Saksframstilling

Klageren kjøpte fritidseiendom gjennom innklagede.

Etter overtakelse ble klageren oppmerksom på at deler av bygningsmassen var oppført ulovlig. Det forelå ikke takst i forbindelse med salget, og det var kun foretatt en verdivurdering av innklagede. På bakgrunn av de faktiske forhold, mener klageren at grunnlaget for verdivurderingen er sviktende.

Faglig leder for foretaket er statsautorisert eiendomsmegler.

Klageren anfører:

Klageren kjøpte fritidseiendom i juli 2005. Eiendommen inneholdt en hytte, et anneks og et uthus. Hytta var oppført i tømmer, og nybeiset ved visningen. Klageren etterspurte takst på eiendommen, men fikk oppgitt at selgeren hadde bedt innklagede om å foreta en verdivurdering som grunnlag for salgssummen.

Høsten 2005 søkte klageren om byggetillatelse for å utvide hytta opp mot lovlig byggeareal på 80 m2. Kommunen gav byggetillatelse, men sendte samtidig «varsel om pålegg» for ikke byggemeldt anneks, oppført uthus og terrasse på over 30 m2. Arealplanbestemmelsene for området sier at det er tillatt oppført en hytte inkl. bod på til sammen inntil 80 m2, og en terrasse overbygget og ikke overbygget på maks 30 m2. I tillegg tillates et anneks på inntil 15 m2. Disse bestemmelsene ble først kjent for klageren da kommunen sendte «varsel om pålegg». Dette medførte en god del ekstra arbeid for klageren, med innhenting av dokumentasjon for de faktiske forhold rundt eiendommen, og skriftlige redegjørelser til kommunen. Ved undersøkelser hos tidligere eiere, fikk klageren opplyst at hytta var antatt oppført i 1966 og annekset i perioden 1985-1988. Uthuset og terrassen ble bygget i løpet av den perioden selgeren eide

eiendommen, altså fra 2000-2005. Disse ble oppført uten søknad og byggetillatelse.

Den 29. desember 2005 sendte klageren et brev til innklagede om ovennevnte forhold. Klageren gav her uttrykk for at innklagede måtte være medansvarlig i situasjonen, og ba om et møte med foretakets eier. Innklagede stilte seg avventende, men gav uttrykk for at han egentlig ikke anså seg ansvarlig for det inntrufne.

Klageren fikk tillatelse til påbygg av hytta, og arbeidet startet i januar 2006. Allerede første dag oppdaget snekkerne råte i veggene på hytta, og det ble tatt stikkprøver i veggene hele veien rundt. De slo fast at det var råte i alle veggene i ca. 120 cm høyde. I ettertid ble det brakt på det rene at det også var råte i deler av gulvet. Et nytt bjelkelag var lagt fra undersiden, som forsøk på å reparere råteskadene. Det kan synes som om selgeren ikke har vært helt redelig omkring dette forholdet. I begynnelsen av juni 2006 informerte naboer om at det var velkjent at hytta var råteskadet, og at tidligere eier også var inneforstått med dette.

Ettersom hytta var nybeiset ved visningen, var det ikke mulig å oppdage eventuell råteskade ved besiktigelsen. Klageren tok kontakt med innklagede, men ble henvist til eierskifteforsikringsfirmaet. Innklagede opplyste samtidig at saken måtte stilles i bero inntil klagen var behandlet hos forsikringsselskapet. Klageren gikk med på et økonomisk oppgjør som ikke tilsvarte de reelle utbedringskostnadene. Forsikringsselskapet presenterte erstatningen som et «enten eller» tilbud. For å sikre noe økonomisk kompensasjon, valgte klageren å godta den tilbudte erstatningen.

Klageren valgte å rive hytta og sette opp ny, men kostnadene oversteg selvsagt erstatningen fra forsikringsoppgjøret. I tillegg kommer egeninnsats, papirarbeid, telefoner og mange unødvendige omkostninger i form av gebyrer til kommunen. Klageren har fått rivningstillatelse på uthuset, og har dermed valgt åbeholde annekset.

Klageren tok kontakt med innklagede i midten av mars 2006, med tanke på å følge opp brev fra desember 2005. Etter mye frem og tilbake, fikk klageren beskjed om at det var uaktuelt med et møte fordi det var utbetalt oppgjør fra forsikringsselskapet.

Klageren anfører at innklagede burde hatt kunnskap om vesentlige kommunale bestemmelser for eiendom i det området han opererer i. Innklagede burde derfor ha reagert på eller forstått at eiendommen var i uoverensstemmelse med gjeldende bestemmelser. Klageren har betalt for en del av eiendommen som må rives. Klageren stiller også spørsmål ved innklagedes verdivurdering av eiendommen, og hvilke kriterier som er lagt til grunn når de faktiske forhold avviker fra forutsetningene. Videre hevder klageren at innklagede må dekke klagerens utgifter, herunder advokathjelp, gebyrer til kommunen, samt en symbolsk sum for det merarbeid klageren har hatt i forbindelse med kjøpet.

