Klage nr 2018022
Behandlet av Reklamasjonsnemnda den 30. april 2018. Nemnda har bestått av:
Per Racin Fosmark, formann
Kåre Mæland, oppnevnt av Norges Eiendomsmeglerforbund og Eiendom Norge
Line Jeanette Klefstad, oppnevnt av Forbrukerrådet
Innklaget: Sørmegleren AS avd Kristiansand
Saken gjelder: Budgivning
Saksfremstilling:
Klageren la inn bud på en eiendom som innklagede formidlet. Klageren hevder at megleren opplyste at de øvrige budgiverne/interessentene ikke ønsket å legge inn høyere bud enn klagerens høyeste bud, og at en fristforlengelse på klagerens høyeste bud kun var for å gi selgeren mulighet til å akseptere budet innen akseptfristen. Klageren aksepterte at akseptfristen på budet ble forlenget. Kort tid etter ga en annen budgiver et høyere bud som selgeren aksepterte. Klageren anfører at megleren har opptrådt i strid med god meglerskikk ved å videreformidle budet med forlenget akseptfrist til øvrige interessenter/budgivere.
Innklagede bekrefter at megleren sa at det ikke var noen andre som ville gi høyere bud, men bestrider at han opplyste at budet med forlenget akseptfrist ikke ville bli meddelt til øvrige budgivere/interessenter. Innklagede bestrider at megleren har opptrådt i strid med god meglerskikk.
Fagansvarlig hos innklagede er eiendomsmegler.
Nemnda kom til at klagen førte frem.
Klageren har i korte trekk anført:
Klageren var med i en budrunde på en eiendom innklagede formidlet. Klageren la inn bud på kr 2 430 000 med frist til kl. 21:05. Akseptfristen gikk ut uten at det kom nye bud fra andre. To minutter etter at fristen var gått ut mottok klageren en SMS fra megleren:
«Trenger lengre frist.. Får ikke tak i selger. Kan du gi meg til 21.20?»
Klageren ringte megleren umiddelbart og spurte hva han mente med SMS’en. Megleren opplyste at de andre budgiverne ikke ønsket å gi flere bud, og at han trengte en lengre frist på budet for å få tak i selgeren og eventuelt få en aksept fra ham. Klageren spurte om dette kun skulle brukes til dialog mellom klageren og selgerne av boligen. Megleren bekreftet på nytt at de andre budgiverne hadde gitt seg, og at forlengelse av akseptfristen på budet bare var for å gi selgeren mulighet til å akseptere budet.
Megleren registrerte imidlertid budet som et nytt bud og sendte det ut til alle de andre budgiverne og interessentene. Megleren opplyste ikke at dette ble lagt inn som et «nytt bud» slik at andre budgivere fikk ny mulighet til å legge inn bud. Det kom inn et høyere bud på
kr 2 450 000. Megleren sa først at han hadde gjort en feil, men kunne ikke svare på om han hadde opptrådt etter reglene. Etter å ha forhørt seg med andre, ringte han tilbake etter få minutter og mente at han hadde sitt på det rene.
Klageren mener innklagedes håndtering i ettertid også er kritikkverdig.
Klageren ønsker å få fastslått at megleren har opptrådt i strid med god meglerskikk.
Innklagede har i korte trekk anført:
Innklagede er uenig i klagerens anførsler og bestrider at innklagede har brutt god meglerskikk. Det var tre budgivere på eiendommen. Klagen knytter seg til situasjonen som oppsto etter at klageren ga sitt siste bud kl. 20:57, med frist kl. 21:05 samme kveld
(8 minutters akseptfrist). Budet ble meddelt selgeren og budgivere/interessenter på vanlig måte.
Budgiver nr. 3 brukte lang tid på å bestemme seg for om de ønsket å by over klagerens bud slik at akseptfristen var utløpt da budgiver nr. 3 varslet at de avsto fra ytterligere bud. Innklagede fikk med det heller ingen mulighet til å avklare en eventuell aksept fra selgeren på klagerens bud før akseptfristen utløp.
