nok med å ta vare på papirene i ettertid.

Det ble ikke holdt noe felles møte vedrørende veirett før salget av nr 34. Klageren møtte saksbehandler B tilfeldig og redegjorde for rettigheten og hvordan denne ble praktisert. Hun fikk forståelse av at dette ville bli ivaretatt ved salget. Salgsoppgaven burde inneholde de samme opplysningene som fremgår av innklagedes brev av 14. oktober 2003.

Reklamasjonsnemnda vil bemerke

Klagen gjelder budgivning og veirett.

Reklamasjonsnemnda ser at mye kan tale for at klagerens krav er foreldet. Reklamasjonsnemnda vil imidlertid likevel gå inn på de spørsmål saken reiser.

Klageren hevder at hun personlig har levert et bud til innklagede, hvor hun har nedfelt informasjonen om veiretten hun mener å ha fått fra selgeren.Innklagede på sin side anfører at han ikke har mottatt klagerens første bud hvor hun har nedtegnet denne informasjonen. Dette begrunnes med at han alltid sørger for at budgiveren får en kopi av budet og at det blir loggført. Der hvor det er påstand mot påstand som i denne saken kan ikke Reklamasjonsnemnda tillegge den ene partens utsagn større vekt enn den andres. Saken avvises på dette punktet.

Reklamasjonsnemnda kan ikke se at det er noe krav til gjennomgang av budrunder på kontraktsmøter.

Klagerens hus er solgt med parkering og garasje ved veien. Det er adkomst via trapper opp til hennes hus. Kjøreatkomst skjer via naboens (nr 34s) atkomstvei. Spørsmålet i denne saken er om innklagede burde besørget veiretten avklaret før salget, og om han av eget initiativ burde besørget tinglyst en erklæring etter at klageren tok opp saken og til sist om han burde sørget for omformulering av den erklæringen klageren hadde utformet. Nemnda kan ikke se at innklagede hadde noen foranledning til å foreta noen avklaring før salget av eiendommen til klageren. Innklagedes oppdrag var avsluttet ved klagerens henvendelse, han tok likevel på seg å foreta tinglysing av den erklæringen klageren hadde utformet. Erklæringen synes korrekt ut fra de faktiske forhold, klagerens eiendom har parkering med adkomst via trapper til eiendommen, og det vil være nødvendig med kjøring for av- og pålessing.

Reklamasjonsnemndas konklusjon

Klageren gis ikke medhold i klagen.

Oslo, den 12. desember 2006