Klage nr 2018013
Behandlet av Reklamasjonsnemnda den 9. april 2018. Nemnda har bestått av:
Per Racin Fosmark, formann
Kåre Mæland, oppnevnt av Norges Eiendomsmeglerforbund og Eiendom Norge
Line Jeanette Klefstad, oppnevnt av Forbrukerrådet
Innklaget: Foss & Co Østfold Eiendomsmegling AS
Saken gjelder: Budgivning
Saksfremstilling:
Klageren ga bud på direkte til selgeren med akseptfrist før kl. 12:00 første virkedag etter siste annonserte visning. Klageren mener megleren har opptrådt i strid med god meglerskikk ved å formidle bud med akseptfrist kortere enn kl. 12:00 første virkedag etter siste annonserte visning, ikke varsle klageren om budforhøyelse, ringe opp klageren to ganger etter at akseptfristen på det høyeste budet gitt av en annen budgiver og oppfordre klageren til å legge inn høyere bud, samt å sende budjournalen i et redigerbart word-dokument.
Innklagede viser til at de har beklaget at de formidlet budene, men at klageren hadde anledning til å kjøpe eiendommen. Innklagede anfører at det kan skje forsinkelser ved budbehandlingen, men at klageren ble varslet om bud, samt at megleren på grunn av korte akseptfrister ønsket å forsikre seg om at det ikke var gitt bud som han ikke hadde fått varsel om før bud ble akseptert. Innklagede hevder videre at budjournalen ble også sendt fra meglersystemet.
Fagansvarlig hos innklagede er eiendomsmegler.
Nemnda kom til at klagen førte frem.
Klageren har i korte trekk anført:
Klageren var budgiver på en eiendom formidlet av innklagede. Det var satt opp visning
- januar 2018. Klageren var på privatvisning med selgeren 14. januar og 18. januar 2018.
Onsdag 17. januar 2018 ringte klageren til megleren og spurte blant annet om det var kommet inn bud. Megleren sa at det kunne komme bud når som helst, men at budet må gis skriftlig direkte til selgeren. Megleren forklarte at de måtte fylle ut skriftlig budskjema og overlevere dette direkte til selgeren.
Torsdag 18. januar 2018 kl. 19:45 ga klageren skriftlig bud direkte til selgeren på
kr 5 250 000 med akseptfrist 19. januar 2018 kl. 14:00. Klageren mottok skriftlig SMS fra megleren om budet. Megleren fjernet visningen i annonsen på FINN.no, og skrev i annonsen at høyeste bud var på kr 5 250 000. Klageren ble forundret over dette da megleren ikke skal formidle bud med kortere akseptfrist enn kl. 12:00 første virkedag etter siste annonserte visning.
Klageren forstår det slik at megleren formidlet klagerens bud til alle interessentene på eiendommen, og åpnet opp for en budrunde to dager før siste annonserte visning.
Fredag 19. januar 2018 kl. 13:00 oppdaget klageren ved en tilfeldighet at høyeste bud i annonseteksten på FINN.no ble oppdatert kl. 12:50 til kr 5 400 000. Klageren hadde ikke mottatt varsel om budet på SMS. Klageren ringte megleren, og megleren opplyste at han ikke hadde hatt tid til å sende varsel om bud enda. Klageren er forundret over at megleren hadde tid til å oppdatere annonsen på FINN.no, men ikke hadde tid til å sende varsel om bud.
Noen minutter senere mottok klagerne varsel om budet som hadde akseptfrist samme dag
- 14:00. Klagerne la inn nytt bud på kr 5 500 000 ca. kl. 13:12 med akseptfrist kl. 13:30. Deretter ble det gitt bud med korte akseptfrister. Klagerens siste bud var på kr 5 800 000. Megleren ringte klageren ved akseptfristen på siste budet, og oppfordret klageren til å gi bud på kr 5 900 000, som var kr 10 000 over det høyeste budet. Klageren var usikker på hva han ønsket å gjøre og var forundret over at han ble oppringt etter at akseptfristen på det høyeste budet var gått ut.
Elleve minutter etter akseptfristen på det siste budet hadde gått ut ringte megleren, og klageren ble igjen oppfordret til å legge inn nytt bud. Klageren synes dette er veldig merkelig, og svarte at de ikke ønsket å gi nytt bud.
