Saksframstilling

Klageren kjøpte leilighet gjennom innklagede.

Etter overtakelse ble det oppdaget flere avvik fra både salgsoppgaven og muntlige utsagn fra innklagede.

Faglig leder i foretaket er statsautorisert eiendomsmegler.

Klageren anfører:

I forbindelse med kjøpet, ble det gjort oppmerksom på at sameiet hadde planer om utvendig renovering, bl.a. nytt tak. Ifølge innklagede ville dette medføre en utgift på ca. kr 20000 pr boenhet. Klageren ble gjentatte ganger lovet innsyn i regnskap og vedtekter til sameiet, og disse skulle sendes henne. Dette skjedde aldri. I ettertid har det vist seg at disse ikke fantes, og det må dermed anses for å være regelrett avtalebrudd. Innklagede hevdet at det var et velfungerende sameie, noe som i ettertid har vist seg å være galt. Det var vanskelig for klageren å vurdere kostnader ved utvendig vedlikehold, fordi hun ikke hadde fått opplyst hvor mye som fantes på sameiets felleskonto. Dette hadde imidlertid innklagede større innsyn i, og anslo kostnadene til kr 20000. Klageren syntes det hørtes lite ut, men innklagede gjentok prisoverslaget flere ganger. Klageren slo seg da til ro med dette. Siste regning for utvendig oppussing ble betalt desember 2005. Det viste seg da at kostnadene totalt kom på kr 60000 pr boenhet. Innklagede var visstnok blitt opplyst av sameiet at kostnadene ville komme på ca kr 30000-40000. Likevel insisterte innklagede på en vesentlig lavere kostnad. Klageren lurer på hvorfor innklagede formidlet slik villedende informasjon.

Klageren oppdaget en lekkasje rundt verandadøren, og det ble samtidig avdekket råte i den sørvendte veggen. I henhold til en uformell vurdering avhåndverkere, skyldes dette at taket har vært defekt lenge, og at dette igjen kan skyldes manglende dryppbord over verandadøren. Disse forholdene kunne ikke undersøkes på visning, da verandadøren ikke lot seg åpne pga. en issvull. Vannet renner på innsiden av panelet, men innklagede opplyste at alt var i orden.

I prospektet ble det gjort oppmerksom på «små skjevheter i gulv».Etter at selgeren fjernet møblene sine, ble det oppdaget et fall i hjørnet på ca 7 cm. Dette kan ikke betegnes som «små skjevheter», noe en takstmann også bekrefter. Det er ikke vanlig å måtte flytte på større møbler ved visning, og dette må karakteriseres som et forsøk på å skjule en mangel. Ovennevnte takstmann mener selgeren/megleren burde ha opplyst særskilt om dette.

Klageren ba om å få tilsendt kopi av forsikringsbevis, dokumentasjon på forhold vedrørende garasjer, planer for oppussing, og dokumentasjon for oppgitte kommunale avgifter. Av ulike årsaker var det ikke mulig å sende klageren kopi av noe før salget. I etterkant har det vist seg at regnskap og reglement ikke eksisterte. Avgiftene som ble oppgitt i prospektet var for lave, og det samme gjaldt fellesutgiftene. Leiligheten ble solgt med en eierbrøk. Sameiet gjorde klageren oppmerksom på at selgeren hadde kjøpt leiligheten billig på «visse betingelser». Disse betingelsene ble ikke klageren gjort oppmerksom på, og innklagede bør være klar over at det skal opplyses om eventuelle heftelser som følger eiendommen.

I prospektet ble det gjort oppmerksom på at leiligheten ikke hadde disposisjonsrett til garasjen, men at retten tilhørte de to øvrige etasjene. Disposisjonsretten var imidlertid ikke tinglyst, men det ble det ikke opplyst om. Disposisjonsretten innebar også rett til å parkere utenfor garasjen, noe som er rett foran inngangspartiet til klageren. Bilene okkuperer dermed hele innkjørselspartiet til klageren. Bilene stod ikke parkert utenfor under visning, så det var ikke grunn til å mistenke denne utvidede disposisjonsretten.

