Saksframstilling

Klageren underskrev oppdrag om salg av sin bolig den 18. mai 2006. Bud ble akseptert 15. juni 2006 og kjøpekontrakt undertegnet 22. juni 2006. Klageren er misfornøyd med innklagedes oppfølging av saken ved saksbehandlerens sykefravær. Han krever nedsettelse av innklagedes vederlag.

Faglig leder i foretaket er statsautorisert eiendomsmegler.

Klageren anfører:

Innklagede håndterte salgsoppdraget på en svært tilfeldig måte. Kritiske deler av salgsprosessen ble ikke ivaretatt av saksbehandleren som var tilknyttet oppdraget, men av en ansatt som vanligvis jobber med tradisjonelle kontoroppgaver. Dette hevder klageren førte til at hans oppdrag ble skadelidende ved at relevant og positiv informasjon ikke nådde frem til en av de potensielle budgiverne. Klageren hevder at hans interesser ikke er ivaretatt på tilstrekkelig god måte og har fremmet krav mot innklagede om avkorting av vederlaget. Reklamasjonen har ikke ført frem og han ønsker saken vurdert at Reklamasjonsnemnda for Eiendomsmeglingstjenester.

Primo mai holdt klageren anbudsmøter med innklagedes saksbehandler og en representant for et annet meglerfirma. Valget falt på innklagede og hans saksbehandler, mest fordi denne har et «selgende vesen». Valget ble gjort til tross for at tilbudet fra innklagede lå drøyt 10 000 kroner over tilsvarende fra konkurrenten.

Det var påfallende vanskelig å få tak i saksbehandleren i perioden frem til visningen. Klageren endte opp med å legge igjen beskjeder på telefonsvareren (som ikke alltid ble besvart), eller med å formidle beskjed via en som jobbet på kontoret. Klagerens umiddelbare inntrykk av den kontoransatte var at hun var saksbehandlerens rake motsetning og neppe i stand til å vekke kjøpelyst hos potensielle budgivere. Imidlertid anså han ikke dette for å være relevant på det aktuelle tidspunktet, utover at han var bekymret over den dårlige tilgjengeligheten til saksbehandleren.

Visningen ble holdt på en grei måte med saksbehandlerens bistand 10. juni. Herfra var det mye som gikk galt for innklagede

–Den 12. juni fikk klageren via en av interessentene vite at saksbehandleren var sykmeldt

–kl 1630 12. juni fikk klageren beskjed fra en budgiver om at han har lagt inn bud på eiendommen med akseptfrist kl 1600. Innklagede opplyste ikke om dette, fordi de ifølge klageren ikke hadde oppdaget budet. Måten budet ble fremlagt på var ikke «standard» men var forhåndsklarert med saksbehandleren. På grunn av saksbehandlerens sykdom ble budet ikke registrert av innklagede.

Med bakgrunn i dette ringte klageren daglig leder hos innklagede. Dette skjedde på kvelden 12. juni. Det ble ifølge klageren lovet at hans oppdrag skulle bli ivaretatt på en faglig forsvarlig måte. Klageren oppsummerte sine synspunkter i en telefaks som han sendte neste dag.

Klagerens vesentlige innvendinger mot innklagede er det som skjedde 14./15. juni:

–14. juni ble det lagt inn bud på eiendommen med budfrist 15. juni

–14. juni ble klageren oppringt av innklagede som lurte på om klageren hadde anledning til å foreta ny visning med en ny interessent

–den «kontoransatte» ble i saksbehandlerens sykefravær satt til å ivareta klagerens oppdrag. Klageren ble ikke varslet om at innklagede ikke benyttet en eiendomsmegler

Interessenten fremsto som svært interessert, men ønsket å kontakte teknisk etat for å få fastslått mulighetene for en annen arealutnyttelse. Det var en hektisk dag ved teknisk etat og ved direkte forespørsel til innklagede ble hun avspist med tilbakeholdne kommentarer. Innlagede unnlot å opplyse klageren om at eiendommen lå i et område regulert til boligformål og at kommunen normalt aksepterer en utnyttelsesgrad på inntil 20%. For den aktuelle eiendommen er U-graden ca 7%. Fordi en kontoransatt tok seg av denne kommunikasjonen, ble klagerens interesser tilsidesatt. Klageren mener på denne bakgrunn at innklagede ikke er berettiget til den avtalte provisjonen. Klageren er belastet for kr 1 250 for kartutsnitt. Dette kartutsnittet (som er fritt tilgjengelig på internett) bekrefter områdereguleringen nevnt ovenfor. En profesjonell eiendomsmegler ville finne det naturlig å knytte dette opp mot kunnskapen om hva kommunen vil akseptere som arealutnyttelse.