I ettertid er klageren forundret over flere ting ved denne prosessen, og han sitter igjen med en dårlig opplevelse.
Klageren hevder megleren har opptrådt i strid med god meglerskikk ved å formidle bud med kortere akseptfrist enn kl. 12:00 første virkedag etter siste annonserte visning, ikke varsle budgiver om budforhøyelse, ringe to ganger etter akseptfristen på det høyeste budet var gått ut og oppfordre klageren til å legge inn nytt bud, og sende budjournalen i et redigerbart word-dokument, og ikke den originale budjournalen som klageren ba om.
Innklagede har i korte trekk anført:
Handlingene som er utført fra meglerens side, er gjort i samråd med selgeren, og med kun det formål å også gjøre det beste ut av den situasjonen som oppstod også for selgeren. Selgeren hadde allerede kjøpt seg ny eiendom, og siden eiendommen de skulle selge lå i det øverste prissegmentet i dette området, var de veldig nervøse om de kom til å få solgt før de skulle overta sin nye bolig.
Det var satt opp fellesvisning 21. januar 2018. Klageren ga bud den 18. januar på kr 5 250 000 direkte til selgeren. Budet var på kr 250 000 lavere enn prisantydning. Selgeren tok umiddelbart kontakt med megleren, og følte seg i en veldig presset situasjon. I tillegg til denne budgiveren, hadde det allerede vært to andre som også hadde vært på forhåndsvisning av eiendommen. Begge interessentene hadde gitt uttrykk for at de var veldig interessert i eiendommen.
Etter en diskusjon mellom selgeren og megleren, ønsket selgeren at megleren skulle avlyse fellesvisningen for så å presentere budet for de andre interessentene. Selgeren følte seg ganske sikker på at kjøperen ville være en av de som allerede hadde vært på visning. Megleren innrømmer at klageren som forsøkte å «kuppe» boligen, ikke fikk tilstrekkelig informasjon om at budet ville bli behandlet som et bud inngitt via megleren på vanlig måte. Megleren mener imidlertid at klageren fikk mulighet til å kjøpe eiendommen på samme vilkår som de andre budgiverne i budrunden.
Det er riktig at megleren formidlet bud med kortere akseptfrist enn kl. 12:00 dagen etter siste visning. Innklagede har beklaget dette overfor klageren tidligere, men han hadde anledning til å få kjøpe eiendommen. Klageren ble varslet om budforhøyelser. Det kan skje forsinkelser da budbehandlingen skjer automatisk. Begge budgiverne ga bud med korte akseptfrister. Megleren ringte derfor til budgiverne for å forsikre seg om at bud ikke var kommet inn som megleren ikke hadde fått, før selgerens aksept ble gitt. Budjournalen som megleren sendte til klageren, ble sendt fra meglersystemet i word-format, men det i seg selv tilsier ikke at budjournalen er uriktig eller redigert.
Reklamasjonsnemnda bemerker:
Saken gjelder påstått brudd på god meglerskikk og krav om erstatning.
I saksfremstillingen er partenes anførsler gjengitt i hovedsak. Nemndas medlemmer har fått alle sakens dokumenter.
Nemnda behandlet meglerens behandling av budene for samme eiendom i sak RFE-2018012.
Det følger av eiendomsmeglingsforskriften § 6-3 tredje ledd at:
«I forbrukerforhold skal oppdragstaker ikke formidle bud med kortere akseptfrist enn til kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. Lørdag regnes ikke som virkedag».
I dette tilfellet var det annonsert fellesvisning søndag 21. januar. Klageren ga bud direkte til selgeren den 18. januar med akseptfrist 19. januar kl. 14.00. Megleren videreformidlet budene til interessenter. Dette er klart i strid med eiendomsmeglingsforskriften § 6-3 tredje ledd. Det forhold at megleren fjernet fellesvisning etter at budet var kommet inn, er en kritikkverdig omgåelse av regelverket. Avholde budrunder på korrekt måte er en sentral del av meglerens oppdrag. Megleren har opptrådt i strid med god meglerskikk, jf. eiendomsmeglingsloven
§ 6-3.
Klagen fører etter dette frem.
Beslutningen er enstemmig.
Konklusjon:
Megleren hos Foss & Co. Østfold Eiendomsmegling AS har opptrådt i strid med god meglerskikk.