Det ble gjort oppmerksom på at klageren kunne få biloppstillingsplass på veien ved innkjørselen, og at sameiet hadde vedtatt dette. Innklagede fortalte at det ikke var nødvendig med tinglysning av parkeringsretten, fordi det var kutyme i gaten at de sombodde der hadde biloppstillingsplass i veikanten. Det ble videre gjort oppmerksom på at klageren måtte kjøpe «et lass med jord og planere ut» for at biloppstillingsplassen skulle være velfungerende. Dette måtte skje på kjøpers regning, noe hun syntes var overkommelig. Etter kjøpet ble det opplyst at det «var nødvendig å støpe en mur» for å lage en velfungerende biloppstillingsplass. Ved overtakelsestidspunktet lå det mye snø på det aktuelle området, så det var umulig for klageren å besiktige forholdene. Klageren måtte derfor stole på innklagedes opplysninger. Når snøen smeltet viste det seg at det stod en hagemur der som var i ferd med å falle ut.Planen var derfor at klageren skulle støpe en ny mur til eiendommen, og samtidig lage en biloppstillingsplass for egen regning. En uformell vurdering av takstmann anslo kostnadene til kr 40000. Dette mener klageren er langt fra «å kjøpe et lass med jord og planere ut».

Det ble fremhevet i prospektet at leilighetene var godt lydisolert, noe innklagede understreket på spørsmål fra klageren. Det var spesielt viktig for klageren, fordi hun ventet barn. Lydisoleringen har vist seg å ikke være spesielt god, og klageren lurer på hvorfor innklagede gav feil opplysninger. Det ble videre hevdet i prospektet at eiendommen var opparbeidet og delvis beplantet. Ettersom eiendommen var dekket med snø, måtte klageren stole på innklagede. Det har vist seg at opplysningen ikke medfører riktighet. Det ble dessuten oppgitt at fellesutgiftene var kr 600 pr mnd, noe som er feil. Det riktige beløpet er kr 900 pr mnd.

Klageren kan ikke legge opplysningene i prospektet til grunn ved et eventuelt salg, fordi de har vist seg å være feil. Disse har gått i klagerens disfavør, og eiendommen er atskillig mindre verdt enn det som ble lagt til grunn ved kjøpet. Klageren stiller spørsmål om hvem som er ansvarlig for at prospektet er i samsvar med de virkelige forhold. Klageren ønsker en økonomisk kompensasjon for merutgifter knyttet til utvendig oppussing på kr 30 000, oppretting av skjevhet i gulv, bearbeiding av biloppstillingsplass, og råte i veggen.

Innklagede anfører:

Salgsoppgaven er utformet av innklagedes saksbehandler med bakgrunn i notater fra befaring, innhentede opplysninger fra selger, takstmann og kommunen. Disse er deretter gjennomgått og godkjent av selger og faglig leder.

Innklagede kan ikke lastes for at klageren har fått merutgifter ved sitt kjøp. Det finnes ingen notater på saken som skulle tilsi at innklagede har hatt eller gitt slike opplysninger vedrørende planlagt oppussing av eiendommen. Det er naturlig at sameiet i fellesskap innhenter tilbud, og tar stilling til hvem som skal utføre arbeidet, og hvordan utgiftene skal fordeles. Innklagede er ikke bygningskyndig, og kan umulig kjenne til hvilke utgifter en renovering ville medføre. Dersom selgeren hadde opplyst at det var innhentet tilbud, og at sameiet hadde beregnet andel utgifter til hver seksjon, ville innklagede gitt slike opplysninger videre så fremt de var kommet til innklagedes kunnskap.

Når det gjelder fellesutgiftene, var disse oppgitt til kr 600 pr mnd. Dette fremgår både av taksten og salgsoppgaven. Forretningsfører i sameiet er utdannet jurist, og har jobbet med eiendomsmegling i en årrekke. Det burde borge for ryddighet og korrekt informasjon fra sameiet.

I taksten fremgår det at det er observert setningssprekke ved sørvestre hjørne, synlig nedbøy av vannstokk i sørøstre hjørne og skader på eternittplater utenpå ytterpanel. Videre opplyses det at taktekke, renner, nedløp og beslag bør påregnes utskiftet. Ventilator har utkast i rommet. Kullfilter bør monteres. Gulv i flere rom har skjevheter. Utvendig vedlikehold bør påregnes av sameiet. Alle ovennevnte opplysninger er gitt klageren som vedlegg til salgsoppgave, og burde vært kjent før bud ble avgitt og kontrakt inngått. I kjøpekontrakten er det tatt inn et eget punkt om at kjøper tar kostnadene ved å montere lydhimling mellom seksjon 1 og 2. I taksten er det oppgitt at det er montert lydbøyler, lekter og gipsplater i noen rom.