På grunn av dårlig oppfølging av interessentene fremmet klageren forslag om en minnelig ordning ved at innklagede reduserte sin provisjon til 1%. Klageren har senere satt fram krav om at provisjonen reduseres til kr 7 500 som er det beløpet han tidligere har betalt for et oppgjørsoppdrag. Klageren anser det som sannsynlig at innklagede har holdt en potensiell budgiver utenfor prosessen og at han dermed kan ha gått glipp av en fortjeneste istørrelsesorden kr 50 000 – 100 000. En reduksjon som foreslått synes som et beskjedent krav.

Innklagede anfører:

Mandag 12. juni 2006 fikk innklagedes faglige leder beskjed om at saksbehandleren var blitt akutt syk på søndag. Hun var foreløpig sykmeldt i tre dager. Innklagede fikk tidlig på dagen en telefon fra en av interessentene som ønsket å snakke med saksbehandleren. Han fikk da beskjed om at hun var syk og han tok sannsynligvis kontakt med klageren før innklagede rakk å komme i kontakt med ham. Innklagede registrerte alle interessentene i løpet av dagen da han fikk oversendt visningslister både fra klageren og saksbehandleren. Innklagede var ikke klar over på dette tidspunktet at det var kommet inn bud på e-mail til saksbehandleren. Dette var blitt avtalt mellom saksbehandleren og budgiveren på visningen lørdag. Det er ikke vanlig at man sender bud på e-mail. Innklagede hadde heller ikke tilgang til saksbehandlerens mailboks. Den ble derfor ikke sjekket den dagen.

Tirsdag 13. juni 2006 var innklagedes faglige leder på ledermøte hele dagen, noe han opplyste klageren om på telefonen dagen før. Budgivningen begynte først tirsdag ettermiddag kl 1500 med budfrist onsdag kl 1500. Da faglig leder var på møte var det en kollega som tok seg av budrunden. Alle interessenter ble informert. Faglig leder var tilbake på kontoret den 14. juni 2006. Han fant det da naturlig at kollegaen fortsatte med budrundene da hun allerede hadde vært i kontakt med alle interessentene. Kollegaen har vært ansatt hos innklagede i 15 år hvorav de siste 10 årene som megler. Hun gikk tilbake til backoffice-stillingen 1. januar 2006. Hun fungerte imidlertid som megler i saksbehandlerens sykefravær, hun er en meget seriøs og dyktig megler som faglig leder har full tillit til.

Når det gjelder den potensielle kjøperen som det vises til som ønsket opplysninger om muligheten til påbygg/tilbygg, viser innklagede til tidligere opplysninger i brev til klageren. Innklagede kan ikke se at han har forsømt sin opplysningsplikt. Innklagede viser også til opplysninger fra kommunen om reguleringsbestemmelser i henhold til kommuneplan. Det må være den oppgaven klageren viser til i sitt brev. Innklagede kan ikke se at det er hans oppgave å undersøke dette nærmere med kommunen. Her kan man fort komme i ansvar hvis det gis feil informasjon.

Innklagede viser til brev av 5. juli og 21. juli 2006 til klageren hvor alle punkter er besvart.

Innklagede kan ut fra ovenstående og resultatet av salgsprosessen ikke se at han har utført sin oppgave i strid med god meglerskikk og avviser således klagerens krav om avslag på provisjonen.

Reklamasjonsnemnda vil bemerke

Saken gjelder krav om nedsettelse av eiendomsmeglers vederlag som følge av misnøye med saksbehandlingen.

Klageren klager for det første over hvordan innklagede håndterte oppdraget under saksbehandlerens fravær. Som utgangspunkt må alle oppdrag tas hånd om av kvalifiserte medarbeidere. Ut fra de opplysninger som er gitt om saksbehandlerens erfaring og kompetanse, kan ikke Reklamasjonsnemnda se at innklagede kan kritiseres for dette.

Det neste punktet som klagen gjelder, dreier seg om et bud som var sendt som e-post til den fraværende saksbehandlerens e-post adresse. Ifølge innklagede var det avtalt mellom saksbehandleren og budgiveren at bud skulle sendes som e-post. På denne bakgrunn måtte foretaket ha etablert rutiner for å fange opp bud som sendes direkte til saksbehandlerens e-post under dennes fravær. Foretaket burde hatt slike rutiner. Det er imidlertid ikke dokumentert at dette har fått slik betydning at det gir grunnlag for noe krav mot innklagede.

Det kan ikke kreves at en eiendomsmegler foretar undersøkelser for å avklare potensialet for utbygging på eiendommen. Det er i denne forbindelse uten betydning om saksbehandleren er en erfaren eiendomsmegler eller saksbehandler med annen bakgrunn, som i denne saken.

Reklamasjonsnemndas konklusjon

Klageren gis ikke medhold.

Oslo, den 12. desember 2006