Innklagede anfører:

Innklagde spurte selgeren under befaring om all bygningsmasse og terrasser var byggeanmeldt og registrert i kommunen. Dette ble gjort ut fra en generell erfaring i at dette ikke alltid blir gjort på hyttetomter. Selgeren bekreftet at det var tilfelle, og fastholder dette selv etter at kjøperen har reklamert. Selgeren har opplyst at manglende registrering hos kommunen må bero på en feil. På kartutsnitt fra kommunen (datert 1. juni 2006) er det registrert hytte og anneks, men ikke uthus. Det er også markert for terrasse rundt hytta. Basert på opplysninger fra selgeren sammenholdt med kartutsnitt, la innklagede til grunn at disse opplysningene var riktige. Det er ikke uvanlig at kommunale kart ikke er helt oppdaterte. Innklagede regnet derfor med at selgers opplysninger var riktige i forhold til uthuset som ikke var registrert på kartet. Klageren har senere fått erstatning som følge av at selgers opplysninger ikke var korrekte. Innklagede kan ikke se å være erstatningsansvarlig overfor klageren som følge av at selgeren oppgav uriktige opplysninger. Innklagede sørget for å innhente alle opplysninger som man er pålagt å gjøre.

Innklagede vurderteeiendommen basert på informasjon fra selgeren, samt egen oppfatning av salgsobjektet. Ved fastsetting av antatt markedsverdi, er det helhetsinntrykket av bygninger og tomt, samt erfaring fra salg av lignende eiendommer som legges til grunn. Hytta fremstod som normalt godt vedlikeholdt. Ettersom den var nybeiset, gav den et positivt inntrykk. Tomten er på 1998 kvm, noe som også er positivt for eiendommens verdi. For fastsettelse av markedsverdi på hytter, er det vanlig å tillegge tomten større andel av verdien enn ved ordinær bolig. Dette skyldes knapphet på hytter/hyttetomter. Innklagedes konklusjon er at verdifastsettelsen er gjort på et bredt og seriøst grunnlag. Selv om det i ettertid har vist seg at et uthus må rives, ville det isolert sett ikke hatt noen innvirkning på fastsettelsen av prisen.

Klagerens ytterligere anførsler:

Klageren registrerer at det var uoverensstemmelse mellom de faktiske forhold og kartutsnitt fra kommunen. Som kjøper av eiendommen fikk klageren aldri informasjon om dette forholdet fra innklagede. Klageren ble således fratatt muligheten til å vurdere kjøpet opp mot konsekvensene av disse opplysningene, herunder merarbeid og ekstrautgifter. På denne bakgrunn hevder klageren at innklagede er erstatningsansvarlig.

Klageren hevder at innklagede burde foretatt en grundigere vurdering av bygningsmassen, særlig fordi selgeren opplyste at «sørveggen ble kledd om i 2003, taket ble omlagt i 2001, og alle vannbord beslått».

Klageren understreker at det dreier seg om et kjøp av hytte med tomt, ikke en hyttetomt. Innklagedes verdivurdering av selve tomten er ikke vesentlig i denne sammenheng. På bakgrunn av ovennevnte fastholdes det at innklagede må dekke ekstrautgiftene til klageren på kr 26000. I tillegg krever klageren kr 10000 for unødvendig ekstraarbeid i forbindelse med eiendommen.

Innklagedes ytterligere anførsler:

Innklagede er ikke enig i klagerens vurdering av at det burde vært foretattgrundigere undersøkelser på bakgrunn av gjennomført rehabiliteringsarbeid. Uansett mener innklagede at eiendommen ble vurdert på best mulig måte. Videre opprettholder innklagede sitt syn på at klagen er et forhold mellom kjøper og selger. Prinsipalt mener innklagede at han ikke er ansvarlig for manglene, og at arbeidet er utført i henhold til god meglerskikk. Subsidiært hevdes det at klageren har mottatt oppgjør for forholdene gjennom selgers eierskifteforsikring. På bakgrunn av at man ikke har krav på erstatning to ganger for samme forhold, er innklagede av den oppfatning at klageren ikke kan kreve ytterligere økonomisk kompensasjon.

Klagerens atter ytterligere anførsler:

Klageren kan ikke i se å ha fremsatt krav om erstatning for noe det allerede er utbetalt en viss erstatning for. Tilbudet fra forsikringsselskapet ble akseptert, og det vil ikke bli utbetalt noen ytterligere erstatning for eiendommen fra det holdet. Klageren anser det rimelig å fremsette krav om en erstatning for «tort og svie» fra innklagede.

Reklamasjonsnemnda vil bemerke

Saken gjelder krav som følge av påstått feil/manglende opplysninger om eiendommen.

Meglers undersøkelsesplikt innebærer at vedkommende skal «så langt det synes rimelig, innhente og kontrollere nødvendige opplysninger om eiendommen», jfr. emgll. § 3-7. Spørsmålet er dermed om innklagede har oppfylt sin undersøkelsesplikt gjennom opplysninger fra selgeren og innhenting av kartutsnitt fra kommunen.

Som utgangspunkt har ikke eneiendomsmegler noen generell plikt til å innhente all offentlig dokumentasjon på en bolig. Under nærmere omstendigheter kan imidlertid meglers undersøkelsesplikt bli utvidet, herunder mistanke om feil/mangler. I nærværende tifelle kan ikke Reklamasjonsnemnda se at innklagede burde ha innhentet ytterligere opplysninger fra kommunen, og han har således oppfylt sin undersøkelsesplikt.

De øvrige punktene i klagen er forhold mellom kjøper og selger, og faller derfor utenfor Reklamasjonsnemndas kompetanse.

Reklamasjonsnemndas konklusjon

Klageren gis ikke medhold, for øvrig avvises klagen.

Oslo, den 12. desember 2006