Saksframstilling

Klageren kjøpte leilighet gjennom innklagede. I boligannonsen var det opplyst at leiligheten bl.a. omfattet en loftsbod og en kjellerbod. Det viste seg at kjellerboden i realiteten var et skap, og loftsboden ble ikke nevnt.

Faglig leder for foretaket er statsautorisert eiendomsmegler.

Klageren anfører:

Klageren så annonse for en ettroms leilighet, og det ble opplyst at boligen omfattet stue, kjøkken, sovealkove, entré, bad, loftsbod og kjellerbod. På visning fikk klageren opplyst at kjellerboden kun var et skap. Loftsboden ble ikke nevnt, og klageren la ikke merke til at prospektet manglet opplysninger om loftsboden. Klageren la inn bud på leiligheten, og fikk tilslag på budet som var kr 250000 over takst. Etter dette tok klageren kontakt med innklagede for å få noen nærmere opplysninger. Loftsboden ble etterspurt, men innklagede opplyste at det dessverre var en feil i annonsen. Det hørte ikke noen loftsbod til leiligheten. Klagerens advokat tok kontakt med innklagede, og vedkommende beklaget det inntrufne. Innklagede bekreftet at dette var en ren feil fra foretakets side, ettersom det ikke forelå feil opplysninger fra selgeren. Klagerens advokat fremholdt da at det i tilfelle var innklagedes ansvar enten å skaffe en loftsbod, eller betale en kompensasjon for manglende bod. Innklagede avviste dette, men det ble innkalt til kontraktsmøte.

I kontraktsmøtet ba klageren om at det ble inntatt en passus i kontrakten om at kjøper påpekte manglende loftsbod. Dette ble nektet. En erklæring om forholdet ble overlevert, men innklagede nektet å ta denne i mot. Erklæringen ble derfor sendt pr. post samme dag. Brevet ble ikke besvart. Under overtakelse foretok klageren en anmerkning om manglende loftsbod, samt at dette var etforhold som skulle tas opp med innklagede. Etter dette tok klagerens advokat på ny kontakt med innklagede, uten at henvendelsen ble besvart.

I følge avhl. § 3-8 har en eiendom mangler dersom den ikke svarer til opplysning gitt bl.a. i annonse, når opplysningen ikke er rettet, og feilen kan ha hatt innvirkning på kjøpet. Den nevnte feilen er ikke rettet, verken skriftlig eller muntlig, før bindende bud ble gitt og akseptert.

Leiligheten er på 28 m2 boligareal, og det er naturligvis svært viktig med lagringsrom. Det provoseres opplyst av innklagede hvilke krav som stilles til lagringsrom, og om man mener at kravet her er oppfylt når kjellerboden kun består av et skap og det ikke eksisterer noen loftsbod. Det provoseres også opplyst om innklagede hevder det på noen måte ble gitt meddelelse om at opplysningen i annonsen ikke var riktig. Det er ikke tilstrekkelig at opplysning om loftsboden var utelatt i prospektet, dette er ingen retting i lovens forstand.

Etter klagerens oppfatning er innklagede erstatningsansvarlig for det tap klageren er påført ved at det mangler loftsbod. Nemnda bes derfor slå fast at innklagede er erstatningsansvarlig.

Innklagede anfører:

For det første fremholder innklagede det faktum at prospektet ikke inneholder noen opplysninger om loftsbod. I takstdokumentet som var vedlagt prospektet, står det ettertrykkelig at leiligheten kun har skapplass i kjelleren. Det er heller ikke nevnt noe om verken kjeller- eller loftsbod. Prospektet ble utlevert på visningen.

På visningsdagen mottok innklagde en liste fra selgeren med opplysninger vedrørende leiligheten. Her gikk det klart frem at det var et lite skap i kjelleren, og at det ikke tilhørte noen bod.Innklagede hadde denne listen med seg på visning, og besvarte spørsmål fra de besøkende ut i fra denne. Innklagede husker klageren spesielt godt fra visningen, bl.a. fordi han hadde mest dialog med henne gjennom hele visningen. Klageren var den eneste som ønsket å se sikringsskapet, og spurte dessuten spesifikt om boder. Innklagede informerte tydelig om den reelle bodsituasjonen ved å lese fra selgerens liste.

Seks dager etter visningen, ble innklagede kontaktet av klageren. Hun informerte at boligannonsen opplyste at det fulgte med kjeller- og loftsbod, og spurte om dette var riktig. Innklagede avkreftet dette, og henviste til det som ble sagt på visningen. Klageren bekreftet at dette ble opplyst på visningen, men at det fremgikk noe annet av annonsen. Innklagede beklaget at disse opplysningene var kommet ut, og forklarte at det hadde skjedd ved en feiltakelse fra foretakets side i forbindelse med en oppdatering av en annen bolig. På kontraktsmøtet krevde klageren en kompensasjon fordi informasjonen hadde ligget ute i internettannonsen. Klageren bekreftet at det ble opplyst korrekt informasjon på visningen. Kompensasjonskrevet ble avslått av innklagede med begrunnelse i at dette var informasjon hun var klar over da avtalen ble inngått.

Innklagede hevder at klageren er gjort kjent med dette ved besiktigelsen, og at klageren kjente til dette da avtalen ble inngått. Innklagede hevder videre at dette ikke kan ha hatt innvirkning på kjøpet, da klageren var blitt klar over den reelle bodsituasjonen før budgivning.

Det avvises at innklagde er erstatningsansvarlig for manglende loftsbod. Likeledes påstås det at saken må avvises, subsidiært at klageren ikke gis medhold.