Eiendommen var uten bud kl. 21:06 og innklagede måtte be klageren om å forlenge akseptfristen med et nytt bud med 20 minutters frist slik at innklagede fikk avklart eventuell aksept av budet fra selgeren. Klageren spurte om budgiver nr. 3 hadde gitt seg, hvilket innklagede svarte bekreftende på. Nytt bud med tilsvarende beløp ble gitt av klageren
- 21:09 og ble på vanlig måte sendt til selgeren og øvrige budgivere/interessenter. Da innklagede var i ferd med å ringe selgeren for å avklare om de ville akseptere klagerens bud, spurte budgiver nr. 3 om det nye budet. Innklagede opplyste om bakgrunnen for det nye budet, og budgiver nr. 3 ombestemte seg og ga et nytt bud som var på kr 20 000 over klagerens bud. Budet ble gitt kl. 21:13 og meddelt selgeren og øvrige budgivere/interessenter.
Da klageren fikk varsel om budet, tok han straks kontakt med megleren for å få en forklaring. Klageren viste til at megleren i forrige telefonsamtale hadde sagt at det ikke var noen andre som kom til å gi bud, og påstod at megleren også hadde sagt at klagerens nye bud ikke ville bli meddelt andre budgivere/interessenter. Innklagede bekrefter at han, på bakgrunn av budgiver nr. 3 sin klare tilbakemelding kl. 21:06, hadde uttalt at det ikke var andre som kom til å gi bud, men bestrider at han sa at det nye budet ikke ville bli videreformidlet til andre budgivere/interessenter. Telefonsamtalen med klageren varte så lenge at innklagede måtte be budgiver nr. 3 også om nytt bud med forlenget frist slik at det ble tid til å innhente klagerens standpunkt til budet. Det nye budet ble mottatt kl. 21:40 og ble meddelt på vanlig måte. Innklagede ringte klageren for å avklare om han ønsket å by over, og klageren opplyste at de ikke ville gi høyere bud. Selgeren aksepterte budgiver nr. 3 sitt bud kl. 21:54.
Det bestrides at megleren har opptrådt i strid med god meglerskikk. Juridisk sett er en fristforlengelse på et bud å anse som et nytt bud som megleren er forpliktet til å videreformidle til øvrige budgivere og interessenter. Megleren kunne ikke forhindre at det kom nye og høyere bud. Klageren ble varslet om det nye budet, og kunne lagt inn et høyere bud dersom han ønsket å kjøpe eiendommen. Innklagede kan ikke se at megleren kunne håndtert situasjonen annerledes.
Reklamasjonsnemnda bemerker:
Saken gjelder påstått brudd på god meglerskikk under budrunden.
I saksfremstillingen er partenes anførsler gjengitt i hovedsak. Nemndas medlemmer har fått alle sakens dokumenter.
Reklamasjonsnemnda baserer sine avgjørelser på hva som kan dokumenteres skriftlig. I tilfeller der partene forklarer seg ulikt, kan Reklamasjonsnemnda normalt ikke tillegge den ene partens versjon større vekt enn motpartens. I den foreliggende saken har partene forklart seg ulikt om megleren sa at budet med forlenget akseptfrist ikke ville bli meddelt til øvrige budgivere/interessenter. På dette punktet reiser saken derfor bevisspørsmål som vanskelig kan klarlegges under nemndas skriftlige behandling.
Klageren anfører at megleren ikke skulle videreformidle bud med forlenget akseptfrist til øvrige budgivere/interessenter, og at denne utsatte fristen kun skulle benyttes til å avklare med selger om budet ville bli akseptert.
Nemnda nevner at megleren har plikt til å orientere selgere, budgivere og øvrige interessenter skriftlig om mottatte bud, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3 andre ledd. Når akseptfristen blir forlenget, regnes dette som et nytt bud, og megleren var forpliktet til å videreformidle dette til de øvrige budgivere.
Innklagede bekrefter at megleren opplyste at det ikke var noen som kom til å gi høyere bud. Spørsmålet er om det er i strid med god meglerskikk å gi en slik opplysning. Selv om megleren får opplysninger fra de øvrige budgiverne om at de ikke ville gi høyere bud, kan budgiverne ombestemme seg dersom en akseptfrist blir forlenget. Megleren må derfor ikke i en slik situasjon gi beskjed til en budgiver om at andre budgivere ikke vil gi høyere bud. Da håndtering av budrunden er en sentral del av megleroppdraget, mener nemnda at megleren på dette punkt har handlet i strid med god meglerskikk, jf. eiendomsmeglingsloven § 6-3. Dette gjelder selv om det på det tidspunktet klageren aksepterte en forlengelse av akseptfristen, ikke forelå et gyldig bud.
Klagen har etter dette ført frem.
Avgjørelsen er enstemmig.
Konklusjon:
Megleren til Sørmegleren AS avd. Kristiansand har opptrådt i strid med god meglerskikk.