Klage nr 2018030
Behandlet av Reklamasjonsnemnda den 9. april 2018. Nemnda har bestått av:
Per Racin Fosmark, formann
Kåre Mæland, oppnevnt av Norges Eiendomsmeglerforbund og Eiendom Norge
Line Jeanette Klefstad, oppnevnt av Forbrukerrådet
Innklaget: Meglerhuset Nylander AS avd. Solsiden
Saken gjelder: Misnøye med saksbehandlingen
Saksfremstilling:
Klageren inngikk oppdragsavtale med innklagede om salg av en enebolig. Klageren hevder innklagede garanterte at boligen ville bli solgt for kr 5 490 000. Eiendommen ble annonsert
ca ett år etter første oppdragsavtale ble inngått. Boligen ble først annonsert med en prisantydning på kr 5 890 000, og deretter satt ned flere ganger. Boligen ble solgt for
kr 5 300 000. Megleren feilsendte en SMS til en budgiver. Klageren hevder megleren har opptrådt i strid med god meglerskikk og krever at meglerens vederlag settes ned med
kr 53 000.
Innklagede bestrider at verdivurderingen var en prisgaranti. Innklagede beklager den feilsendte SMSen. Innklagede bestrider at megleren har opptrådt i strid med god meglerskikk og klagerens krav på vederlagsnedsettelse.
Fagansvarlig hos innklagede er eiendomsmegler.
Nemnda kom til at klagen førte delvis frem.
Klageren har i korte trekk anført:
I august 2016 inngikk klageren oppdragsavtale med innklagede om salg av en eiendom. Ved oppdragsinngåelsen garanterte innklagede at eiendommen ville bli solgt for kr 5 490 000. Det gikk ca. ett år før salgsprosessen startet. I løpet av denne perioden økte megleren prisantydning på boligen til kr 5 890 000. Etter første visning mottok klagerne et bud på
kr 5 450 000. Da budet var langt under prisantydning, anbefalte megleren at klageren ikke skulle akseptere budet.
Megleren feilsendte en SMS til budgiveren hvor han kalte ham useriøs, og at det var uakseptabel budgivning. Denne SMSen skulle egentlig til klageren. Budgiveren trakk seg da fra prosessen.
Etter dette ville megleren sette ned prisantydningen til kr 5 590 000. Klageren opplyste om at hun ikke aksepterte det, da hun hadde kjøpt ny bolig med mellomfinansiering, med utgangspunkt i prisantydningen på kr 5 890 000. Banken aksepterte ikke å at klageren solgte boligen til under kr 5 600 000. Klageren ga beskjed om dette til megleren, men han presset klageren til å sette ned prisantydning på boligen. Megleren ville at prisantydningen skulle settes ned til kr 5 390 000, men banken sto på sitt. Meglerens løsning på dette var at han ga en verdivurdering av klagerens nye bolig. Hun hadde kjøpt boligen til kr 4 290 000, og meglerens verdivurdering var på kr 5 250 000. Dette var noe han gjorde for at klageren måtte selge, og at han ville kvitte seg med oppdraget da det tok seg dårlig ut å sitte med et oppdrag så lenge. Det gikk tre måneder før boligen ble solgt.
Etter at daglig leder avslo klagerens klage, la hun ut sin opplevelse på innklagedes Facebook-side. Samme dag ble klageren innkalt til et møte med administrerende direktør i selskapet. Han skulle melde klageren tilbake etter en liten uke, noe han gjorde pr. telefon. Han var enig i at megleren hadde gjort en dårlig jobb, men kunne ikke se at han hadde gjort noe direkte feil. Han lovte å komme tilbake til klageren flere ganger uten at han gjorde dette.
Klageren hevder megleren har opptrådt i strid med god meglerskikk og krever at meglerens vederlag settes ned med kr 53 000.
Innklagede har i korte trekk anført:
Antatt markedsverdi på tidspunktet ved oppdragsinngåelsen ble vurdert til kr 5 490 000. Dette var i samsvar med de øvrige meglerforetaks verdivurderinger.
Boligprisutviklingen for kommunen for 2016 var på +4,6 %, med en påfølgende nedgang i vekst for 2017 til 2,4%. Med bakgrunn i markedsutviklingen generelt hensyntatt boligens beliggenhet valgte megleren å justere prisantydningen til kr 5 890 000 ved første annonsering i august 2017.
Meglerens verdivurdering er et estimat. Verdivurderingen ble fastsatt med utgangspunkt i hva som tidligere er solgt og eiendommens beliggenhet og standard.
Markedet har blitt påvirket av sentrale reguleringer og insentiv gitt av regjeringen og finansnæringen. Dette har gitt utslag i markedet. Det blir nå normalt avholdt flere visninger med færre visningsdeltakere på hvert objekt. I tillegg har prisforventningene i markedet korrigert seg, dog med variasjoner ut fra blant annet beliggenhet og standard.
Meglerens verdivurdering kan ikke oppfattes som en minimums- eller maksimumspris for bolig. Det er markedet som endelig fastsetter eiendommens salgssum.