Dersom selger har gitt annen informasjon på visninger, og klageren har oppfattet disse som korrekte, kan innklagede verken verifisere eller lastes for at disse ikke stemmer. Eiendommen er kjøpt «som den er», og verken selger eller innklagede kan lastes for feil og mangler som man ikke kjente til, eller hadde forutsetninger for å kjenne til.

Det forhold at klageren har fått avvist reklamasjonen av eierskifteforsikringsselskapet er uansett beklagelig, men ikke noe innklagede kan gjøre noe med. Innklagede kan ikke se å kunne lastes for de forhold som klageren anfører, og avviser derfor klagen.

Klagerens ytterligere anførsler:

Det er riktig at det ikke foreligger notater på estimerte oppussingskostnader. Denne opplysningen ble gitt muntlig av innklagede, men han gav uttrykk for stor sikkerhet rundt beløpet på kr 20000. I ettertid har klageren fått kopi av e-mail som var sendt innklagede av en medeier i sameiet. I prospektet var vedkommende eier definert som forretningsfører, men i virkeligheten dreide dette seg om en uformell rolle. I denne korrespondansen estimerer «forretningsføreren» at utgiftene vil beløpe seg til rundt kr 30000-40000 pr enhet. Opplysningene innklagede har gitt klageren er dermed ren løgn. Det som var kommet til innklagedes kunnskap ble ikke videreført til klageren. Det er forståelig at innklagede ikke er bygningskyndig, men da bør han verken fremstå som det eller uttale seg som om han var det.

Ovennevnte e-mail viser også at innklagede hadde fått korrekt informasjon om fellesutgifter (kr 900 pr mnd), og at beløpet hadde vært det samme i flere måneder. Det er derfor ikke riktig at innklagede ikke kan lastes for dette. Det går også frem av e-mailen at reglement, årsberetning og regnskap ikke eksisterer. Innklagede hadde altså kunnskap om disse manglene, likevel lovet han ved flere anledninger at disse skulle oversendes.

Innklagedes ytterligere anførsler:

Innklagede har gjennomgått saken på nytt, og kan ikke se å ha mottatt den informasjonen som klageren nevner. Innklagede avviser å ha uttalt noe som helst vedrørende kostnader til oppussing. Derimot hadde klageren stedfortreder på visningen, og disse har selv uttalt at det ikke ville være så dyrt å renovere/pusse opp boligen. De uttalte også at det bare var sjarmerende at boligen bl.a. hadde enkelte skjevheter i gulv. Klageren besiktiget ikke boligen selv før bindende bud ble gitt, og kjøpte dermed boligen usett. Eventuelle feil i fellesutgiftene må belastes selgeren og ikke innklagede.

Klagerens atter ytterligere anførsler:

Klageren hadde telefonkontakt med begge sine stedfortredere da de var på visning. Disse bekrefter dessuten alle de tidligere anførslene fra klageren.

Reklamasjonsnemnda vil bemerke

Saken gjelder krav som følge av feilaktige/manglende opplysninger.

Kravet er ikke foreldet etter alminnelige foreldelsesregler. Etter Reklamasjonsnemndas oppfatning er det imidlertid gått for lang tid etter at handelen ble gjennomført, til at en klage over budgivning fremmes til realitetsbehandling i Reklamasjonsnemnda. Det er en alminnelig, ulovfestet regel i norsk rett at passivitet kan føre til at et krav bortfaller. Det tok et år fra overtakelse til klageren fremmet krav mot innklagede. Klagerens passivitet tilsier her at klagen må avvises.

Reklamasjonsnemnda vil for øvrig bemerke at kravet ikke under noen omstendighet kunne føre frem. Klagerens påstander mot innklagede er ikke dokumentert, selv om det nok er sannsynlig at innklagede hadde fått noe kunnskap om ovennevnte gjennom e-mail fra «forretningsføreren». De øvrige kravene er forhold mellom kjøperen og selgeren, og Reklamasjonsnemnda kan ikke ta stilling til disse. De er uansett avgjort av eierskifteforsikringsselskapet.

Reklamasjonsnemndas konklusjon

Klagen avvises.

Oslo, den 12. desember 2006

(sign.)

Bård Bømark

Norges Eiendomsmeglerforbunds

Representant/Eiendomsmeglerfore-takenes Forenings representant