Klagerens ytterligere anførsler:

Det ble ikke opplyst på visningen at det ikke fantes loftsbod, eller at det var noen feil i annonseringen. Det som ble sagt, og som fremgår av informasjonen fra selgeren, var at det ikke var noen bod i kjelleren, kun et lite skap. Dette var klageren klar over, og det er heller ikke fremsatt noen klage omkring dette forholdet. Hvis Reklamasjonsnemnda er i tvil om feilen ble rettet, så har innklagedebevisbyrden for dette. Klageren kan med sikkerhet si at hun ikke fikk noen slik beskjed. Det er da følgelig heller ikke riktig at hun senere bekreftet å ha fått en slik beskjed. Sistnevnte kan klagerens advokat bekrefte, da han var tilstede under kontraktsmøtet.

Klageren stilte spørsmål om leiligheten oppfyller offentlige krav til lagringsrom hvis det ikke eksisterer noen loftsbod. Dette ble ikke besvart av innklagede, og spørsmålet gjentas derfor. Muligheter for lagring er selvfølgelig viktig for den som kjøper en leilighet, og misvisende opplysninger mht. eksistensen av en loftsbod kan derfor åpenbart ha hatt innvirkning på kjøpet. Ettersom klageren ikke var gjort oppmerksom på at det var oppgitt gale opplysninger, kan ikke innklagede blir hørt med sin innsigelse på dette punktet.

Innklagedes ytterligere anførsler:

Det har aldri vært meningen å selge leiligheten med noe annet enn det som fremkommer av prospektet og taksten. Det er ikke vanlig å innta opplysninger i prospektet om det som ikke medfølger salget. Det er heller ikke vanlig å basere sitt kjøp utelukkende på det som står skrevet i internettannonsen fremfor det som står skrevet i prospektet. Hvis dette har hatt så stor betydning for klageren som det gis inntrykk av, burde dette vært oppdaget av klageren ved gjennomgang av prospektet etter visningen, og deretter før budgivning. Klageren burde således ha kontaktet innklagede for å få klarhet i ulike opplysninger. Dette ble ikke gjort, nettopp fordi det ble gitt slik informasjon på visningen. At klageren i ettertid forsøker å kreve erstatning for dette forholdet, anses som fullstendig uforståelig.

Klageren hevder at spørsmål rundt bodene ble oppdaget før visningen. Innklagede stiller seg derfor undrende til at dette ikke ble oppdaget ved gjennomgang av prospektet etter visningen. Like forunderlig ville dette ikke ha vært dersom det først hadde blitt oppdaget etter aksept av bud.

Den tekniske årsaken til at det ble gitt feil opplysninger i annonsen, skyldes rett og slett en menneskelig feil. Innklagedes foretak har foretatt endringer internt slik at lignende feil ikke gjentar seg.

At leiligheten har lite oppbevaringsplass, er ingen stor overraskelse for innklagede. Det er en liten leilighet, og dermed er temaet omkring bodplass viktig å sette seg inn i før salg. Innklagede forstår at dette er essensielle spørsmål for potensielle budgivere. Dette har innklagede vært bevisst på gjennom hele prosessen, og har sørget for at korrekte opplysninger har fremkommet i både prospekt og samtaler med interessenter på visningen.

Klagerens atter ytterligere anførsler:

Innklagedes ytterligere kommentarer viser klart det som er anført fra klageren: Det er gitt uriktig og villedende opplysninger i annonseringen av leiligheten, og dette er ikke rettet av selgeren eller innklagede før bud ble gitt og akseptert. Innklagede kan ikke påvise at det noen gang ble gitt opplysning om at det var en feil i annonsen. Å la være å gjenta feilen, er ingen retting. Det samme gjelder å la et opplysningsfelt stå åpent.

Innklagede hevder at spørsmål omkring bodene ble oppdaget før visningen. Dette er ikke påstått fra klagerens side, og medfører heller ikke riktighet. Det er kun opplyst at klageren så annonsen før visningen. Spørsmål om kjellerboden ble brakt klarhet i under visningen, men ikke uoverensstemmelser knyttet til loftsboden.

Reklamasjonsnemnda vil bemerke

Saken gjelder krav som følge av feilaktige/manglende opplysninger.

Det er kritikkverdig at det er feil i annonsen. Uriktige opplysninger skal ikke forekomme verken i annonse, salgsoppgave eller takst. I dette tilfellet inneholder imidlertid både salgsoppgaven og taksten riktige opplysninger. Innklagede burde likevel inntatt et vedlegg i salgsoppgaven med en presisering av hvilke opplysninger som var riktige, eventuelt spesifisert at internettannonsen skulle ses bort fra pga. feil opplysninger.

Det må forventes at eventuelle interessenter leser salgsoppgaven nøye før de gir bud. Man avgir bud bl.a. på bakgrunn av hva som fremkommer i denne. Dersom en budgiver får aksept på et bud uten å ha lest salgsoppgaven, er dette forhold som budgiveren selv må bære risikoen for. Ved å lese salgsoppgaven ville klageren i denne saken avdekket uoverensstemmelsen mellom salgsoppgaven og annonsen på Internett.

Klageren fremhever at lagringsplass var svært viktig. På denne bakgrunn burde klageren sørget for å få tilgang til loftsboden, eller på annen måte fått avklart forholdene rundt boden.

Reklamasjonsnemndas konklusjon

Klageren gis ikke medhold.

Oslo, den 12. desember 2006