I dette oppdraget inntok megleren et eget avsnitt i oppdragsavtalen som omhandler en salgsgaranti. Garantien regulerer kontraktspartenes forpliktelser i de tilfeller der megleren ikke oppnår den prisvurderingen som er fastsatt, forutsatt at selgeren velger å tilbaketrekke oppdragsavtalen ved oppdragets utløp. Ved tilbaketrekking vil blant annet kostnader til meglerens dekning av utlegg, gebyr for tilretteleggelse, markedsføringskostnader med mer ikke forfalle til betaling. Klageren aksepterte budet på kr 5 300 000, og valgte derfor å ikke benytte seg av garantien.
Klageren var etter innklagedes oppfatning godt kjent med at meglerens verdivurdering ikke var en minimums- eller maksimumspris. Salgsgarantien var en sikkerhetsventil for klageren dersom forventet pris ikke ble oppnådd. Klageren ville da bare måttet betale for kostnader til takstmann og fotograf.
Markedssituasjonen og tiltak må fortløpende vurderes. En del av meglerens oppgaver er å følge med på markedsutviklingen og fremme løsninger for få tilpasset salgsobjekt til markedets etterspørsel.
Det var et urolig marked da eiendommen var ute for salg. Dette førte til at mange boligselgere måtte justere sine prisforventninger. Det ble avholdt syv visninger og mange privatvisninger. Markedsføring, kundematch i innklagedes kunderegister og prisjusteringer resulterte i ca. 16 visningsdeltakere.
Når det gjelder meglerens manglende tilstedeværelse, viser innklagede til at det ved privatvisninger kan det være naturlig at det er klageren selv som avholder disse.
Megleren bekrefter at han feilsendte en SMS til en budgiver hvor det sto at «bud virket useriøst». Megleren skulle sende SMSen til klageren. Budet var på kr 490 000 under prisantydning. Etter at SMSen ble sendt hadde megleren en god dialog og kontakt med den aktuelle budgiveren. Budgiveren kom på en ny visning etter eget ønske. Etter visningen ga budgiveren uttrykk for at han ønsket en større bolig. Med bakgrunn i dette kan ikke innklagede se at SMSen har hatt innvirkning på endelig salgssum eller salgsprosessens lengde.
Megleren har ikke opptrådt i strid med god meglerskikk. Oppdraget ble aktivt fulgt opp i oppdragsperioden. Innklagede beklager at megleren feilsendte en SMS, men kan ikke se at klageren har lidt et økonomisk tap.
Reklamasjonsnemnda bemerker:
Saken gjelder påstått brudd på god meglerskikk og krav om vederlagsnedsettelse.
I saksfremstillingen er partenes anførsler gjengitt i hovedsak. Nemndas medlemmer har fått alle sakens dokumenter.
Prisantydning
Når det gjelder prisantydningen er den basert på meglers vurdering. En prisantydning er imidlertid ingen «garanti». Det er heller ikke unaturlig at megleren foreslo prisantydningen for å begrense klagerens tap mest mulig. Den prisen selgeren oppnår, vil være avhengig av en rekke forhold; blant annet leilighetens standard, beliggenhet, tidspunktet for salg og den generelle utviklingen i markedet. Dette innebærer at det kan fremstå som noe «tilfeldig» hvilken pris man får, og hvor lang tid det tar å selge leiligheten.
Det er også selgeren (klageren), som alltid er adressaten for bud, og som alene avgjør om et bud skal aksepteres eller ikke.
Slik nemnda ser det, er det ikke noe som tilsier at megleren ikke utførte salgsarbeidet i henhold til god meglerskikk. Megleren kan ikke ha noe ansvar for at markedet ikke svarte til klagerens forventninger. Som nevnt, er ikke meglerens foreslåtte prisantydning noen «garanti» for hvilken pris som vil oppnås.
Feilsendt SMS
Innklagede har beklaget at megleren feilsendte en SMS til en budgiver.
Nemnda mener at det er kritikkverdig at megleren sendte SMS til budgiveren om hvor useriøst budgiverens bud på kr 5 450 000 var. Det er ikke useriøst å komme med et første bud som ligger underkant av 7,5 prosent under prisantydningen. Feilsendingen av SMSen resulterte i at budgiveren trakk seg fra prosessen. Nemnda nevner også at megleren anbefalte klageren å ikke akseptere budet på kr 5 450 000. Boligen ble senere solgt for kr 5 300 000. Megleren har opptrådt i strid med god meglerskikk, jf. eiendomsmeglingsloven § 6-3.
Vederlagsnedsettelse
Det følger av eiendomsmeglingsloven § 7-7 at vederlaget kan nedsettes helt eller delvis der det foreligger en «ikke ubetydelig pliktforsømmelse» fra meglerens side. Nemnda mener at det her er grunnlag for vederlagsnedsettelse (prisavslag). Det forutsetter ikke at klageren har lidt et økonomisk tap, men nemnda mener det er sannsynlig at hun har gjort det. Nemnda viser til budet på kr 5 450 000, som megler rådet klageren til ikke å akseptere.
Samlet vederlag (inkl. markedspakke m.m.) utgjør i henhold til oppgjørsoppstillingen nærmere kr 90 000. Nemnda mener at vederlaget passende kan reduseres med kr 50 000.
Klagen fører etter dette delvis frem.
Beslutningen er enstemmig.
Konklusjon:
Megleren til Meglerhuset Nylander AS avd. Solsiden har opptrådt i strid med god meglerskikk, og vederlaget reduseres med 50 000 kroner inkl. mva.